Налоговый вычет при покупке в пользу третьего лица

Краткое содержание:

Договор купли квартиры в пользу третьего лица
Договор покупки квартиры в пользу третьего лица
Покупка в пользу третьего лица

Советы юристов

1) Риэлтор предлагает совершить ОДНУ сделку “в пользу сына”.

В чем разница между покупкой квартиры на свое имя с последующим нотариальным дарением сыну и “покупкой квартиры в пользу сына”?

1.1.

В одном случае Вы оформляете документы на себя и становитесь собственником жилья. Вы можете передумать дарить квартиру сыну, отсрочить это событие. Возврат подоходного налога в этом случае будет на Вас. Вторая сделка: сделка купли-продажа в пользу 3-го лица-очень интересный вид сделки. Собственником будет являться сын, но подоходный налог он вернуть не сможет, так как деньги платил не он. Договор в пользу третьего лица также способ избежать раздела квартиры при разводе. Это очень интересный договор. По сути, происходит покупка квартиры, при которой одна из сторон договора вносит деньги, но не становится в последствии собственником квартиры. Собственником становится третья сторона (в Вашем случае-сын), в чью пользу покупается квартира. Третье лицо (Ваш сын), для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие. Так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимался напрямую всей процедурой купли-продажи. Но чаще всего так поступают, когда ребёнок находится в законном браке, и это прекрасный способ избежать раздела квартиры, в случае, если молодая семья распадётся. Ведь в покупке квартиры не используются совместно нажитые деньги молодой семьи. В этом виде договора невозможно использование материнского капитала, ипотеки и государственных программ. Покупатель, который приобретал квартиру в пользу третьего лица, после регистрации права собственности на это третье лицо, в последствии не имеет на квартиру никаких юридических прав.

2) Почему мы не можем получить налоговый вычет с покупки квартиры! Квартиру купила моя сестра в пользу третьего лица (меня)

2.1.

А я как могу знать почему? Я за налоговую не могу отвечать?

2.2.

Здравствуйте, Елена! Для получения вычета необходимо предоставить договор купли-продажи и доказательства оплаты покупателем квартиры. Если денежные средства перечислила сестра, то в вычете откажут.

2.3.

Не можете именно по той причине, что при покупке квартиры, видимо с подачи риэлторов, использовали весьма “кривую” схему приобретения недвижимости – покупку в пользу третьего лица. Воспользоваться имущественными вычетами, предусмотренными пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК, может только покупатель по договору купли-продажи, приобретающий недвижимость для себя, поскольку в составе документов, подтверждающих право на вычет в соответствии с пп. 6 п. 3 ст. 220 НК налогоплательщик обязан представить: (1) договор купли-продажи, (2) документ, подтверждающий право собственности налогоплательщика, (3) документ, подтверждающий, что именно налогоплательщик, а не другое лицо, заплатил деньги за квартиру.

3) В ноябре 2016 года заключили договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица, покупателем была мама, собственником стал я. Сейчас квартиру продали за туже сумму что и купили по обычному двухстороннему договору. Могу ли я зачесть сумму которая была использована для покупки квартиры при расчете налога в декларации показав соглашение о возврате полученных средств от продажи на счет матери?

3.1.

Здравствуйте, Андрей! Да, Вы можете использовать эти данные при подаче декларации.

3.2.

Нет, это невозможно… возврат “займа” между физ. лицами не может быть учтен при расчете налогов.

4) Я продаю свою квартиру, купленную мне бабушкой в пользу третьего лица. Бабушка умерла. Сбербанк требует нотариальную справку, что на момент покупки я не состоял в браке, хотя своих средств в покупку я не вкладывал. Правомерно ли требование юриста Банка.

4.1.

Очень странная ситуация. Вероятно, Сбербанк хочет таким образом убедиться, что Вы понимаете значение своих действий. Кому Вы передадите деньги в дар от продажи квартиры?

4.2.

А какое отношение имеет банк к продаже Вами квартиры? И откуда вообще банку известно о совершении Вами сделки? У Вас, как у продавца, никакой банк никаких справок требовать не может. Продавайте кому-хотите по собственному усмотрению. Если была сделка в пользу третьего лица, как Вы сообщаете, то квартира является Вашим личным имуществом, не смотря на то, что Вы состояли в браке на момент совершения сделки.

4.3.

