Договор комиссии в пользу третьего лица

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Образец договора комиссии, цели и содержание договора

Что такое договор комиссии и с какой целью он заключается? В Гражданском кодексе РФ сказано, что договор комиссии (или комиссионный договор) – это договор, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счёт комитента (ст. 990 ГК РФ). Специальные правила о заключении сделок такого типа содержатся в главе 51 ГК.

Особых требований к форме законодательно не установлено. При подготовке договора комиссии придерживайтесь общих правил ГК РФ (ст. 158 – 165.1).

Посмотреть другие образцы

В зависимости от договорённости сторон, договор комиссии может быть различным по содержанию. Например, он может быть заключен:

• с указанием территории его исполнения или без указания таковой;
• с указанием срока действия, или договор может быть заключен на неопределённый срок;
• с указанием обязательства комитента не предоставлять третьим лицам совершать в его интересах и за его счёт сделки, совершение которых поручено стороне по договору, или без такового.

Особенности заключения и расторжения комиссионного договора

Исполнитель по договору комиссии обязан не просто совершать сделки строго по указаниям заказчика-комитента, но и на наиболее выгодных для заказчика условиях. Сторона, которой поручено совершить сделку, может отступить от указаний контрагента, если:

• это необходимо в интересах заказчика в силу изменившихся обстоятельств, и при этом
• возможность предварительно согласовать действия с другой стороной отсутствовала либо ответ на запрос не был получен в разумный срок (ст. 995 ГК РФ).

После выполнения поручения исполнитель обязан передать другой стороне всё полученное по сделке. Комитент обязан:

• принять исполненное по договору комиссии;
• выплатить другой стороне договора вознаграждение;
• возместить расходы, если таковые были понесены.

Особенностью комиссионного договора является то, что он может быть в одностороннем порядке расторгнут заказчиком без обращения в суд (ст. 1003 ГК РФ). Если же договор расторгается в одностороннем порядке комиссионером, основанием для этого должны быть условия, предусмотренные договором или законом (ст. 1004 ГК РФ). В остальном расторжение и изменение договора комиссии регулируется общими правилами (ст. 1002, ст. 450 ГК РФ).

Основным отличием договора комиссии от агентского является то, что агент может действовать как от своего имени, так и от имени принципала. Договор комиссии ограничивает полномочия, и исполнитель действует исключительно от своего имени, но за счёт контрагента.

В отличие от договора поручения, в сделке между исполнителем по комиссионному договору и третьим лицом права приобретает права и становится обязанным исполнитель, хотя заказчик и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения ее по исполнению. Кроме того, договор поручения может быть как возмездным, так и безвозмездным, в отличии от договора комиссии, который в обязательном порядке предусматривает выплату вознаграждения.

В отличие от сделок об услугах, договор комиссии предполагает наличие посреднических отношений. По поручению одной стороны другая обязана совершить за вознаграждение одну или несколько сделок с третьими лицами. При оказании услуг таких посреднических отношений не возникает, поскольку услуги оказываются непосредственно заказчику.

Как споры по договорам комиссии решают суды: примеры на практике

Снизить риски всегда возможно, предусмотрев в тексте договора комиссии положения и условия, защищающее права сторон по договору. Проверьте текст на предмет ошибок в оформлении и условиях.

При составлении любого договора основой являются его обязательные условия договора. В случае несогласования сторонами существенных условий договора комиссии такой договор может быть признан незаключенным (ст. 432 ГК, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Нормами о договоре комиссии однозначно не регламентировано, какие именно условия должен содержать такой договор. В судебной практике нет единой позиции по вопросу об условиях, за исключением предмета договора комиссии.

Например, суд подчеркнул, что контрагенты должны были точно описать действия исполняющей стороны. Это служило бы конкретизацией предмета. Сторонами данные условия не были согласованы. Из-за этого суд отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании договорной неустойки (постановление АС Северо-Западного округа от 24.01.2018 № Ф07-15247/2017 по делу № А56-5009/2017).

Если одна из сторон договора комиссии совершила действия, которые хоть и направлены на исполнение обязательства (договора), но при этом нарушают его условия или требования закона, такое исполнение является ненадлежащим. Последствиями такого нарушения может быть привлечение должника к ответственности. Вид ответственности зависит от того, в чем выражено нарушение и какие у него последствия. Это может быть возмещение убытков и (или) уплата неустойки. За нарушение денежного обязательства можно потребовать уплаты процентов (ст. 395 ГК РФ). Меры ответственности можно установить в договоре, например, предусмотреть в нем пени за просрочку исполнения.

Интересным примером может послужить апелляционное определение Московского городского суда от 10.05.2017 по делу № 33-17213/2017. Истец заявил требование о возмещении материального ущерба по договору комиссии. Он указал, что ответчик принимал на реализацию ювелирные изделия истца, однако свои обязательства по договору комиссии надлежащим образом не выполнил. Ответчик утверждал, что ювелирные изделия были украдены, и условия договора не были исполнены в силу форс-мажорных обстоятельств. Суд требование истца удовлетворил: обстоятельства, связанные с хищением, к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся и не освобождают ответчика от ответственности за неисполнение своих обязательств по договору комиссии.

