Ипотека в пользу третьего лица

Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Когда еще заключается такой договор:

1. Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
2. Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.

Стоимость

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Содержание и образец договора

При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:

1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
3. Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
4. Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
5. Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
6. Обязательства и ответственность сторон.
7. Дату составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки понадобятся:

• паспорта всех сторонl
• от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.

При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.

Расходы

Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.

Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Ответы юриста на частые вопросы

Заключение эксперта

1. Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
2. Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
3. Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.

Можно ли оформить ипотеку на другого человека? Может ли фактический плательщик по кредиту претендовать на получение доли в квартире? Как займ оформить на одного человека, квартиру на другого? Ответы — в данной статье.

Причины оформления на другое лицо

Кредит — единственная возможность для многих стать собственником квартиры в обозримом будущем, а не через 20 лет.

Но не редки ситуации, когда человек не может оформить ипотечный займ на себя. Это:

• отсутствие официального дохода. Можно получать солидный доход, но не иметь записи в трудовой книжке;
• негативные записи в кредитной истории. Как вариант — просрочки по уже закрытым обязательствам;
• отсутствие регистрации в регионе размещения подразделения банка. Часть кредиторов лояльно относится к тем, кто живет на Дальнем Востоке, а займ запрашивает в Москве. Другая настаивает, чтобы и приобретаемая недвижимость, и клиент, и место работы размещались не далее 70 км от офиса;
• проблемы со здоровьем. Банки предлагают заемщикам застраховать жизнь на период кредитования. Но есть категории граждан, которых страховые компании не хотят видеть в числе своих клиентов.

Это интересно: Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Как купить квартиру в ипотеку в другом городе — порядок действий

В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки

Банк может отказать в выдаче кредита по любой из перечисленных причин. В течение 20-30 лет ситуация может измениться кардинально. Но изначально кредиторы желают видеть в числе своих клиентов абсолютно здоровых людей, имеющих официальный доход в размерах, достаточных для выполнения обязательств. Остальным приходится искать пути обхода правил.

Причин взять ипотеку на другого человека много. Но с чем может столкнуться подобный нежелательный для банка клиент? Какие правовые и финансовые проблемы подстерегают на пути к квадратным метрам? О чем придется договариваться с участниками сделки?

Можно ли оформить ипотеку на третье лицо

Ипотечный кредит предполагает, что предмет покупки на весь период финансирования остается в залоге у банка. Его нельзя продать, подарить, переоформить на другого человека без ведома займодавца.

Можно ли взять ипотеку на другого человека? Да, если он соответствует требованиям банка в части платежеспособности, возраста, кредитной истории. Но после полного погашения задолженности у фактического плательщика практически не будет возможности доказать, что на покупку потрачены его деньги. Если в договоре с займодавцем не значится информация о третьих лицах, в пользу которых оформляется сделка, собственником останется тот, на кого квартира оформлена по факту.

Избежать проблем можно, если фактический плательщик становится созаемщиком получателя ипотеки. Здесь важно учитывать несколько моментов:

• созаемщик и титульный заемщик в равной степени отвечают перед банком по кредитным обязательствам. Оба имеют право на получение доли в приобретаемой квартире, если это оговорено в особом соглашении. Если основной заемщик перестает платить, залогодержатель потребует деньги у созаемщика;
• отличие созаемщика от поручителя — в отношении к приобретаемой жилплощади. Поручитель обязан погасить задолженность перед кредитором, если покупатель не в состоянии это сделать. Но поручительство не позволяет претендовать на комнату в квартире или доме. Можно обратиться в суд и истребовать впоследствии свои деньги с основного заемщика;
• ничто не мешает детям гасить ипотеку за родителей и наоборот. Если плательщики не значатся в договоре в качестве поручителей или созаемщиков, ни один суд впоследствии не примет их претензии к рассмотрению. Исключение — наличие долговых расписок. Но и они не позволят претендовать на вселение в квартиру, оформление права собственности.

Вывод! Взять ипотеку на другого человека можно. Но при условии, что предварительно оговорены условия участия каждого в покупке. И высказаны не на на словах, а записаны на бумаге и скреплены подписями в присутствии нотариуса. В противном случае придется полагаться на добросовестность второй стороны по сделке.

Важно знать: Что делать если банк отказал в ипотеке

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

Можно ли оформить ипотеку на супруга

В соответствии с действующим законодательством супруг/супруга автоматически становятся созаемщиками по кредитному договору. Исключение — для не граждан России и тех, кто предварительно подписал брачный договор, разграничивающий владение недвижимостью.

