Договор купли продажи квартиры в ипотеку в пользу продавца

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

• реквизиты участников;
• дата и место заключение сделки;
• подробное описание предмета договора;
• цена продаваемого объекта недвижимости;
• ответственность сторон;
• порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

• совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
• правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
• справка о численном составе семьи;
• выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
• доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
• разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в  территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

При покупке квартиры в кредит важно юридически грамотно составить договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Из данной статьи вы узнаете нужно ли заключать предварительный договор, какие требования к договору купли-продажи с ипотекой, каким должно быть содержание договора и каким пунктам следуют уделить особое внимание.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку на подготовку документов (оценка квартиры, получение одобрения банка) может уйти около месяца. Поэтому заключение предварительного договора купли-продажи может гарантировать покупателю, что продавец намерен продать ему квартиру и согласен на ожидание.

Банк обязательно потребует предъявить предварительный договор при покупке жилья на вторичном рынке.

Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, но имеет юридическую силу с момента его подписания.

В нем можно отразить подготовительные процедуры и основные условия сделки:

• проведение предварительной оценки квартиры (потребуется для предоставления банку);
• основания права собственности продавца на квартиру;
• порядок расчетов и сроки;
• права и обязанности сторон;
• условия расторжения договора и последствия отказа сторон от подписания основного договора.

По желанию сторон договор можно заверить у нотариуса, что даст участникам сделки дополнительные гарантии того, что документ составлен правильно и сделка безопасна.

Подписанный сторонами договор вместе с остальными документами предъявляется в кредитную организацию для одобрения заявки на ипотеку.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку:

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Основной договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств

Если предварительный договор был составлен правильно, то практически все его условия перетекают в основной договор. Он является основным документом, подтверждающим заключение сделки между сторонами. Перед его подписанием между покупателем и банком заключается ипотечный договор.

Чтобы договор купли-продажи считался действительным он должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие сведения (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• данные об объекте недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
• о цене продаваемого объекта (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• информацию о лицах, сохраняющих право пользования жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• информацию о документах, подтверждающих право собственности продавца;
• о размере платежей, сроках и порядке выплат (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
• наименование и реквизиты банка – кредитора;
• подписи сторон.

Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо с привлечением юриста, но все условия договора должны быть согласованы между продавцом и покупателем.

Нотариальное удостоверение договора остается на усмотрение сторон (кроме обязательных случаев, предусмотренных законодательством — долевая собственность, участие несовершеннолетних).

Некоторые кредитные организации выдают свой образец договора либо дают перечень требований, которые обязательно должны быть учтены в договоре. Возможен вариант, когда составлением договора занимаются специалисты банка.

Важные нюансы при заключении основного договора

Кроме основных условий сделки существуют нюансы, которые сторонам необходимо обсудить и зафиксировать в договоре:

• дополнительные расходы (услуги нотариуса, государственные пошлины, комиссии за снятие или перевод денежных средств) – кто понесет и в каком объеме;
• передача свободного от третьих лиц жилья (арендаторы либо лица, имеющие регистрацию) – когда и в какие сроки квартира будет освобождена от проживающих в ней лиц;
• соответствие информации в договоре и документов (о сторонах сделки, об объекте недвижимости, реквизиты кредитной организации) – должно быть тщательно проверено, во избежание проблем с регистрацией договора.

Все спорные моменты необходимо обсуждать и корректировать до подписания договора. После подписания расторгнуть договор без наличия существенных оснований крайне сложно.

Жилое помещение, приобретенное в ипотеку, становится предметом залога кредитной организации в силу закона (п. 2 ст.1, п. 1 ст. 77 ФЗ № 102).

Образец договора купли-продажи квартиры

Образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств:

Содержание договора купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств

Договор купли-продажи должен содержать в себе гарантии законности сделки. Все согласованные сторонами условия, а также его исполнение и ответственность участников сделки отражаются в данном документе.

Стороны договора

В договоре должна быть указана информация о каждой стороне сделки:

• ФИО сторон;
• полные паспортные данные;
• дата и место рождения;
• адрес фактического проживания и регистрации;
• наименование организации (если одной из сторон сделки выступает юридическое лицо);
• данные доверенного лица (если сделка совершается представителем по доверенности).

