Оплата по договору купли продажи в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица
Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.
Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.
ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.
Когда еще заключается такой договор:
- Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
- Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.
Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.
И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.
Покупка доли в праве собственности
Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.
Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?
Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.
Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.
Стоимость
Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.
Как купить квартиру в пользу третьего лица?
Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:
- Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
- Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
- Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
- Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
- Получить задаток от покупателя.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
- Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
- Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.
Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.
Содержание и образец договора
При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
- Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
- Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
- Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
- Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
- Обязательства и ответственность сторон.
- Дату составления и подписи участников сделки.
Документы
Для сделки понадобятся:
- паспорта всех сторонl
- от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.
При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.
Расходы
Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.
Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Ответы юриста на частые вопросы
От какой стоимости рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры в пользу третьего лица – от кадастровой или рыночной?
Сколько экземпляров ДКП нужно оформлять, если недвижимость покупается на другого человека?
Почему нельзя получить налоговый вычет, если квартира куплена родственником в мою пользу?
Можно ли оформить ДКП в пользу третьих лиц? Родители хотят купить нам с сестрой квартиру на двоих.
Кто подписывает акт приема-передачи при покупке недвижимости на третье лицо?
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Заключение эксперта
- Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
- Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
- Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
1) если квартира куплена по ДДУ, еще будет строится. Возникнет ли налог у собственника (т е 3 его лица, он же выгодопреобретатель недвижимости, за кот он своих денежных средств не платил).
2) если купить участок земли по такому же договору по той же схеме. Возникнет ли налог не на собственность потом, а на недвижимость как дар?
вопрос №17862327
прочитан 28 раз
Оцените вопрос
отзывов: 37
•
ответов: 74
•
г. Ростов-на-Дону
Налог на недвижимость платит СОБСТВЕННИК этой недвижимости вне зависимости от того кто платил за неё денежные средства.
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
Меня интересует налог, кот может возникнуть у 3 го лица, когда он станет собственником недвижимости, как у выгодопреобретателя этой недвижимости. Будет ли сделка купли/продажи приравнена к дарению. Возникнет ли налог, как при дарении?
вопрос №17863118
отзывов: 34 167
•
ответов: 62 552
•
г. Казань
Сделка купли-продажи (ст.454, 549 ГК РФ) это не то же самое, что дарение (ст.572 ГК РФ). И правовые последствия, вернее налоговые, разные. При купле-продаже налог не платится покупателем. При дарении платится, если дарение не от близкого родственника (ст.217 НК РФ). Так что налог не возникнет при купле-продаже.
отзывов: 12 415
•
ответов: 26 099
•
г. Владикавказ
Это не сделка дарения, а дкп
При дарении платится, если По договору дарения не от близкого родственника платиться налог (ст.217 НК РФ)
Выгодоприобретателем в данном случае становится собственником и с момента приобретения статуса собственника платит налог
ГК РФ Статья 430. Договор в пользу третьего лица
1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
отзывов: 67
•
ответов: 106
•
г. Волгоград
Согласно ч.1 ст.41 НК РФ “доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами “Налог на доходы физических лиц”, “Налог на прибыль организаций”.
Согласно ч.1 ст.211 НК – “При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса”.
Таким образом, налоговый орган вполне может счесть такую форму приобретения недвижимости доходом, по аналогии с дарением, если имущество по договору приобретено безвозмездно (как следует из сути вопроса).
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
Если все участники сделки не родственники, преобретение недвижимости по договору купли/продажи в пользу 3 го лица не приведет к возникновению у 3 го лица (будущего собственника) никакого налога? Но он поимел недвижимость и за это не заплатил. Совсем ничего. Его налоговая не сочтет как выгодопреобретателя только потому что это купля/продажа, а не договор дарения, я правильно поняла?
отзывов: 34 167
•
ответов: 62 552
•
г. Казань
Если плательщик не то лицо, которое получило материальную выгоду, то налоговая может посчитать, что у него возник налогооблагаемый доход в натуральном выражении, который подлежит налогообложению (ст.208-210 НК РФ).
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 3
При покупке квартиры будет составлен договор купли-продажи в пользу третьего лица. Все – физические лица не имеющие родства. (Покупка квартиры на деньги после продажи другой. Договор купли-продажи в пользу 3-его лица будет составлен из=за невозможности получить согласие супруга. Родственников нет.) Должно ли будет третье лицо уплатить НДФЛ?
Спасибо!
вопрос №1971047
прочитан 296 раз
отзывов: 4 691
•
ответов: 10 655
•
г. Санкт-Петербург
Налогообложение сделок купли-продажи в пользу третьего лица ужасно. Получатель квартиры обязан будет выплатить налог в размере 13% от стоимости этой квартиры, указанной в договоре.
