Договор в пользу третьего лица является трехсторонним

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Договор в пользу третьих лиц трудно расторгнуть, если таких лиц множество

Договор в пользу третьего лица – это соглашение, по условиям которого должник исполнит обязательство не кредитору, а иному участнику правоотношений. Последний вправе требовать исполнения в свою пользу (ст. 430 ГК РФ, абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54). Когда речь идет о выполнении подобных договоренностей, могут возникнуть споры. Чтобы не платить, недобросовестная сторона прибегает к различным приемам. Например, требует документы в подтверждение права третьего лица, заявляет о необходимости обратиться к кредитору или пользуется другими способами, чтобы отсрочить исполнение или избежать его. Рассмотрим, в каких ситуациях возникают риски и какие обстоятельства будут говорить в пользу добросовестной стороны.

Подобные соглашения заключают в разных сферах деятельности. Примерами договоров, исполнение по которым осуществляют в пользу третьих лиц, являются договоры:

• страхования;
• пенсионного обеспечения;
• другие сделки (купля-продажа, перевозка, в которой грузополучатель и плательщик не совпадают).

Так, одним из образцов подобного договора будет соглашение о страховании ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, по условиям выплату перечислят в пользу указанных лиц.

С даты, когда третье лицо подтвердило намерение воспользоваться своим правом по договору, расторгнуть или изменить договор можно только с его согласия (ч. 2 ст. 430 ГК РФ). Такое соглашение нецелесообразно заключать, если оно подразумевает множественность лиц. В противном случае возникнут сложности.

Например, банк обратился в суд. Он потребовал расторгнуть договор о негосударственном пенсионном обеспечении работников кредитного учреждения и вернуть средства, которые перечислил на расчетный счет ответчика. В тексте соглашения стороны определили, что лицо вправе расторгнуть договор по инициативе:

• вкладчика (на протяжении всего накопительного периода);
• фонда (в случаях, которые предусматривает законодательство).

Банк считал, что фонд допустил существенные нарушения условий соглашения. Ответчик не обеспечил:

• размещение пенсионных резервов на принципах надежности, сохранности, ликвидности, доходности и диверсификации;
• минимальный гарантированный размер инвестиционного дохода в размере, не менее 5% годовых от суммы пенсионных накоплений;
• своевременные выплаты участникам фонда.

Банк также указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: тяжелое финансовое положение, экономический кризис, а также прекращение трудовых отношений с работниками.

Нижестоящие суды указали, что спорный договор заключался в пользу третьих лиц. Число получателей негосударственной пенсии может составлять сотни и тысячи человек. Достигнуть согласия между ними по вопросам расторжения договора и перевода выкупной суммы в другой пенсионный фонд объективно невозможно. Без их согласия расторгнуть договор на стороне выгодоприобретатей нельзя. ВАС РФ указал, что в данных условиях положения статей 450, 452 ГК РФ неприменимы (определение ВАС РФ от 28.02.2013 № ВАС-17711/12 по делу № А40-105131/11-89-674).

Статьи о банках в журнале «Юрист компании»

• Действия банка, которые мешают работе компании. Как защититься
• Изменения ГК по финансовым сделкам. Как работать после 1 июня

Сделку не признали ничтожной, так как выгодоприобретатель выказал волю на ее совершение

Недобросовестные участники правоотношений пытаются оспаривать сделки со ссылкой на нарушения в условиях договора в пользу третьих лиц. Например, что третье лицо не знало о сделке и не соглашалось на неё. Но если суд обнаружит, что третье лицо проявило волю на совершение спорной сделки, договор аннулировать не удастся.

Например, истцы просили признать соглашение с ответчиком недействительным, применить последствия ничтожной сделки и взыскать денежные средства. По условиям соглашения один из истцов обязался заключить договор купли-продажи недвижимости (квартиры) на имя второго истца. Заявители считали, что сделка является ничтожной, поскольку о ее совершении второй истец не уведомлялся, его волеизъявление и полномочия первого истца не проверялись. Ответчик совершил сделку без согласия на покупку.

