С застройщика взыскали в пользу дольщика

Коллеги, добрый день! Предлагаю обсудить специфику судебных споров по искам дольщиков в рамках Закона № 214-ФЗ. О том, какие ошибки чаще всего допускают участники долевого строительства, чем им руководствоваться и какую тактику избрать, чтобы победить, в чем судебная практика на их стороне — читайте в этой статье.

Один в поле – воин!

«Один в поле не воин» — говорят многие и нанимают юристов и адвокатов. Однако, как показывает практика, не всегда юристы и адвокаты должным образом ведут дела. Причём, статус адвоката совсем не гарантирует вам качество оказания услуг. Мне и моим коллегам, защищающим застройщика, часто встречались адвокаты, которые довольно бледно выглядели в суде только потому, что были незнакомы с этой категорией споров. И наоборот: бывало, даже не юрист, но знающий специфику спора, успешно бился с нами в процессе. Будучи докой в одном, можно быть профаном в другом.

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком. К тому же, явка в суд самого истца оказывает определённое психологическое воздействие на суд, а в суде общей юрисдикции это важный аспект в стратегии спора.

И наконец, профессиональные юристы и адвокаты неизбежно страдают профессиональной деформацией — эмоциональным выгоранием, вызванными частыми стрессами. Это не что иное, как безразличие к проблемам дольщика. Причём, проблема усугубляется выдачей значительного аванса в оплату труда адвоката, что часто демотивирует.

Поэтому дольщик может проиграть дело, если доверяет вести дело не тем юристам. В ряде случаев дольщик может проиграть дело только потому, что не явился лично в процесс.

Если вы заключаете договор с юристом, убедитесь в том, что вашим представителем будет человек, имеющий опыт в таких делах, о чём будут свидетельствовать копии судебных актов. До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.

Иск дольщика можно составить самому

Даже не обладая профильным юридическим образованием, а равно любым другим высшим образованием, можно успешно выигрывать такие споры и экономить деньги (по Москве это 15-30 000 руб.), что является немалой тратой для рядовых граждан. Куда важнее для дольщика располагать временем для сбора и анализа информации, терпением и здравой жизненной логикой.

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступают в силу существенные изменения в закон.
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Эти документы есть во вложенном файле.

Положения договора о подсудности и о претензионном порядке блокируются особым статусом таких споров как потребительских

Спецификой споров по искам дольщиков является их квалификация, как споров о защите прав потребителей. Это весьма важно, поскольку означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений, а нормы Закона о защите прав потребителей в этих спорах будут иметь довлеющее значение над нормами других законов (Гражданского кодекса, Закона № 214-ФЗ) и над договором.

Во-первых, блокируются договорные положения о договорной подсудности. Даже если в подписанном вами договоре указана договорная подсудность (какой-то конкретный суд общей юрисдикции), или исключительная подсудность (по месту нахождения новостройки), всё это игнорируется императивными (обязательными) правилами п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, о том, что потребитель вне зависимости от того, что написано в договоре, вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту своего жительства (не путать с мировыми судьями, которые не вправе рассматривать споры, связанные с 214-ФЗ).

Ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) подан иск не в тот суд.

Во-вторых, блокируются договорные положения о претензионном порядке. Даже если в подписанном вами договоре указано, что перед подачей в суд вы должны соблюсти претензионный порядок, вы можете проигнорировать это и направить иск не соблюдая претензионный порядок, поскольку пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что для потребителей (дольщиков) обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только для трёх договоров:

договоры об оказании услуг связи.
договоры перевозки пассажира, багажа, груза.
договоры буксировки внутренним водным транспортом.

Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) не соблюдён претензионный порядок. Вместе с тем, я бы не рекомендовал игнорировать претензионный порядок и рекомендовал бы, напротив, при наличии возможности отправлять претензии. Своевременно подавая претензию – отсылая её ценным письмом (с описью вложения) и уведомлением о вручении, вы показываете себя с лучшей стороны и даёте возможность суду опереться на претензию и присудить в вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы, а кроме того, не исключено, и более весомые суммы неустойки. Поэтому дольщик проигрывает, когда не отправляет претензию. Не ленитесь отправлять претензию заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Права дольщика

У участника долевого строительства есть ряд особых прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

1. Право требовать взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В этой связи суды интересуются, а отправил ли дольщик претензию. Если претензия не отправлена, во взыскании штрафа суд скорее всего откажет.

2. Право требовать взыскания компенсации морального вреда, который в среднем оценивается до 20-30 000 руб

Мы не Америка, и с моральным вредом у нас в России всё плохо. В силу сложившейся практики, размер компенсации за моральный вред по искам дольщиков зависит не столько от самочувствия дольщика, сколько от характера нарушения (например, периода просрочки передачи квартиры) и степени наглости (недобросовестности) застройщика. Во всяком случае компенсация не может превышать (для совсем уж вопиющих случаев) размера в 50 000 руб. Практика показывает, что суды презюмируют наличие морального вреда одним фактом нарушения прав потребителя и взыскивают компенсацию за моральный вред автоматически, без документальных подтверждений о наличии морального вреда. Документальные подтверждения редко когда меняют мнение суда о размере присуждаемой компенсации морального вреда. В основном, суды взыскивают до 30 000 рублей.

3. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке

Прописанные в договоре неустойки за досрочное расторжение договора не должны применяться. Расторжение ДДУ — споры сложные, со многими нюансами, часто сопряжены со экспертизой; такие споры часто не любят многие судьи, поскольку заставляют судей тратить гораздо больше времени, чем по обычным спорам по неустойке за просрочку передаче квартиры, и при этом рисковать отменой принятых решений. В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя, неустойки (штрафы) за одностороннее расторжение договора дольщиком — ущемляют права потребителя и не могут быть взысканы, даже если в договоре указано такое право застройщика. Кроме того, правовая природа этого платежа раскрыта в п.3 ст.310 ГК РФ, т.е. не является неустойкой и применима только в договорах b2b (то есть между коммерсантами). Необходимо учитывать, что с января 2017 г. статья 9 дополнена пунктом 1.2., согласно которой, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Выпуск ЭЦП

для юридических лиц

специальные цены для гостей и участников Регфорума

Срок изготовления не более 30 минут.

Работаем со всеми регионами России.

Отчетность

Такснет, Стэктраст, Сбис

специальные цены для гостей и участников Регфорума

Ключ входит в стоимость.

Работаем со всеми регионами России.

Особенности дел по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры

Дольщик проигрывает тактически, если подаёт иск о взыскании неустойки, отягощённый прочими исковыми требованиями.Такие дела достаточно просты и являются поточными для судей. Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд. И наоборот, два идущих подряд дела улучшают статистику количества дел судьи. Я бы не рекомендовал в одном иске о взыскании неустойки требовать также уплаты разницы между договорной площадью квартиры и площадью по кадастровому паспорту (свидетельству о праве собственности), либо взыскивать убытки, связанные с вынужденной арендой жилья и проч, тем более что требования по таким убыткам в большинстве случаев не удовлетворяются.

