Как понять в пользу кого счет
Сделки с использованием эскроу счета сегодня широко распространены в мире. Для чего их используют? Всё очень просто. При продаже какого-либо имущества: дома, квартиры, ценных бумаг и даже доли в бизнесе, для того чтобы обезопасить сделку заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, который и выступает гарантом. В этом случае банк называют эксроу-агентом, покупателя – депонентом, а продавца – бенефициаром. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Получается, что эскроу договор защищает как имущество продавца, так и деньги покупателя. Разберемся в деталях использования эскроу счета.
Такой счет также называют условный, так как он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Договорами эскроу пользуются и компании – например, при оплате товаров и услуг партнеров. Эскроу – это некая альтернатива банковской ячейке. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.
Как пользоваться таким счетом?
Все очень просто как и при оформлении банковской ячейки. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Покупатель кладет на счет необходимую сумму, продавец выполняет свои условия, которые прописаны в договоре. После завершения сделки банк дает продавцу доступ к счету либо выдает наличные деньги, либо переводит по необходимым реквизитам на счет.
Если же сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. За открытие счета банк возьмет долю процента от суммы сделки либо минимальную сумму, установленную тарифной сеткой банка. И если оформление документов превысит срок, указанный в договоре банк возьмет за это дополнительную комиссию.
Сохранность денег и безопасность расчетов
По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат покупателю. И только после завершения сделки уходят в пользу покупателя. За честностью сделки следит банк.
На первый взгляд, экскроу счет идентичен банковской ячейке. Но есть и существенные отличия. Во-первых, не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку. Открыть счет эскроу может быть даже дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. Существенный момент – деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. Деньги же в ячейках вовсе государство не страхует. Единственное страховка на максимальную сумму (в 10 млн. руб.) действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае превышения срока гарантированно вернуть получится лишь 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
Поэтому если планируется сделка на большую сумму, как и всегда очень важно тщательно подойти к выбору банка. Кстати можно воспользоваться несколькими экскроу счетами. Для того чтобы выбрать надежный банк можно воспользоваться специальным реестром на сайте Банка России, где включены только самые надежные банки.
Долевое строительство
С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется. Такой закон подписал Президент Владимир Путин (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018). Таким образом, все новые дольщики будут защищены. И если строительная компания обанкротится, они смогут сразу вернуть назад свои деньги и не входить в число обманутых дольщиков.
Покупатели, которые уже заключили договор со строительной компанией и заплатили ей деньги напрямую, в случае проблем получат возмещение по старой схеме – через государственный Фонд защиты прав дольщиков. Новый закон позволит также Фонду создать дочернюю строительную компанию. Она сможет завершать проекты обанкротившихся застройщиков.
В случае участия в договоре долевого строительства банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик только из реестра мегарегулятора. И деньги по условиям договора перейдут застройщику только когда дом будет сдан и ключи от квартиры перейдут первому покупателю. Причем если у покупателя есть претензии к качеству и он не хочет принимать квартиру, деньги все равно уходят застройщику.
Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков от не завершения стройки. Строительная компания не сможет получить деньги покупателей до завершения строительства. Для строительства фирмы будут использовать банковские кредиты и их интересах закончить строительство в срок, чтобы не платить проценты по кредиту и побыстрее забрать деньги дольщиков.
Банк будет внимательно следит за использование денег. И если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не сможет потратить их на другой дом. Раньше случалось, что застройщики достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. Теперь это исключено. Так же если застройщик обанкротится люди не получат квартиры, они смогут без проблем вернуть свои деньги. Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков», однако юристы в один голос говорят о повышении цен на фоне использования таких счетов, а также повышении ставки НДС.
Кроме того дольщику следует помнить о некоторых тонких моментах, связанных со счетами эскроу:
• Деньги на счете страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. И при покупке дорогой квартиры или нескольких квартир, дольщик все равно несет риск. Суммарное возмещение от АСВ ограничено суммой в 10 млн. руб.
• На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика.
• Если Застройщик обеспечивает свои обязательства путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Иными словами от залога прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд. И в случае нарушения Застройщиком условий договора долевого строительства, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции, например за несвоевременное завершение строительства.
