Муж купил квартиру в пользу жены
– Как оформляется отказ одного из супругов от доли совместно нажитого имущества (квартира, гараж, автомобиль) в пользу другого?
Viewpoint/Fotolia
Отвечает адвокат Илья Титов (Санкт-Петербург):
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, по общему правилу является их совместной собственностью. По смыслу ГК РФ и СК РФ, совместная собственность супругов – это особый режим, который предполагает наличие общей имущественной массы, принадлежащей обоим супругам в равной степени, но исключающий наличие выделенных долей. Например, супруги в браке купили квартиру, пользуются ею, но при этом жена или муж не могут продать или подарить кому-то ½ этой квартиры (предполагая ее своей половиной), потому что одному из супругов не принадлежит какая-то часть этой квартиры: целая квартира принадлежит одновременно и мужу, и жене. Именно поэтому, чтобы как-то распорядиться долей в общем имуществе супругов, сначала необходимо перевести имущество из совместной собственности в долевую.
Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?
Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?
Долевая собственность может возникнуть из совместной собственности супругов путем определения долей в этом имуществе. Закон предусматривает два порядка (ст. 38-39 СК РФ): досудебный (супруги без обращения в суд самостоятельно договариваются о том, какие доли в имуществе будут принадлежать мужу и жене) и судебный (когда супруги не могут договориться, то один из них обращается в суд с иском и просит суд определить доли каждого из них в общем имуществе).
Во внесудебном порядке супруги могут определить доли с помощью одного из документов:
- брачного договора
- или соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (далее – соглашение о разделе общего имущества).
Оба документа в письменной форме должен удостоверить нотариус. Однако брачный договор (ст. 40-42 СК РФ) мужчина и женщина могут заключить до брака или период брака, тогда как соглашение – в период брака или после его расторжения. Стоимость брачного договора является фиксированной (согласно ст. 333.24 НК РФ, государственная пошлина составляет 500 рублей; нотариальные тарифы по составлению договора варьируются в пределах 10 тысяч рублей), тогда как стоимость соглашения о разделе общего имущества зависит от стоимости самого имущества и составляет 0,5% стоимости совместно нажитого имущества, но не более 20 тысяч рублей.
Супругам при выборе документа стоит также иметь в виду, что брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке (ст. 44 СК РФ) по иску одного из супругов, если будет установлено, что условия такого договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Таким образом, очень рискованно в брачном договоре определять доли супругов, существенно отличающиеся от ½.
После того как супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе общего имущества, а нотариус заверил его, мужу и жене необходимо зарегистрировать изменение формы собственности на недвижимое имущество в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии). Для этого необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей, написать заявление, приложить к нему брачные договоры и обратиться с этими документами в МФЦ. После регистрации изменений в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) будет отражаться право на недвижимое имущество в долях, размер которых был определен супругами.
Если же супруги договорились, что один из них отказывается от своей доли в общем имуществе в пользу другого, то такой отказ также оформляется у нотариуса отдельным документом (после того, как измененный режим права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в Росреестре). Супруги могут предусмотреть, что один из них отказывается от своей доли в пользу другого без возмещения или на условиях компенсации (например, жена отказывается от ½ доли в квартире, а муж выплачивает ей стоимость этой доли).
Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
Раздел имущества в разводе: сложные случаи
Супругам стоит также учитывать, что при разделе совместно нажитого имущества после расторжения брака с помощью соглашения о разделе общего имущества возможны ситуации, когда одному супругу будет принадлежать более ½ доли всего имущества (наличие или отсутствие компенсации за разницу в размере долей супругов значения не имеет). В этом случае разница в стоимости, превышающая его ½ доли, является его прибылью (обогащением). С прибыли супруг будет обязан заплатить НДФЛ по НК РФ (основание – Письмо ФНС России от 15.03.2017 № БС-4-11/4624). Например, если супруги договорились, что бывшему мужу будет принадлежать ¾ квартиры, а бывшей жене – ¼ (с компенсацией или без), то с ¼ муж будет обязан заплатить НДФЛ.
Таким образом, чтобы одному супругу отказаться от своей доли в имуществе, которое было нажито в браке, нужно пройти три стадии, затратить немало средств на юридически значимые действия нотариуса и госорганов, а также запастись терпением и временем, поскольку процесс может затянуться.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Существует несколько способов оформления такого отказа. Причем в каждой стадии отношений между супругами применим соответствующий метод.
