Что значит до регистрации ипотеки в пользу банка

Порой мы берем кредиты, чтобы погасить другие кредиты. Процедура полного погашения ранее взятого кредита за счет другого кредита и есть рефинансирование. Иногда эту процедуру еще называют перекредитованием.

Так зачем нужно рефинансирование ипотеки?

Цель этой процедуры понятна – сделать условия кредита более выгодными.

Рефинансирование ипотеки может:

• уменьшить ежемесячный платеж за счет снижения процентной ставки или увеличения срока кредитования,
• изменить плавающую (переменную) ставку на фиксированную (или наоборот – фиксированную на плавающую),
• заменить валюту, в которой выдан кредит,
• заменить предмет ипотеки, например, если ранее заложенную недвижимость требуется продать, подарить, обменять.

Рефинансирование ипотеки схематично выглядит так:

При выдаче кредита на рефинансирование «старого» ипотечного кредита всегда оформляется договор об ипотеке. Потому что, залог уже имеется. Залогом является имеющееся в собственности жилье.

(!) Что такое ипотека в силу закона?

Государственная регистрация такого договора об ипотеке и новой закладной может осуществляться одновременно с погашением “старой” ипотеки и аннулированием «старой» закладной, если таковая была.

Все происходит достаточно просто, если кредитор (и залогодержатель) по старому и новому кредиту одно и тоже лицо.

Если же вы намерены взять кредит на рефинансирование ипотеки у другого кредитора, то столкнетесь со следующими препятствиями:

Банк дает ипотечный кредит, если у него есть обеспечение, т.е. залог недвижимости. Но ваша недвижимость пока заложена по ранее взятому кредиту, залогодержателем и кредитором является совершенно другой банк. Т.е., по хорошему, сначала нужно высвободить залог, чтобы отдать его как обеспечение по новому кредиту. Но высвободить залог можно только, если вы полностью погасите старый кредит. Но новый кредит то вам еще не дали, значит погасить не можете.

Замкнутый круг?…. Так что делать?

Все предельно банально: при процедуре рефинансирования кредита один из банков (старый или новый кредитор) обычно принимает на себя риск отсутствия залога в течении определенного, как правило, короткого времени. Т.е. на период передачи залога от одного кредитора к другому.

В благоприятные периоды развития ипотечного кредитования банки заинтересованы в новых клиентах, поэтому идут на разные уступки и поблажки. Проверенные заемщики, которые уже имеют кредит, могут показать качество обслуживания этого кредита и хотят рефинансировать такой кредит, очень ценятся.

Поэтому зачастую именно новый банк готов дать необеспеченный на короткое время кредит для рефинансирования старого кредита. При этом на время, пока не зарегистрирован залог, банк может либо повысить ставку либо попросить дополнительное обеспечение, например, в виде поручительства физического лица.

Что печально: адекватные программы рефинансирования ипотечных кредитов, как правило, предлагаются только в благоприятные периоды ипотечного развития. В кризисные периоды такие программы закрываются или становятся неинтересными. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что в «плохие» периоды жизни ипотечного рынка у банков снижаются объемы ликвидности, растут процентные ставки, вообще условия кредитования ухудшаются, да и интерес к новым клиентам вынуждено пропадает.

Рефинансирование ипотеки. Что важно знать?

Рефинансирование ипотеки требует практически тех же расходов, что и его получение. Почему? Да потому что это, по сути, и есть выдача нового кредита.

В обязательном порядке нужно будет снова оплатить:

• проведение независимой оценки закладываемого жилья,
• страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога в пользу нового кредитора (теоретически, можно потом забрать от страховой компании часть страховой премии за неиспользованное время).

При необходимости нужно будет оплатить услуги нотариуса, например, за оформление согласия супруга на совершение ипотечной сделки или каких-либо доверенностей.

Также необходимо будет оплатить госпошлину за государственную регистрацию новой ипотеки.

Зато, при процедуре рефинансирования можно объединить несколько кредитов в один. Этим снизив общий платеж по всем кредитам.

В общем, рефинансирование может быть интересно, если ставка по новому кредиту хотя бы на 1 процент ниже, чем у вас сейчас. Если разница в ставках 2% и более, не медлите, идите рефинансироваться. Точно будет выгодно.

Справочно: еще рефинансированием называют процедуру купли-продажи закладных, удостоверяющих права по ипотечным кредитам. Если просто, то это когда ипотечный кредит один банк продает другому банку (или небанковской компании). Таким рефинансированием занимается, например, ДОМ РФ (ранее АИЖК). 

Что еще почитать:

Зачем банки продают ипотеку?