Источник
Номинальные счета используются банками для физических и юридических лиц, но в чем суть данной услуги? Какие есть варианты и для кого может быть удобно открытие такого счета, разберем в понятных терминах.
Что такое «номинальный счет» в банке
Вначале дадим определение терминам, которые обязательны для понимания в данном вопросе.
Понятия вводятся в статье 860 Гражданского кодекса РФ (часть 2) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в законную силу с 01.09.2018).
Номинальный счет — это разновидность банковского счета, который открывается одним лицом (владельцем счета), а денежные средства на счете принадлежат другому лицу (бенефициару).
Владелец счета — лицо заключившее с банком договор на открытие счета.
Бенефициар — лицо, которому принадлежат права на все средства на номинальном счете. Ещё его называют выгодоприобретатель, хотя это может показаться несколько нелогично.
Схематическое представление сути любого номинального счета:
Коротко: Деньгами одного (бенефициара) распоряжается другой (владелец счета), на условиях прописанных в договоре. Банк хранит деньги и контролирует операции.
Такие счета могут быть использованы как физическими лицами, так и юридическими.
Банк
Что делает банк:
- Открывает счет.
- Хранит на нем деньги, начисляет проценты.
- Выполняет условия, прописанные в договоре и законе.
- Связывается с бенефициаром при заявлении владельца счета на внесение изменений в предмет договора или о закрытии счета.
- При закрытии счета переводит остатки на другой номинальный счет.
- Списывает оплату за свои услуги.
- Не допускает приостановки операции (не может быть арестован).
Бенефициар
Что может бенефициар:
- Имеет права на все денежные средства на счете (не имеет значения кто их внес, даже если это был владелец).
- Перечислять и снимать деньги.
- Согласовывать любые операции.
- Требовать подтверждающие документы об операциях по счету.
- Требовать от банка предоставить сведения, составляющие банковскую тайну.
Владелец счета
Что может владелец счета:
- Снимать денежные средства на согласованные в договоре операции.
- Вносить деньги на счет.
Что должен владелец счета:
- Предоставлять документы для подтверждения цели расходов.
- Иное, что указано в договоре.
Договор
Что можно указать при составлении договора:
- Обязательно указание бенефициара (их может быть несколько).
- Бенефициар может не участвовать в подписании договора.
- Основания участия всех сторон.
- Контроль за использованием денежных средств владельцем в интересах бенефициара.
- Можно установить любые правила и ограничения использования денежных средств сторонами.
Какие есть варианты номинального счета
Есть несколько очень близких понятий, которые используются для деятельности, указанной на схеме в начале статьи.
Смысл всегда один — есть счет, есть несколько сторон, и деньгами распоряжается не их владелец, а другая сторона.
В зависимости от требований к банку, участникам сделок и к средствам на счете, можно выделить:
- Номинальный счет.
- Эскроу — на данном «счете» могут храниться не только деньги, но и имущество, а гарантом может выступать не только банк, но и юридические фирмы, специализированные компании (эскроу-агенты) .
- Публичный депозитный счет — платежи владельцем счета могут выполняться только в организации. Владельцами таких счетов могут быть, например, судебные приставы.
- Аккредитив — чаще всего участвуют 2 стороны — покупатель,продавец и по 1 банку с каждой стороны. При этом банк покупателя может оказывать софинансирование (кредитование).
- Залоговый счет — деньги на этом счете могут использоваться, но сумма не должна снижаться меньше обеспеченного обязательства. Принимает участие банк и две стороны.
Формально в гражданском кодексе рассмотрено 3 варианта счета: номинальный, эскроу и публичный депозитный.
Подробные теоретические выкладки представлены в видео от заведующего кафедрой гражданского права Факкультета права НИУ ВШЭ.
Кто может быть участником:
Стороны:
- Ребенок, сирота — родитель, опекун.
- Инвалид, недееспособный — опекун.
- Покупатель-Продавец (юрлица и физлица).
- ФНС — нотариус — должник.
Гарант: Банк, юридическая фирма, компании-агент.
Финансы на счете: социальные выплаты, пенсии, пособия, оплата за товар/услугу, оплата за квартиру и иную недвижимость, истребованная задолженность и т.д.
Сравнение и особенности
Множество вариантов применения специальных счетов приводит к некоторой путанице в понимании терминологии, например при сделках с недвижимостью в разных банках могут применяться номинальный счет, аккредитив, и эскроу. От этого не меняется идея — сейфовая ячейка заменяется на счет.