Обычно суды снижают размер неустойки, как минимум, в два раза. 50% от правильно рассчитанной неустойки – это негласный консенсус между судами – как регулятора от имени государства, и застройщиками. Это в определённой мере объяснимо; масштабно взыскивая неустойки в значительных размерах, суды способствуют банкротству застройщиков. Обычно финансовая модель проекта не предусматривает расходов на уплату неустоек, а подача иска одним дольщиком обычно влечёт лавинообразное нарастание исков. Чем больше квартир в доме с просрочкой, тем больший кумулятивный эфект по расходам на неустойки. Некоторые суды понимают это. А непонимающие это суды сами впоследствии бывают завалены такими исками, причём, не в последнюю очередь в результате альтернативной подсудности по месту жительства. Некоторые продвинутые консалтеры знают статистику решений по отдельно взятым судьям и предлагают дольщику временно зарегистрироваться по нужному адресу. Однако, если судья оказывается завален такими исками, то такой ход может вызвать резко негативную реакцию судьи и значительное занижение неустойки. В этой связи, могу предположить, что дольщик может проиграть в размере взысканной неустойки, если манипулирует с альтернативной подсудностью и незадолго до суда регистрируется по временному месту жительства. В случае, если неустойка снижена более чем в два раза, можно попробовать обжаловать это решение. И если правильно рассчитанный размер неустойки снижен более чем в три-четыре раза, высоковероятно, что суд второй инстанции увеличит неустойку. Вместе с тем, нужно учитывать, что на обжалование может уйти не один месяц (по Москве до полугода) и вы ещё долго не получите исполнительного листа.

Дольщики проигрывают, потому что необоснованно не подписывают акт. Право не подписания акта возникает у дольщика только тогда, когда есть какое-либо существенное нарушение в качестве объекта; дыра в стене, глубокая трещина в полу и т.д. Когда нарушение незначительно, это не даёт права отказываться от подписания акта. Причём нужно учитывать, что акт-приёмки передачи подаётся в Росреестр для регистрации права собственности, а регистратор не вправе принимать документы, имеющие надписи исправления, подчиски, помарки. Поэтому, если нарушение незначительное, то дольщик должен принять квартиру по акту, но одновременно с актом составить и подписать вместе с представителем застройщика в двух экземплярах протокол или акт замечаний, один экземпляр передать под роспись представителю застройщика.

Неустойку могут присудить по периоду просрочки, заканчивающимся датой одностороннего акта. Односторонний акт застройщик вправе составить тогда, когда на извещение о передаче квартиры дольщик не явился к застройщику. По умолчанию, т.е. по закону, этот акт составляется в течение двух месяцев после окончания срока приёмки квартиры. Однако, норма пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому застройщик вправе изменять этот срок, что указывает в договоре.

Дольщик будет в проигрышной ситуации, если не получает письма от застройщика. Поэтому, если Вам выслали письмо с извещением о приёмке квартиры, и Вы его получили, или не стали получать, хотя оно было доставлено в отделение почты, то скорее всего будет составлен и выслан Вам двусторонний акт. Если Вас интересует каждая копейка, которую Вы будете взыскивать с застройщика, и не горят сроки с приёмкой квартиры, то составление одностороннего акта может быть даже выгодно, если срок в два месяца и вы уверены, что по исполнительному листу вы сможете взыскать деньги. Важная деталь – односторонний акт для Вас является правоустанавливающим документом, на основании которого вы будете регистрировать свою собственность. Для регистрации необходимо предоставить не менее чем два оригинала этого акта. Отделы продаж застройщиков нередко высылаю либо просто ксерокопии, либо один оригинал акта, что влечёт проблемы в регистрации права собственности.

Подскажу небольшой лайфхак. Если вы в напряжённых отношениях с застройщиком, целесообразно вскрывать почтовый конверт в присутствии нотариуса — т.е. удостоверяя факт под нотариально удостоверенный протокол. В ряде случаев, это даст возможность суду установить факт нарушения Ваших прав и присудить более значительные суммы. Например, в упомянутом случае, когда односторонний акт выслан в виде копии или в одном экземпляре.

За датой одностороннего акта могут взыскать, только если суд установит, что квартира фактически не могла быть передана по тем или иным причинам, например, если её по факту не передавали, либо квартиру передавали, но имелся спор о недостатках квартиры.

Дольщик проигрывает, если подписывает дополнительное соглашение о продлении сроков строительства и передачи квартиры. Такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Обсуждая с юристом перспективы дела, обязательно уведомляйте его о наличии такого дополнительного соглашения. Также необходимо учесть свежайшую практику Верховного Суда РФ (Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37): если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиру участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.

