Ипотека суд в пользу банка

Март 12, 2019
Нет комментариев

Спорные вопросы, которые возникают в процессе реализации ипотечных правоотношений, часто могут быть разрешены только в суде.

Судебная практика по ипотеке в 2020 году является многосторонней, имеет свои нюансы, в особенности в таких случаях, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке или при процедуре предоставления военной ипотеки.

Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника своевременно оплачивать задолженность перед банком-кредитором.

В 2020 году в результате экономически нестабильного положения многие заемщики испытывают сложности при оплате кредитов, поэтому судебная практика по таким делам обширна.

Споры по ипотечным займам

Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.

Наиболее распространенными причинами возникновения судебных споров являются следующие:

Неисполнение обязательств должником	по оплате ипотечного кредита
Требования об изменении условий договора	по инициативе заемщика
Процедура признания	Договора кредитования незаконным полностью или в части
Споры по взысканию	жилья

При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.

Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны в кредитном договоре.

В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.

В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.

Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.

Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.

Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.

Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.

Обращение в суд

Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.

Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.

Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.

Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.

Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд.

Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд.

Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).

Необходимые документы

После того, как должник получил судебную повестку, о том, что начата процедура судебного разбирательства, ему следует подготовиться к процессу.

Для чего необходимо собрать и подготовить следующие документы:

Возражения	в письменной форме на заявление кредитного учреждения
Договор ипотечного кредитования	график платежей и квитанции оплаты ежемесячных платежей
Справки о доходах	заемщика и других членов семьи
Прочие документы	которые удостоверяют финансовое положение должника, и что у него возникли сложности по оплате

Юристы банка готовят следующие документы:

исковое заявление в суд;
договор ипотеки.
выписки со счетов

Во время судопроизводства у сторон по делу может возникнуть необходимость отдельных документов, которые сами они не могут предоставить, в этом случае в суд заявляется ходатайство об истребовании таких документов, суд может сделать судебный запрос.

Недействительный договор

Договор ипотеки может быть признан недействительным через суд.

Чтобы признать договор незаконным в судебной практике требуются определенные основания, доказывающие, что при заключении договора допущено нарушение норм законодательства или волеизъявления сторон.

Причины, по которым кредитный договор может быть признан недействительным:

Существенное нарушение гражданско-правовых норм	У примеру, не соблюдена норма об указании в договоре размера займа или иных существенных условий соглашения
Подписание договора неуполномоченным на то лицом	В качестве заемщика или поручителя выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или недееспособное лицо
Обман или введение в заблуждение при заключении договора	Обман может совершаться либо в активной форме, либо заключаться в бездействии (умышленное умолчание о фактах, которые могли препятствовать сделке)
Применение насилия в отношении стороны	угроз, других форм принуждения к совершению сделки
Заключение договора для прикрытия другой сделки	Заключение договора с помощью поддельных документов

При признании договора недействительным, он не порождает правовых последствий, которые должны следовать за его оформлением, т.е. стороны возвращаются в исходное положение.

Заемщик должен вернуть средства в банк.

Возможность признания сделки недействительной имеется у сторон в течение 3-х лет, после вступления соглашения в силу.

В случае затрагивания сделкой прав и интересов третьих лиц, эти лица имеют право на обращение в суд с требованием о признании сделки ничтожной на протяжении 10 лет после того, как они узнали о нарушении своих прав.

Ничтожность сделки значит, что договор не порождает юридических последствий.

Оспоримую сделку можно признать недействительной в течение 1 года со дня, как лицо узнало о нарушении своих прав.

Оспоримость сделки значит, что она должна быть признана такой судом (к примеру, подписана лицом, которое не имело полномочий).

Судебная практика по ипотеке

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

В соответствии с практикой возможны следующие пути решения конфликтной ситуации:

Расторжение кредитного договора	а также признание его недействительным
Взыскание	путем реализации заложенной недвижимости
Мировое соглашение	Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

В пользу заемщика

Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.

Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика:

Банк взимает дополнительные комиссии	непредусмотренные ипотечным договором и законодательством
Принуждение к заключению страхования жизни или здоровья клиента банка	либо установление ответственности за отсутствие страховки (предоставление льгот по процентам после заключения договора страхования не считаются мерами ответственности, а относятся к стимулирующим мерам)
Применение процентной ставки выше	закрепленной в соглашении (процент обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования, могут предусматриваться пункты об изменении процентной ставки после выполнения некоторых условий)

Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.

