Сделки с недвижимостью в пользу несовершеннолетнего

Можно ли купить недвижимость для человека, не достигшего 18 лет?

В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ.

Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).

Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года.

Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.

О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться здесь.

Основные особенности и отличия от типовой сделки

Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ.

Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).

Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:

Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

прописка в квартире;
проживание на её жилплощади;
сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.

Условия, при которых возможно оформление купли-продажи

Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.

Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:

правоспособный возраст;
наличие паспорта с пропиской;
дееспособность.

Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.

В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:

паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.

Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.

Как предусмотреть право единоличного владения?

Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:

Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.

Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.

Пошаговая инструкция приобретения

Детям до 14 лет

В этом случае вся процедура оформления вменяется законному представителю, без участия малолетнего покупателя. Он самостоятельно, или при участии компании, работающей на рынке недвижимости, выбирает объект, проверяет потенциальную сделку на чистоту и составляет договор.

Если заключается предварительный договор купли-продажи, то представитель может заключать его от своего имени, выступая стороной ПДКП. Но в положениях об условии купли-продажи должно быть внесено, что покупка квартиры осуществляется на ребёнка, с указанием его фамилии, имени и отчества. Задаток, залог или аванс так же уплачивается уполномоченным лицом, им же, получается расписка от продавца.

Договор

Купчая составляется по условиям, внесённым в ПДКП, или без таковых, если он не заключался. Целесообразно заручиться поддержкой компетентного лица, для сопровождения сделки.

Им может выступить:

юрист;
нотариус;
риэлтор.

Если стороны составляют документы самостоятельно, нужно внимательно изучить все принципы их составления, или скопировать образец договора купли-продажи, внеся в него собственные данные. Вся процедура заключения договора укладывается в формулирование лаконичных пунктов, из которых следует, что:

продавец отчуждает квартиру;
квартира переходит в собственность малолетнего лица;
интересы малолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.

В предмете договора даются точные кадастровые характеристики квартиры, соответствующие сведениям, внесённым в государственный кадастр недвижимости. Сведения о сторонах формулируются нижеследующим:

Сведения о продавце (по шаблону).
Сведения о покупателе начинаются с данных представителя, после чего идёт формулировка: «действующий в интересах своей несовершеннолетней (дочери)».
Сведения о дочери (сыне, подопечном и т.п.).

Текст перепроверяется на предмет ошибок, продавец и родитель (опекун) ставят свои подписи. Далее следует оформить передаточный акт, который подписывает также лицо, действующее в интересах малолетнего правообладателя.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним
Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Полный пакет документов для сделки купли-продажи можно найти здесь.

Регистрация

После подписания договора продавцом и представительствующим покупателем, субъекты сделки отправляются в многофункциональный центр (МФЦ) или отделение Росреестра. Здесь они пишут заявление о регистрации договора купли-продажи и передаче права собственности. Покупатель пишет заявление от своего имени, выражая заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребёнка или подопечного.

Обязательно нужно предусмотреть, чтобы во всех пунктах малолетний владелец указывался в качестве собственника, а сведения о представительстве заявителя даются только в начале заявления. Регистратор проверяет свойства родства или иные полномочия, и делает в заявлении отметку. Для этого в регистрирующий орган нужно предъявить оригиналы и копии:

паспорта заявителя;
свидетельства о рождении малолетнего;
если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – удостоверяющий документ.

Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности

К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия изменилась при вступлении в брак, решение суда об усыновлении или решение от органов опеки. С этих документов так же нужно снять копии.

Внимание! Регистрация недвижимости облагается пошлиной, кроме случаев предоставления нотариально удостоверенных договоров.

На повторном приёме посреднику выдадут:

договор сделки с отметкой о регистрации;
выписку из ЕГРН на имя ребёнка.

Право собственности можно считать реализованным, с вытекающими юридическими последствиями.

Подросткам от 14 до 17 лет (включительно)

После того как подросток обозначенного возраста получил гражданский паспорт, он относится к категории частично правоспособных лиц. Самостоятельно распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами подросток еще не может. Но при сопровождении сделки законным представителем, вправе ставить свою подпись на всех документах.

Для этого он с паспортом и сопровождающим его уполномоченным лицом, подходит лично для заключения и регистрации купли-продажи. Уже на стадии поиска подходящего объекта, будущий её владелец вправе участвовать в просмотрах и выражать своё мнение относительно предпочтений в выборе. Ему следует дать основы юридической грамотности в проверке документов и допустить к этой процедуре.