Обычно, факт того, что дольщик несвоевременно передаёт квартиру, остаётся не задокументированным дольщиком. Позднее, доказывая просрочку в суде, дольщик не может предоставить суду внятных доказательств, кроме смс, распечатки электронных писем, фотографий. Строго говоря, всё это не является допустимыми доказательствами, хотя при определённом количестве, даже такие недопустимые доказательства принимаются во внимание и эффект может быть в пользу дольщика. Самым простым и дешёвым способом доказать, что вам не передали квартиру, это представить свидетельские показания (конечно, до этого необходимо прийти в офис продавца вместе с двумя-тремя свидетелями, не состоящими в родстве с дольщиком).

Разница площадей и взыскание с застройщика соответствующей разницы – животрепещущая тема! Ведь, инвестиционная стоимость одного квадратного метра довольно высока, и расхождение в площадей даже в десятые доли несёт в себе необходимость доплаты той или иной стороны договора. Так оно должно быть при сбалансированных договорных условиях. На практике, многие застройщики, устанавливая себе в договоре право требовать от дольщика оплаты разницы, блокируют такую возможность для дольщика. Почему в договоре одна площадь, а в кадастре и свидетельстве о праве собственности другая? Является ли расхождение площадей нарушением качества? Как быть дольщику?

Об этом в следующий раз.

Источник

В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени. Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой. Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки. Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.

Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности. Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон. Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.

Взыскание дольщиком с застройщика неустоек, убытков, штрафов

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ. Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика). Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика. Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ. Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика.

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
компенсация моральных страданий дольщика;
компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ. Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире. Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Взыскание процентов по ипотеке с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее. Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение. Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Если строительная компания нарушила срок передачи квартиры, то сроки регистрации права собственности дольщика также сдвигаются – часто на очень продолжительный период. Переплата процентов по повышенной ставке бьет по карману участника долевого строительства. Поэтому вполне естественно, что дольщики желают возместить разницу за счет застройщика. Суды их в этом поддерживают.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги. Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита. Некоторые основания для этого все же имеются. Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому. Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия. Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств. Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось. Ипотечный договор был заключен участником долевого строительства по собственному усмотрению. Застройщик повлиять на это не мог. Суд решил, что было бы несправедливо возложить на строительную компанию те суммы процентов по кредиту, которые дольщик в любом случае должен был бы заплатить.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда. Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения. Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения.

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру. Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить. Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства. Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства. Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье. Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию. Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
у истца нет другого жилья в собственности;
срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки. Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту. Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют. Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ.

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке. Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

Убытки, причиненные расторжением договора, также подлежат взысканию с застройщика. В основном, судебная практика по взысканию убытков по ДДУ при его расторжении рассматривает два вида таких убытков:

Разница между ценой квартиры по ДДУ и рыночной стоимостью похожих квартир на момент расторжения ДДУ

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика. Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.2018 N 33-7357/2018). Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

В то же время истец-дольщик должен будет доказать, что договор расторгнут именно вследствие нарушений застройщика и невозможности получения квартиры с оговоренными характеристиками в установленный ДДУ срок. Если суд сочтет, что дольщик просто утратил интерес к получению квартиры, взыскание с застройщика убытков в виде разницы стоимости могут отказать (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.06.2016 N 33-11325/2016 по делу N 2-494/2016).

Упущенная выгода как убыток участника долевого строительства

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ, упущенной выгодой признаются доходы, которые могли бы быть получены, но фактически не были получены истцом вследствие каких-либо обстоятельств.

Применительно к отношениям между дольщиком и застройщиком, наличие упущенной выгоды довольно трудно доказать для целей взыскания с застройщика убытков по 214 ФЗ. Предполагается, что дольщик – потребитель приобретает квартиру, прежде всего, для себя (даже если фактически планируется ее впоследствии сдавать). Поэтому суд, скорее всего, не усмотрит достаточных доказательств для взыскания таких убытков.

