В пользу третьих лиц или в третьим лицам понятие

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Понятие и виды третьих лиц

В исходе дела могут быть юридически заинтересованы, наряду с истцом и ответчиком, и другие лица, не являющиеся ни соответчиками, ни соистцами по делу. По отношению к этим сторонам они будут являться третьими лицами.

Третьи лица, вступив уже в начавшийся процесс, защищают свои права и интересы, которые не совпадают с интересами и правами сторон по гражданскому делу. 

В качестве третьих лиц выступают:

• граждане;
• юридические лица.   

Третьи лица в гражданском процессе – это лица, которые являются участниками гражданского судопроизводства (граждане и юридические лица), которые вступают уже в начатый судебный процесс, для того, чтобы защитить свои права и интересы, не совпадающие с правами и интересами другой стороны по данному делу. 

Существует несколько способов привлечения третьих лиц в процесс: 

• по собственной инициативе;
• по инициативе суда;
• по инициативе сторон.

Если же третьи лица не привлекаются в процесс, то это может послужить основанием для отмены судебного решения по делу. 
Институт третьих лиц предоставляет возможность правильно и более быстро рассмотреть и разрешить дело, а также предотвратить опасность вынесения судом незаконных решений по связанным между собой делам. 

В процессе по спору между сторонами, степень юридической заинтересованности третьих лиц может быть разной. К примеру, если лицо предъявляет самостоятельное требование на предмет спора между сторонами, то таким образом оно может вступить в процесс. Также третье лицо, если оно не заявляет никаких требований, то оно имеет право вступить в процесс на стороне ответчика либо истца, если судебное решение может повлиять на его обязанности и права по отношению к одной из сторон. 

Таким образом, гражданско-процессуальный кодекс закрепляет  два вида третьих лиц: 

• третьи лица, которые заявляют самостоятельные требования на предмет спора (ст. 42 ГПК РФ);
• третьи лица, которые не заявляют самостоятельных требований на предмет спора (ст. 43 ГПК РФ).

Представленные виды имеют много общего между собой:

• вступают в начавшийся процесс по спору между ответчиком и истцом;
• интересы и права по своему содержанию не совпадают с правами и интересами истца и ответчика;
• решение суда по спору между истцом и ответчиком может повлиять на обязанности и права третьих лиц;

В гражданском процессе, третьи лица, в зависимости от их вида, имеют некоторые специфические особенности. 

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора

Лицо, которое считает, что ему принадлежит право, по поводу которого возник спор, в гражданском процессе существует два способа защиты:

• предъявление самостоятельного иска;
• вступление в качестве третьего лица в уже начатый процесс и заявляющий самостоятельные требования на предмет спора.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора – это лицо, которое вступает уже в возникший процесс между истцом и ответчиком для того, чтобы защитить свои права на предмет спора. 

Третье лицо с самостоятельными требованиями является предполагаемым субъектом спорного материального правоотношения. Как правило, ответчиком по заявленному им иску являются обе стороны. В соответствии с ч.1 ст. 42 ГПК РФ, третья сторона имеет право предъявлять иск только к одной стороне. Третьи лица, которые считают, что спорное право принадлежит им, а не ответчику или истцу, вступают в процесс. К примеру, С. предъявила иск к Н. об истребовании имущества из незаконного владения. Узнав о споре, в качестве третьего лица в процесс вступила М, которая свои требования одновременно предъявила и к ответчику и к истцу, а именно, иск о признании за ней права собственности на имущество, которое является предметом спора между сторонами. 

Предъявляя иск, третье лицо, таким образом, ставит под сомнение наличие права на предмет спора, как у ответчика, так и у истца. 

Когда третье лицо вступает в процесс с самостоятельными требованиями, то суд должен одновременно рассмотреть два иска: 

• иск первоначального истца;
• иск третьего лица. 

Третье лицо имеет право заявлять самостоятельное требование, как на часть, так и на весь предмет спора. Но если же требование третьего лица направляется не на предмет спора между сторонами, то в данном случае, оно не может рассматриваться как требование. 

Основание и предмет требований истца и третьего лица могут быть как идентичными, так и отличаться друг от друга. Согласно ст. 63 ГПК РФ, к примеру, если ненадлежащий истец не соглашается на замену его другим лицом, то такое лицо имеет право вступать в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями. Как правило, два этих требования (третьего лица и ненадлежащего истца), одинаковы в части основания и предмета иска. 

При вступлении в процесс третьего лица, суд выносит мотивированное определение. Если же суд признает, что иск третьего лица не относится к рассматриваемому делу, то он выносит определение об отклонении такого ходатайства о рассмотрении его иска совместно с первоначальным иском. Но при этом третье лицо не лишается права подавать заявление о возбуждении нового дела. 

В соответствии с ГПК РФ определение суда об отказе допустить в процесс третье лицо с самостоятельными требованиями обжалованию не подлежит, так как обжалование судебного решения отдельно от определений суда допускается только в случаях, когда преграждается возможность дальнейшего движения дела. Но определение суда об отклонении ходатайства третьего лица о рассмотрении его иска совместно с первоначальным иском может быть обжаловано (опротестовано) одновременное обжалованием (опротестованием) решения суда.

Третье лицо с самостоятельными требованиями, по общему правилу, вступает в судебный процесс по своей инициативе. Но если в ходе дела будет установлено, что есть лица, которые также могут заявить самостоятельные требования на предмет спора между сторонами, то суд, согласно ст. 66 ГПК РФ, обязан известить всех указанных лиц и разъяснить, что они имеют право в течение десяти дней с момента получения извещения предъявить иск. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, третье лицо также имеет право вступить в начавшийся процесс, но до момента вынесения решения судом по делу (до удаления суда в совещательную комнату). После того, как суд вынес решение, третье лицо имеет право защитить свои права путем предъявления самостоятельного иска на общих основаниях.

Процессуальное положение третьего лица и процессуальное положение истца — идентичны. В ст. 65 ГПК РФ закреплено, что третье лицо обладает такими же правами и обязанностями, как и истец. Таким образом, вступая в процесс, лицо предъявляет свое требование в суд и при этом учитывает все требования, которые предусмотрены законом для искового заявления, а именно: ст. ст. 242, 243 ГПК РФ и другие. Также лицо обязано уплатить государственную пошлину. Третье лицо, в отличие от истца, не возбуждает дело, а лишь включается в начавшийся процесс. 

Как и истец, третье лицо с самостоятельными требованиями может изменять предмет и основание иска, уменьшать или же увеличивать размер своих исковых требований, либо же может отказать от своих требований. Также они имеют право обжаловать судебное решение по делу, заключить мировое соглашение. Может производить и другие процессуальные действия истца по делу. 

Однако стоит отличать третье лицо от истца. Требования истца и соистца совместимы, то есть не исключают друг друга  и всегда адресованы ответчику. Третье лицо и истец в тоже время находятся в споре между собой, их требования несовместимы, то есть исключают друг друга. Суд, удовлетворяя требования третьего лица, в части или полностью отказывает истцу в иске и, следовательно, соистцу. 
 

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;