Суд не согласился с позицией истцов. Он указал, что выгодоприобретатель при заключении соглашения действовал от своего имени, поскольку он внес аванс, на него указывают также условия соглашения. Лицо, в интересах которого действовал первый истец, прописано в договоре как покупатель (апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29108).

Права и обязанности третьего лица не должны отличаться от тех, которыми обладал кредитор

Требования и возражения к третьему лицу должны быть аналогичны тем, которые должник может предъявить кредитору (ч. 3 ст. 430 ГК РФ). Данное положение применяется, например, в спорах по договорам страхования. Страховщик вправе требовать от выгодоприобретателя (в том числе когда выгодоприобретателем является застрахованное лицо) выполнения обязанностей по договору. Правило работает в обе стороны. При наступлении страхового случая выгодоприобретатель может:

• требовать выплату за застрахованное имущество;
• оспаривать условия договора, которые нарушают его право на получение выплаты в полном объеме.

Суды считают, что такое право является производным от основного права выгодоприобретателя на страховую выплату (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 25.07.2016 по делу № 33-3296).

Закон и практика допускают замену выгодоприобретателя

Если третье лицо отказалось от права, им может воспользоваться кредитор. Иное стороны могут предусмотреть в договоре. Суды считают, неправомерным замену выгодоприобретателя после того, как он выполнил какую-либо из обязанностей по договору страхования или предъявил страховщику требование о выплате страхового возмещения или страховой суммы.

Например, ИП потребовал, чтобы страховая выплатила возмещение согласно договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчик указал, что истец не является собственником застрахованного имущества и не представил договор, на котором основан его интерес. Выгодоприобретателем по соглашению являлся банк, предмет соглашения – оборудование. Оно пострадало при пожаре. Банк не возразил против того, что заявление о страховом возмещении подал ИП. Суд решил, что основания для освобождения ответчика от обязанности выплатить страховое возмещение отсутствуют. В данной ситуации произошла замена выгодоприобретателя, поэтому выплата страхового возмещения должна производиться ИП (постановление АС Центрального округа от 30.04.2014 по делу № А62-196/2013).

Трехсторонний договор (ТрД) относится к соглашению, оформляемому при потребности соединения 3-хсторонних обязательств. То есть, в ТрД предусматривается участие 3-х сторон (например, продавца, покупателя и третьего лица, влияющего на успешное выполнение сделки).

Что такое трехсторонний договор?

Многосторонние договоры, как правило, служат не для встречного обмена исполнениями, а для достижения общей цели. К примеру, таким договором может быть соглашение обыкновенного товарищества. Трехсторонний договор является соглашением, по которому возлагается исполнение договора на 3-ю сторону. Договор не получит юридического статуса до тех пор, пока стороны, имеющие заинтересованность в выполнении соглашения, не подпишут его.

Изменить и прекратить ТрД можно такими же способами, как и двусторонний. То есть, изменение или расторжение соглашения возможно по согласию большинства сторон. Отказ одной стороны от исполнения такого договора не всегда может привести к его прекращению.

Использование ТрД нередко применяется на практике, когда каждая сторона соглашения является заинтересованным лицом, получая выгоду от его действия.

Условия ТрД обязаны удовлетворять всех участников соглашения, а данные, отображенные в соглашении, обязаны быть достоверными, иначе ТрД утратит свой юридический статус, либо, в крайнем варианте, — привести участников соглашения к разрешению споров в судебном порядке.

Основным отличием ТрД от двустороннего соглашения – это число участников сделки. При этом, их права и обязанности в обоих вариантах одинаковы.

ТрД относится к сделке, где третья сторона возлагает на себя ответственность одного из контрагентов начального (двустороннего) соглашения и исполняет его обязательство в пользу второго контрагента.

Договор оформляется в письменном виде. При желании участников – соглашение может быть заверено нотариусом.

Для более наглядного понятия ТрД рекомендуется посмотреть видео.

