Отчуждение собственности в пользу государства

Приветствую! На мой взгляд, законы специально пишут так, чтобы никто не мог их понять кроме юристов и нотариусов. Как Вам такой оборот «возмездное отчуждение находящегося в РФ движимого и недвижимого имущества»?

Когда я сталкиваюсь с любым юридическим текстом, я вначале перевожу его на «человеческий» язык. Иногда это удается сделать только с помощью знакомых юристов. И даже после такого «перевода» смысл документа часто остается туманным.

Поэтому сегодня я решил разобраться в таком вопросе как отчуждение имущества. Что означает этот термин и кого касается? И самое главное, какое имущество и когда можно отчуждать без согласия владельца?

Что такое отчуждение имущества?

Термин «отчуждение» расшифровывается просто. Когда имущество или право на него переходят от одного владельца другому, юристы называют это «отчуждением». Если когда-то Вы были собственником квартиры или дома, а потом эту недвижимость кому-то подарили или продали – произошло «отчуждение имущества». И если, не дай Бог, ту же недвижимость отсудил за неуплату ипотеки банк – тоже произошло «отчуждение».

Еще раз: отчуждение – это когда имущество или (права на него) переходит от одного собственнику другому (добровольно либо принудительно). «Отчуждателем» могут выступать физические и юридические лица, а также госорганы (муниципальные или территориальные).

Что по закону не считается отчуждением?

• Передача имущества во временное пользование (к примеру, если Вы сдаете свою квартиру в аренду).
• Отказ от права собственности (например, отказ от наследства).
• Гибель или утрата имущества либо прав на него.
• Прекращение права собственности по решению суда.

Какое имущество может быть отчуждено?

Отчуждаться могут только предметы или вещи (в том числе, деньги) и права на что-то (на владение ценными бумагами, например). Объекты интеллектуальной собственности, а также услуги/работы не отчуждаются.

Три категории объектов отчуждения

Недвижимость

Как только у квартиры, дома или земельного участка меняется владелец, недвижимость считается «отчужденной». Способы отчуждения: купля, продажа, дарение, обмен или рента. В случае принудительного отчуждения недвижимость может быть изъята у владельца по решению суда или госоргана.

Ценные бумаги

Технически отчуждение ценных бумаг происходит одним из способов:

• Размещение именных ЦБ (вносятся приходные записи по счетам первых владельцев в депозитарии или регистраторе).
• Размещение документарных облигаций (вносятся приходные записи по счетам депо или выдаются сертификаты первым владельцам).

По сути, ценные бумаги отчуждаются так же, как и недвижимость: их можно продать, подарить, обменять или лишиться (в результате конфискации, например).

Интеллектуальное авторское право

Интеллектуальная собственность – это произведения науки, искусства и литературы, базы данных, изобретения, компьютерные программы, ноу-хау, промышленные образцы и многое другое. Тот, кто владеет результатом интеллектуальной деятельности, обладает исключительным правом на него. Он может разрешить или запретить другим лицам использовать придуманное им «что-то».

Чтобы получить «исключительное право на результат интеллектуальной деятельности», его нужно официально зарегистрировать в государственном органе. Только после этого исключительное право получает статус «товара», который можно продавать, дарить и менять.

Договор об отчуждении исключительного права заключается в письменном виде. В нем обязательно прописывают размер и порядок выплаты вознаграждения (это, кстати, могут быть и процентные отчисления от дохода, а не только разовая выплата). Кроме исключительных прав, есть еще интеллектуальные и личные неимущественные. Такие права в сделках по отчуждению не участвуют!

Добровольное и принудительное отчуждение

Добровольное отчуждение имущества

Продажа. В сделке участвуют две стороны: продавец и покупатель. Переход имущества от одного владельца другому оформляется договором купли-продажи. Отчуждение возможно только после госрегистрации собственников имущества!

Дарение. В этом случае имущество меняет «хозяина» безвозмездно по договору дарения. Если Вы отчуждаете что-то в пользу родственника – сделка освобождается от налогообложения. «Чужому» придется заплатить в бюджет 13% от стоимости «подарка».

