Договор аренды или безвозмездного польз

Параметры для сравнения

Договор аренды имущества

Договор безвозмездного пользования (ссуды) имуществом

Содержание договора

Соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

(ст. 606 ГК РФ)

Соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется предоставить другой стороне (ссудополучателю) имущество в безвозмездное временное пользование

(п. 1 ст. 689 ГК РФ)

Предмет (объект) договора

По договору может быть передано имущество, которое:

– в процессе использования не теряет своих натуральных свойств (например, оборудование, транспорт, здания, сооружения, земельные участки и пр.);

– не ограничено в передаче по законодательству.

Законом могут быть установлены особенности передачи земельных участков и других обособленных природных объектов.

Если в договоре не содержится достаточно данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, такой договор не считается заключенным

(ст. 607 ГК РФ)

По договору может быть передано имущество, которое:

– не ограничено в передаче по законодательству.

(п. 2 ст. 689, ст. 607 ГК РФ)

Арендодатель/Ссудодатель

Право передачи имущества принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником

(ст. 608 ГК РФ)

Право передачи имущества принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля

(ст. 690 ГК РФ)

Срок договора

Договор заключается на срок, который в нем определен.

Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон может в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (либо в сроки, установленные договором).

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается

(ст. 610 ГК РФ)

Договор заключается на срок, который в нем определен.

Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок

(п. 2 ст. 689, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ)

Предоставление имущества

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Имущество передается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

При отсутствии таких принадлежностей и документов (если без них невозможно пользоваться имуществом в соответствии с его назначением) арендатор может либо потребовать предоставить их ему, либо расторгнуть договор с возмещением убытков.

Если арендодатель не предоставил имущество в указанный в договоре срок (в разумный срок), арендатор вправе истребовать от него это имущество, с возмещением убытков, причиненных задержкой, либо потребовать расторжения договора, с возмещением убытков, причиненных его неисполнением

(ст. 611 ГК РФ)

Ссудодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

(ст. 691 ГК РФ)

Если ссудодатель не передает имущество, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба

(ст. 692 ГК РФ)

Ответственность арендодателя/ссудодателя за недостатки имущества

Арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества (даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках).

При обнаружении таких недостатков арендатор (по своему выбору) вправе рассчитывать на:

– безвозмездное устранение недостатков;

– соразмерное уменьшение арендной платы;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– удержание понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может без промедления:

– устранить недостатки имущества;

– произвести замену имущества другим аналогичным.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они:

– оговорены при заключении договора;

– были заранее известны арендатору;

– обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества

(ст. 612 ГК РФ)

Ссудодатель отвечает за недостатки переданного имущества (если он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил их при заключении договора).

При обнаружении таких недостатков ссудополучатель (по своему выбору) вправе рассчитывать на:

– безвозмездное устранение недостатков;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– потребовать досрочного расторжения договора с возмещением ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя, может без промедления:

– устранить недостатки имущества;

– произвести замену имущества другим аналогичным.

Ссудодатель не отвечает за недостатки имущества, если они:

– оговорены при заключении договора;

– были заранее известны ссудополучателю;

– обнаружены ссудополучателем во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества

(ст. 693 ГК РФ)

Права третьих лиц

Передача имущества не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Если он этого не сделал, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков

(ст. 613 ГК РФ)

Передача имущества не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Если он этого не сделал, то ссудополучатель вправе требовать расторжения договора с возмещением ущерба

(ст. 694 ГК РФ)

Плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

(ст. 614 ГК РФ)

Плата не взимается

(п. 1 ст. 689 ГК РФ)

Пользование имуществом

Арендатор обязан пользоваться полученным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе (с согласия арендодателя):

– сдавать арендованное имущество в субаренду и в безвозмездное пользование;

– отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций.

Если арендатор использует имущество не по назначению и не в соответствии с условиями договора, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков

(ст. 615 ГК РФ)

Ссудополучатель обязан пользоваться полученным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Если ссудополучатель использует имущество не по назначению и не в соответствии с условиями договора, ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков

(п. 2 ст. 689, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ)

Обязанности сторон по содержанию имущества

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества (если иное не предусмотрено законом или договором аренды).