По валютной ипотеке

До экономического кризиса 2014 года заемщики, взявшие кредиты в валюте, оплачивали ее на более выгодных условиях, чем граждане, оформившие договор в рублях.

Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.

Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар.

Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам.

Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.

Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов.

Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками.

Резкий скачок курса валют привел к тому, что финансовое положение многих валютных заемщиков не позволило им погашать ипотеку.

В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам.

По военной ипотеке

Принять участие в программе военной ипотеке в 2020 году могут военнослужащие, участвующие в системе НИС.

Любой военнослужащий, отслуживший более 3х лет службы, имеет право на участие в этой программе.

Чтобы стать участникам программы жилищного обеспечения военнослужащих, необходимо подать рапорт начальнику воинской части.

Сертификат по военной ипотеке предоставляется примерно через 3 месяца после подачи заявления.

Спорные ситуации в рамках реализации программы могут происходить как с банком по определенному договору ипотеки, а также и с ФГКУ Росвоенипотека.

Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре смотрите статью: снятие обременения по ипотеке.

Чаще всего происходят споры:

Оспаривание отказа об участия в программе военной ипотеке.
Об отказе в выдаче сертификата.
О расчетах суммы платежей на счет военнослужащего.

При расторжении брака

Многие граждане интересуются, что происходит с ипотечным договором и заложенным жильем при расторжении брака.

При разводе между супругами договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.

Однако в таком случае зачастую возникает необходимость раздела заложенной недвижимости, а также установления порядке оплаты ежемесячных платежей.

При заключении договора ипотеки в зарегистрированном браке, жилье, приобретенное за счет кредитных средств, является совместно нажитым имуществом, а займ делится между бывшими супругами.

Действия банка при разводе:

Потребовать досрочного погашения кредита.
Предложить супругам иные способы раздела имущества для погашения займа.

О том, что брак расторгнут, банк может узнать только от заемщиков. Суд не извещает о бракоразводном процессе суд, если не происходит спора относительно залоговой недвижимости.

Если меду супругами возникает конфликтная ситуация, то банк может потребовать погашения ипотеки досрочно.

При участии семьи в программе господдержки необходимо оформить регистрацию на всех членов семьи, включая детей.

Нужно понимать, что по действующему гражданскому законодательству на ипотечное жилье может быть, включая единственную квартиру семьи с детьми, может обращаться взыскание в пользу банка.

Рассмотрение искового заявления

Гражданские дела с ценой иска более 50 тысяч рублей рассматриваются в районных судах. Если сумма исковых требований ниже, то спор рассматривается мировым судьей.

Судебное производство назначается после подачи искового заявления с приложением необходимых документов.

Исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 151 ГПК РФ, иначе оно может быть не принято.

О назначении судебного заседания судья извещает стороны по делу.

Судебное производство может потребовать проведения нескольких заседаний. Если ответчик не является в заседание, то это не препятствует суду рассмотреть дело при имеющейся явке.

Судебная процедура включает в себя следующие этапы:

Открытие заседания	устанавливаются личности лиц, которые явились. Затем суд излагает обстоятельства дела
Заслушивание	сторон (сначала истца, потом ответчика), свидетелей и исследование документов, прочих доказательств
Выступления сторон	Судебные прения и принятие решения

В результате рассмотрения судом готовится обоснованное решение.

В случае несогласия с принятым решением суда, сторона по делу может обжаловать его в суде апелляционной инстанции. Жалоба в суд вышестоящей инстанции могут быть поданы в течение 1 месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда

Резолютивную часть решения суд оглашает в день последнего судебного заседания по делу, после выхода из совещательной комнаты.

Согласно процессуальному законодательству, у суда имеется 5 дней на изготовление мотивированного решения.

В решении суда по спору, связанному с ипотекой, судья указывает:

Вводная часть	информация о сторонах дела, судье, который рассматривает дело, дате и времени оглашения решения
Описательная часть	Исковые требования, объяснения и возражения лиц
Мотивировочная часть	факты по гражданскому делу, доказательства их подтверждающие, выводы суда
Резолютивная часть	решение, итог судебного процесса

Решение не может быть изменено после принятия.