Есть различные специфические нюансы, которые важно понимать в каждом конкретном случае. Описание всех подводных камней для общих ситуаций подойдет для учебника, мы же стараемся простыми словами объяснить суть.
Вот несколько отличительным моментов для различных вариантов счетов, они помогут вам уловить возможную разницу.
Таблица: Сравнение номинальных счетов.
| Вид счета | Характерные особенности |
| Номинальный | На средства начисляются проценты. Движение денежных средств может происходить регулярно. Банк контролирует соблюдение договора. Вложения застрахованы в АСВ на сумму до 1,4 млн. |
| Эскроу | Строго определенная сумма заблокирована на счете, нет движения средств. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором. Если сделка не выполнена в определенное время, то агент вернет всю сумму владельцу эскроу-счета. Банк несет полную ответственность. |
| Аккредитив | Возможность получить от банка кредитных средств. Нет необходимости всем участникам сделки работать с одним четом в одном банке. |
| Залоговый | Стороной выгодоприобретателем может быть банк, в котором и открыт счет. Может быть открыт заранее – когда нет ещё договора, второй стороны, финансов. |
| Публичный депозитный | Владельцем такого счета может быть, например, нотариус, служба судебных приставов, суд. Если с должника взыскали средства, то их можно направить только в определенные органы, например в ФНС. Закон №212-ФЗ определяет обстоятельства для замены владельца депозитного счета. Можно открыть только в банке с собственным капиталом более 20 млрд. руб. |
Плюсы и минусы
Финансовые отношения между двумя сторонами с привлечением третьей, гарантирующей «чистоту» отношений были всегда востребованы. Из этого следуют и основные плюсы рассмотренных счетов:
- Главным преимуществом номинальных счетов является — гарантия. Это значит, что за соблюдение всех правил прописанных в договоре есть ответственные.
- Понятна процедура оценки успешности/корректности выполнения действий сторонами.
- Известно, что произойдет в случае несанкционированных действий/срыва сделки.
- Интересы всех сторон максимально соблюдены и закреплены в договоре.
- Большинство рисков «недоверия» сняты.
Что можно отнести к недостаткам:
Система работы с номинальными счетами очень молода, всего несколько лет банки пробуют ориентироваться на зарубежный опыт и адаптировать его к отечественным реалиям. От необкатанности всех этапов и возникают трудности:
- Увеличение сроков операций — отклонение от заявленных.
- Отсутствие достаточного количества квалифицированных специалистов.
- Необходимость изучения нюансов для каждого конкретного нетипового случая.
Редакции ГК РФ в 2014 году была дополнена 10 пунктами о Номинальных счетах и Эскроу (п.п. 860.1 – 860.10). В настоящей редакции уже 15 дополненных и измененных пунктов. Работы в данном направлении активно ведутся, так как многие вопросы в законах требуют детальной проработки и внесения изменений с учетом обратной связи из банковской и юридической практики.
Практика использования номинальных счетов
Разберем основные типичные ситуации применения — активно используются клиентами банков.
На ребенка для опекунов
В ситуации необходимости получения социальных выплат в пользу детей, удобным вариантом станет использовать номинальный счет на ребенка.
В этом случае:
Бенефициар — это ребенок, на имя которого идут выплаты.
Владелец счета — родитель/опекун.
Такие номинальные счета предусмотрены только для денег, предназначенных ребенку и должны расходоваться на содержание подопечного.
Какие выплаты могут сюда поступать: алименты, выплаты на содержание несовершеннолетнего, пособия, пенсия по потере кормильца и т.д.
Суть: счет открывается на имя опекуна, но деньги формально принадлежат ребенку. И должны расходоваться в интересах ребенка.
Защита: средства не будут арестованы, если у опекуна есть какие-то задолженности, по которым возможно взыскание.
Важно: не все выплаты будут поступать на такой счет. Какие средства не будут приходить — вознаграждение опекунам, т.е. деньги, направленные для опекунов.
В чем преимущество — можно расходовать финансы не спрашивая дополнительного разрешения у органов опеки. Но как и раньше обязательно надо отчитаться до 1 февраля в опеку. Отчеты касаются не всех. Например, родителям получающим алименты — не нужно сдавать отчеты.
