Ипотека имущества в пользу третьих лиц
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Источник
ЗВОНОК БЕСПЛАТНЫЙ
8 (800) 100-71-24
8 (495) 727-14-45
Задайте вопрос он-лайн через мессенджеры
круглосуточно – быстрый ответ
- 2 июля 2019 г.
- 2 мин. чтения
Особенности данной ипотечной программы, как ее оформить?
Кредитный продукт как ипотека на третье лицо, или оформление ипотеки на родственника, появился относительно недавно и в данный момент имеет широкое распространение. Официально, такого название ипотеки нет на рынке, в силу специфики и индивидуального подхода. Но он широко используется людьми при покупки квартиры в ипотеку, где оформление происходит на родственника.
Давайте подробно разберем, что это за ипотечный продукт, почему его оформляют и какие нюансы нужно знать заемщику.
Ипотека на третье лицо или на родственника.
Все. мы знаем о классической ипотеки, что ее можно оформить, что большинство жилья в РФ продается именно в ипотеку, что это самый доступный сейчас способ приобрести свое собственное жилье. Ипотеку может оформить любая семья, любой заемщик. Для этого нужно иметь подтвержденный ежемесячный доход и положительную кредитную историю, в которой нет длительных и открытых просрочек. Но что делать заемщикам, которые по тем или иным причинам испортили в прошлом свою кредитную историю и у которых есть открытые просрочки? Именно в таких случаях применимо оформление ипотеки на третье лицо, на родственника или на хорошего знакомого.
Простыми словами, человек, имеющий стоп факторы; это могут быть открытые просрочки, не погашенные кредита и займы, иные проблемы, оформляет ипотеку на родственника и выплачивает ее через родственника. По окончанию срока действия ипотеки, становится полноправным собственником своего жилья.
При оформлении ипотеки на третье лицо, у Вас должна быть четкая договоренность с родственником или близким знакомым, которая подразумевает;
1. Вовремя вносить ежемесячный платеж по ипотеки через родственника, для избежания начисления штрафов и пени и появления просрочек.
2. Договоренности о переходе квартиры от родственника или близкого человека на Вас, после погашения всего кредита по ипотеки.
3. Вы должны детально обговорить все нюансы, юридические моменты ответственности между Вами
Так же ипотека на третье лицо используется в случаях, когда собственником квартиры был ранее оформлен кредит под залог самой квартиры и по тем или иным причинам, человек не может дальше обслуживать залоговый кредит.
В данном случаи залоговая квартира одобряется в ипотеку на родственника или близкого человека а заемщик выплачивает ипотечный кредит через третье лицо, т.е родственника.
Сама возможность приобрести ипотеку на третье лицо с наличием стоп факторов и просрочек, уникальна. Человек может обзавестись заветным жильем, если впредь не будет допускать просрочек по ипотеки, вовремя обслуживать кредит через родственников.
Если Вам нужна помощь в оформлении ипотеки на третье лицо, это могут быть родственники или близкие Вам друзья, то в компании Атриум Финанс Вам готовы помочь. В некоторых случаях мы можем даже предоставить первоначальный взнос на ипотеку. Звоните нашим ипотечным экспертам по телефонам 8 (800) 100 71 24 или 8 (495) 727 14 45. Мы квалифицированно дадим все ответы на возникшие вопросы.
Источник
Здравствуйте. Ипотечный вопрос. У наших знакомых есть квартира, которая сейчас в ипотеке. Они ее продают. У нас есть желание эту квартиру приобрести, средств нужных пока нет, ипотеку не одобрили. Есть согласие между нами, чтобы мы платили их ипотеку. А уже выплаченые ими деньги отдадим наличными (там небольшая сумма). Так вот можно ли это как то юридически оформить. И возможно ли как то на нас квартиру оформить, после того как погасим их ипотеку. Просто сами хозяева находятся в другом городе, ездить сюда через 3-5 лет для переоформления желание вряд ли будет. Может возможен какой-то договор, что после выплаты переходит в нашу собственность. Очень прошу совета.
01 Октября 2017, 11:34, вопрос №1766730
Алёна, г. Краснодар
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Добрый день!
Перевод долга возможен по ГК РФ только с согласия кредитора. Кредитор в данном случае банк. Так что если банк согласится заменить в договоре ипотеки должников (с соседей на вас), то вы законно всё оформите — на вас будет переоформлен тот договор ипотеки, зарегистрирован в Росреестре, и вы далее официально будете выплачивать уже свой ипотечный кредит за свою квартиру. Без согласия банка и переоформления с его стороны договора кредитования законно и юридически грамотно ничего сделать нельзя, увы. Есть, конечно, некоторые вполне законные многоходовые схемы, но они несут весьма большие риски для вас впоследствии, если вторая сторона (соседи) станут нарушать свои обязательства.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Алёна, здравствуйте!
Закон допускает замену стороны в ипотечном договоре. В статье 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в порядке наследования, или если это юридическое лицо, в результате реорганизации, становится на место залогодателя и несёт все обязанности заёмщика по договору об ипотеке. Это касается и обязанности по уплате пени и штрафов за просрочку платежей.
