Ипотека в пользу застройщика не возникает
Единственное более-менее похожее, что нашел по теме:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2007 г. N А58-5528/06-Ф02-8065/07
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кулакова В.И.,
судей: Воробьевой Н.М., Горячих Н.А.,
при участии в судебном заседании представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) – Панова А.В. (доверенность N 61 от 17 июля 2007 года),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2007 года по делу N А58-5528/06 (суд первой инстанции: Шевелев В.В.; суд апелляционной инстанции: Стасюк Т.В., Буркова О.Н., Куклин О.А.),
установил:
закрытое акционерное общество “Якутжилстрой” обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества “Якутжилстрой”.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2007 года заявленные требования были удовлетворены.
Постановлением от 2 мая 2007 года решение от 17 января 2007 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе на указанные судебные акты УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель считает их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
По его мнению, судами не приняты во внимание обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применены нормы права, подлежащие применению.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО “Якутскжилстрой” указал на ее необоснованность и законность обжалуемых судебных актов.
Представитель УФРС Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ЗАО “Якутскжилстрой” о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Арбитражными судами первой и второй инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
3 апреля 2001 года между заявителем и муниципальным унитарным предприятием “Главное управление капитального строительства” заключен договор о долевом участии в строительстве муниципального жилья в городе Якутске, который зарегистрирован 27 августа 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Саха (Якутия) (л.д. 3).
В соответствии с условиями договора заявитель передает другой стороне договора денежные средства, а другая сторона передает после окончания строительства 11 квартир в 72-квартирном жилом доме N 2 в квартале Хатынг-Юрях города Якутска.
Распоряжением заместителя мэра города Якутска от 12.09.2003 N 468 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта: 72-квартирный жилой дом в квартале Хатынг-Юрях (2-й подъезд БСУ “В”) по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 16).
10 февраля 2004 года между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной заключен договор уступки права требования (л.д. 4), по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 рублей путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет.
3 августа 2004 года представитель Чукмасовой Л.А. обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 (л.д. 71).
27 августа 2004 года произведена регистрация права собственности на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.С. без внесения записи об ипотеке (л.д. 75).
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 декабря 2005 года по делу N 2-4326-05 в связи с неуплатой гражданкой Чукмасовой Л.А. стоимости квартиры, расторгнут договор уступки права требования от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Л.А., с выселением Чукмасовой П.А. со всеми членами семьи из квартиры N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске (л.д. 79).
10 мая 2006 года по вышеуказанному решению выдан исполнительный лист (л.д. 82). Заявитель получил исполнительный лист Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) по делу 27 июля 2006 года (л.д. 81, 82).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Слепцовой Д.М. от 18 июня 2006 г. N 771 исполнительное производство окончено по причине невозможности взыскания.
Ссылаясь на регистрацию заинтересованным лицом права собственности Чукмасовой Л.А. на квартиру N 39 по улице Курнатовского, 3/5 в городе Якутске, без одновременной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Нормы статьи 20 Федерального закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” регулируют порядок государственной регистрации ипотеки, в соответствии с которыми при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (статья 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение.
Согласно пункту 2 указанной статьи ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Норма, содержащаяся в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.
В статье 19 Федерального закона “Об ипотеке” указано, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке. В соответствии с пунктом 6 статьи 20 Федерального закона “Об ипотеке” государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ипотека, возникшая в силу закона, подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности.
Как следует из материалов дела, Чукмасовой Л.А. для регистрации права на приобретенную квартиру были представлены документы, в том числе и договор от 10 февраля 2004 года, заключенный между заявителем и гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной, по условиям которого заявитель уступает гражданке Чукмасовой Л.А. право требования на квартиру N 39, расположенную в 72-квартирном жилом доме N 2 квартала Хатынг-Юрях города Якутска, улица Курнатовского, 3/5, а Чукмасова Л.А. в свою очередь обязуется оплатить стоимость квартиры в размере 820500 руб. путем внесения наличными денежными средствами в кассу заявителя либо перечислением на расчетный счет. Условия данного договора от 10.02.2004 прямо указывают на то, что гражданка Чукмасова Л.А. обязана оплатить стоимость квартиры заявителю.
Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При надлежащем проведении правовой экспертизы, учитывая положения пункта 3 статьи 334, пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрирующий орган по представленным Чукмасовой Л.А. документам должен был установить, оплачена ли приобретенная Чукмасовой Л.А. квартира.
Заинтересованное лицо приняло за факт оплаты стоимости квартиры акт приемки-передачи квартиры N 5 от 10 февраля 2004 года, в пункте 1 которого указано, что Чукмасова Л.А. оплатила полностью долевой взнос в размере 820500 руб. Указанный акт приемки-передачи квартиры подписан директором ГУП “Главное управление капитального строительства”. Но из представленного на регистрацию договора от 10.02.2004 усматривается обязанность Чукмасовой Л.А. оплатить стоимость квартиры не ГУП “Главное управление капитального строительства”, а ЗАО “Якутжилстрой” (пункты 1.1, 3.1, 3, 2, 4.1).