(Видео: “Трехсторонний договор”)

Условия и необходимые документы

Чтобы ТрД соответствовал правилам, с недопущением технических ошибок, необходимо подготовить ряд документов:

1. Устав и регистрационные документы предприятия.
2. Личные сведения о доверенных лицах предприятий (паспорт, ИНН и т.д.), а также копия распоряжения о назначении представителя доверенным лицом и доверенность на него, выданная директором предприятия.
3. Данные о предприятии (ИНН, КПП, ОГРН, фактические и юр. адреса, а также контактные данные).

При этом, для правомерности соглашения, понадобится отобразить существенные моменты при обозначении сути контракта:

• Предмет сделки, с указанием его полного описания, с перечислением особенностей и полной стоимости.
• Стоимость сделки, с отображением цены и порядка расчетов.
• Период действия контракта, с обозначением точной даты, свидетельствующей о начале действия исполнения своих договорных обязательств.
• Ответственность сторон, с подробным раскрытием обязательств, возлагаемых на участников сделки, а также описанием санкций, предъявляемым контрагентам, при нарушении условий ТрД.

Примечание. Все пункты договора не должны противоречить настоящим законодательным нормам РФ, в противном варианте контракт может быть признан недействительным, утратив свой юридический статус.

Основные виды трехсторонних соглашений

На сегодняшний день можно встретить следующие виды ТрД:

1. Соглашение на предоставление услуг.
2. Контракт о переводе задолженности.
3. Договор цессии.
4. Договор купли-продажи.
5. Контракт на поставку товара.

ТрД является по отношению к 2-хстороннему контракту более сложным, как в техническом, так в юридическом плане, так как он обязан отображать интересы всех трех контрагентов.

Рассмотрим более подробно суть перечисленных видов ТрД.

Соглашение на оказание услуг

ТрД на предоставление услуг наряду с остальными видами сделки встречается чаще прочих контрактов. Такое соглашение всегда выгодно для участников сделки, выступающих в качестве:

• Исполняющей стороны, предоставляющей различные услуги.
• Заказчика, осуществляющего запрос на услуги.
• Спонсора (плательщика), оплачивающего услуги от имени заказчика.

Примечание. В ТрД подряда контрагентами являются заказчик, подрядчик и спонсор. Все условия договора согласовываются и подписываются всеми участниками контракта.

Соглашение перевода долга

Контракт о переводе задолженности представляет собой соглашение, предметом которого является долг, регламентируемый ст. 391 и 392 ГК РФ. Такой вид контракта обеспечивает передачу долговых обязательств на третью сторону.

Процедура оформления передачи долга обязано осуществляться согласно законодательных норм РФ, с включением официальных документов по передаче имущества или денежных средств, актов сверки и прочих действий.

Особенное внимание требуется обратить на следующие моменты:

• Должен быть представлен документ, удостоверяющий наличие долга в первоначальном долговом соглашении.
• Если приемопередаточный акт долга осуществляется на возмездной основе, требуется точно прописать тип вознаграждения, сумму и сроки выплаты.
• Сумму долга требуется указывать на текущий момент, с учетом выплаченной части, а также с учетом начисленных штрафов и процентов за просрочку задолженности.

Примечание. При оформлении ТрД, должник имеет право самостоятельно выбрать контрагента, которому перейдет ответственность по погашению задолженности.

Соглашение цессии

Договор цессии является соглашением между двумя кредитными учреждениями, о передаче прав в отношении должника, выступающего третье стороной. При таком виде договора, в отличие от соглашения по переводу долга, должник не имеет права выбирать третью сторону соглашения. Ее определяет учреждение, выдавшее кредит.

В результате подписанного ТрД должник возлагает на себя обязательство по выплате остатка задолженности другому финансовому учреждению.

При этом, кредитное учреждение, накануне составления ТрД обязано известить заемщика, что при нарушении условий кредитного соглашения, его долг будет передан третьему лицу, который может осуществлять не только юридическое воздействие, но физическое.

