Купля продажа залог в пользу продавца
Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.
Что такое обременение в пользу продавца
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.
Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.
До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
Особенности заключения договора
Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.
В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:
- реквизиты участников;
- дата и место заключение сделки;
- подробное описание предмета договора;
- цена продаваемого объекта недвижимости;
- ответственность сторон;
- порядок осуществления расчетов.
При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.
Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года
Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.
При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.
В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:
- Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
- Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.
Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.
В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.
Перечень необходимых документов
Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.
В число обязательных для оформления бумаг входит:
- совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
- правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
- справка о численном составе семьи;
- выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
- отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
- доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
- разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
- согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.
Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.
Важные моменты
Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.
Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
- Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
- Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
- Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.
Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.
Подводные камни
«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.
При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.
Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:
- заявление с указанием сути заявляемых требований;
- выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
- документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.
Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.
Заключение
Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.
Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.
Источник
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.
Основания установления обременения
При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:
- полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
- полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
- поэтапное внесение оплаты по договору.
Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.
Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.
Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.
Порядок установления обременение в условиях договора
Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.
Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:
- срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
- порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
- содержание обременения.
Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.
Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.
Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.
Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:
- исковое заявление;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права и установление обременения;
- документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.
В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.
Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.
С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.
Источник
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):
- сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
- наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
- цену договора;
- порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
- момент перехода права собственности, рисков;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- перечень приложений;
- подписи сторон, дату подписания договора;
- иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).
Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.
Скачать образец
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
Источник