В понимании банков оба супруга должны соответствовать определенным требованиям в плане платежеспособности, возраста, наличия официального дохода. Если один из них официально не работает, придется разграничивать права собственности. В противном случае финансовая структура имеет полное право отказать в выдаче кредита.

Читайте также: Важна ли кредитная история созаемщика по ипотеке

Как делится ипотека при разводе – важные моменты

Если брачного договора нет, супруги в равной степени отвечают перед банком по кредитным обязательствам. Квартира по настоянию займодавца оформляется не в долевую, а в общую собственность. Так легче обратить на нее взыскание, если перестанут поступать деньги в погашение задолженности.

Оформить ипотеку на мужа/жену можно. Ответственность в любом случае будет солидарной. Даже в случае развода, если договор не переоформляется на одного из них, банк может требовать деньги с обоих членов бывшей ячейки общества.

Возможно ли оформление ипотеки на одного человека, квартиры на другого

В стандартном варианте заемщик и собственник квартиры — одно и то же лицо. Банку так легче контролировать процессы, связанные с оплатой, изъятием в случае просрочек. Возможна ли ипотека на одного человека собственность на другого? Да, но в ограниченном количестве случаев, например:

• кредит оформляется на основного заемщика, квартира — на созаемщика (мужа/жену);
• в качестве залога банк принимает не приобретаемую жилплощадь, а имущество, уже принадлежащее клиенту;
• договор изначально подписывается одним человеком, потом переоформляется на другого.

Второй случай возможен, но нежелателен для кредиторов, так как невозможно проверить целевое использование денег. Да и предмет покупки оказывается вне поля зрения банка.

Третий вариант — наименее желаемый для займодавца. Процесс перевода долга предполагает оценку нового заемщика, его платежеспособности. Приходится отзывать закладную из ЕГРН и оформлять ее заново. Для должника переоформление ипотеки на другого человека связано со значительными расходами, не всегда оправданными.

Читайте также: Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику или созаемщику

Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Риски оформления ипотеки на третье лицо

Плачу ипотеку оформленную на другого человека, могу ли я остаться и без денег, и без квартиры? Да! Подобные сделки рискованны для всех сторон.

Фактические плательщики сталкиваются с тем, что формальный владелец отказывается передать им жилплощадь после погашения задолженности. Если нет долговых расписок, не подписано обязательство передать квартиру, доказать на словах ничего не удастся. Фактическое внесение платежей? Никто не мешает заниматься благотворительностью. В лучшем случае формальный заемщик и владелец недвижимости заплатит с этой суммы подоходный налог.

Еще один риск для плательщика, но не владельца — невозможность прописаться на купленных квадратных метрах. Сделать это может только формальный владелец и члены его семьи. Если в ипотечной квартире зарегистрированы несовершеннолетние, выселить их оттуда не поможет даже суд. Если не будет предоставлено равноценное жилье, органы опеки не разрешат выписку и выселение детей.

Свои риски несет и тот, кто поставил подпись под соглашением с кредитором. Он отвечает перед банком в соответствии с законом. Если от плательщика перестанут поступать деньги по графику, формальному собственнику придется решать проблемы, участвовать в судебных заседаниях, отвечать своим имуществом. Его кредитная история будет испорчена на ближайшие 15 лет.

Владельцу по договору будут адресованы претензии в случае незаконных перепланировок, задержек с покупкой страхового полиса. Ему придется тратить свое время на оформление, подписание документов, подачу заявления в ЕГРН и т. д.

Важно знать: Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке: особенности и нюансы

Что делать если нет денег платить ипотеку

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Что будет если не делать страховку по ипотеке

Как оформить ипотеку на другого человека? Способов много. Но, прежде чем решиться на подобный шаг, стоит тщательно взвесить все последствия. За 20-30 лет формальный владелец квартиры может умереть (так же, как и плательщик). Недвижимость отойдет к наследникам, которые могут отказаться от всех обязательств наследодателя. Это интересно — Кто оплачивает ипотеку после смерти заемщика

Если на предварительном этапе между сторонами (заемщиком и плательщиком) не подписано соглашение с перечнем обязательств каждой из сторон, заинтересованных лиц ждут затяжные судебные разбирательства с неясным исходом.

Оцените автора

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)