При подготовке материалов мы используем только проверенные источники информации

Комиссионный договор — это соглашение двух сторон: комитента и комиссионера, по которому комиссионер заключает сделки от своего имени, но за счет комитента, за обусловленное контрактом вознаграждение.

В предпринимательской деятельности часто применяется договор комиссии, примеры из жизни многочисленны: продажа товаров, недвижимости, оказание услуг и т. д. Самый простой бытовой пример — известные многим в прошлом комиссионные магазины: владелец какого-то предмета (комитент) отдает его в магазин, а магазин (комиссионер) выступает посредником между владельцем и будущим покупателем: обязуется продать предмет и полученные от сделки деньги вернуть владельцу. Так же работает схема и в бизнесе: например, когда надо найти контрагента, купить или продать ценные бумаги и т. п.

В законодательстве нет четкого ответа, что такое договор комиссии на реализацию товара, оказание услуг и т. д. Но соответствующие выводы сделаем из анализа законодательных норм и судебной практики.

Понятие и форма

Посредническая деятельность бывает трех типов и регулируется 3 видами контрактов:

• поручения;
• агентский;
• комиссии.

Они различаются по предмету, сторонам, особенностям передачи прав и так далее. И хотя договор комиссии относится к посредническим, он отличается от агентского или договора поручения, хотя и близок им. При поручении предметом является совершение юридических действий, при агентском — юридических и фактических действий, а в комиссионном речь всегда идет о сделках.

В комиссионном договоре, по ст. 990 ГК РФ, одна сторона (комитент) поручает второй (комиссионеру) заключить одну или ряд сделок. Подобные посреднические контракты заключаются от имени комиссионера (даже если комитент указан в тексте соглашения), но за счет комитента. Он заключает договор с комиссионером в целях подбора и заключения сделок, в которых комитент заинтересован. Речь идет в этих взаимоотношениях только о заключении сделки одним лицом в пользу другого, покупателя.

Предмет

В любой сделке есть существенные условия, без которых она не считается заключенной. Основные требования к договору комиссии — обязательное указание условий сделок, на заключение которых уполномочен комиссионер.

Чтобы формулировка была грамотной, необходимо предусмотреть следующее:

• ограничение правомочий посредника: рекомендуется делать перечень прав и действий комиссионера, на которые он уполномочивается;
• поле его действий лучше ограничить территориально и по срокам.

Важно отметить, что по договору комиссии комиссионер действует за комитента только по поводу заключения контракта, а не при его реальном исполнении.

Структура

Можно сделать вывод, в каких случаях заключается договор комиссии: когда вторая сторона заинтересована в нахождении клиентов и привлечении для этого посредника. Например, договор купли-продажи от имени комиссионера заключается в целях расширения рынка сбыта компании и т. д.

Чтобы действия были взаимовыгодными, стоит предусмотреть в соглашении следующие пункты:

• предмет и конкретные условия заключаемых контрактов;
• обязанности и права обеих сторон;
• сроки и порядок расчетов;
• ответственность, в том числе материальная;
• порядок разрешения спорных моментов;
• порядок изменения и расторжения сотрудничества;
• реквизиты.

Скачать

Специфика

Отвечая на вопрос, что значит договор комиссии, необходимо указать, что это чаще всего контракт продавца с посредником, который заключает от своего имени сделки за его счет. То есть посредник находит покупателя, в котором заинтересована фирма, и заключает сделки на необходимых для нее условиях. О своих действиях он обязан отчитаться перед заказчиком — предоставить письменный отчет по форме, являющейся приложением к контракту (не обязательная, но рекомендуемая опция).

Правила расторжения

По правилам ст. 1002 ГК РФ, договор комиссии на заключение договора расторгается в таких случаях:

• при отмене поручения;
• при отказе исполнителя в случаях, установленных в тексте контракта или законе;
• если исполнитель умер, объявлен безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно дееспособным или в случае банкротства его как ИП.

Бухгалтерский и налоговый учет

Принятое на реализацию учитывается на счете 004, в случае заключения контракта на закупку — на счете 002. Вознаграждение — это фактически доход от основной деятельности. Расходы, возмещаемые затем поручителем, учитываются на счете 76.

До момента реализации товаров исполнителем они учитываются на балансе комитента. Выручка является по закону доходом от основной деятельности на дату, указанную в отчете как дата реализации. Возмещаемые расходы являются расходами на продажу.

Возмещаемые расходы не облагаются налогом на прибыль. Поручитель включает их в прочие расходы. Стоимость реализованных товаров включается в расходы. Если поручитель является плательщиком НДС и товар облагается этим налогом, комиссионер обязан вставить счет-фактуру.

Судебная практика

Вопрос начисления НДС является спорным. В целях защиты прав обеих сторон рекомендуется включить в соглашение такое условие:

комитент оплачивает услуги комиссионера на момент отгрузки продукции, товаров покупателям.

Такая формулировка позволила плательщику налогов защитить свои интересы в споре с налоговой инспекцией о доначислении сумм сборов. В решении суда было указано, что налоговая база по налогу на добавленную стоимость возникает у налогоплательщика исключительно в момент получения им комиссионного вознаграждения, а следовательно, уже после отгрузки партии продукции или товаров.