В юридической практике случается, что дарение – это принудительное отчуждение. Владельца заставляют оформить документы против его воли. И после того, как он подпишет договор, доказать в суде факт принуждения практически нереально.

Обмен. Обмен оформляется двумя договорами купли-продажи. Каждый из участников сделки выступает одновременно и продавцом, и покупателем. По закону обменивать можно только равноценное имущество. Если обмен предусматривает доплату, то эта сумма облагается НДФЛ.

Рента. Как ни странно, рента тоже относится к отчуждению. Вы можете подписать договор пожизненной ренты с продавцом недвижимости. До конца его жизни Вы обязуетесь обеспечивать содержание нынешнего владельца квартиры. И только после его смерти недвижимость перейдет в Вашу собственность.

Продавцом в этом случае могут выступать только физические лица или некоммерческие организации!

Принудительное отчуждение имущества

Такое отчуждение обычно применяется по решению суда о конфискации или реквизиции имущества. Например, когда владелец не может оплатить алименты или долг. Или когда переход права продиктован государственной необходимостью (чрезвычайные обстоятельства: масштабные катастрофы, общественная опасность). Сюда же, теоретически, относят и конфискацию имущества коррупционеров, если владелец не сумеет подтвердить, что приобрел его законно.

Закон предусматривает ситуации, когда россиянина можно принудительно лишить права собственности на недвижимость:

• Взыскание недвижимости по обязательствам владельца (по закону, по суду или по договору).
• В связи с окончанием договора найма или аренды.
• Если изъят земельный участок, на котором стоит недвижимость.
• Отчуждение для нужд муниципалитета или государства.
• Отчуждение в связи с реквизицией или конфискацией.
• Прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению.

Разновидность принудительного отчуждения: государственное. Например, когда земельный участок попадает в зону государственной застройки. Это возможно только при условии равноценного и предварительного возмещения стоимости имущества.

Отчуждение недвижимости в пользу государства возможно:

• По решению исполнительных органов (муниципального, регионального или федерального значения).
• При полном возмещении стоимости объекта.
• При согласии владельцев недвижимости.
• При оглашении собственнику «хорошей новости» хотя бы за год до фактического отчуждения.
• По решению суда, где госструктура докажет свою правоту (в случае, когда владелец недвижимости не согласен добровольно с ней расстаться).

Отчуждение арендуемого имущества

У субъектов МСБ есть преимущественное право выкупа арендуемого имущества, которое находится в госсобственности РФ.

Это возможно при соблюдении двух условий:

1. У арендаторов нет задолженности по арендным платежам.
2. Имущество арендуется две и более года по договору.

В Москве бесплатно услугу выкупа можно заказать на официальном сайте мэра Москвы (https://www.mos.ru).

Отчуждение доли в квартире

Процедура отчуждения недвижимости проходит легко и быстро, когда у нее один-единственный владелец. Если Вы единолично владеете гаражом, земельным участком или квартирой в новостройке, продать или подарить все это можно, ни с кем не советуясь.

Но такая «идеальная» ситуация складывается редко. Гораздо чаще после заселения квартиры или дома у недвижимости появляется несколько собственников. Такая форма владения называется общей долевой. Стороны могут быть между собой ближайшими родственниками. И каждому из них будет принадлежать своя доля недвижимости (скажем, одна треть).

Итак, как продать долю квартиры с учетом особенностей таких сделок:

1. Определяете рыночную цену своей доли.
2. Предлагаете остальным собственникам квартиры ее выкупить. Владельцы долевой недвижимости имеют первоочередное право на выкуп!
3. Составляете извещение (форма документа может быть любой) о продаже своей доли. У нотариуса заверять извещение не нужно. Документ можно отдать другим участникам лично, выслать по почте (заказным письмом) или передать через нотариуса. Последний вариант используют, когда владельцы других долей уклоняются от получения извещения.
4. Для принятия решения участникам дается один месяц. Если по истечении срока они отказались от покупки (либо просто не дали никакого ответа) – долю можно продавать третьим лицам.