От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан выступают их родители, опекуны, попечители.

Предмет договора

Предметом договора является квартира, характеристики которой и должны быть отражены в данном разделе:

• адрес жилого помещения;
• наименование (квартира, доля в квартире, жилой дом);
• количество комнат;
• этаж, подъезд;
• площадь квартиры (общая и жилая);
• дополнительные технические характеристики (особенности планировки, состояние квартиры и технического оборудования) – могут быть оформлены в качестве приложения к договору.

Если квартира приобретается без отделки, то этот факт также необходимо прописать в договоре. Это даст право покупателю на получение налогового вычета на расходы по отделке приобретенного жилья.

Условия договора

В данном пункте может быть отражено:

• на основании какого документа у продавца возникло право собственности на указанное жилое помещение и перечислены все его реквизиты;
• информация об отсутствии обременений, ограничений, судебных споров или притязаний третьих лиц;
• условия и сроки передачи недвижимости покупателю, освобождение квартиры от проживающих и зарегистрированных лиц, от имущества продавца;
• лица, сохраняющие право пользования квартирой, основания их права.

Можно также указать информацию о недостатках квартиры, неотделимых улучшениях и иных условиях в зависимости от особенностей сделки и пожелания сторон.

Цена договора, порядок и способы оплаты

Стоимость квартиры должна быть обязательно указана в договоре, так как это существенное условие и без него договор будет считаться не заключенным.

Порядок оплаты по договору может быть разным, в зависимости от того, какие еще средства используются при оплате квартиры:

• аванс или задаток – первый платеж, который осуществляется до регистрации договора в Росреестре;
• денежные средства банка – переводятся продавцу после регистрации договора;
• средства материнского капитала либо субсидии по программе – средства переводятся после регистрации договора.

Обязательно указываются суммы платежей и сроки их передачи продавцу.

При покупке квартиры в ипотеку передача средств осуществляется безналичным способом на счет продавца, в том числе первоначальный взнос. Сумма аванса или задатка может быть передана с использованием банковской ячейки или через аккредитив. Окончательный расчет продавец должен подтвердить распиской.

Информация о банке-залогодержателе

Данный раздел содержит информацию о банке, выдавшем ипотечный кредит и являющимся залогодержателем приобретенного имущества:

• наименование банка;
• банковские реквизиты;
• местонахождение;
• почтовый адрес.

Также в тексте должно быть указано, что права залогодержателя подтверждаются закладной.

Срок действия договора

Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора. При этом действует договор до момента исполнения сторонами всех прописанных в нем обязательств.

Стороны должны указать, что они осознают содержание документа, дееспособны, не имеют заболеваний, которые препятствуют им осознать суть происходящего.

Права и обязанности сторон

Кроме стандартных прав и обязанностей сторон произвести оплату, передать жилое помещение покупателю, в договоре с использованием кредитных средств также прописываются обязанности покупателя перед залогодержателем.

По такому договору покупатель обязуется:

• застраховать квартиру, продлевать срок действия страховки до полного погашения долга по кредиту;
• согласовывать с банком возможность продажи или обременений ипотечной недвижимости;
• при эксплуатации квартиры не допускать ее повреждений и ставить в известность залогодержателя о возможных угрозах имуществу, изменениях и перепланировках.

В зависимости от условий банка-кредитора определяется перечень прав и обязанностей покупателя.

Ответственность сторон

Ответственность каждой стороны за неисполнение договорных обязательств должна быть четко оговорена. Чем подробнее будет расписан данный пункт, чем меньше рисков у продавца и покупателя потерять свое имущество.

Поэтому в данном пункте можно указать следующее:

• условия возврата аванса или задатка при расторжении договора по вине каждой из сторон;
• возмещение убытков стороне, понесшей расходы при расторжении договора (оплата оценочного расчета, получение платных документов, оплата услуг нотариуса);
• выплата компенсации пострадавшей стороне за невыполнение другой стороной условий договора;
• возвращение сторонам имущества, полученного в результате заключения договора.