Кроме того, подобные требования могут в некоторых случаях навредить дольщику. Застройщик может ухватиться за возможность признать квартиру приобретенной в предпринимательских целях и на этом основании уменьшить неустойку и не платить штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Если по ДДУ приобретается коммерческое помещение, доказать упущенную выгоду становится проще. Однако и в этом случае потребуется предоставить суду доказательства того, что помещение действительно могло быть сдано – например, предварительный договор аренды.

Другие виды убытков

Рассмотренные основания являются наиболее распространенными в случаях взыскания убытков с застройщика. На практике же дольщик может взыскать и любые другие убытки, если:

они действительно возникли в связи с нарушением застройщиком условий ДДУ; и
дольщик сумел предоставить суду необходимые доказательства, подтверждающие возникновение убытков в заявленной сумме именно по вине застройщика.

Например, зачастую в качестве возмещения убытков с застройщика взыскиваются расходы по устранению покупателями квартир недостатков квартиры – стоимость штукатурных, малярных и других работ, а также строительных материалов (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012). Все расходы дольщиков при этом должны быть подтверждены документами.

Как доказать суду наличие убытка у дольщика

Никакие убытки не будут взысканы судом, если дольщик не сможет предоставить достаточно убедительные доказательства. Поскольку гражданский процесс является состязанием между сторонами, именно истец должен обосновать свою позицию.

Что нужно установить в суде для взыскания убытков по ДДУ:

наличие заключенного договора долевого участия. Как правило, этот пункт не вызывает сложностей.
нарушение строительной компанией условий ДДУ. Если нарушение заключается в просрочке срока передачи квартиры, подтверждение нарушений также не должно вызывать затруднений. Участнику долевого строительства достаточно предоставить акт приема-передачи квартиры, подписанный после установленного в ДДУ срока, либо указать на его отсутствие (если квартира не передана).
наличие убытков и их сумму. Для этого дольщик должен будет предоставить документы, подтверждающие несение им соответствующих расходов (договор ипотеки и платежные документы, подтверждающие уплату взносов по повышенной ставке, договор аренды другого жилья и расписки о получении средств арендодателем и т.п. (в зависимости от вида убытков).
связь между убытками и нарушением ДДУ со стороны строительной компании. Это наиболее сложный момент для доказывания. Девелопер будет пытаться доказать любыми способами, что убытки понесены участником строительства исключительно по собственной инициативе (например, дольщик арендовал жилье не вследствие просрочки, а по собственному свободному желанию). Дольщику необходимо тщательно продумать свою позицию и аргументы в суде.
в некоторых случаях может потребоваться проведение судебной экспертизы (строительной или строительно-технической). Наиболее часто это необходимо, если речь идет о дефектах качества квартиры.

Насколько целесообразно взыскивать убытки с застройщика по ДДУ?

Как правило, убытки по ДДУ взыскиваются в одном процессе с неустойкой и другими требованиями к застройщику. Поэтому вопрос о судебном преследовании застройщика – нарушителя необходимо решать комплексно. В качестве общего ориентира стоит использовать финансовое положение застройщика. Если застройщик – стабильная крупная компания, претензии и иски к нему имеют смысл. Возможно, возмещение убытков застройщиком в этом случае пройдет без проблем.

Если же нет – есть риск, что к моменту завершения процесса застройщик не будет иметь достаточно средств для расчета по судебному решению, или даже начнет банкротство.

Поэтому, если к состоянию застройщика есть вопросы, имеет смысл проводить процесс как можно быстрее. Стоит также подумать, нужно ли обжаловать судебное решение о взыскании убытков с застройщика после первой инстанции (если оно не удовлетворительно для дольщика), или лучше удовольствоваться малым и получить средства по исполнительному листу, пока это еще возможно.

Как дольщику взыскать убытки с застройщика?

Наиболее простой способ взыскания убытков по ДДУ – поручить ведение этого дела профессиональному юристу. Однако при желании и некоторой подготовке дольщик может получить средства с застройщика и самостоятельно.

Как правило, все требования к застройщику объединяются в одном исковом заявлении. ?