В законную силу решение суда вступает по истечении одного месяца после оглашения. Данный срок дается проигравшей стороне на то, чтобы подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Наложение взыскания

Судом могут накладываться следующие разновидности взыскания:

На объект залога	Часто на недвижимость, для приобретения которой и бралась ипотека
На иное имущество	В соответствии с законодательством об исполнительном производстве

Процесс взыскания может откладываться в случае подачи апелляции в суд 2-й инстанции. Для чего требуется подать ходатайство.

Увеличение количества выдаваемых банками ипотечных кредитов приводит к обогащению судебной практики по делам об ипотеке.

Видео: Раздел недвижимости приобретенной по военной ипотеке

Загрузка…

Источник

Источник фотографии

Как мы все знаем, статья 446 ГПК РФ категорически запрещает обращать взыскание на единственное жильё должника. Однако при этом она делает одно немаловажное исключение. И это исключение — ипотека. Суды обращают взыскание на такое жилье без особых раздумий. Тем более что для закона об ипотеке нет никакой разницы между единственным и не единственным жильем. И неправильно думать, что подобное положение вещей свойственно только России. Это как раз мировая практика. В той же Западной Европе и США кредиторы и суды, не церемонясь, выбрасывают на улицу семьи, нисколько не заботясь о том, где они будут жить.

Но сегодня я хочу поговорить не о правовом характере ипотеки, а о проблемах предоставления рассрочки исполнения судебного решения по ипотечным делам.

Законодательство позволяет должнику при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение решения, поставить перед судом вопрос о предоставлении отсрочки и рассрочки (статья 434 ГПК РФ). В свою очередь суд, «исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения (статья 203 ГПК РФ).

Оставим в стороне отсрочку исполнения судебного решения. Нас интересует только рассрочка. Как правило, судья предоставляет её при тяжелом финансовом положении должника, болезни, потери дохода, наличии на иждивении несовершеннолетних детей и так далее. Однако, как только дело касается взыскания долга по ипотеке и обращения взыскания на квартиру, то эти обстоятельства почти не принимаются во внимание. Отказывая в предоставлении рассрочки, судьи стандартно указывают, что «основания для рассрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий» (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда по делу № 33 — 4202/2015 от 30.06.2015 года). При этом тяжелое материальное положение должника, а также «наличие у заявителя несовершеннолетних детей… само по себе не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о рассрочке исполнения судебного акта (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 33-7349/2015 от 30.06.2015 года).

Действительно, а как тяжелое финансовое положение, наличие несовершеннолетних детей или потеря работы могут воспрепятствовать единовременному исполнению судебного акта об обращении взыскания на ипотечную квартиру? Да никак. Закон не просто позволяет, но и в какой-то мере обязывает судью обратить взыскание на ипотечную квартиру, при наличии указанных в этом же законе обстоятельств (статья 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года).

В связи с этим встаёт вопрос: какие аргументы должна привести семья с несовершеннолетними детьми, чтобы добиться рассрочки и не допустить изъятия и продажи жилья с торгов? Иными словами, какое обстоятельство позволит превратить судебный акт об обращении взыскания на квартиру в решение о ежемесячной выплате задолженности в соответствии с графиком платежей? И пусть эти платежи будут большими, но это платежи, а не изъятие. А там можно что-нибудь и придумать.

На мой взгляд, в этом случае следует всё-таки исходить из соблюдения прав несовершеннолетних. Именно на них и надо акцентировать внимание суда. Так, в соответствии со статьей 27 Конвенции о правах ребёнка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989 года. Вступила в силу для СССР 15.09.1990 года) «родитель(и) или другие лица, воспитывающие ребенка, несут основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для развития ребенка». При этом под «условиями жизни, необходимыми для развития ребенка», понимается, в том числе, и обеспечение его жилищем. А согласно ч. 1 ст. 38 Конституции РФ «семья находится под защитой государства».