В чем недостатки — органы опеки могут запросить (несмотря на наличие банковской тайны) у банка информацию по расходованию средств с номинального счета — выписку в электронном или письменном виде, что невозможно для иных личных счетов, например, для вкладов. Обратите внимание на возможности удаленной работы по договору дистанционного банковского обслуживания. Возможно многие операции будут недоступны через онлайн-банк. Необходимо уточнить это при подаче заявления на открытие, и ознакомиться с тарифами.
Если ребенка 3, то придется открыть 3 счета — 1 владелец счета и 3 бенефициара. Нужно дополнительное заявление на перевод всех средств на один отдельный обычный счет.
Для открытия не нужно разрешения органов опеки, нужны только документы:
- Паспорт.
- Подтверждение на опекунство.
- Паспорт/свидетельство о рождении ребенка.
После открытия вы можете получить реквизиты счета и передать их должностным лицам в орган, который производит регулярные зачисления ребенку.
???? Полное описание и все тонкости вы можете узнать в нашем материале: Номинальный счет на ребенка в Сбербанке для социальных выплат.
Подробные комментарии по взаимодействию с номинальными счетами от адвоката по семейному и детскому праву Жаров А.А.
Иные социальные выплаты
Ситуация выглядит аналогичным образом с другими выплатами по возмещению вреда здоровью, по потере кормильца, алиментов, пенсий, пособий, и любых других средств, выплачиваемых держателю:
- несовершеннолетних,
- недееспособных,
- ограниченно дееспособных граждан.
Меняется пакет документов, который необходимо уточнить при открытии счета.
Во всех этих случаях:
Бенефициар — это тот,на кого выделяются деньги.
Владелец счета — попечитель, опекун.
Номинальный счет при продаже квартиры/ипотеке
В 2017 году в сервисе ДомКлик от Сбербанка появилась услуга Сервис безопасных расчетов. Именно благодаря использованию номинальных счетов и возможна такая услуга.
Фактически вместо банковской ячейки используется счет.
Бенефициар: продавец недвижимости (выгодоприобретатель).
Владелец счета: зависит от организации, в Сбербанке это ЦНС.
Плюсы:
- Снимаются риски манипуляций с наличными,
- Удешевление процедуры.
- Повышается скорость оформления.
- Дополнительные гарантии и для продавца и для покупателя.
- Снижение документооборота (даже по сравнению с аккредитивом, который тоже активно используется для таких сделок).
Как выглядит сделка, основные шаги:
- Составляется договор.
- Покупателю открывается номинальный счет.
- Покупатель переводит необходимую для покупки сумму.
- Банк блокирует деньги до выполнения условий договора.
- Проведение регистрации недвижимости, подтверждение смены собственника, получение данных ЕГРН.
- Деньги переводятся на личный счет продавца.
На взгляд редакции более подходящим термином для такого счета был бы не «номинальный», а «эскроу» — ведь именно блокировка суммы до выполнения определенных условий является его характерной чертой.
Скорее всего используемая терминология призвана не отпугнуть клиентов новыми странными словами. Фактически, как мы выяснили выше, в ГК РФ 3 счета относятся к номинальным: эскроу, публичный депозитный и непосредственно — номинальный.
???? Мы подробно рассмотрели данный вопрос, проанализировали отзывы клиентов и риелторов в статье: Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через сервис безопасных расчетов в ЦНС.
Отзывы
Основные негативные моменты, которые можно встретить в отзывах по любым вариантам использования номинальных счетов — это неквалифицированный персонал.
Но так как с момента изменений в кодексе в 2017 году проходит всё больше времени, будем надеяться, что профессионализм сотрудников банков и иных финансовых учреждений будет расти.
Если вы хотите поделиться своим опытом по взаимодействию с специальными счетами, особенностями тарифов мы будем признательны за ваши комментарии.
Заключение
Номинальный счет в банке — это удобный инструмент для получения социальных выплат, осуществления сделок с недвижимостью и других ситуаций, в которых есть 3 стороны: бенефициар, владелец счета и банк-гарант. Система работы с такими счетами ещё не отлажена и могут возникать определенные сложности как у специалистов, так и у сторон участников.
Источник