Ипотека в пользу продавца и банка

IP/Host: 91.226.164.—

Дата регистрации: 23.05.2008
Сообщений: 958

продажа квартиры, залог у банка и продавца

Покупатель покупает квартиру за счет кредитных средств, расчет производиться после гос. регистрации договора купли-продажи. По условиям договора, квартира до момента оплаты находится в залоге у Продавца и у банка. Банк передает деньги покупателю. Вопрос – если покупатель не отдаст деньги продавцу, что делать продавцу? Кроме того, квартира находиться в двойном залоге!!!

19 декабря 2012 15:22

mawr

IP/Host: 94.100.84.—

Дата регистрации: 08.05.2008
Сообщений: 6,147

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

Вопрос – если покупатель не отдаст деньги продавцу, что делать продавцу? – воспользоваться своими правами залогодержателя предусмотренными законом об ипотеке

Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство

19 декабря 2012 15:22

vtb

IP/Host: 78.156.232.—

Дата регистрации: 28.05.2011
Сообщений: 8,698

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

жить дальше, до продажи. что такое двойной залог?

19 декабря 2012 15:25

mawr

IP/Host: 94.100.84.—

Дата регистрации: 08.05.2008
Сообщений: 6,147

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

ВТБ, ну в даном случае регистрируется два залога- один в пользу банка а другой в пользу продавца

хотя я не совсем согласен с такой трактовкой заона об ипотеке, но практика идет такая

Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство

IP/Host: 91.226.164.—

Дата регистрации: 23.05.2008
Сообщений: 958

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

Мавр, а можно ли в договоре предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на квартиру продавцом, учитывая, что ужебудет залог у банка?

Кроме того, с продавцом нет ипотеки, залог возникает в силу закона (п. 5 ст .488 ГК)

19 декабря 2012 18:51

vtb

IP/Host: 176.113.124.—

Дата регистрации: 28.05.2011
Сообщений: 8,698

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

ТатьянаВ Пишет:

——————————————————-

> Мавр, а можно ли в договоре предусмотреть

> внесудебный порядок обращения взыскания на

> квартиру продавцом, учитывая, что ужебудет залог у

> банка?

> Кроме того, с продавцом нет ипотеки, залог

> возникает в силу закона (п. 5 ст .488 ГК)

это вытекает из закона об ипотеке

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

ст. 1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” {@#$%&}

19 декабря 2012 19:47

Pirog

IP/Host: 109.184.35.—

Дата регистрации: 12.05.2008
Сообщений: 7,634

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

ТатьянаВ Пишет:

——————————————————-

> Покупатель покупает квартиру за счет кредитных

> средств, расчет производиться после гос.

> регистрации договора купли-продажи. По условиям

> договора, квартира до момента оплаты находится в

> залоге у Продавца и у банка. Банк передает деньги

> покупателю. Вопрос – если покупатель не отдаст

> деньги продавцу, что делать продавцу? Кроме того,

> квартира находиться в двойном залоге!!!

а почему такая схема? если выдали согласие отдать в залог свою хату, чтоб покупатель получил кредит под нее – то почему залог у банка до оплаты?

ниче не пойму. если хотите – подробнее, кто что у кого брал, по каким договорам поручался и т.д. с двойным залогом все серьезно. ипотека ипотекой, но если банк первый в очереди – не видать вам ни денег ни хаты.

а так имхо пока бред

Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра.

20 декабря 2012 08:01

mawr

IP/Host: 94.100.84.—

Дата регистрации: 08.05.2008
Сообщений: 6,147

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

Лен,

то почему залог у банка до оплаты? – в силу закона- Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

ТатьянаВ, внесудебный порядок можно предусмотреть – но только нотариально придется удостоверять

Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство

IP/Host: 91.226.164.—

Дата регистрации: 23.05.2008
Сообщений: 958

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

я представляю интересы продавца. Квартира покупается в ипотеку, расчет с продавцом за счет кредитных средств, соответственно согласно ст. 488 ГК – квартиира в залоге у продавца до момента оплаты и у банка, т.к. ипотека регистрируется вместе с договором купли-продажи.

Нужно обезопасить продавца. Соответственно, если покупатель не отдаст денег, продавец должен обратиться в суд, туда же обратиться и банк (если у него не предусмотрен внесудебный порядок) и годами ходить по судам с неизвестным результатом.

20 декабря 2012 15:04

Pirog

IP/Host: 82.208.100.—

Дата регистрации: 12.05.2008
Сообщений: 7,634

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

значит ипотека должна “вступить в силу” не ранее, чем деньги получит продавец, причем очень желательно никаких наличных расчетов не предусматривать – банк напрямую перечисляет продавцу.

Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра.

#10

20 декабря 2012 15:10

mawr

IP/Host: 94.100.84.—

Дата регистрации: 08.05.2008
Сообщений: 6,147

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

значит ипотека должна “вступить в силу” не ранее, чем деньги получит продавец – улыбнуло

ТатьянаВ – хотите обезопаситься? не продавайте по этому договору, найдите другого покупателя

Умным быть хорошо, но плохо когда об этом знают, а еще хуже когда об этом знает начальство

#11

20 декабря 2012 16:19

Pirog

IP/Host: 82.208.100.—

Дата регистрации: 12.05.2008
Сообщений: 7,634

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

а че это тебя так улыбнуло? нафига я должна свою хату закладывать до передачи мне денег за нее????