Следовательно, заинтересованное лицо 27 августа 2004 года обязано было установить обстоятельства оплаты третьим лицом квартиры, зарегистрировать ипотеку, возникшую в силу закона, одновременно с регистрацией права собственности на недвижимое имущество – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А.
Между тем заинтересованное лицо не представило доказательства того, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Л.А. была осуществлена государственная регистрация ипотеки. Таким образом, заинтересованное лицо без должной проверки представленных документов осуществило государственную регистрацию права собственности без одновременной регистрации ипотеки, что повлекло нарушение прав заявителя – ЗАО “Якутжилстрой”.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона “Об ипотеке” отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
Доводы заинтересованного лица о том, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не сама запись об этом, подлежат отклонению, поскольку спор о праве отсутствует, заявитель обратился в суд, обжалуя действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующих федеральному закону и нарушающих права заявителя.
Судом первой инстанции было правильно разрешено заявление заинтересованного лица о пропуске истцом срока исковой давности. При рассмотрении данного вопроса судом обоснованно приняты во внимание обстоятельства, при которых заявителю стало известно о нарушении его прав – 27.07.2006. Доказательства, указывающие на то, что заявитель знал о проведенной заинтересованным лицом регистрации права собственности без регистрации ипотеки, за пределами срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
На основании вышеизложенного суд, руководствуясь частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требования заявителя и признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Саха (Якутия) по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру N 39, расположенную по адресу: город Якутск, улица Курнатовского, 3/5 за гражданкой Чукмасовой Ларисой Анатольевной без ипотеки данного имущества в пользу закрытого акционерного общества “Якутскжилстрой”, проверив на соответствие требованиям статьи 20 Федерального закона “Об ипотеке”.
Обжалуемые судебные акты являются законными, оснований для их отмены не имеется.
Доводы заявителя кассационной жалобы являются необоснованными и не влияют на правильность принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
решение от 17 января 2007 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление от 2 мая 2007 года Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу N А58-5528/06 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Застройщик может наложить обременение на объект долевого строительство, но соответствующие условия следует внести в сам договор долевого участия.
Дело в том, что нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не запрещают согласовать застройщику и дольщику условие о рассрочке платежа.
В данном случае будут применяться общие условия – при продаже недвижимости с условием рассрочке (отсрочке) платежа, если иное не установлено договором, залог недвижимости в пользу застройщика возникает в силу закона, т.к. к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 ГК РФ.
Правила регистрации залога возникающего в силу закона при рассрочке платежа следующие. П.2 ст.20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины. В соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (см. Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»).
Однако, если условие о залоге в пользу застройщика при рассрочке платежа не установлено в самом договоре, то Росреестр может и не наложить залог в пользу застройщика – см. например, Постановление ФАС УО от 15.08.2005 № Ф09-2545/05-С4.
Таким образом, только указание в акте приема-передачи того, что дольщик не выплатил застройщику денежные средства, может не повлечь за собой ипотеку в пользу застройщика, в связи с чем, целесообразнее внести изменения в сам договор долевого участия, указав, что квартира приобретается дольщиком на условиях рассрочки платежа, до момента полной выплаты, квартира находится в залоге у застройщика. Данные условия можно продублировать и в акте приема-передачи.
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков
«Аванс, задаток, кредит и рассрочка
Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.
Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.
В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ.*
Кроме того, у продавца есть возможность защиты своих прав путем применения конструкции резервирования права собственности (ст. 491 ГК РФ). Иначе говоря, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного, но переданного покупателю товара, если только стороны договорились, что до оплаты право собственности сохраняется за продавцом.
В случае предоплаты необходимо обратить особое внимание на то, как это условие сформулировано в договоре: идет ли речь просто о предоплате (авансе) или же внесение предварительной оплаты стороны расценили как соглашение о задатке.
Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки. По сути, в обоих случаях производится «предоплата», вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель на задатке».
11.05.2016
(введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 261-ФЗ)
1. Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.
Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
2. В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета.
3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
Участник долевого строительства представляет застройщику информацию о реквизитах залогового счета, указанного в абзаце первом настоящего пункта. При отсутствии у застройщика информации о реквизитах такого залогового счета начисление процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не осуществляется за период с даты расторжения договора участия в долевом строительстве до даты предоставления застройщику участником долевого строительства либо залогодержателем информации о реквизитах такого залогового счета.
4. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, причитающихся участнику долевого строительства в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге, в том числе в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у застройщика или третьего лица обязанности по выплате обеспечения или возмещения участнику долевого строительства.
5. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.
Открыть полный текст документа