Если арендодатель не исполняет обязанности по производству капитального ремонта, арендатор вправе (по своему выбору):

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя (зачесть в счет арендной платы) его стоимость;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды)

(ст. 616 ГК РФ)

Ссудополучатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (проводить текущий и капитальный ремонт) и нести все расходы на его содержание (если иное не предусмотрено договором)

(ст. 695 ГК РФ)

Изменение сторон в договоре

Смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору переходят к наследнику (если законом или договором не предусмотрено иное)

(ст. 617 ГК РФ)

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В случае смерти гражданина-ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к наследнику (если законом или договором не предусмотрено иное).

В случае реорганизации (ликвидации) организации-ссудодателя ее права по договору переходят к правопреемнику (если иное не предусмотрено договором)

(ст. 700 ГК РФ)

Досрочное прекращение договора

Договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор:

– использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд не вносит арендную плату по сроку;

– не производит капитального ремонта имущества (если он предусмотрен законом или договором)

(ст. 619 ГК РФ).

Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию;

– имущество имеет препятствующие использованию недостатки (которые не оговорены договором и не обнаружены при приеме);

– арендодатель не производит капитальный ремонт (если он предусмотрен законом или договором);

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

(ст. 620 ГК РФ)

Ссудодатель вправе досрочно расторгнуть договор, если ссудополучатель:

– использует имущество не по назначению или не в соответствии с договором;

– не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии или его содержанию;

– существенно ухудшает состояние имущества;

– без согласия ссудодателя передал имущество третьему лицу.

Ссудополучатель вправе досрочно расторгнуть договор, если:

– он обнаружил недостатки, которые делают нормальное использование имущества невозможным;

– имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

– при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на имущество;

– при неисполнении ссудодателем обязанности передать имущество либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы

(ст. 698 НК РФ)

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения

(ст. 699 ГК РФ)

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. При этом, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор через суд может перевести на себя это право аренды (либо возместить убытки, причиненные отказом).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

(ст. 621 ГК РФ)

Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

(п. 2 ст. 689, ст. 621 ГК РФ)

Возврат имущества

Арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

За невозвращение имущества (невозвращение в срок) арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

(ст. 622 ГК РФ)

Ссудополучатель должен вернуть имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

(п. 1 ст. 689 ГК РФ)

Отделимые (неотделимые) улучшения имущества

Произведенные арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендатора, арендодатель вправе возместить (если иное не предусмотрено договором).

Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (если иное не предусмотрено законом).

Улучшения имущества (отделимые и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

(ст. 623 ГК РФ)

Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором).

Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (если иное не предусмотрено законом)

(п. 1 ст. 689, п. 1, 3 ст. 623 ГК РФ)

Выкуп имущества

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп имущества арендатором.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

(ст. 624 ГК РФ)

Не предусмотрен

Источник

НЕ ВСЯКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ МОЖЕТ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ КУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД СКЛАД. БОЛЬШИНСТВО СТАРАЕТСЯ АРЕНДОВЫВАТЬ НЕОБХОДИМЫЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ПОЛУЧАТЬ ИХ ИНЫМ СПОСОБОМ-В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ. ПОСЛЕДНИЙ ВАРИАНТ ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ЯВЛЯЕТСЯ ВТОРЫМ ПО ПОПУЛЯРНОСТИ И, КАК АРЕНДА, ИМЕЕТ СВОИ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

При заключении договора аренды особое внимание следует уделить определению предмета аренды. В документе должно быть четко обозначено, какое именно имущество арендуется. Даже если вы арендуете все строение целиком, лучше указать все помещения и приложить к договору аренды поэтажный план.
Так, одна организация решила арендовать часть здания под офис. Договор аренды не могли зарегистрировать несколько месяцев, поскольку, по мнению регистратора, арендуемое имущество в нем было определено недостаточно четко. В итоге организация была вынуждена не только представить копии поэтажного плана, но и указать перечень арендуемых помещений в соответствии с приложенным планом (по списку). Необходимо учитывать еще и то, что если будут выявлены незаконные перепланировки, в регистрации договора откажут. Также следует обратить внимание на то, что документ должен быть подписан уполномоченными лицами.