Уважаемый посетитель (посетительница). Не совсем корректно составлено первое предложение, и поэтому, кажется мне, юристы понять вас не могут. Я, кстати, тоже. Давайте уточнимся) Ваша бабушка квартиру купила на свои деньги, но на Ваше имя или как? Или передала квартиру вам в дар? Или купила квартиру, вложив свои средства и часть взяла в кредит (ипотеку)? Или речь идет о том, что вы продаете квартиру по ипотечной сделке, т.е. покупатель берет ипотеку, чтобы приобрести вашу квартиру? И в этой квартире вы собственник по договору купли-продажи, который заключала бабушка, но от вашего имени? Если последний абзац моих предположений-вопросов верен, то требования банка правомерны. Или ответьте на уточнения. Всех благ.

4.4.

Если Вашу квартиру покупают в ипотеку, то банки вправе требовать нотариальное заявление о том, что на момент покупки Вы не состояли в зарегистрированном браке, однако в последнее время банки требуют заявление в простой письменной форме, написанное в присутствии сотрудника банка о том что вы не состояли в браке. Если Вы не хотите делать такое заявление, тогда Вам надо искать покупателя со свободными деньгами, ипотечника не рассматривать.

5) По договору в пользу третьего лица. Если мой брат даёт мне деньги на покупку квартиры, и мы оформляем собственность на меня, будет ли мой муж, в случае развода, иметь право на раздел имущества?

5.1.

Здравствуйте Анастасия, Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам. С Уважением.

5.2.

Здравствуйте Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.

6) Хочу купить квартиру дочери. Какой вариант выбрать: покупка в пользу третьего лица или дарение уже после покупки на себя.

6.1.

Добрый день Оформите дарение после оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.

6.2.

Уважаемая Нина Васильевна. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу. Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.

7) Извините, пожалуйста, можно еще один вопрос? Мой сын покупает квартиру, но хочет оформить на меня. Я нахожусь в браке, у мужа есть дочь от первого брака. Как можно купить и оформить квартиру, чтобы она не подлежала разделу. Муж не против. Существует какой-то договор купли-продажи в пользу третьего лица. Если купит моя сестра в мою пользу?

7.1.

Здравствуйте, можно сделать через дкп в пользу третьего лица, но там есть свои минусы по налогообложению и др. Но как вариант можете сделать так. Или можете составить с мужем брачный договор, заверить у нотариуса, указать там именно ту квартиру которую покупает и регистрирует на вас сын, указав, что данная квартира не подлежит разделу, так как приобретена за счёт ваших средств. (за один день это делается у нотариуса). Если вдруг потом какие то сложности по разделу когда-либо возникнут с мужем, то о в суде данное соглашение между вами + показания или расписка от сына (о том что он передал вам деньги на покупку квартиры в такой то сумме, задним числом) и все в порядке. Так что рассмотрите эти несколько вариантов, что проще и лучше для вас.

8) Скажите, пожалуйста, если я куплю квартиру по договору купли-продажи у своей сестры в пользу третьего лица и будет согласие мужа, то сможет ли его дочь от первого брака претендовать на часть квартиры в случае его смерти?

8.1.

Здравствуйте, уважаемая Лариса! Во-первых, Вы не можете купить эту квартиру в пользу третьего лица, так как в этом случае получается, что покупателем квартиры будет являться третье лицо. Вы то тут при чем? Если Вы будете оформлять покупку этой квартиры по доверенности от третьего лица, то это совершенно другое. Во-вторых, если эта квартира была приобретена во время брака этими супругами, то муж вашей сестры не может просто так “дать согласие” на продажу этой квартиры, так как эта квартира является согласно статьи 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов. Раздел общего имущества супругов регулируется статьями 38, 39 Семейного кодекса РФ. И если эта квартира будет продана вашей сестрой с согласия ее мужа, то в случае его смерти (пусть живет лет до 99 как минимум), его дочь вправе претендовать на часть доли его в квартире или на часть суммы денег от его доли в этой квартире. Удачи вам всем.

9) Я при покупке квартиры оформила ее в пользу третьего лица, своего брата, подскажите, имеет ли его супруга право претендовать на данную квартиру в случае развода? Так же интересует вопрос, в случае смерти, но при наличии завещания не в пользу супруги, будет ли она иметь какие-либо права на данную квартиру?

9.1.

Здравствуйте. Так как квартира оформлена на брата, то никаких прав на данную квартиру супруга иметь не будет. В случае получения наследства, прав на квартиру второй супруг не имеет.

9.2.

Ольга, доброе время суток! Здесь будет все зависеть каким образом Вы оформили договор (или же он сам выступает покупателем – тогда супруга претендует на квартиру при разводе или же дарите брату квартиру, тогда не претендует) В случае завещания, будет действовать условия только завещания. Удачи Вам и всего хорошего!