После совместного выбора объекта, договориться о заключении договора:

с составлением предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
с оформлением сделки без ПДКП.

При заключении ПДКП ребёнок вправе сам участвовать стороной сделки, документ составляется в стандартной форме. В заключение он ставит собственноручную подпись. Рядом ставится удостоверительная подпись родителя или попечителя. Продавец подписывает документ в стандартных рамках.

Договор

В предварительной части купчей, где определяют стороны имущественной сделки, подросток, которому отчуждается недвижимость, выступает покупателем, с обязательной пометкой «Ребёнок как Покупатель, с согласия законного представителя». Далее, по всему телу документа вместо обычного обозначения стороны, используется установленная формулировка с указанной отметкой.

Она же используется в расписке при покупке квартиры, заявлениях и прочей документации, требующей подписи покупателя. По усмотрению сторон допускается внесение в купчую некоторых корректировок. Например, в положение об оплате, которое осуществляется законным представителем в установленном размере, с обязательным указанием суммы платежа, который впоследствии должен подтверждаться платёжным документом.

Договор подписывается несовершеннолетним с расшифровкой фамилии, рядом ставится подпись представителя, с пояснением статуса (степени родства) и расшифровкой фамилии. Перед своей подписью представитель всегда формулирует фразу о том, что с процедурой ознакомлен и претензий не имеет. Можно удостоверить подписи нотариально.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
Скачать образец предварительного договора купли-продажи

К договору требуется приложить передаточный акт, который составляется сторонами с той же формулировкой и с подписями:

Продавца.
Ребёнка покупателя и представителя его интересов.

Скачать бланк передаточного акта квартиры
Скачать образец передаточного акта квартиры

Всё о документах и договорах можно узнать тут.

Регистрация

В МФЦ неправоспособный собственник так же отправляется вместе с представителем. Целесообразно, чтобы продавец подошёл в учреждение вместе с ними. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель согласно нормам п. 1 статьи 16 ФЗ 218-ФЗ.

Госпошлина при регистрации на ребёнка уплачивается, так же как и за взрослого – в размере 2 тысячи рублей. Регистратор проверяет поданный пакет документации и подаёт бланк заявления. В нём также ребёнок указывается стороной сделки, действующей с согласия представительствующего в его интересах лица.

В заявлении указываются:

кадастровые характеристики квартиры;
её адрес;
сведения о сторонах сделки;
сведения о законном представителе;
просьба о регистрации права собственности;
время и место заключения сделки;
реквизиты договора.

Справка! Заявление подписывает несовершеннолетний покупатель, рядом с его подписью расписывается представитель. Ниже указываются контактные данные для обратной связи – по усмотрению заявителя. Расписка за полученные документы так же выдаётся на имя ребёнка, с указанием реквизитов представителя.

Соответственно, по завершении регистрации сделки, за готовыми документами придётся подойти обоим.

При их получении так же ставятся подписи обоих лиц.

Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?

Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.

Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.

Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.

Скачать бланк договора долевого участия
Скачать образец договора долевого участия

Больше информации о покупке квартиры в новостройке можно найти тут, а подробности о покупке квартиры по ДДУ и у застройщика вы узнаете здесь.

Как государство помогает защитить собственность детей?

После приобретения жилья, за собственником закрепляются его имущественные права. Нарушение их незаконно, за их сохранностью установлен контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения приобретённой недвижимости, для сделки потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

При этом продавец обязан представить контролирующему органу отчёт, что деньги, вырученные с продажи жилья, положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость, или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Такие действия требуются только при отчуждении, а при оформлении купли-продажи квартиры разрешение от органов опеки не требуется.

Кроме этого законом запрещены:

Имущественные сделки с законным представителем.
Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия (о том, как купить квартиру в ипотеку, мы рассказывали в этой статье.) А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.

Заключение

Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет. Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства.

Источник

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

– документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,

– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);

– письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);

– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);

– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:

– сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

– отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

– передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

– передача имущества несовершеннолетнего в залог;

– отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;

– раздел имущества несовершеннолетнего;

– сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

– отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

—————

Опубликовано: газета «Правильный выбор», выпуск № 43, от 02.11.2016

Источник