Согласие на покупку в пользу третьего лица
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Источник
Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица
Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.
Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.
ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.
Когда еще заключается такой договор:
- Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
- Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.
Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.
И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.
Покупка доли в праве собственности
Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.
Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?
Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.
Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.
Стоимость
Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.
Как купить квартиру в пользу третьего лица?
Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:
- Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
- Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
- Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
- Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
- Получить задаток от покупателя.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
- Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
- Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.
Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.
Содержание и образец договора
При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
- Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
- Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
- Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
- Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
- Обязательства и ответственность сторон.
- Дату составления и подписи участников сделки.
Документы
Для сделки понадобятся:
- паспорта всех сторонl
- от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.
При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.
Расходы
Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.
Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Ответы юриста на частые вопросы
От какой стоимости рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры в пользу третьего лица – от кадастровой или рыночной?
Сколько экземпляров ДКП нужно оформлять, если недвижимость покупается на другого человека?
Почему нельзя получить налоговый вычет, если квартира куплена родственником в мою пользу?
Можно ли оформить ДКП в пользу третьих лиц? Родители хотят купить нам с сестрой квартиру на двоих.
Кто подписывает акт приема-передачи при покупке недвижимости на третье лицо?
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Заключение эксперта
- Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
- Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
- Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.
Источник
21005
+24452
Москва
02 нояб. 2013
26 фев. 2018
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.
Сопровождение сделок ЛЮБОЙ степени сложности. Продажи, покупки и “альтернативные”
сделки. Телефон 8(915) 451-69-07
9858
+11505
Санкт-Петербург
09 янв. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 18:10
Людмила Воронина писал(а):
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.
Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Сразу скажу, что он платить не собирается, поэтому насколько это правополномочно, могу только догадываться.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
30309
+24679
Москва
23 апр. 2010
26 фев. 2018
26.02.18, 18:19
Елена Чижова писал(а):
Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Все верно – доход в натуральной форме – третье лицо поимело в соб-ти недвижимость.
Сразу скажу, что он платить не собирается,
Красавчик! Поимеет проблемы и очень скоро.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
Вот точная формулировка из НК РФ – …Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным “кодексом” Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
22669
+20839
Москва
30 окт. 2015
26 фев. 2018
26.02.18, 18:19
Елена Чижова писал(а):
26.02.18, 18:10
Людмила Воронина писал(а):
Итак.
Покупатель, приобретающий объект “в пользу третьего лица” должен иметь (и это должно быть отражено в ДКП :
1). Согласие супруги на покупку объекта (если супруг/супруга имеется.
2). Заявление о том, что в браке не состоит. (если нет жены/мужа)
Нотариальные.Кстати, я так и не разобралась с одним моментом.
По последней Сделке Налоговая потребовала 13% с Третьего Лица (оценила такой ДКП как Дарение).
Сразу скажу, что он платить не собирается, поэтому насколько это правополномочно, могу только догадываться.
Вывод – лучше, если Покупатель приходится прямым Родственником Третьему Лицу.
ФНС права. Имущество, полученное по договору дарения – безвозмездно – облагается налогом в размере 13%, если даритель не является близким родственником.
30309
+24679
Москва
23 апр. 2010
26 фев. 2018
И не слушать явной безграмотности – имущество не умеет платить денег. Ни в виде налогов ни просто наличкой из кассы, поэтому имущество не облагается налогом. А облагается налогоплательщик, который и получает доход в той или иной форме
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
Людмила Воронина,
спасибо за ответы!
Обязательно согласие супруги? Реально покупатель отец родной, третье лицо сын родной.
Без согласия тоже же должны зарегистрировать?
33966
+27990
Москва/Чертаново/Королев.
16 нояб. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 19:31
Seka писал(а):
Обязательно согласие супруги?
На покупку не обязательно,но сделать можно.
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
26.02.18, 17:42
Елена Чижова писал(а):
26.02.18, 17:30
Людмила Воронина писал(а):
Там смысл в том, что некий человек покупает объект в пользу “третьего лица”. Любого человека..
Приравнивается к Договору дарения. Никакому разделу в случае развода не подлежит. Когда-то эту тему дотошно изучала.На ДКП в пользу Третьего Лица ставят три подписи.
Но считается, что Покупатель (покупающий на имя Третьего) в случае Нотариальной Формы должен принести Согласие Супруга (-и), в то время как Третье Лицо приходит на сделку совершенно безмятежно, так как просто “принимает в дар”.Если же делать Обычный ДКП, то опять же Нотариальная форма позволяет внести в ДКП элементы Брачного Договора, то есть предусмотреть “индивидуальную” собственность.
то есть если ДКП в простой форме, не нотариальный, должны быть три подписи (трое реквизитов) – покупатель, продавец, третье лицо.
Сказали на регистрацию только продавец и третье лицо, копии паспортов всех. Вы имели опыт в таких сделках? Все нужны? Нет у Вас образцово-показательного договора?
102
+16
Карелия
19 янв. 2015
26 фев. 2018
Евгений Палько,
тот договор, что я скинул на первой страницы темы, самолепка моя же, из разных договоров. Да, признаюсь, скачанных из интернета. По наличию времени и возможности, можете выделить, по Вашему опыту, строки (пункты), где полный бред/маразматическая нелогичность видна. Подшаманю.
33966
+27990
Москва/Чертаново/Королев.
16 нояб. 2011
26 фев. 2018
26.02.18, 19:36
Seka писал(а):
то есть если ДКП в простой форме, не нотариальный, должны быть три подписи (трое реквизитов) – покупатель, продавец, третье лицо.
Если покупается по доверенности,то да.
26.02.18, 19:36
Seka писал(а):
Сказали на регистрацию только продавец и третье лицо
Правильно сказали.
Сейчас этот форум просматривают: al_mer и 5 гостей
Источник