Соглашение купли-продажи

ТрД купли-продажи обладает множеством общих признаков с соглашением цессии. Например, при оформлении ТрД на 2-хкомнатную квартиру с двумя ее владельцами, участниками сделки могут быть:

• Продавец, являющийся собственником ½ квартирной доли (Владелец № 1).
• Покупатель ½ квартирной доли (Владелец № 2).
• Строительная фирма, выступающая в качестве застройщика.

Примечание. Предметом ТрД купли-продажи может является не только недвижимое имущество, но и транспортные средства.

Соглашение поставки

Контракт на поставку товара между 3-мя юр. лицами наиболее часто сопровождается проявлением спорных моментов. В таком соглашении четко отмечаются неустойки и штрафы за игнорирование договорных условий.

Сторонами ТрД на поставку могут быть:

• Поставщик товара.
• Заказчик продукции.
• Посредник, обеспечивающий финансирование сделки.

Правом владения поставляемого товара обладает посредник сделки, до возмещения ему стоимости продукции заказчиком.

Нередко, такие договора подвергаются изменениям, которые происходят в результате разъединения, слияния, банкротства какой-либо стороны, участвующей в таком контракте. При этом, все участники сделки остаются прежними, кроме их положения по отношению друг к другу и предмета контракта.

Примечание. Чаще всего такая перегруппировка осуществляется в результате реорганизация одного из юр. лиц, что официально подтверждаются наличием другой печати.

Как оформить трехсторонний договор в 2020 году?

Сфера применения ТрД довольно обширна. Оформляя такой договор, сторонам требуется внимательно ознакомится с его условиями, что обеспечит в будущем отсутствие спорных моментов между контрагентами.

Особенностью такого договора является наличие в нем 3-х участников соглашения. В остальном ТрД по своему содержанию совпадает с двусторонним контрактом.

Оформляется ТрД в письменном виде. Нотариальное заверение такого контракта не является обязательным. Выполнение условий договора возлагается на всех контрагентов соглашения.

Правила оформления ТрД регламентируется ГК РФ (ч. 1), согласно которому для оформления такого контракта требуется согласие трех участников сделки.

Оформление Договора между заимодавцем и поручителем осуществляется в соответствии со ст. 361 ГК РФ. При этом договор поручительства может оформляться без согласования с должником. Также допускается оформление ТрД поручительства – между кредитором, заемщиком и поручителем.

Процедура оформления ТрД осуществляется следующим образом:

1. Все стороны, перед составлением договора, обязаны добиться договоренности по соглашению.
2. Число экземпляров ТрД равняется числу участников соглашения. К договору могут прилагаться дополнительные документы с требуемыми сведениями. Копии документов непременно обязаны быть заверенными и подписанными уполномоченными лицами.
3. Все стороны договора обязаны внимательно изучить текст составленного документа и подписать его.
4. При подписании ТрД доверенными лицами, документы, подтверждающие их полномочия требуется приложить к подписанному соглашению.
5. Оригиналы ТрД вручаются всем участникам соглашения, подписавших документ. После его подписания договор приобретает юридический статус.

С примером составления ТРД можно ознакомиться, посмотрев видео.

(Видео: “Подписание трехстороннего соглашения”)

Структура договора

Как отмечалось ранее, ТрД отличается от двустороннего – лишь количеством участников сделки. В остальном, структура ТрД документа идентична прочим двусторонним соглашениям.

Таким образом, структура ТрД состоит с включением следующих разделов:

Вступительного блока, с указанием:

• Названия документа.
• Места и даты его оформления.
• Заполнением реквизитов сторон.

1) Предмета договора.

2) Прав и обязанностей сторон.

3) Стоимости услуг и порядка расчетов.

4) Далее заполняются остальные разделы, обозначающие условия договора, идентичные двустороннему соглашению:

• Ответственность контрагентов.
• Срок действия договора.
• Порядок разрешения споров.
• Заключительные положения.
• Реквизиты сторон, их подписи, печати.

Ниже представлен заполненный пример ТрД.

Пример трехстороннего договора

Скачать бланк и образец

• Бланк, doc
• Образец, doc