Желательно, в письменной форме заверить отказ всех владельцев от покупки квартиры у нотариуса. Лучшей страховкой от будущих неприятностей является их отказ от права покупки.

Дело в том, что в течение трех месяцев после сделки купли-продажи, совладельцы могут ее оспорить. И если не соблюсти все правила гражданского права, суд вполне может признать продажу доли недействительной. А если отказ получен, значит, свою долю можно продавать раньше, чем через месяц.

С 2017-го года все сделки с долями недвижимости должны проходить через нотариуса (не только продажа, но и дарение, обмен, передача в наследство)!

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

• Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
  • купил (договор купли-продажи);
  • получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
  • приватизировал (документ о приватизации);
  • получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).

• Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
• Удостоверение личности продавца (паспорт).
• Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
• Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
• Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Если ребенку менее 14 лет, то от его имени действуют законные представители (родители, опекуны, приемные родители, представители органов опеки). В самой сделке несовершеннолетний собственник не участвует (его присутствие и личная подпись не требуются).

Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке и ставит свою подпись на документах. Но только в присутствии и с согласия законных представителей. Отчуждать имущество несовершеннолетнего можно не во всех случаях (даже с его согласия). Например, если продается квартира, то взамен можно купить либо лучшее, либо равнозначное по параметрам жилье.

Заключение

Отчуждение имущества – та же покупка-продажа, подарок или, не дай Бог, конфискация. Расшифровка у термина простая и логичная: отчуждение – это когда имущество или право на него переходит от старого владельца к новому собственнику (добровольно или принудительно, за деньги или бесплатно).

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник

• 10 Января, 2020
• Законодательство
• Юлия Абдулбарова

Юридическая сфера порой сталкивает нас с не совсем понятными терминами, которые легко истолковать превратно. Что такое отчуждение? Как этот термин может быть связан с гражданским правом? Что под ним конкретно подразумевают? Какое имущество можно отчуждать ,как это происходит? На все вопросы мы дадим ответы в статье.

Определение термина

Что такое отчуждение? Процесс, в ходе которого имущество (или права на него) переходит от одного владельца к другому. Исходя из определения уже можно утверждать, что это достаточно широкое понятие.

Что такое отчуждение? Продажа квартиры, передача доли недвижимости в дар. Конфискация имущества за неуплату кредита. Отчуждение может быть как добровольным, так и принудительным. Субъектами тут могут выступать как физические, так и юридические лица, муниципальные и государственные властные органы.

Таким образом, отчуждением имущества в гражданском праве считается весь спектр вариантов перехода имущества от одного владельца к другому. Это продажа, дарение, наследование, конфискация и проч.

Что не входит в понятие?

Мы разобрались, что такое отчуждение. Хоть это довольно широкий термин, характеризующий передачу собственности или определенных прав на нее, стоит выделять процедуры, которые не являются им:

• Передача имущества другому лицу во временное пользование (иными словами, сдача в аренду).
• Отказ от права собственности (отказ наследника от доли в квартире).
• Утрата, порча, гибель имущества, потеря прав на него.
• Прекращение права собственности по судебному распоряжению.

Что является отчуждаемым?

Возможно отчуждение как самой собственности, так и имущественных прав. Что это? Предметы, недвижимость, деньги, ценные бумаги и права на владение ими. Не могут отчуждаться услуги, работы, нематериальные объекты интеллектуальной собственности.

Говоря об отчуждении имущества, специалисты выделяют три главные группы объектов:

• Недвижимость.
• Ценные бумаги.
• Авторское интеллектуальное право.

Познакомимся с ними подробнее.

Недвижимость

Это квартира, дом или земельный участок. Как только собственник у данных объектов меняется, такое имущество в гражданском праве называется отчуждаемым. Что касается способов, то тут актуальны купля-продажа, рента, дарение, обмен. Может быть применено и принудительное отчуждение – изъятие недвижимости у собственника по решению судебного или государственного органа.

