Дарение имущества в пользу государства
Продажа квартиры близким родственникам может быть более выгодной сделкой, чем продажа недвижимости незнакомым людям. Однако родственники, как правило, не готовы покупать и очень любят напоминать о семейных связях и настаивать на оформлении дарственной.
Отсюда и возникает интересный вопрос: что же все-таки лучше и безопаснее всего для всех: дарственная или оформление договора купли-продажи? На эти вопросы отвечу в моей сегодняшней статье.
Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и “подводных камней” здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан – дарственная.
Чем так хороша дарственная и чего стоит опасаться дарителю?
Дарение квартиры – достаточно популярная и удобная сделка, основная цель которой заключается в безвозмездной передачи имущества в собственность одаряемому, независимо, является ли тот родственником или нет. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Есть очень важные моменты, которые стоит знать о последствиях проведения такой сделки каждой из сторон.
Поговорим о плюсах для всех сторон данной сделки:
- Дарственная представляется наиболее выгодной сделкой именно для одаряемого
Оспорить дарственную на практике возможно, но это достаточно длительный и непростой процесс. Кроме того, одаренный родственник всегда остается в “чистой прибыли”, поскольку он всего лишь принимает подарок и вовсе не обязан дарить что-либо взамен.
- Дарственную можно аннулировать в суде
Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке! Это весомое преимущество для дарителя.
- Подаренное имущество в случае развода делиться не будет
Подаренное имущество считается неделимым. Такое имущество является собственностью одного, даже если на момент дарения человек находится в браке. Соответственно, подаренная недвижимость не будет считаться совместно нажитой и не будет поделена в ходе бракоразводного процесса.
- Минимизируется риск возникновения в будущем “наследственных войн” между родственниками
Этот пункт актуален и выгоден лишь тем семьям, в которых царит мир и взаимопонимание. Если даритель состоит в крепких семейных взаимоотношениях со всеми родственниками и передает по договору дарения нажитую им недвижимость, он может быть спокоен, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.
И теперь переходим к самому интересному, к обратной стороне медали, минусам дарственной:
На мой взгляд, сильнее всех в данной сделке рискует именно даритель. Оформление дарственной нередко чревато для дарителя потерей всяческих контактов и отношений с одаренными. Ведь высока вероятность того, что новые владельцы имущества могут «забыть» о нем сразу после подписания договора дарения.
Стоит ли заключать договор купли-продажи между родственниками?
Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой, основанной на отчуждении собственности в пользу покупателя. Такая сделка, очевидно, выгодна для обеих сторон. Продавец получает деньги за переданное имущество, а покупатель становится собственником купленной недвижимости.
Для продавца сделка купли-продажи выгодна тем, что:
- он получает прибыль
- передает недвижимость заведомо заинтересованному в покупке лицу
Для покупателя преимущества заключаются вот в чем:
- не обязан платить с покупки НДФЛ в размере 13%
- может воспользоваться правом получения налогового вычета в размере 13% стоимости недвижимого имущества
Минусы договора купли-продажи с родственниками:
- Продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13%, поскольку он получил доход от продажи
- Нельзя не отметить и психологический фактор, который может повлиять на исход сделки купли-продажи
Легче всего продать недвижимость сторонним лицам, а не своим родственникам. Дело тут в цене продаваемой недвижимости. Постороннему человеку всегда проще продать недвижимость подороже. Близкие люди, как правило, будут настаивать либо на существенной скидке в силу родственных связей, либо на оформлении дарственной и последующей безвозмездной передачи недвижимости/имущества.
А что выберете вы? Дарственную или сделку купли-продажи?
Понравилась статья? Ставь ????????
Не забывайте подписываться также на:
Наш YouTube канал
Мой Telegram канал
Источник
Дарение и завещание — это два разных по своей природе деяния, полноценное сравнение между которыми невозможно. Завещание вступает в силу только после смерти оформившего его лица. Оно не ведёт к прекращению владением имуществом при жизни, поэтому ни при каких обстоятельствах не приобретёт критичные черты.
Сделки дарения вступают в силу сразу после их заключения. Достаточно подписать дарственную, как имущественные права оказываются переданными одариваемому, а значит и утраченными теми, кто сделал дар. Все рассказы о том, что одна форма может быть альтернативой другой делаются в силу выгоды рассказчиков.
Начинать нужно с того, что существуют не две, а три формы, которые должны решить любые проблемы лиц, обладающих каким-то имуществом:
► завещание — вступает в силу после смерти завещателя и представляет собой посмертное распоряжение имуществом. Можно многократно оформлять новые завещания, отменяя предыдущие. Хранится у нотариуса. Позволяет манипулировать близкими, чем многие старички и злоупотребляют;
► дарение — делается с настроением бескорыстной передачи имущества одариваемому, не может быть обусловленным никакими встречными представлениями имущественного характера. Не следует надеяться на то, что подаренной вещью можно будет пользоваться до наступления каких-то условий или постоянно;
► рента — вид продажи недвижимости новым владельцам на условиях возможности её использования продавцом весь срок его жизни. Рентодатель может взять на себя разные обязанности, включающие и не включающие иждивение получателя ренты.