ТОНКОСТИ РЕГИСТРАЦИИ

Но необходимо ли регистрировать договор аренды? Существует несколько противоречивых мнений. С одной стороны, законодательство говорит о необходимости регистрации договоров с недвижимостью. С другой стороны, установлено, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации. И вот тут все будет зависеть от того, как вы определите сроки действия своего договора. Как правило, стороны предпочитают заключать договор на 11 месяцев или на 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках действия договора и избавляет от необходимости регистрировать его.

В РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОТКАЖУТ, ЕСЛ1 ВЫЯВЯТСЯ НЕЗАКОННЫЕ ПЕРЕПЛАНИР0ВКИ

Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда существует опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды. Здесь арендатор совершенно беззащитен, поскольку ни предусмотренная в договоре возможность его пролонгации (продления срока действия), ни закрепление за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды не лишит арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с законодательством или не заключать его на новый срок.
Часто возникает вопрос: если договор, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется в соответствии с оглашением сторон, можно ли говорить о том, что срок его действия меньше года? Как ни странно, да! Дело в том, что в этом случае каждый срок аренды будет рассматриваться отдельно. В соответствии с законодательством (ст. 621 ГК РФ), если арендатор будет пользоваться помещением по истечении срока окончания аренды и арендодатель против этого возражать не будет, договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в договоре предусмотрена его пролонгация на определенный срок, вышеуказанное правило неприменимо. В принципе договор, заключенный на неопределенный срок, также не подлежит регистрации. Однако такие договоры вызывают недовольство проверяющих органов.

ЕСЛИ ПОЛЬЗОВАНИЕ БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ

Договор безвозмездного пользования имуществом практически идентичен договору аренды. Отличие состоит только в том, что аренда оплачивается, а безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных

ПОД ПРИКРЫТИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Предположим, прибыль организации составила за год 100 тыс. руб. На аренду своих помещений организация потратила 10 тыс. руб. за год. Таким образом, сумма налога будет рассчитываться не со 100 тыс. руб., а только с 90 тыс. Поскольку сумма налогов, поступающих в казну, может таким образом уменьшаться, налоговые органы в ходе проверок довольно тщательно проверяют факты заключения договоров аренды и платежей по ним. То есть если вы заключили договор аренды три года назад и все это время он действовал, но платежей по нему не было, а при расчете налога на прибыль они учитывались, налоговые органы станут задавать вам крайне неприятные вопросы.

выгод для лица, представляющего свое имущество в пользование. В договоре аренды необходимо четко обозначить размер и порядок оплаты (раз в месяц или раз в год и пр.) арендных платежей. Все остальные пункты рассматриваемых в статье договоров похожи.

Расторгнуть договор арендодатель и ссудодатель (по договору безвозмездного пользования) могут в случае причинения арендатором или пользователем ущерба имуществу и в иных случаях, когда интересы владельца имущества поставлены под угрозу пользователем этого имущества. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор не осуществляет арендные платежи. Любой из этих договоров можно расторгнуть в одностороннем порядке. Однако об этом необходимо заранее (примерно за месяц) уведомить вторую сторону.

ДОГОВОРА. ЗАКЛЮЧЕННЫЕ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК. ВЫЗЫВАЮТ НЕДОВОЛЬСТВО ПРОВЕРЯЮЩИХ ОРГАНОВ

Кого интересует вопрос о том, на каком основании вы занимаете помещение, так это налоговые органы. Точнее, им важно знать, платите ли вы за аренду или нет. И если платите, то сколько. Казалось бы, ну какое им дело? Однако вся тонкость в том, что наличие договора подтверждает ваши расходы (или доходы). Ведь если у вас в договоре указано, что за арендуемую площадь вы платите аренду в размере 10 тыс. руб. ежемесячно, то это значит, что при расчете налога на прибыль вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих арендных платежей. То есть за год высможете уменьшить налогооблагаемую базу на 120 тыс. руб. Что это означает, подробно изложено во врезке Под прикрытием договора аренды .

Точно так же обстоит дело и с безвозмездным пользованием имуществом. Налоговые органы считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает материальную выгоду в размере той суммы, которую он должен был бы заплатить за аренду этого имущества. Что самое странное, иногда в таких ситуациях они выдвигают требования заплатить налог не только пользователю имущества (получившему фактическую выгоду), но и владельцу имущества, который, по их мнению, путем заключения договора безвозмездного пользования уменьшил налогооблагаемую базу.

