Учет сделок в пользу третьих лиц
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Источник
Последнее обновление: 06.12.2018
В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.
Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.
Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.
Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.
Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?
Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.
Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?
Третьими лицами могут быть, например:
- Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
- Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
- Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
- Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
- и т.п.
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.
Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Какие бывают права третьих лиц?
Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:
- правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
- правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»);
- правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»);
- правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»);
- правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»);
- правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»);
- правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»);
Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.
Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.
Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».
Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.
Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.
В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).
Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.
Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.
В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.
Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).
Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Источник: АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
Статья 313 ГК РФ предусматривает возможность исполнения обязательства по оплате сделки третьим лицом, при этом кредитор обязан принять такой перевод.
Рассмотрим на примерах, как производится такая оплата, и как ее лучше оформить документально.
Пример 1. Предприятие имеет задолженность перед поставщиком, срок погашения обязательств уже наступил, а у банка, в котором открыт единственный расчетный счет, отозвана лицензия. Поэтому предприятие обращается к одному из своих дебиторов с просьбой произвести за него платеж.
Чтобы перевести денежные средства третьему лицу, предприятие дает своему дебитору письменное распоряжение, составленное в произвольной форме, в котором указывает:
обязательство, в счет исполнения которого плательщик осуществляет перевод денежных средств (заключенный договор предприятия с плательщиком или имеющийся акт сверки), например «в счет погашения вашего долга перед нашим предприятием по договору №___ от «__»____ 2019 г.»;
наименование и реквизиты организации, в пользу которой будет осуществлен платеж
назначение платежа (реквизиты договора между предприятием и получателем платежа, сумму, в том числе НДС, за кого производится платеж, основание)
После осуществления перевода платежа третьему лицу, задолженность плательщика перед предприятием, давшим поручение о переводе денежных средств, будет исполнена на сумму этого перевода.
Важно отметить, что предприятие, дав распоряжение дебитору произвести оплату своих обязательств перед кредитором, продолжает нести ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Например, если не выдержаны сроки оплаты, предусмотренные этим договором, или выплачена не вся сумма долга.
В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующей проводкой:
Дебет 60 Кредит 62 – отражено погашение долга покупателем за поставщика.
Но такую запись бухгалтер сможет сделать только после получения от плательщика подтверждения совершения платежа, в качестве которого может быть копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении.
Чтобы платеж, поступивший от плательщика, с которым кредитор не имеет никаких договорных отношений, не был возвращен обратно, как ошибочно зачисленный, этому кредитору следует послать письмо-извещение, примерно следующего содержания:
«Настоящим сообщаем, что оплата, произведенная _____________ (наименование плательщика) платежным поручением №___ от «__»_____2019 г. на сумму _____ рублей, является погашением наших обязательств по договору…».
Налоговый учет
Каких-либо дополнительных налоговых последствий при осуществлении оплаты не самим поставщиком, а третьим лицом не возникает.
У должника оплата, произведенная не им самим, а третьим лицом, сохраняет право вычесть входной НДС, так как оно не связано с моментом оплаты (п.1 ст.171, п.1. ст.172 и пп 1 п.1 ст. 167 НК РФ).
При исчислении налога на прибыль с использованием метода начисления, расходы признаются в налоговом учете вне зависимости от факта их оплаты. А при использовании кассового метода, суммы, оплаченные по поручению предприятия, отражаются в составе расходов, так как это прекращает встречное обязательство перед поставщиком (п.3 ст. 273 НК РФ).
Пример 2. Предприятие получило от своего кредитора письменное распоряжение произвести оплату третьему лицу.
Конечно, плательщик вправе отказаться переводить средства на счет третьего лица, если иное не предусмотрено договором.
Если же он согласился оплатить, то чтобы произвести такую оплату, достаточно в платежном поручении указать назначение платежа, наименование и ИНН организации, за которую произведен этот платеж, сумму платежа (в том числе НДС) и на каком основании (ссылка на письмо), например: «Оплата за выполненные работы по договору №__ от «__»____ 2019 г. за ООО «ХХХ» – ____ руб., в том числе НДС ___ руб., на основании письма №_ от «__»____ 2019 г.»
В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:
Дебет 76 Кредит 51 – произведена оплата третьему лицу по поручению продавца (поставщика);
Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет оплаты третьему лицу в счет погашения задолженности плательщика перед продавцом (поставщиком), давшим поручение на перевод средств третьему лицу.