Как снизить платежи по ипотечному кредиту?

Оригинал статьи здесь

Еще много интересного у нас на сайте ipotekahouse.ru

Подписывайтесь на наш Дзен канал

Большое количество сделок в Росреестре проходит с регистрацией договора ипотеки.

С января 2018 года сроки регистрации договоров изменились.

Зачем нужно регистрировать ипотечный договор и как это сделать самостоятельно – узнайте из статьи.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?

При оформлении ипотеки государственная регистрация договора ипотеки является обязательной, поскольку именно с момента регистрации договор об ипотеке вступает в законную силу.

Без регистрации в Росреестре договор недействителен.

Какие документы понадобятся?

Для регистрации ипотеки в Росреестр придется предоставить целый список документов:

• Заявление от залогодателя и залогодержателя.
• Кредитный договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой.
• Паспорта или доверенность представителя (если оформление производится по доверенности).
• Закладная (если есть)
• Договор, из которого возникает ипотека в силу закона, со всеми приложениями к нему.

Если регистрируется ипотека в силу закона, которая должна производиться одновременно с самой регистрацией права собственности, то в общий пакет документов будут входить также документы, необходимые для регистрации собственности. Их конкретный перечень будет зависеть от особенностей приобретаемой недвижимости.

Если происходит регистрация ипотеки в рамках программы реновации в городе Москве, то регистрация может осуществляться без заявления. Основанием самой регистрации будет являться договор, предусматривающий переход права собственности.

Какую госпошлину придется заплатить?

При регистрации ипотеки «в силу закона» бесплатно производится и регистрация, и снятие ипотеки.

Для ипотека в силу договора госпошлина составит:

• Для физических лиц: 1 000 рублей;
• Для юридических лиц: 4 000 рублей;
• Договор между физическими и юридическими лицами – 1 000 рублей.

Поскольку ипотека в силу закона должна регистрироваться одновременно с правом собственности, то придется оплатить госпошлину за регистрацию самой сделки. Размер такой госпошлины варьируется:

• Если регистрируется покупка недвижимости по договору долевого участия в новостройке, то придется заплатить 350 рублей физическим лицам и 6 000 юридическим лицам.
• Если физическое лицо покупает у юридического, то размер оплаты делится наполовину (деление производится по количеству участников сделки). Таким образом, физическое лицо заплатит 175 рублей, а юридическое – 3000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в любом банке, а также через банкомат. Обычно такие банкоматы стоят прямо в самом МФЦ.

Сколько дней требуется для оформления?

С 2018 года сроки регистрации всех сделок значительно сократились. Сейчас действуют следующие сроки регистрации:

• Пять (5) рабочих дней с момента принятия заявления, если документы поданы непосредственно в Росреестр.
• Семь (7) рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, поскольку два дня добавляется на пересылку курьером.
• Три дня (3), если документы по сделке были оформлены через нотариуса. Если такие документы поданы в электронном виде, то сроки регистрации составит один день.
• Три (3) рабочих дня займет снятие ипотеки.

Следует учесть, что если вы проводите регистрацию через нотариуса, то независимо от процедуры покупки – через ипотеку или без нее, срок регистрации будет составлять:

• Три (3) дня в Росреестре
• Пять (5) дней через МФЦ

В случае, когда не хватает каких-либо документов, либо в документах обнаружено какое-либо несоответствие закону, регистратор может приостановить сделку на срок до 30 дней.

Если приостановка происходит по инициативе продавца или покупателя – сделку могут приостановить на срок до 6 месяцев. Сразу после получения недостающих документов регистрация продолжится.

Процедура регистрации договора через МФЦ

Первым делом нужно записаться на прием, а сделать это можно:

• через сайт государственных услуг,
• через сайт МФЦ,
• записаться по телефону,
• взять талон непосредственно в МФЦ.

В назначенное время необходимо просто прийти на регистрацию со всеми документами.

При приеме будет выдана опись документов, в которой будет указана дата получения готовых документов. Процесс регистрации можно отслеживать на сайте Росреестра.

Особенности ДДУ с ипотекой

Регистрация договора долевого участия с ипотекой имеет свои особенности. Поскольку дольщик приобретает еще не построенный объект, то регистрация договора страхует его от двойной продажи квартиры, дает право на требование неустойки при задержке сдачи квартиры.

При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога.

При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д.

Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.

Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика.

Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.

От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:

• Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
• Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
• Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
• Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.

Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В каких случаях банк сам осуществляет регистрацию в электронном виде?

Узнайте, дочитав статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/srok-registratsii-v-rosreestre.html