Договор аренды в пользу третьего лица

Законодательство предусматривает возможность исполнения обязательств в пользу третьих лиц. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Таким образом, между ИП 1 и ИП 2 должны существовать обязательства (например, договор займа), которые позволят вам оплачивать плату, предназначенную для ИП 1 в пользу ИП 2 как погашение долга. Для этого можно внести изменения в договор аренды, указать лицо в пользу которого необходимо осущетсвлять оплату и основнания такой оплаты. Предположу, что исполнение обязательств ИП 2 перед ИП 1, даже подобным образом, будет отнесено к расходам ИП 2 — дополнительно можно уточнить данную информацию у любого бухгалтера.

Учитывая, что в данном случае единственной целью отношений является налоговая оптимизация, существует нкоторый риск признания сделки притворной.

Добрый день.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С уважением.

Здравствуйте, Алексей.

Хоть со сменой собственника договор аренды и продолжает действовать, все же необходимо либо заключить новый договор с новым собственником, либо внести изменения в прежний договор, где будет изменен арендодатель. Новым договором или соглашением стороны могут предусмотреть, что оплату следует производить на счет некого третьего лица, это можно делать и просто по письму (просьбе) арендодателя, но в любом случае это будет доход нового собственника. Таким образом не получится уменьшить доход. Это может быть выявлено при проведении проверки.

Могу ли я отразить реквизиты супруги третьего лица в договоре ДДА, совершать платежи, и рассчитывать на то, что оплата собственником нежилого помещения будет приниматься, как если бы оплата производилась на счет собственника? Если это не возможно, какой должна быть конструкция?
iy

Добрый день.

В данной ситуации, чтобы полностью обезопасить себя нужно, чтобы между лицом по договору аренды и его супругой был заключен договор поручения на получение на свой счет и передачу денежных средств стороне по договору аренды. Вам обязательно нужно иметь на руках экземпляр этого договора поручения.

При его наличии Вам нужно в договоре прямо прописать, что «стороны пришли к соглашению, что оплата по договору будет производиться на счет третьего лица — ФИО по реквизитам, указанным в договоре на основании договора поручения, заключенного между ______ и ______ (получателем денежных средств)».

ГК РФ Статья 971. Договор поручения
1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
При наличии таких формулировок и договора поручения проблем быть не должно.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Добрый день! В общем то если вы данное условие отразите в договоре который будет подписан арендодателем (собственником помещения) этого будет достаточно для легитимности т.к. в силу ст. 34 СК

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия,а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

формулировка примерная «Оплата аренды производится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств в сумме ХХХ на счет ХХХ № в

Добрый день!

Мы планируем заключить с собственников договор аренды. Правда фактически собственником является третье лицо — другое физическое лицо.
iy

Вот в этом моменте можно подробнее? Как это — заключаете договор с собственником, но собственник другое лицо?

В остальном, у нас действует принцип свободы договора — вы можете прописать в договоре, что оплата производится на счет третьего лица.

Здравствуйте!

Согласно ст. 312 ГК РФ:

Статья 312. Исполнение обязательства надлежащему лицу

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Таким образом, если по условиям договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора платить арендные платежи Арендодателю, то перечисление д/с третьему лицу будет считаться исполнение обязательства НЕнадлежащему лицу и соответственно будет долг по арендной плате перед Арендодателем.

пункт 2 ст. 312 ГК РФ предусматривает возможность исполнение обязательства третьему лицу в частности:

2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).

Таким образом, что бы исполнение обязательства по оплате аренды были надлежащими и считались исполненными при условии их получения не самим Арендодателем, а другим лицом, в силу прямого указания необходимо:

— либо доверенность на жену «богача», выданную Арендодателем и нотариально заверенную нотариально на получение д/с по договору:

-либо прописать в договоре аренды условие об оплате арендных платежей конкретному человеку, с указанием его платежных реквизитов.

Здравствуйте. Честно скажу, не понимаю Ваших затруднений. Это самый обычный договор в пользу третьего лица и никаких конструкций или правовых обоснований выдумывать не нужно..

Статья 430. ГК РФ Договор в пользу третьего лица
1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.
3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.
4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Заключаете трехсторонний договор в котором и указываете, что оплата производится такой-то, что является исполнением обязанности по оплате арендных платежей арендатором арендодателю.

Правда при этом не забудьте удержать и заплатить государству НДФЛ, т.к. Вы в данном случае становитесь налоговым агентом по гражданско-правовому договору с физ.лицом.

Вопрос: Кто — кредитор или должник (кредитор и должник — юридические лица) — является плательщиком налога на доходы физических лиц в случае исполнения должником денежного обязательства перед третьим лицом (физическим), когда в соответствии с условиями договора третье лицо на момент расчетов между кредитором и должником было не указано, что, по нашему мнению, допускается п.1 ст.430 ГК РФ?
Ответ: Согласно ст.207 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на доходы физических лиц являются физические лица. Положениями п.9 ст.226 Налогового кодекса уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается.
В соответствии с п.1 ст.430 Гражданского кодекса Российской Федерации договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Таким образом, при выплате дохода физическому лицу, указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу, организация — должник, выступающая в качестве налогового агента (п.1 ст.226 Налогового кодекса) обязана исчислить и удержать налог с физического лица.
В соответствии с п.5 ст.226 Налогового кодекса при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.
Уплата не удержанных организацией сумм налога в этом случае производится физическим лицом, получившим доходы на основании налогового уведомления, направленного налогоплательщику налоговыми органами, в сроки, указанные в п.5 ст.228 Налогового кодекса.
В случае непредставления организацией в течение календарного года сведений о выплатах дохода и невозможности удержания с него налога, уплата налога производится на основании налоговой декларации, представляемой налогоплательщиком в соответствии с п.3 ст.228 Налогового кодекса.
П.П.Грузин
Советник налоговой службы РФ
III ранга
07.12.2001