Борис
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
Требуется ли согласие супруги, если я буду покупать квартиру по договору купли-продажи в пользу третьего лица. Спасибо.
вопрос №785168
прочитан 756 раз
отзывов: 2 257
•
ответов: 18 240
•
г. Санкт-Петербург
Согласно ч.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Вы участвуете в совершении сделки с недвижимостью, являясь плательщиком денежных средств в период брака, поэтому нотариально удостоверенное согласие супруги необходимо во избежание оспаривания ею сделки, когда она узнает о ней. Это согласие лучше получить или сначала расторгнуть брак, чтобы не ставить сделку под угрозу, даже если переход права собственности УФРС зарегистрирует.
Юрист
Харченко О.В.
отзывов: 10 794
•
ответов: 35 683
•
г. Москва
Борис, здравствуйте! Из Вашего вопроса не очень понятно, как Вы собрались заключать сделку.. Если покупателем будет некое третье лицо, а Вы просто будете платить свои денежные средства, то нотариальное согласие Вашей супруги не требуется. Потребуется нотариальное согласие супруги этого третьего лица.
Оспорить данную сделку Ваша супруга не сможет.
С уважением,
Харченко О.В.
отзывов: 2 257
•
ответов: 18 240
•
г. Санкт-Петербург
Прочитала вопрос ещё раз и считаю необходимым уточнить свою позицию. Если некое третье лицо приобретает квартиру на Ваше имя, оплачивая покупку, то тогда согласие супруги собственника на покупку не требуется, т.к покупка осуществляется не на деньги, нажитые в браке, а на деньги третьего лица. Если же предположить, что Вы-третье лицо, на деньги которого (нажитые в браке) осуществляется покупка квартиры на имя Вашего родственника или друга, известно, что супруга Ваша против покупки (как Вам, так и лицу, в пользу которого происходит сделка), то полагаю бесспорно, что согласно ч.3 ст.253 ГК РФ сделку однозначно по иску супруги суд признает недействительной. Поэтому не может быть по данному вопросу категоричного однозначного решения. Всё не так просто и нужно знать подробности самой ситуации.
отзывов: 386
•
ответов: 3 172
•
г. Москва
Борис! Если вы будете по доверенности представлять интересы покупателя (третьего лица), то согласие вашей супруги не требуется. С уважением,
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 24
Могу ли я получить налоговый вычет, если была приобретена квартира по договору купли-продажи в пользу третьего лица.
вопрос №2500369
прочитан 35 раз
отзывов: 27 136
•
ответов: 71 186
•
г. Снежногорск
Вычет может получить только собственник квартиры.
отзывов: 898
•
ответов: 2 569
•
г. Санкт-Петербург
Если совсем коротко то можете.
(текст отредактирован 04.07.2013, 17:38)
Арина
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
С мужем в браке 7 лет, сыну 6. До брака мужу принадлежала комната в двухкомнатной коммунальной квартире, в которой жил его отец. В браке выкупили вторую комнату по договору купли-продажи в пользу третьего лица (свекр купил в пользу мужа (?)). В результате, квартира оформлена в собственность мужа, сделан ремонт, проживаем и прописаны вчетвером – я,сын, муж и его отец. Могу ли я претендовать на долю имущества в случае развода и в каком размере? Спасибо!
вопрос №1554504
прочитан 168 раз
отзывов: 8 968
•
ответов: 26 498
•
г. Санкт-Петербург
Квартира не является общим имуществом супругов. Доля имущества приобретенная свекром в пользу Вашего мужа получена им безвозмездно… у Вас нет прав на неё…
Необходимо ли согласие супруги для продажи квартиры приобретенной по договору купли продажи в пользу третьего лица?
вопрос №5249466
прочитан 123 разa
отзывов: 79 576
•
ответов: 250 652
•
г. Ставрополь
—да. необходимо согласие.
г. Советская Гавань • Вопросов: 5
Если при покупке оформить квартиру, как куплю-продажу в пользу третьего лица, будет ли она делиться при разводе?
вопрос №9413199
прочитан 155 раз
отзывов: 3 535
•
ответов: 5 423
•
г. Хабаровск
Не будет.
Только потом могут быть проблемы с этим самым третьим лицом.
Ольга
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
Каким налогом облагается имущество (квартира) , купленная дочерью матери (договор купли продажи в пользу третьего лица)?
вопрос №1390012
прочитан 303 разa
Адвокат
Радько С.А.
отзывов: 1 396
•
ответов: 12 853
•
г. Москва
Налогом облагается не купля-продажа, а получение дохода продавцом. Кто и для кого приобретал квартиру – при этом не имеет никакого значения.
С уважением.
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Администратор печатает сообщение