у меня кстати сосед по такой схеме покупал хату, но в залог банк ее получил после перехода права

Лучше плакать у психолога, чем смеяться у психиатра.

#12

IP/Host: 91.226.164.—

Дата регистрации: 23.05.2008
Сообщений: 958

Re: продажа квартиры, залог у банка и продавца

право перейдет, а денег нет. Насчет продать другому покупателю – не выход, т.к. схема с ипотекой будет та же.

#13

Источник

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

реквизиты участников;
дата и место заключение сделки;
подробное описание предмета договора;
цена продаваемого объекта недвижимости;
ответственность сторон;
порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
справка о численном составе семьи;
выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

заявление с указанием сути заявляемых требований;
выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник

При выдаче займов в крупных размерах банки часто используют обеспечение кредита – залог.

В случае ипотечного кредитования в качестве залога может выступать приобретаемое жилье либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Выбор в пользу уже имеющейся недвижимости имеет определенную подоплеку. Оформляя ипотеку на новое жилье, будущий владелец ограничен в проведении большинства юридических операциях, т.к. недвижимость технически находится в собственности банка до полной выплаты кредита.

Суть ипотеки под имеющуюся недвижимость

В большинстве случаев к ипотеке прибегают заемщики, не имеющие иной возможности для покупки жилья, кроме займа в банке. Лишь в некоторых случаях заемщик, уже имеющий недвижимость в собственности, готов заложить ее для приобретения дополнительного недвижимого имущества.

При этом покупаемый объект полностью переходит в собственность заемщика, а банк получает права на другую недвижимость.

Отличие от обеспечения приобретаемым жильем

Обеспечение займа всегда повышает шансы на одобрение кредита, делает договор с банком выгоднее. В России распространено ипотечное кредитование с залогом в виде жилья, которое только приобретается (около 80% всех ипотечных договоров). Так банки снижают риск потери выданных средств к минимуму. Кредитные средства выдаются на определенную цель, а недвижимость остается в собственности банка в течение всего срока действия ипотечного договора.

При выдаче ипотеки на уже купленную и зарегистрированную на заемщика недвижимость процедура кредитования меняется. Клиенту банка предстоит подтвердить владение объектом, оценить его и составить залоговый договор с передачей имущества банку.

Если в качестве залогодателя выступают третьи лица, то понадобится их непосредственное участие в договорных отношениях с банком. Кроме того, размер ипотеки зависит от оценочной стоимости имеющейся недвижимости, а не от цены продавца на приобретаемое жилье.

Преимущества и недостатки

Российское ипотечное кредитование всегда сопряжено с некоторыми сложностями для заемщика. Сюда относятся и повышенные процентные ставки, и долгосрочность погашения займа. Ипотека под имеющуюся недвижимость обладает положительными и отрицательными сторонами для заемщика.

Преимущества:

Такое кредитование используется для улучшения жилищных условий;
В качестве залогодателя могут выступать третьи лица, например, родственники молодой семьи, чтобы помочь приобрести первое жилье без риска потери такового;
Процентные ставки при залоге имеющейся недвижимости во многих банках ниже по сравнению с классическим ипотечным кредитованием;
Заемщик не ограничен условиями договора при покупке недвижимости, как это происходит в случаях, когда залогом становится приобретаемое жилье;
Не требуется выплата первоначального взноса для получения ипотеки;
При использовании определенных программ кредитования, заемщики получают отсрочку по выплатам длительностью до 2-х лет.

Недостатки:

Размер займа в среднем составляет лишь 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости;
Банки выдвигают жесткие требования к возрасту, состоянию недвижимости и здания, где она расположена, не каждый объект подойдет в качестве залога;
В случае получения целевого займа, потратить полученные средства заемщик может только на приобретение недвижимости;
В случае нецелевого кредитования, ставки по займу выше;
Страховые выплаты по ломбардной ипотеке больше.

В зависимости от размера ипотечного кредита, состояния жилья и назначенных банком условий, недостатки заключения такого договора могут перевесить достоинства. В некоторых случаях такое кредитование может быть абсолютно невыгодным для заемщика по сравнению с ипотекой и залогом приобретаемого жилья.

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
Выдача ипотеки производится только в рублях;
Первоначальный взнос не требуется;
Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

Квартиры;
Частные, дачные дома и коттеджи;
Таун-хаусы;
Гаражи;
Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
Не принимаются постройки из дерева;
Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Ипотека физическим лицам с закладом коммерческой недвижимости

В качестве залога не обязательно использовать личную или жилую недвижимость. Недвижимость коммерческого назначения также может быть использована, если объект и заемщик соответствуют требованиям банка.

Физическим лицам кредиты также выдаются, ведение предпринимательской деятельности при выдаче займа не является обязательным условием.

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Смена предмета залога до погашения кредита

При личных или финансовых обстоятельствах заемщик может предложить банку заменить предмет залога. В качестве нового залога может выступать равноценная или более дорогая недвижимость.

Если банк (залогодержатель) выразит согласие на замену предмета залога, то заемщик сможет переоформить закладную. Данной процедуре сопутствует оценка нового объекта, проверка документов и соответствие требованиям кредитора.

Что будет, если заемщик не платит ипотеку?

Дочитайте нашу статью до конца: https://vseodome.club/ipoteka/pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник