Как отказаться от ипотеки в пользу созаемщика и куда обратиться
Созаемщик — третье лицо в кредитном соглашении, несущее с титульным заемщиком солидарную ответственность перед банком. По общему правилу допускается вывод созаемщика из договора: это возможно путем договоренности с кредитной организацией.
В чем отличие созаемщика от поручителя?
Созаемщик — это лицо, обладающее равным объемом прав и обязанностей с титульным заемщиком. Он привлекается для того, чтобы увеличить шансы на получение кредита. Доходы титульного (основного) заемщика и созаемщика складываются, поэтому повышается вероятность положительного решения со стороны банка. К созаемщикам предъявляются те же требования, что и к основным заемщикам.
Поручитель так же является третьим лицом в кредитном договоре, которое выступает гарантом исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. В отличие от созаемщика, поручитель не несет солидарную (равную) ответственность в рамках кредитного соглашения. Его ответственность наступает в том случае, если основной клиент не исполняет обязательства перед банком. Схема выглядит примерно следующим образом:
- Заемщик перестает платить по кредиту.
- Банк выставляет требования о погашении задолженности.
- Заемщик не имеет возможности исполнить обязательства.
- Банк выставляет требования поручителю.
Следовательно, созаемщик исполняет обязательства по договору вместе с титульным заемщиком, о поручитель — вместо такового. При этом первый — имеет право на распоряжение средствами, а также на долю собственности в приобретаемой в ипотеку недвижимости. Поручитель не обладает этими преференциями, так как не несет солидарной ответственности наравне с основным клиентом банка.
Кто может быть созаемщиком?
В этом качестве может выступать любое совершеннолетнее лицо, отвечающее требованиям кредитной организации. Учитывая, что созаемщик является полноправным участником кредитного договора, привлечение этих целях несовершеннолетних граждан не допускается.
Для примера можно взять кредитную программу условного банка. Стандартные требования к потенциальным клиентам следующие:
- Соответствие возрастному цензу.
- Наличие постоянного дохода и трудовой занятости — данные подтверждаются документально.
- Постоянная регистрация в регионе оформления соглашения.
- Положительная кредитная история.
- Отсутствие большой кредитной нагрузки.
Какие требования предъявляются к заемщику, такие же банк выставляет в отношении созаемщика. В определенных ситуациях лицо становится созаемщиком автоматически — в соответствии с требованиями законодательства. Подобное возможно в том случае, если ипотека оформляется лицом, состоящим в официальном браке. Второй супруг вступает в договор в качестве созаемщика независимо от того, отвечает ли он требованиям кредитной организации или нет.
Кто может выйти из договора?
Допускается изменение состава должников по кредитному договору. С согласия банка в рамках одного соглашения можно производить следующие перестановки:
Замена титульного заемщика на другое физическое лицо — перевод долговых обязательств.
Замена одного или нескольких созаемщиков, либо их вывод из договора без привлечения иных (альтернативных) лиц.
Переназначение статуса — замена титульного заемщика на созаемщика и наоборот.
Ограничений на совершение подобных действий нет. Изменение состава должников инициируется основным клиентом. Исключение: вывод или замена созаемщика, когда речь идет об официальной семье. Запрещено выводить супруга из кредитного договора, если брак официально не расторгнут, либо если между сторонами не заключен брачный договор (контракт).
Как выйти из созаемщиков при разводе?
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками. Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.
Пошаговая инструкция
Процедура начинается с подачи заявления, в котором основной заемщик указывает причины замены или вывода созаемщика из состава должников. В случае с созаемщиками-супругами допускается вывод одного из них из договора без замены на альтернативное физическое лицо. Расторжение брака признается достаточным основанием для вывода созаемщика из кредитного договора. Заявление составляется в офисе банка на специальном бланке — в Сбербанке бланк выдается по требованию титульного заемщика.
Если производится не замена созаемщика, а его вывод из договора, то с заявлением предоставляются документы, свидетельствующие о прекращении официального брака. Для этого необходимо предоставить в банк оригинал свидетельства о расторжении брака. Полный пакет документов включает в себя:
- Заявление.
- Паспорта титульного заемщика и созаемщика.
- Свидетельство о расторжении брака.
- Дополнительные документы — по требованию кредитной организации.
В остальных случаях Сбербанк России требует, чтобы вместо выведенного из договора лица включался новый созаемщик. При разводе супругов такое требование утрачивает юридическую силу, так как прекращаются права общей собственности супругов, установленные семейным законодательством.
Решение принимается банком в течение 30 рабочих дней. Теоретически, банк может отказать в выводе лица из договора, либо несколько растянуть этот процесс. Какой-либо определенной системы условий — нет, поэтому каждое подобное обстоятельство рассматривается индивидуально. Одновременно с изменением количества должников могут изменяться и условия кредитного соглашения.
Обязательно ли выводить супруга из договора при разводе
При оформлении ипотеки лицом, состоящим в законном браке, кредитная организация требует присутствие второго супруга для включения его в число созаемщиков. Недвижимость приобретается во время брака, поэтому она будет считаться общей собственностью супругов. Поэтому независимо от наличия или отсутствия постоянной трудовой занятости, второй супруг автоматически включается в число созаемщиков.
Расторжение брака признается основанием для выхода одного из созаемщиков из договора, но это правило не является обязательным. Если лицо считает, что после развода он не будет претендовать на дом или квартиру, в банк подается пакет документов на выход из кредитного договора. Если же заинтересованность в правах собственности на жилое помещение есть, то после расторжения брака бывшие супруги могут оставаться созаемщиками по кредитному договору.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
6 819 просмотров
Подпишитесь на Bankiros.ru
Источник
lana23241
12 сентября · 643
Новостройки Москвы и Подмосковья.
Найдем ответ на любой вопрос!
· novostroy-m.ru
Здравствуйте, если ипотечный кредит уже оформлен, просто так отказаться от собственности созаемщик не может – это должен быть договор дарения или купли/продажи. Причем все эти манипуляции с квартирой, находящейся в залоге у банка, можно проделать только с разрешения последнего.
Если же вы только планируете оформить ипотечный кредит, то нужно заранее предупредить сотрудника банка, на кого будет оформляться собственность, поскольку созаемщик имеет право как на долю в объекте недвижимости, так и на оформление добровольного отказа от совместной собственности на недвижимость с сохранением обязательств по выплате кредита.
Можно ли оформить собственность на квартиру на созаемщика по ипотеке, чтобы он мог получить налоговый вычет на недвижимость?
Новостройки Москвы и Подмосковья.
Найдем ответ на любой вопрос!
· novostroy-m.ru
Здравствуйте.
Созаемщик имеет практически одинаковые права и одинаковую ответственность с основным заемщиком. Он имеет право в определенных пределах претендовать на квартиру, на которую оформлена ипотека, но в случае неплатежеспособности заемщика он будет обязан выплачивать кредит самостоятельно.
Созаемщик имеет право как на долю в объекте недвижимости или на оформление добровольного отказа от совместной собственности на недвижимость с сохранением обязательств по выплате кредита, так и на получение налогового вычета в случае оформления на него собственности или ее доли.
Если созамещик – супруг и квартира была приобретена в браке, не имеет значения, на кого она оформлена, оба супруга имеют право на вычет.
При этом нужно заполнить заявление о распределении основного вычета между собственниками.
Если созаемщики не являются супругами, то каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.
Для возврата налога для каждого созаемщика должны быть соблюдены условия:
- у созаемщиков должно быть право собственности на долю в квартире;
- каждый созаемщик должен оплачивать отдельно свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно будет предоставить отдельные документы по оплате кредита от каждого созаемщика. Нужно оплачивать кредит с разных счетов, каждый сам за себя, либо по очереди.
Прочитать ещё 2 ответа
Какие могут быть риски при покупке квартиры, если продавец не смог погасить ипотеку и продает квартиру, которая еще в ипотеке?
Галина, здравствуйте. Стандартные риски – такие же, как при любой другой покупке, может, немного меньшие: банк всё-таки что-то проверяет, давая кредит. Так что вопрос, как я понял, о рисках специфических, при покупке ипотечной квартиры.
Технически вариантов покупки ипотечной квартиры бывает три. Первый, когда продавец на время подписания договора купли-продажи, ожидания регистрации перехода права собственности и получения денег от вас находит деньги на погашение ипотеки, отпадает. Второй, когда вы сами берёте ипотеку (специально, только ради покупки, этого делать не надо – очень уж невыгодно). Специфических рисков тут нет.
Третий, когда вы своими средствами, которые будут учтены про расчёте, гасите ипотеку до подписания договора купли-продажи. Риск такой: вы погасили, а продавец «передумывает» продавать, говорит вам «Спасибо» и отдаёт вам деньги иногда годами и годами (с пособия безработным, к примеру) поле длительного с вами суда. Страховка такая: заключается предварительный договор купли-продажи, в котором продавец берёт на себя безусловное обязательство после погашения вами ипотеки квартиру вам продать. Это нужно делать обязательно (!) с нотариальным заверением. Суды в таких случаях всегда (если и не всегда, то я не слышал об исключениях) на стороне покупателя, так что до суда, как правило, и не доходит.
Прочитать ещё 6 ответов
Хотим продать квартиру, часть ипотеки погашена мат капиталом. Нужно ли выделять доли дважды (при закрытии ипотеки и оформлением новой)?
Генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».
При оплате материнским капиталом ипотеки вы давали обязательсво о наделении всех членов семьи долями в квартире после полного погашения ипотеки. Поэтому наделить детей и супруга долями вы обязаны.
Кстати, обращаю ваше внимание, что доли могут быть не равными, а соразмерными с суммой мат.капитала. То есть, если вы вложили 450 тысяч, а вся квартира стоит 10 млн, то не надо наделять всех членов семьи по 1/4 доле(если у вас 2 детей). Просчитайте пропорцию и наделяете небольшими долями.
После того, как вы наделите всех долями вы уже не сможете просто продать квартиру, так как при сделках с несовершеннолетними собственниками требуется разрешение органов опеки и попечительства. Поэтому сделующий этап – это поход в мниципалитет и предоставление документов по продаваемой и покупаемой квартире. Если вы планируете использовать ипотеку -то еще заручитесь одобрением банка. Успешной сделки)
Прочитать ещё 5 ответов
Источник
Созаемщиком по ипотеке, чаще всего, выступает муж или жена. А так брак может быть расторгнут, нужно решать вопрос и с ипотекой. Квартиру можно продать с разрешения банка и поделить деньги пополам, можно вместе дальше платить кредит или разделить его официально пополам и каждый будет оплачивать за свою долю жилья.
Но, может быть и так, что одному из супругов не нужна ни квартира, ни кредит за нее. В таком случае обязательства по выплате долга могут быть на одном супруге, но и жилье то же будет в его собственности. Документально это все нужно оформить: вывести созаемщика из ипотечного договора и сделать так, чтобы он не претендовал на жилье дальше. Не факт, что банк разрешит это сделать. Собственно об этом дальше и поговорим.
Второй супруг отказался от квартиры: что делать
Отказ обязательно должен быть документально оформлен. Отказ на словах ничего не значит в юридическом смысле. Более того: пока кредит есть, второй супруг не претендует на квартиру, но как только долг будет погашен, заявить о праве собственности ему ничего не мешает.
Документально заверить отказ можно составив добровольное соглашение о разделе имущества. В нем пропишите, кому какое имущество достается, кто выплачивает компенсацию за вторую долю. Соглашение лучше заверить нотариально, хоть и закон к этому не обязывает в данном случае.
Составить брачный договор то же можно, но только если не начата бракоразводная процедура. Если развод уже стартовал, то составить можно только соглашение – статья 38 ГК РФ.
Начинать процедуру вывода созаемщика из ипотечного договора нужно только тогда, когда будет вступившее в силу соглашение о разделе имущества.
Кратко о роли созаемщика в ипотеке
Банк требует созаемщика по ипотечному договору для перестраховки. Если основной заемщик не будет платить за этим обратятся к созаемщику, предложив ему перенять на себя кредит и получить право собственности. Если и созаемщику оно не надо, то банк отчуждает квартиру.
Если берет ипотеку человек, который состоит в официальном браке, то созаемщиком по умолчанию становится второй супруг.
Еще банк может затребовать созаемщика, если у основного заемщика плохая кредитная история. Но, суть та же: кредитору нужно перестраховаться.
В браке жилье, которое покупается в ипотеку, находится в долевой собственности обеих супругов. Даже если по документам собственником выступает только муж или жена – неважно. Так что при разводе квартира будет делиться пополам, если не предусмотрено иное брачным договором – статьи 34 и 39 СК РФ.
Как можно вывести созаемщика из кредита
По факту нужно переоформить кредитный договор. Чтобы это сделать, надо обратиться в банк, где оформлена ипотека, и написать заявление на изменение кредитного договора. В заявлении нужно указать, по какой причине происходит смена действующих лиц.
Кроме заявления банк запросит документы. Какие – зависит от учреждения, у каждого из них своя политика. В большинстве случаев просят показать свидетельство о расторжении брака и паспорта должников, соглашение о разделе имущества.
Для банка такие измены – это риски. Заемщик получает большую финансовую нагрузку, а созаемщика больше нет. Поэтому, могут снова запросить справку о доходах.
Некоторые банки не принимают окончательное решение, пока не поговорят с обоими заемщиками. Это нужно для того, чтобы убедиться в правомерности всех действий: созаемщик действительно добровольно хочет отказаться от жилья и избавиться от обязательств по кредиту.
Если по заявке банк примет положительное решение, то заемщику предложат заключить дополнительное соглашение к кредитному договору или подписать новый.
Все изменения надо будет внести в ЕГРН, подав документы и заявление в Росреестр. За это надо будет заплатить госпошлину – от 200 до 1 000 рублей.
Может ли банк отказать?
Вполне. Объяснять причину такого решения он не обязан, так что придется только гадать почему все так вышло.
Отказ можно попытаться обжаловать в суде. Но, на данный момент судебная практика такова, что суд становится на сторону банка. Обусловлено это тем, что изменить условия ипотечного договора можно только по соглашению сторон. А банк не соглашается, заставить его нельзя.
Что делать, если платить самому сложно?
В таком случае можно рефинансировать кредит в другом банке. Поскольку раньше ипотека была под больший процент, чем сейчас, это выгодно было бы сделать в принципе. Подайте заявки в несколько банков, условия которых вам подходят и вполне реально сделать ипотеку более комфортной. Но, учтите что при обращении в другой банк обязательно нужно будет предоставить соглашение о разделе имущества. Это покажет, что кредит вы будете платить сами, а не с мужем или женой.
Что в итоге
Вывести созаемщика из ипотечного договора можно. Нужно сначала составить соглашение о разделе имущества, а потом обратиться в банк с заявлением о переоформлении ипотечного кредита.
Вконтакте
Google+
Источник
Кредит на покупку жилья оформляют на длительный срок, причем часто заемщиками становятся супруги или близкие родственники. За время выплаты жилищной ссуды (а иногда истории с ипотекой затягиваются на несколько десятилетий) может случиться всякое. Распадаются семьи, ухудшается материальное положение, происходят несчастные случаи… Можно ли расторгнуть ипотечный договор и вернуть квартиру банку по желанию заемщика?
Возврат ипотечной квартиры банку
Одобренная жилищная ссуда, зарегистрированный договор, начисление процентов: разные этапы получения кредита на жилье
Принципиального запрета на расторжения договора с банком не существует. Другими словами, теоретически гражданин имеет право в любой момент расторгнуть договорные отношения по собственному желанию. Но на начальном этапе оформления ипотеки это сделать проще, чем спустя несколько лет после заключения договора.
Если заемщик передумал оформлять кредит на покупку жилья до подписания договора (в момент одобрения заявки банком), он «отделается легким испугом». Необходимо в письменной форме сообщить о своем решении, и передать заявление в офис финансовой организации. Никаких штрафов или пеней платить не придется, да и кредитная история не пострадает.
Если же ипотечный договор уже подписан, и средства перечислены, отказаться от кредита сложнее. Алгоритм действий заемщика зависит от того, сколько времени прошло с момента получения кредита.
1. В первые недели действия договора (фактически клиент еще не воспользовался ссудой) заемщик имеет возможность обратиться в банк с заявлением о досрочном и полном погашении ипотеки. После этого договор с банком расторгается, а средства возвращаются кредитору.
2. Если же времени прошло больше — от нескольких месяцев до полугода, и были начислены первые проценты, придется выплачивать их за счет собственных средств. Процедура расторжения кредитного договора остается прежней.
3. Сложнее отказаться от ипотеки, если выплаты по договору ведутся в течение нескольких лет. В этом случае прежнему заемщику придется искать покупателя на ипотечную квартиру, проходить через процедуру одобрения кандидатуры нового заемщика и регистрировать договор купли-продажи недвижимости. После этого ипотеку переоформляют на третье лицо (покупателя), а договорные отношения банка с прежним заемщиком прекращаются.
Важно! Банк неохотно проводит манипуляции с ипотечным жильем. Для того чтобы получить разрешение на расторжение кредитного договора, придется привести веские аргументы: болезнь, потеря дохода, несчастный случай).
Как правило, менеджер банка предложит кредитные каникулы, смягчение условий (реструктуризацию или рефинансирование), и только после этого можно отказаться от ипотеки.
Проценты при досрочном погашении ипотеки
Как отказаться от ипотеки в случае развода
Жилье, приобретенное в браке (даже если привлекались заемные средства), считается совместно нажитым имуществом. Поэтому при разделе квартиры в случае развода бывшим супругам придется выбирать один из нескольких вариантов:
- После расторжения брака все остается по-прежнему: созаемщики совместно выплачивают ипотеку, а после перехода квартиры в собственность продают или делят ее. Этот вариант подойдет, если до конца выплат остается 1–2 года.
- Квадратные метры делятся между бывшими супругами, и каждый получает личную долю. После этого каждый собственник выплачивает ипотеку за свою часть недвижимости.
- Один из заемщиков отказывается от прав на недвижимость в пользу супруга, который самостоятельно выплачивает ипотеку и в результате станет единственным собственником жилья. Он же должен компенсировать бывшему совладельцу квартиры выплаченные по ипотеке средства.
Важно! Банку выгодно, чтобы платежи не прекращались, а договор не корректировался. Поэтому чаще всего представитель кредитной организации рекомендует продолжать платить «как раньше», а после завершения выплат реализовать недвижимость и поделить средства.
Варианты для возврата залогового жилья банку
Нечем платить по ипотеке: как действовать в этом случае
За время действия ипотечного договора материальное положение заемщика может значительно ухудшиться. Что предлагает банк в такой ситуации?
- Рефинансирование и реструктуризация договора ипотеки. Чаще всего это означает уменьшение ежемесячных платежей и увеличение срока выплат, но квартира по-прежнему остается в собственности заемщика.
- Переход квартиры в собственность банка. После этого объект недвижимости выставляют на торги, и за счет вырученных средств кредитная организация возмещает свои убытки по расторгнутому договору.
- Клиент с разрешения банка продает квартиру, и новый собственник продолжает платежи по кредиту.
Важно! Необходимо как можно раньше обратиться в банк, если материальные условия изменились. Чем дольше клиент не платит ипотеку, тем большая сумма долга будет накапливаться. В результате можно получить повестку в суд, принудительное аннулирование сделки и навсегда испорченную кредитную историю.
Кредитные организации чаще всего идут на уступки ипотечникам и предпочитают решать проблемы в досудебном порядке. Длительные тяжбы и расходы на юристов банкам невыгодны.
Источник