Что такое ипотека в пользу продавца

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

• реквизиты участников;
• дата и место заключение сделки;
• подробное описание предмета договора;
• цена продаваемого объекта недвижимости;
• ответственность сторон;
• порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

• совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
• правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
• справка о численном составе семьи;
• выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
• доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
• разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца до погашения всей суммы долга блокирует изменение прав собственности. Ограничение устраняется после выплаты всех средств по договору купли-продажи (ДКП). Схему продажи с залогом определяют письменными договоренностями. Спорные вопросы решают в судебных органах.

Что является обременением при продаже квартиры

По стандартной купле-продаже недвижимость оплачивают предварительно либо непосредственно после регистрации прав нового владельца в «Росреестре». Если необходима отсрочка или рассрочка, особые условия расчета следует утвердить заранее. Приемлемый вариант – законное обременение по согласию сторон.

ДКП с ограничениями подразумевает следующую последовательность действий:

• покупатель оформляет квартиру в собственность;
• за установленный срок равными долями (единовременно либо в ином порядке) производит выплату;
• до полного расчета отчуждение жилплощади блокируется специальной записью в базе данных ЕГРН;
• ограничение снимается после выполнения финансовых обязательств.

Порядок согласованной процедуры устанавливают в тексте основного ДКП или специальным приложением.

Что такое право залога на квартиру у продавца

Законодательные нормативы по заданной теме определены в следующих статьях ГК:

• 334 – общие понятия;
• 335, 336, 340 – определение залогодателя и предмета сделки, стоимости;
• 337 – допустимые требования;
• 339 – оформление соглашений;
• 346 – пользование и распоряжение квартирой;
• 351 – возможность досрочного выполнения обязательств по ДКП.

Стороны могут установить отдельные правила самостоятельно:

• ответственность за повреждение имущества;
• временное проживание продавца;
• срок снятия обременений и др.

После регистрации в «Росреестре» стороны не могут изменить соглашение. Выпиской из базы данных ЕГРН подтверждается переход собственности вместе с залоговым правом.

Плюсы и минусы обремененной сделки

Преимущества:

• до момента полной оплаты квартира в залоге у продавца;
• задолженность оплачивается постепенно;
• по договоренности сторон можно установить приемлемые правила пользования.

Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.

Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.

Главный недостаток для покупателя – возможный отказ продавца снять обременение в виде залога после корректного расчета. Эту процедуру выполняют совместно. Сотрудник «Росреестра» на законных основаниях откажет, если присутствует только один участник сделки.

В подобной ситуации обращаются в гражданский суд по территориальному расположению объекта недвижимости. В исковом заявлении описывают проблему, требуют снять установленное обременение. Сопроводительными документами подтверждают:

• права собственности (ДКП, выписка из базы данных ЕГРН);
• полную оплату квартиры (справка банка о переводе, расписка о получении наличных денег).

Решением суда устанавливают принудительное снятие обременения в связи:

«с прекращением обеспеченного залогом обязательства» (ГК РФ, ст. 352, п.1, пп.1).

Судебное решение предъявляют в «Росреестр» для устранения ограничительной записи. После завершения процедуры покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если нарушены условия оплаты, стороны могут продлить срок расчета либо договориться о возврате квартиры. Продавец может воспользоваться залоговым правом. Требования в иске формулируют с учетом реальной ситуации.

Чтобы получить полноценную компенсацию ущерба нужно предоставить в суд:

• справку об исходном состоянии объекта недвижимости (акт приема-передачи);
• экспертное заключение о стоимости восстановительных работ.

Как сделать обременение на квартиру при продаже

На этапе предварительных переговоров определяют, что жилплощадь будет считаться находящейся в залоге у продавца. Покупатель получит право свободного распоряжения квартирой поле окончательной оплаты. При необходимости, пользуются задатком.

Как составить договор купли-продажи

Подготовить соглашение можно самостоятельно либо с помощью опытного юриста. В тексте отмечают:

• особый порядок оплаты;
• ограничения по распоряжению имуществом;
• обязательства продавца снять обременения после завершения расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи с обременением

ПДКП используют для дополнительных гарантий. Если продавец откажется подписывать основной ДКП, придется вернуть задаток в двойном размере. Покупатель, не выполнивший свои обязательства, теряет переданные деньги без штрафных санкций.

Полученные средства продавец может использовать для устранения других препятствий:

• задолженности по ипотеке;
• оплаты коммунальных услуг;
• ремонта;
• переезда.

Скачать: Бланк ПДКП с обременением.doc

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку с обременением

Основные параметры документа не отличаются от стандартного ДКП. Различия приведены в следующем перечне:

• устанавливают график расчетов с указанием сумм и сроков;
• передачу имущества с одновременной регистрацией выполняют после получения первого платежа;
• отмечают возможность досрочной оплаты, пользования квартирой;
• указывают запрет на отчуждение до погашения обязательств;
• отдельным пунктом определяют обязанности продавца подать заявление в «Росреестр», когда будут завершены расчеты.

Скачать: Бланк ДКП в рассрочку с залогом.doc

Этапы продажи с обременением

По расширенной схеме с залогом применяют алгоритм:

• составляют предварительный ДКП (регистрировать не нужно);
• продавец получает залог, собирает документы, выполняет другие обязательства подготовительного этапа;
• стороны заключают основной ДКП, который передают вместе с заявлением в «Росреестр»;
• если в тексте договора отсутствует подробное описание предмета сделки, состояние имущества подтверждают актом приема-передачи;
• после завершения расчетов обременение в виде залога снимается.

Порядок и правила расчётов

Предварительную оплату передают наличными по письменной расписке либо банковским переводом на банковский счет продавца. Основную часть расчета на стадии переоформления квартиры рекомендуется организовать с надежными гарантиями.

• Используют типовую схему с закладкой наличных в депозитарном хранилище. Продавец получает доступ к деньгам после предъявления ДКП и выписки «Росреестра».
• При выборе безналичного варианта пользуются условным счетом с аналогичным подтверждением выполненных обязательств по договору. Остаток долга получают по технологии предварительной оплаты.

На завершающем этапе следует отдельно подтвердить выполненные обязанности обеих сторон, отсутствие взаимных претензий. Платежи в любом виде (купюрами, переводом) обязательно сопровождают документальным оформлением.

Как зарегистрировать права при сделке с обременением

Переход прав собственности на квартиру и устранение залога в пользу продавца фиксируют в базе данных ЕГРН. Процедуры выполняют с подачей совместного заявления. Бланк обращения можно получить в отделении «Росреестра» (МФЦ).

Стоимость госуслуги (пошлина) за регистрацию нового владельца квартиры составляет 2 000 р. Срок создания новой записи – от 1 до 10 рабочих дней. Самый быстрый вариант – через нотариуса по технологии электронного документооборота.

Когда и как снимается обременение

После получения последней оплаты покупатель полностью выполнит свои обязательства. В тексте ДКП определяют предельный срок для продавца от соответствующей даты для снятия обременения. Как правило, устанавливают временной интервал не более суток.

Источник