Первая ситуация: супруги состоят в браке и намерены разделить имущество мирно, по обоюдному согласию. В этом случае на помощь им приходит брачный контракт, удостоверенный у нотариуса. Как правило, в брачном контракте все имущество, режим его собственности, доли, а также иные права и обязанности прописываются максимально полно.
Вторая ситуация. Имущество супругами было приобретено в браке. Однако брак расторгнут, а вопрос об имуществе ранее не вставал. Вместе с тем, спора о принадлежности имущества между супругами нет. В этом случае достаточного письменного отказа второго супруга от доли. Этот отказ желательно удостоверить нотариально, во избежание дальнейших споров. Но и обычный отказ, совершенный в простой письменной форме, также будет являться действительным.
Третья ситуация – когда есть спор. В этом случае не важно, сохраняет ли брак законную силу или расторгнут. В случае, если согласие между сторонами не может быть достигнуто (по любым причинам), спор подлежит разрешению в судебном порядке. Однако и тут супруги могут решить самостоятельно, заключив мировое соглашение. В нем можно установить режим имущества супругов, в том числе кому и что принадлежит, а также зафиксировать отказ одного супруга от имущества в пользу другого супруга. Мировое соглашение, заключенное между супругами, удостоверяется судом и имеет юридическую силу судебного акта (решения суда).
Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В данной ситуации можно осуществить совместную продажу: если квартира оформлена только на одного супруга, то второй должен дать свое согласие. В случае перераспределения долей можно использовать классические гражданско-правовые сделки. Например, составить брачный договор, в котором будет указано, что имущество является личной собственностью одного из супругов. Или же сделать соглашение о разделе, в котором изначально доли принадлежали каждому из супругов, а потом осуществить дарение доли одного в пользу другого.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?
Как продать долю ипотечной квартиры?
25 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Отказ от совместно нажитого имущества в пользу жены требуется оформить в виде официального документа, после чего заверить его у сотрудника нотариального агентства. Также есть возможность отказаться от личной доли в судебном порядке. Устная договоренность не обладает юридической силой, поскольку в этом случае мужчина на протяжении периода исковой давности имеет право потребовать свою долю обратно.
Основные сведения
Текущее отечественное законодательство разрешает оформить отказ от совместно нажитых имущественных объектов в браке, после развода либо в период бракоразводного процесса.
До регистрации брачных отношений оформить отказ от своей доли в совместно нажитом имуществе муж не сможет. Согласно законодательству, совместная собственность приобретается в период брака, а не до его регистрации.
Устная договоренность между мужем и женой не обладает никакой юридической силой – оформить свой отказ потребуется в письменном виде.
Отказ от части совместной собственности принимается супругом исключительно по его добровольному желанию. Жена не имеет права оказывать на него давление, будучи заинтересованной в том, чтобы имущество после развода принадлежало ей.
Помимо этого, есть случаи, когда муж не сможет оформить отказ в пользу жены:
- мужчина признан официально психически недееспособным;
- супруг страдает от ухудшения самочувствия;
- супруг введен в заблуждение женой, родственниками.
При этом существуют вещи, которые не подлежат разделу между мужем и женой:
- имущество, приобретенное мужчиной до регистрации брачного союза;
- служебный и муниципальный недвижимый объект;
- предметы личного пользования – обувь, одежда, инструменты;
- интеллектуальная собственность;
- имущество ребенка.
Как оформить отказ от совместно нажитых имущественных объектов
Супругам понадобится определиться с тем, какой документ они составят:
- брачное соглашение;
- договор дарения;
- супружеское соглашение об отказе;
- расписка.
1. Брачное соглашение
Брачное соглашение на текущий момент не пользуется в России высоким спросом. В этом документе указывается на какого человека переписывается владение имуществом. Если муж передает жене в собственность сразу несколько имущественных объектов, необходимо прописать в документе их список.
2. Договор дарения
Когда муж составляет на жену договор дарения, тем самым он подтверждает свой отказ от совместно нажитых имущественных объектов, а также выражает свое согласие на переход прав собственности к супруге.
При этом составить дарственную можно не только на жену, но и на детей в одинаковых долях.
3. Супружеское соглашение об отказе
Как составить соглашение об отказе? Можно выбрать один из 2 способов – в письменном либо в печатном виде. Вне зависимости от написания документ потребуется заверить у сотрудника нотариального агентства.
В соглашении потребуется прописать следующие сведения:
- ФИО супругов без каких-либо сокращений;
- перечень имущественных объектов, которые передаются во владение жены;
- запись о том, что муж не претендует на передаваемую жене совместную собственность, отказывается от личной доли в пользу женщины;
- паспортные данные, адрес проживания, дата рождения, контактные данные для связи;
- подписи мужа и жены;
- соответствующее удостоверение сотрудника нотариального агентства.