Ценные бумаги

Здесь два вида отчуждения:

• Размещение именных ценных бумаг (будут внесены приходные записи по счетам первых собственников в регистраторе или депозитарии).
• Размещение документарных облигаций (внесение приходных записей по счетам депо/выдача сертификатов первым собственникам).

Ценные бумаги отчуждаются практически так же, как недвижимость. Их можно продавать, покупать, дарить, менять. В принудительном порядке ценные бумаги могут быть конфискованы.

Авторское право

Интеллектуальной собственностью называют научные открытия, произведения искусства, базы данных, компьютерные программы, ноу-хау технологии, производственные образцы, технологические изобретения. Собственника результата такой интеллектуальной деятельности является и ее исключительным правовладельцем. То есть он может разрешать/запрещать иным лицам использовать это придуманное, изобретенное, сочиненное.

Чтобы получить такое исключительное интеллектуальное право, автору обязательно нужно зарегистрировать его в государственном органе. Только после этого оно приобретает статус отчуждаемого объекта. Право становится возможным продавать, обменивать или дарить.

Договор об отчуждении авторского права – это письменно составленный документ. Обязательно прописывается порядок выплаты денежного вознаграждения и его размер.

Что же касается области имущественных прав, то отчуждается только авторское. Интеллектуальные и личные неимущественные права нельзя продать, обменять или подарить. Они в сделках по отчуждению не участвуют.

Добровольные варианты

Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.

Добровольное отчуждение имущества или прав на него – это следующее:

• Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
• Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
• Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
• Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.

Принудительные варианты

Заключение договора на отчуждение имущества – это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:

• Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
• Существует чрезвычайная государственная необходимость – общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
• Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).

Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:

• Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
• В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
• Для государственных или муниципальных нужд.
• В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
• Реквизиция или конфискация собственности.
• Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.

Государственное отчуждение

Передача права собственности на имущество в отдельных случаях осуществляется в пользу государства. Тут есть смысл говорить о принудительном государственном отчуждении. Пример: земельный надел собственника попал в зону государственной застройки. В результате его отчуждения государство обязано предварительно возместить владельцу равноценную стоимость данной собственности.

Можно выделить несколько способов принудительного отчуждения имущества в пользу государства:

• По решению муниципальных, региональных, федеральных структур исполнительной власти.
• При полном возмещении цены объекта.
• При согласии на отчуждение владельца имущества.
• При предварительном оглашении собственнику известий о принудительном отчуждении.
• По решению суда в случае, если государственный орган докажет свою правоту (когда собственник не соглашается на добровольное отчуждение).

Законодательное регулирование

Что касается отчуждения недвижимого имущества, здесь порядок передачи прав на недвижимость регулируется Гражданским Кодексом:

• Обстоятельства, при которых появляется возможность отчуждения: ст. 235, 236, 238.
• Условия для принудительного отчуждения собственности: ст. 239, 241, 242.
• Виды отчуждения имущества: гл. 30 – купля-продажа, раздел 5 – наследование, гл. 32 – дарение, гл. 31 – обмен, гл. 32 – рента.

Кроме того, при отчуждении собственности, в зависимости от конкретной ситуации, задействуются положения Жилищного, Семейного, Земельного кодекса. Налоговое законодательство определяет случаи, когда сделки по отчуждению собственности облагаются налогом. Вводят условия, при которых граждане освобождаются от налоговых сборов, когда суммы отчислений сокращаются.

Необходимая документация

При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:

• Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
• При возмездной сделке – финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
• Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его – договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
• Описание объекта (например, для недвижимости – адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
• Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости – площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
• Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости – справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
• Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
• Дата и место составления документа.
• Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
• Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
• Подписи каждой из сторон сделки.

Что такое отчуждение в гражданском законодательстве? Это передача собственности (в каких-то случаях – прав на нее) от одного владельца к другому. Разделяется на добровольное и принудительное. Отчуждаться могут как материальные объекты, ценные бумаги, недвижимость, так и авторское право. Каждая из таких сделок имеет свои индивидуальные особенности.

Источник