Кроме того, поскольку сторонами договоров являются коммерческие организации, цель деятельности которых – извлечение прибыли, налоговые органы предъявляют свои претензии уже к собственникам имущества, поскольку те фактически сами отказываются от части прибыли. А раз прибыль уменьшается, уменьшается и количество налогов, поступающих в казну. Также налоговые органы предполагают, что при использовании помещений по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (пользователь) должен платить налог на землю, на которой располагается используемое помещение. Их не смущает даже тот факт, что платить этот налог должен собственник земли, который предоставил свои помещения в пользование.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ПРАКТИЧЕСКИ ИДЕНТИЧЕН ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

НЕ ИСКУШАЙТЕ НАЛОГОВИКОВ

С проблемой исчисления и уплаты налогов тесно связана и проблема налоговых проверок, которые проводятся с целью выявления и пресечения налоговых правонарушений. Во время таких проверок налоговикам для ознакомления необходимо будет представить оригинал договора аренды (безвозмездного пользования). В случае необходимости налоговым органам может быть передана заверенная организацией копия.

Если речь идет о договоре аренды и появляется необходимость подтвердить факт уплаты арендных платежей, придется представить документы, подтверждающие перевод денег (платежек, как правило, достаточно). Если оплата производилась по обычной платежке, принесенной в банк, -это одно, и совсем другое, если платежка была направлена в банк в электронном виде по специальной электронной системе расчетов. Распечатать такой документ можно. Однако на нем будет указано, что платеж совершен электронно, и не будут проставлены отметки плательщика и банка. Как правило, один вид этих бумаг сильно огорчает налоговиков и заставляет их задуматься о подлинности документов.

И уж совсем все плохо, если арендатор и арендодатель оказались клиентами одного банка. Дело в том, что расчеты между клиентами одного

банка теоретически могут совершаться с помощью внутренних проводок, тогда как все расчеты обычно отражаются на корсчете банка. Налоговым органам всюду видится (и иногда совершенно правильно) призрак ухода от налогов. Однако есть более цивилизованные методы оптимизации налогообложения, которые меньше раздражают налоговиков и более изящны.

И ВСЕ-ТАКИ ДОГОВОР АРЕНДЫ НАДЕЖНЕЕ

Намного проще сделать договор безвозмездного пользования имуществом. Однако в этом случае интересы сторон не защищены: владелец имущества не сможет претендовать на какую-либо плату, а пользователь, как правило, не может рассчитывать на достойные условия договора (он будет скорее всего краткосрочным). Если у вас есть хоть
немного времени, потратьте его на заключение и регистрацию договора аренды. В крайнем случае заключите его без указания срока или на 11 месяцев. Но помните: чем сложнее порядок заключения договора, тем надежнее этот договор. Ведь кроме сторон его проверят еще несколько незаинтересованных лиц.

…И СОТРУДНИКОВ МВД

К сожалению, далеко не всегда налоговая проверка проводится налоговыми органами. В документацию, связанную с арендой или безвозмездным пользованием имуществом, может заглянуть и МВД. Во-первых, в МВД существует специальное управление, занимающееся борьбой с налоговыми преступлениями. Во-вторых, по факту выявленных нарушений органы МВД могут возбуждать уголовные дела и проводить необходимые мероприятия. И в-третьих, МВД может проверить, на основании каких документов организация занимает конкретное помещение.

Например, ООО Лютик занимало первый этаж жилого дома, переоборудованный под офисное помещение. В ходе проверки МВД было установлено, что данное помещение арендуется у другой организации. Также выяснилось, что договор аренды отсутствует. В результате 000 Лютик было вынуждено на некоторое время прекратить деятельность, поскольку требовалось подготовить договор.

В СЛУЧАЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ИНТЕРЕСЫ СТОРОН НЕ ЗАЩИЩЕНЫ

Довольно часто по договору аренды или безвозмездного пользования организация использует полученное помещение в качестве своего юридического адреса, который фигурирует во всех документах. В таком случае лучше заключить с собственником помещений долгосрочный договор, который позволит сохранить уверенность в том, что адрес регистрации (постановки на налоговый учет) не придется менять каждый год. Кроме того, долгосрочный договор аренды, оформленный по всем правилам и зарегистрированный в ФРС, вызовет намного больше доверия у работников любых госорганов.

Журнал Складские технологии 5, 2006г.

Источник