4. Расписка
Расписка обладает меньшей юридической значимостью, в отличие от соглашения.
Расписка составляется в письменном виде и должна включать в себя такие сведения:
- паспортные данные заявителя;
- название документа и дата его написания;
- продолжительность действия расписки;
- суть составленного документа: кто будет являться новым владельцем имущества, какие объекты передаются в пользу жены и т. д.
Расписку допускается удостоверить у сотрудника нотариального агентства либо в судебном порядке.
Какие действия необходимо предпринять
Алгоритм действий для отказа от имущества выглядит следующим образом:
- Первым делом супруги договариваются о том, как будет распределяться собственность после отказа;
- Далее муж и жена собирают необходимые документы, а мужчина оформляет свой отказ в письменном виде;
- Заявители удостоверяют составленный документ у сотрудника нотариального агентства, который выдает им два заверенных экземпляра, а один из экземпляров остается у специалиста.
Перечень необходимой документации включает в себя:
- акт об отказе от имущества в пользу жены;
- паспорта супругов;
- свидетельство о заключении брака либо его расторжении;
- правоустанавливающую документацию на совместно нажитые имущественные объекты;
- документ, который содержит в себе полный список имущественных объектов, передаваемых в собственность жены, и их детальное описание.
Стоимость нотариальных услуг
Стоимость услуг нотариального агентства зависит от цены недвижимости, которую супруг передает своей жене.
Так, если цена недвижимости составляет 10 млн рублей или менее, то потребуется заплатить 3 тысячи рублей и 0,2% оценки недвижимости. Если ее цена больше 10 млн рублей, необходимо заплатить 23 тысячи рублей и 0,1% от суммы сделки, максимум – 50 тысяч рублей.
Когда предметом отказа выступает движимое имущество (к примеру, автомобиль), то стоимость услуг сотрудника нотариального агентства устанавливается в зависимости от суммы заключаемой сделки.
Подводим итоги
Чтобы оформить отказ от своей доли, мужчина может воспользоваться такими способами – составление брачного соглашения, договора дарения, соглашения об отказе либо расписки.
Как только мужчина отказался от своих имущественных прав в пользу женщины, она получит право распоряжаться данными имущественными объектами, заключить с ними гражданско-правовые сделки (к ним относятся продажа, мена, дарение). Супругу после этого не удастся оспорить совершенные сделки, так как они больше не будут нарушать его права.
Покупка квартиры супругами иногда становится затратной, то есть в том случае, когда без нотариуса в сделке не обойтись, вас ждут дополнительные расходы на оплату услуг юридического и технического характера нотариусу и оплату госпошлины за удостоверение договора.
Статья обновлена 01.01.2021 г
Покупка квартиры супругами
Если подойти к этому вопросу разумно можно избежать этих дополнительных и весьма немалых затрат.
Дело в том, что не каждая сделка покупки недвижимости супругами, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
- Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
- Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса:
1 вариант.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса;
2 вариант.
К договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю третьему лицу без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Читайте свежую статью: Покупка квартиры в долевую собственность
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
- Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.
Согласие супруга на покупку квартиры
О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте в специальной статье:
Согласие супруга на покупку недвижимости
Вычет при покупке квартиры супругами
Налоговый вычет супруги могут получить с разных сумм, конечно в пределах 2 000 000.0 рублей на каждого налогоплательщика (плательщика подоходного налога).
Подробнее о налоговом вычете читайте в статье:
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Другие причины для нотариальной сделки
Причиной для удостоверения сделки у нотариуса является не только оформление супругами долевой собственности, но и долевая собственность у продавцов. При условии, если их доли отчуждаются разными договорами (даже в пользу одного лица).
А так же если продавцом недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный, владеющий целой квартирой(комнатой, домом, земельным участком), так и долей в праве собственности на эти объекты недвижимости.
Подробнее читайте в статье:
Нотариус в сделках с недвижимостью
Всегда рада разъяснить. Автор
Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.
В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).
У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.
Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака. Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью. Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.
Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.
Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.
При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.
И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно. Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов. Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.
Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены. Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки. Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.
Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою. Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет. Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.
Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом. Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор. Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ. Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.
В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода. Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.
Для подписания договора можно использовать доверенность. Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.
Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.
Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.
Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб. Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).
Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.
Еще больше интересных материалов у нас на сайте: https://www.gkh.ru/article/102366-pokupka-obshchey-dolevoy-sobstvennosti