Поэтому, составляя заявление о рассрочке, я рекомендую указывать, что при единовременном исполнении решения суда семья обязательно распадется. Дополнительно можно отметить, что родители будут вынуждены на какое-то время прекратить совместное проживание и разъехаться по разным местам жительства. Например, часть семьи переедет к родственникам, находящимся в стесненных жилищных условиях, а другая — будет искать съемную квартиру и так далее и тому подобное.

Далее следует обратиться к непосредственному соблюдению прав ребенка на семью. В соответствии с ч. 2 ст. 54 СК РФ «каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье… право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание…». Однако при раздельном проживании, естественно, будет нарушено право детей на совместное проживание. Родители в силу сложившихся обстоятельств не смогут его обеспечить. Кроме того, будет затруднено право детей на общение с родителями и друг с другом.

Можно затронуть и статью 40 Конституции РФ. Она гласит, что «каждый имеет право на жилище». Однако несовершеннолетние дети будут его лишены. Доходы должников (раз они довели дело до суда) не позволят им приобрести другое жилье, единовременно заплатив за него требуемую сумму. В то же время они не смогут получить и новый ипотечный кредит. Ведь банки не выдают ипотечные займы лицам, в отношении которых имеется решение суда о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на квартиру. Следовательно, должники фактически лишатся возможности приобрести когда-либо собственное жилье и исполнить свои обязательства по обеспечению своих детей жилищем.

Все вышеизложенное ярко свидетельствует о том, что наличие прав у несовершеннолетних детей на жильё для постоянного проживания производно от обязанности их родителей по обеспечению детей жильем.

Однако даже этого будет маловато для рассрочки. Еще нужно доказать, что должники смогут вносить платежи для исполнения судебного решения. Здесь следует собрать документы, подтверждающие, что доходы заявителей возросли: должники нашли работу, у них появились источники дохода и так далее. При этом я не рекомендую «козырять» тем, что семья попала в тяжелую финансовую ситуацию. Суд решит, что должники не смогут погасить задолженность, и, чтобы не «затягивать» мучения, откажет в рассрочке, оставив в силе обращение взыскания на квартиру и продажу ее с торгов.

Хочу также предупредить, что заявитель не должен просить рассрочку на срок, который оставался (или даже больше его) до окончания кредитного договора на момент вынесения судом решения. Суд и истец могут оценить такую попытку как рефинансирование ипотеки. В результате последует отказ в удовлетворении заявления. Поэтому период рассрочки должен быть гораздо меньше срока кредитного договора. Хотя бы в три раза. Конечно, это сделает ежемесячные платежи неподъемными, но что делать? Лучше уж платить так, чем вообще лишиться квартиры без надежды когда-либо купить новую.

Ну и наконец, отказывая в предоставлении рассрочки, суды стандартно указывают, что должники не представили «доказательств того, что квартира является единственным жилым помещением членов семьи заемщика». А отсюда вывод: к заявлению необходимо прикладывать ещё и документы, подтверждающие, что квартира является единственным жильем. Их можно заказать в Росреестре (информация о зарегистрированных правах или отсутствии таковых) и в паспортном столе.

Заканчивая заявление, следует указать, что предоставление рассрочки исполнения решения суда будет отвечать интересам всех участников спорных правоотношений. Это даст возможность ответчикам исполнить взятые на себя кредитные обязательства, сохранив при этом жильё несовершеннолетним детям. А испрашиваемый срок рассрочки будет гораздо меньше сроков исполнения кредитных обязательств, первоначально определенных сторонами при заключении договора, что позволит банку получить обратно свои кредитные средства и проценты по ним.

***
Я, конечно, не гарантирую, что перечисленные доводы приведут к предоставлению рассрочки. Тем более, что судьи все оценивают по «внутреннему убеждению», а на каждый аргумент можно привести свой контраргумент. Например, Конвенции о правах ребенка легко противопоставить Конвенцию о защите прав человека и основных свобод от 1950 года, которая вводит принцип разумного срока исполнения судебных актов. Так, что при желании можно долго «бросаться» статьями, законами и конвенциями. Ситуации это не изменит. Здесь нужно, чтобы ВC РФ конкретно указал, какие именно обстоятельства может принять во внимание судья, чтобы предоставить рассрочку исполнения судебного акта и не обращать взыскание на ипотечное жильё.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

Источник