Налоговый учет
У плательщика право на вычет входного НДС не теряется (п.1 ст.171, п.1. ст.172 и пп 1 п.1 ст. 167 НК РФ), и каких-либо корректировок из-за того, что ему пришлось оплачивать не своему кредитору, а третьему лицу, не возникает.
В расчетах налога на прибыль суммы, выплаченные третьим лицам, также не влияют на формирование налоговой базы, и включаются в состав расходов в соответствии с принятой учетной политикой.
Пример 3. Предприятие получило от своего кредитора письмо с просьбой выплатить наличные денежные средства физическому лицу.
Предприятие может осуществить платеж третьему лицу наличными. В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:
Дебет 76 Кредит 50 – произведена оплата третьему лицу денежными средствами из кассы;
Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет оплаты третьему лицу в счет погашения задолженности плательщика перед предприятием, давшим поручение на перевод средств третьему лицу.
В соответствии с Указанием Банка России (от 07.10.13 № 3073‑У) предприятия могут выплачивать третьим лицам (юридическим лицам или ИП) по поручению своих контрагентов суммы, не превышающие 100 тысяч рублей, но для получателей-физических лиц подобных ограничений нет.
Налоговый учет
Так как плательщик не связан договорными отношениями с получателем денежных средств-физическим лицом, то предприятие, выплачивающее по поручению контрагента денежные средства физическому лицу, не будет считаться налоговым агентом. Налоговым агентом этого физического лица будет оставаться предприятие, давшее распоряжение на выплату денежных средств, которое обязано будет известить налоговый орган о невозможности удержать подоходный налог с выплаченных сумм (п. 5 ст.226 НК РФ).
Физическое лицо, получившее денежные средства не от предприятия, с которым заключался договор, а от другого плательщика, в свою очередь будет обязано подать налоговую декларацию и уплатить причитающийся НДФЛ.
Пример 4. Предприятие оплачивает налоги за третье лицо.
Федеральный закон от 30 ноября 2016 года № 401-ФЗ, внесший изменения в п.1 ст. 45 НК РФ, разрешает компаниям и физическим лицам уплачивать налоги и взносы за третьих лиц. При этом за третьих лиц уплачивать можно не только налоги, но и штрафы, пени, задолженности прошлых периодов. Но у плательщиков-третьих лиц нет права требовать возврата излишне уплаченных ими сумм налогов за налогоплательщика.
Платежное поручение для оплаты налогов за третьих лиц необходимо заполнять с учетом требований ФНС №3Н-3-1/1850 от 17.03.2017 г., которое устанавливает, что:
в полях, где указывается ИНН и КПП плательщика, нужно указать данные предприятия, за которое уплачивается налог. Если налог перечисляется за физическое лицо, в реквизите КПП указывается ноль («0»);
в поле «Плательщик» будет указываться наименование предприятия, осуществляющего этот платеж;
в поле «Назначение платежа» указывается ИНН и КПП предприятия, которое осуществляет платеж. Там же указывается наименование плательщика, чья обязанность исполняется, а также дополнительная информация, связанная с перечислением средств в бюджет (наименование налога, сбора, период и т.д.), например: «ИНН плательщика//КПП плательщика//Наименование налогоплательщика, за которого уплачивается налог//авансовый платеж за 1 квартал 2019 г. по налогу на прибыль»;
в поле 101 «Статус плательщика» указывается статус лица, за которого вносится платеж.
Письмом ФНС № БС-4-21/18529 от 15.09.2017 г. поясняется, что отношения по оплате налогов за третьих лиц могут оформляться любым из установленных гражданским законодательством способов, например, заключением договора-поручения или письменным распоряжением.
В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:
Дебет 68 Кредит 51 – оплачена сумма налогов и сборов за третье лицо-налогоплательщика;
Дебет 76 Кредит 68 – зафиксирована погашенная задолженность третьего лица по налогам и сборам;
Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет задолженности, погашена задолженность плательщика перед предприятием, давшим поручение на перевод средств в уплату налогов.
Налоговый учет
Дополнительных налоговых последствий у предприятия, оплачивающего налоги за третьих лиц, не возникает, кроме случаев, когда предприятие уплачивает налоги за физических лиц. Налоговые агенты не могут выплачивать НДФЛ за счет собственных средств (п.9 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина от 4.09.2018 г. N 03-04-05/63015).
Источник