9.3.

Здравствуйте! Если квартира приобретена по договору купли-продажи, то квартира считается совместно нажитой между братом и его женой. Жена имеет право на 1/2 доли. Если даже завещание будет на третье лицо, то 1/2 доли будет считаться совместно нажитой.

9.4.

Добрый вечер! Квартира была ему предоставлена по договору купли-продаже? Этот договор был заключен во время брака? Если да, то эта квартира является совместной собственностью супругов и при разводе будет подвержена разделу. Если будет завещание, то при смерти вашего брата супруга ничего не получит, это имущество не будет включено в наследственное имущество.

9.5.

Если по документам формально брат приобрел квартиру по договору купли-продажи – да, имеет право на долю в совместно нажитом имуществе, пока брат не докажет того, что эта квартира была приобретена только за счет Ваших денежных средств. При наличии завещания не в пользу супруги она будет иметь право на обязательную долю, но только в том случае, если на момент смерти Вашего брата она будет являться нетрудоспособной (достигнет пенсионного возраста либо ей присвоят I или II группу инвалидности). Такие дела.

10) При покупке квартиры в пользу третьего лица (мама покупает дочери), имеют ли на неё какие-либо права муж дочери или отец? И нужно ли согласие отца на покупку этой квартиры мамой для дочери? И может ли мама рассчитывать на имущественный налоговый вычет при такой покупке квартиры?

10.1.

Имущественный налоговый вычет предоставляется собственнику квартиры и лицу, имеющему постоянный заработок, из которого удерживают 13% налог на доходы.-ст. 220 НК РФ. Чтобы муж не имел прав на квартиру ее можно купить на имя мамы, которая дочери ее потом подарит.

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Я хочу купить квартиру в пользу мамы, но она состоит в браке. Будет ли эта квартира впоследствии спорным объектом, т.е. могут ли претендовать на долю в ней мамин муж либо его наследники?Читать 1 ответ юристов

Покупка квартиры в пользу третьего лица налоговый вычет

Скажите пожалуйста при покупке квартиры в пользу третьего лица налоговый вычет может получить тот кто покупает в пользу или же его получит третье лицо?Читать 1 ответ юристов

Покупка квартиры по договору в пользу третьего лица

Я еще официально замужем, но с мужем решили разводиться. Сейчас я хочу купить квартиру, не дожидаясь развода, но так чтобы муж не мог на нее претендовать. Мне сказали, что можно оформить Читать 4 ответa юристов

Покупка доли в квартире в пользу третьего лица

Планируем покупать квартиру на имя мужа. Не противоречит ли закону договор покупки-продажи квартиры, по которому 2/3 квартиры приобретает мой муж, а 1/3 покупается бабушкой на его же Читать 1 ответ юристов

Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры

Я нахожусь в браке и хочу приобрести квартиру по договору в пользу третьего лица. Покупать ее будет моя мать для меня. Будет ли делиться при разводе эта квартира?Читать 2 ответa юристов

Как оформить покупку квартиры в пользу третьего лица

Я замужем, моя мама хочет дать денег на покупку квартиры. Как оформить покупку в пользу третьего лица? И нужно ли письменное согласие мужа.Читать 2 ответa юристов

Если при покупке оформить квартиру, как куплю-продажу в пользу третьего лица, будет ли она делиться при разводе?

Читать 1 ответ юристов

Скажите при покупке квартиры в пользу третьего лица кому вернется подоходный налог, тому кому купили или кто заключал договор?

Читать 2 ответa юристов

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос – позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Администратор печатает сообщение

Источник

Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Бесплатная консультация юриста

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.

ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.

Когда еще заключается такой договор:

Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.

Стоимость

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
Получить задаток от покупателя.
Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Содержание и образец договора

При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:

Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
Обязательства и ответственность сторон.
Дату составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки понадобятся:

паспорта всех сторонl
от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.

При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.

Расходы

Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.

Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Ответы юриста на частые вопросы

От какой стоимости рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры в пользу третьего лица – от кадастровой или рыночной?

Сколько экземпляров ДКП нужно оформлять, если недвижимость покупается на другого человека?

Почему нельзя получить налоговый вычет, если квартира куплена родственником в мою пользу?

Можно ли оформить ДКП в пользу третьих лиц? Родители хотят купить нам с сестрой квартиру на двоих.

Кто подписывает акт приема-передачи при покупке недвижимости на третье лицо?

Заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.

Источник