Никакие иные обстоятельства не сподвигнут кредитора заменить одного заемщика другим…
Поэтому Вам надо заключить договор между собственником ипотечной квартиры и будущим покупателем.
Я так вижу, что это будет договор займа, по условиям которого Вы предоставляете кредит в сумме, равной остатку долга по кредиту (включая все проценты), а собственник квартиры (он же заемщик по Вашему договору) обязуется возвращать этот займ частями (разложите эти части на платежи по кредиту и по сроку. и по суммам)
В итоге к моменту погашения ипотеки у Вас будет финансовое обязательство от собственника. В случае, если он добровольно не оформить квартиру на Вас, то Вы вправе взыскать всю сумму, которую уплатили по кредиту за него. Да ещё и по ст. 395 ГК РФ взыскать проценты за просрочку.
А если квартира перейдёт в Вашу собственность, то договор займа отдадите заемщику как доказательство исполнения им своего обязательства.
Всего доброго!
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Перед тем, как принять окончательное решение об оформлении договора ипотечного займа, следует изучить все нюансы. Одним из таких нюансов является возможность стать хозяином своего жилья не только под залог приобретаемой недвижимости, но и под залог уже имеющейся. Сейчас возможно получение кредита как под залог недвижимости непосредственно заемщика или созаемщика, так и получение кредита под залог третьих лиц. Обычно в роли третьих лиц выступают ближайшие родственника заемщиков. Это могут быть родители (если позволяет возраст) или совершеннолетние дети.
Следует отметить, что в «докризисные годы» – 2006 – 2007 такой способ получения кредита, под залог имеющегося недвижимого имущества, был достаточно распространен, так как некоторые банки предлагали выдать ипотечный кредит на таких условиях без первоначального взноса. Сейчас, к сожалению, таких вариантов нет. Практически все банки настаивают на первоначальном взносе.
Итак, кредит под залог третьих лиц возможен, когда их недвижимость удовлетворяет следующим требованиям:
- Объект недвижимости (квартира, земельный участок, частное домовладение и т.п) должен принадлежать близким родственникам заемщика. Обычно банки рассматривают в этом качестве второго супруга (в случае если между ним и заемщиком заключен брачный контракт и предмет будущего залога находится в личной собственности, а не в совместной), либо родителей (обычно при этом возраст не должен превышать пенсионную отметку, но у каждого из банков по этому поводу могут быть свои условия).
- Объект недвижимости не принадлежит несовершеннолетнему лицу.
- На момент сделки должно отсутствовать какое-либо обременение (зарегистрированное и незарегистрированное). Возможным исключением из этого правила может быть сделка по рефинансированию ипотечного кредита.
- Недвижимость должна удовлетворять другим требованиям банка, например, быть ликвидной.
Также есть и иные обязательные требования при оформлении ипотечного кредита под залог третьих лиц, которые необходимо знать. Среди них главным является то, что договор залога должен подписывать лично владелец недвижимости. Не допускается подписание по доверенности.
Таким образом, на сегодняшний день все желающие приобрести новое жилье в кредит могут выбирать, закладывать им кредитуемую недвижимость, другую недвижимость, находящуюся в собственности, или же оформлять договор залога на недвижимость, принадлежащую третьим лицам с их согласия и при их непосредственном участии.
Как наступает ответственность по залогу третьих лиц
В качестве ответственности для лиц, которые решили заложить свое жилье по договору ипотеки в пользу третьего лица, следует понимать, что ипотечный банк вправе будет взыскать имущество, находящееся в залоге в тех случаях, когда заемщик по тем или иным причинам перестанет выполнять свои обязательства – своевременно и в полном объеме погашать кредит. Следует помнить, что приобретенная в таких случаях ипотечная квартира под залог имущества третьих лиц будет принадлежать заемщику вне зависимости от погашения или непогашения кредита, так как банк не имеет на нее никаких прав, в отличие от недвижимости, на которую оформлен договор залога.
Источник
При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.
В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.
Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.
Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость
В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.
При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.
Отличие от обеспечения приобретаемым жильем
Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее. В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму. Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.
При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.
Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.
Преимущества и недостатки
Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.
Преимущества:
- Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
- В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
- Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
- Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
- Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
- При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.
Недостатки:
- Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
- Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
- В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
- В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
- Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.
В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.
Условия предоставления в Сбербанке
В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:
- Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
- Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
- Выдача ипотеки производится только в рублях;
- Первоначальный взнос не требуется;
- Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).
В качестве залогового объекта могут выступать:
- Квартиры;
- Частные, дачные дома и коттеджи;
- Таун-хаусы;
- Гаражи;
- Земельные участки без построек.
Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:
- Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
- Не принимаются постройки из дерева;
- Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
- Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
- Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
- Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
- Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.
Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).
Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости
В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.
Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.
Как снять залог после погашения кредита?
После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:
- После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
- С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
- В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
- Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.
Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.
Смена предмета залога до погашения кредита
При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.
Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.
Что будет, если заемщик не платит ипотеку?
Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html
Источник