Что такое залог в силу закона в пользу продавца

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

• реквизиты участников;
• дата и место заключение сделки;
• подробное описание предмета договора;
• цена продаваемого объекта недвижимости;
• ответственность сторон;
• порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

• совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
• правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
• справка о численном составе семьи;
• выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
• доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
• разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в  территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

В случаях, когда продавец требует залога, то возникает вполне резонный вопрос: предусмотрено ли законодательством РФ такое действие, какой нормой регламентируется, когда возникает право взимания залога?

Какой нормой закона регулируется?

Передавая потребителю товар без всякой оплаты, продавец рискует. В любом случае, покупка с отсрочкой платежа предполагает расчет за приобретаемую продукцию, т.е. пользователь обязан будет по частям или в кредит оплатить полную стоимость товара.

Когда исполнение обязанностей сторон – участников сделки – не совпадает по времени, то выдвигаются требования обеспечительной меры.

Право залога регламентируется ст. 334 ГК РФ. Продавец в таких отношениях выступает залогодержателем. С момента, когда предмет продажи попал в руки потребителя, и до дня полного расчета купленная вещь находится у продавца в залоге, если иное не предусмотрено договором.

В качестве предмета залога обычно принимаются дорогостоящие вещи, покупаемые в кредит или в рассрочку, в том числе и квартира по ипотечному кредитованию, и автомобиль, и бытовая техника, и мебель, и пр.

Если пользователь вещью допускает неплатежи по условиям договора купли-продажи, то залогодержатель, в силу залога, вправе истребовать от должника удовлетворение, и в первую очередь – из стоимости заложенного предмета

Когда возникает?

П. 5 ст. 488 ГК РФ гласит, что право залога у торгующей стороны наступает в миг, когда товар поступает в распоряжение потребителя, и перестает действовать, когда все средства погашены пользователем – вещь полностью становится предметом полной принадлежности покупателю.

Суды исходят из наличия таких условий, обеспечивающих возникновение права залога:

• отсрочка платежа оговорена в договоре купли-продажи;
• покупатель получил право собственности на товар до того, как вся сумма стоимости передана продавцу.

Если в договор стороны включат пункт, что право собственности покупатель получит только после полного погашения всей стоимости, тогда право залога юридически у Продавца не возникает.

Находящаяся в залоге вещь не может быть отчуждена или передана в распоряжение иному лицу без участия и согласия залогодержателя.

Важно, чтобы покупка была расшифрована, т.е. идентифицирована, иначе ее нельзя будет изъять или принять иные меры

Как защитить интересы продавца?

Передав потребителю в пользование дорогостоящие товары, как технически сложная бытовая техника и оборудование, мебель, продавец оказывается в зоне риска: возникает угроза потерять товар, не получив денег в полном объеме.

Торгующей стороне с целью более надежной защиты своих интересов следует:

• договоры купли-продажи с отсрочкой платежа составлять юридически правильно и грамотно;
• обращаться в судебные органы за справедливым решением проблемы.

Интересный момент: если время передачи товара и оплаты не совпадает, то на основании п. 1 ст. 488ГК РФ сделка понимается как коммерческое кредитование. Однако судебная практика гласит о том, что судами принимаются условия залога только в случае, если в договоре конкретно упомянуто понятие покупки в кредит

Если же, наоборот, продажа в кредит конкретизирована в договоре купли-продажи, а на моменте права собственности у покупателя акцент не сделан, то вступает в действие согласно п. 1 ст. 233 ГК РФ: «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи».

Обязан ли продавец проверять товар при продаже? Какими основными правами обладает продавец? Имеет ли право не обслуживать покупателя? Как осуществляется защита прав при возврате товара?

А также предлагаем вам подробно изучить права и обязанности продавца-кассира, продавца-логиста, старшего продавца, флориста, продавца в магазине продуктов, непродовольственных товаров, разливного пива, ювелирных изделий, автозапчастей.

Стоит упомянуть, что данная норма не касается случаев, когда право собственности возникает после государственной регистрации объекта покупки.

Получив право собственности на покупку, пока еще не оплаченную, потребитель пользуется, в результате чего вещь изнашивается, переставая быть новой.

Оценка бывшей в употреблении вещи может сильно потерять в цене, и тогда придется через суд принимать меры для возмещения ущерба за счет иных источников, имеющихся в распоряжении у клиента.

Благодаря некоторым статьям ГК РФ, торгующая сторона получила в пользу своей защиты правовые механизмы. Такие рычаги необходимы, если покупатель не спешит возвращать цену товара, и сосредоточены в таких нормативных актах:

• п. 2 ст. 328 ГК РФ позволяет торговцу удерживать вещь у себя до тех пор, пока не свершится уплата цены покупки;
• п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ наделяют продавца в ходе транспортировки товара, уже ставшего собственностью потребителя, законной возможностью переадресовки груза;
• на основании ст. 491 ГК РФ торговец может оставить право собственности за собой;
• при отсутствии платежей продавец во внесудебном порядке вправе прекратить действие договора и выставить условие возмещения ущерба на основании ст. 15 ГК РФ.

Полезное видео

Предлагаем вам посмотреть интересное видео, посвященное разбору продажи. Здесь рассмотрены многие из ситуаций, которые могут возникнуть в магазине между покупателем и продавцом.

Заключение

Крайне недисциплинированный покупатель, нарушающий условия договора и допустивший задолженность, может быть привлечен к ответственности по решению суда. Однако, учитывая несовершенство и неоднозначную трактовку норм законодательства РФ по теме залога, разумнее не доводить дело до судебного процесса и попытаться применить досудебное урегулирование.

Комментарии от вас помогут разъяснить, насколько защищена торгующая сторона от недобросовестного покупателя. Напишите нам свои впечатления, поделитесь опытом по данной теме, достаточно часто встречающейся в обыденной жизни.