Перечень условий не является исчерпывающим. Сторонам необходимо проанализировать возможные риски при расторжении договора и обезопасить себя условиями договора.

Оценка и страхование при приобретении квартиры в ипотеку

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является оценка приобретаемого имущества. Провести такую оценку должна независимая лицензированная компания (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102).

Страхование приобретаемого имущества также является обязательным условием получения кредита (пп. 1, 2 ст. 31 ФЗ № 102).

Кредитная организация может также настоять на страховании жизни заемщика и его трудоспособности. Однако этот вид страхования не относится к обязательным при ипотечном кредитовании. Но в случае отказа заемщика от данного вида страхования банк вправе установить повышенную процентную ставку по кредиту.

Расходы по всем этим обязательствам, как правило, несет покупатель недвижимости.

Государственная регистрация ипотечной квартиры

Особенностью государственной регистрации квартиры, приобретенной в ипотеку, является то, что кроме перехода права собственности Росреестр также регистрирует обременение на квартиру.

На регистрацию предоставляются следующие документы:

• паспорт;
• заявления сторон;
• документы на приобретенное жилое помещение;
• договор купли-продажи по ипотеке;
• ипотечный договор;
• закладная;
• квитанция об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

С момента государственной регистрации и фактической передачи имущества договора между продавцом и покупателем считается исполненным. Договор между покупателем и кредитной организацией действует весь период погашения ипотечного кредита.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Квартира, приобретенная в ипотеку, становиться предметом залога у банка-кредитора.
2. При покупке жилья в ипотеку на вторичном рынке предварительный договор должен быть обязательно.
3. Основной договор купли-продажи должен содержать в себе все существенные условия.
4. Приобретаемое по ипотечному договору жилье должно быть оценено и застраховано.

Заключить договор купли-продажи квартиры по ипотеке и не упустить существенные моменты сложная задача. От правильного составления договора зависит законность совершения сделки. Если у вас есть сомнения в правильности изложения договора, вы можете оставить заявку и юристы нашего сайта ответят на все ваши вопросы.

Ответы юриста на частые вопросы

Покупаю квартиру, но после подписания ипотечного договора с банком продавец отказался подписывать договор купли продажи. Какие могут последствия и как мне дальше действовать?

Наверняка был заключен предварительный договор купли-продажи, который имеет юридическую силу, как и основной договор. Если вы не против расторгнуть договор, то рекомендуем составить соглашение о расторжении договора, указав в нем порядок и сроки возврата оплаченного вами задатка или аванса, а также возмещения Вам понесенных убытков. После этого придется решать вопрос о расторжении ипотечного и страховых договоров.

Если недвижимость приобретается в ипотеку на двоих собственников, являющихся супругами, должны ли они быть созаемщиками по ипотечному договору?

Если недвижимость приобретается супругами, то в соответствии со статьей 256 ГК РФ, недвижимость считается совместно нажитым имуществом и оба супруга становятся созаемщиками. Так же супруги несут солидарную ответственность перед банком-кредитором. Данное положение устанавливается статьей 323 ГК РФ.

Здравствуйте! При покупке квартиры в ипотеку какая из сторон должна подготовить предварительный договор купли-продажи? В банке нам поясняют, что это должен делать заемщик. Так ли это?

В законодательстве нет указания на то, какая из сторон сделки должна составить предварительный договор купли продажи. Такой договор может быть составлен любой из сторон, но условия должны быть согласованны между ними. Также для составления договора можно воспользоваться услугами юриста.

Можно ли при покупке квартиры в ипотеку прописать какие-либо санкции к продавцу на случае расторжения договора по его инициативе?

В договоре Вы можете указать пункты о возмещении убытков при нарушении продавцом условий договора. Однако все эти условия должны быть так же согласованны с продающей стороной.

Покупаю квартиру с использованием ипотечных средств. Должен ли я в обязательном порядке застраховать свою жизнь как этого требует от меня банк?

Нет, обязательным при покупке квартиры в ипотеку является только страхование самого объекта недвижимости. Поэтому от страхования жизни и трудоспособности вы можете отказаться. Однако обращаю ваше внимание, что банк в свою очередь может увеличить вам процентную ставку по ипотеке. Такое действие банка будет правомерным.