Наличие такого большого спектра возможностей позволяет каждому выбрать то, что подходит ему больше всего, но нельзя пытаться использовать одну форму вместо другой.
Договор ренты заключается в том случае, когда хочется совершить сделку, ориентированную в будущее, а дарение тогда, когда даритель готов расстаться с вещью прямо сейчас. Довольно часто встречаются статьи, в которых говорится про особый вид дарения квартир «с правом пожизненного проживания дарителя». Находятся даже какие-то притянутые за уши статьи ГК РФ и примеры из судебной практики, которые якобы доказывают полную легитимность таких сделок. Вполне возможно, что они законны, но это не говорит о том, что выгодны для дарителей.
В РФ все права на недвижимое имущество и все сделки с ним должны непременно отражаться в соответствующем государственном реестре.
Если гражданин дарит свою квартиру, то он выбывает из реестра в качестве владельца. Да, у одариваемого остаются перед таким дарителем обязательства не выселять его, не инициировать прекращения регистрации по месту проживания и не препятствовать в пользовании квартирой. Особенно в том случае, если они близкие родственники, поскольку у члена семьи собственника жилого помещения есть права на пользование таковым.
Однако ничто не мешает получателю дара продать квартиру. Новые же владельцы никаких договоров с проживающими не заключали и ничего им не обещали. К тому же не исключена и многократная перепродажа квартиры, которая рано или поздно приведёт к тому, что новые добропорядочные покупатели недвижимости попросят проживающих там лиц освободить помещение на вполне законных основаниях.
С меркантильной точки зрения дарение можно использовать только в том случае, когда наличие какого-то имущества более тяготит владельца, чем приносит ему пользу. К примеру, если налог на имущество и расходы по содержанию начинают превышать ту пользу, которую оно приносит.
Во всех остальных случаях, тем более когда речь идёт про единственное жильё, про дарение не стоит даже думать. Характерно, что любители выставлять дарение в качестве альтернативы завещанию, забывают даже упомянуть про ренту, как и о том, что существует особая её форма — рента с иждивением, которая обязывает рентодателей содержать тех, с кем они вступили в сделку.
Сущность дарения такова, что она не подлежит обсуждению и сравнению. Оно должно совершать более по духовным, моральным причинам, из стремления сделать приятное своим близким, что не должно связываться с материальным расчетом. Практика показывает, что наиболее адекватной стремлениям старых или больных людей является именно рента. Достаточно сказать, что в таком-то случае обременение квартиры отражается в упомянутом выше государственном реестре.
Читайте также: В каких случаях человека можно выписать из квартиры без его согласия
Источник
Дарение — это:
- безвозмездная передача одним лицом другому в собственность вещи либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу;
- обещание безвозмездно передать в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу. Например, родители обещают ребенку, что подарят ему свой автомобиль, когда ему исполнится 18 лет. Следует обратить внимание, что обещание передать вещь требует обязательной письменной формы и должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Также важно понимать, что нельзя пообещать подарить что-то после своей смерти — в этом случае составляется завещание;
- освобождение или обещание освобождения от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Другими словами, когда даритель прощает одаряемому долг либо когда берет на себя обязательство выплатить его долг третьему лицу. Опять же, безвозмездно.
Если одаряемый в ответ на подарок также передает какую-либо вещь или имущественное право дарителю, оказывает ему какую-либо услугу либо берет на себя другие обязательства, сделка считается притворной.
2.
Кто может быть дарителем?
Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.
Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:
- малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
- гражданин, признанный недееспособным, — ни лично, ни через законного представителя.
3.
Кому нельзя дарить подарки?
Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
- лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
- коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.
4.
Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?
В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:
- если договор содержит обещание дарения в будущем;
- если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.
В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.
Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться можно к любому нотариусу). Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.
На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).
5.
Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?
Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:
- если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
- письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации, где находится недвижимость. Если вы дарите долю в квартире (за исключением случаев, когда все собственники дарят свои доли по одной сделке), то заверять у нотариуса не просто желательно, а обязательно (в силу требований закона);
- переход права нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Если вы удостоверили договор у нотариуса, он самостоятельно направит все документы на регистрацию прав. Срок регистрации в этом случае сокращен — три дня при подаче нотариусом документов на бумажном носителе и один день при подаче документов в электронном виде.
6.
Нужно ли платить налог за подарок?
Если вы даритель, вам не нужно платить налог за дарение. Вы передаете вещь безвозмездно — соответственно, не получаете доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.
Налог уплачивает получатель подарка, но не во всех случаях.
Вы не должны платить налог при получении подарка:
- если полученный вами подарок — это деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев;
- если подарок преподнесен членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребенком, усыновителем и усыновленным, дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным (имеющим только общего отца или только мать) братом или сестрой.
Вы обязаны заплатить налог при получении подарка:
- если вы получили в дар от человека, не являющего вашим близким родственником, недвижимое имущество, транспортное средство, акции, доли, паи;
- если вы получили подарок стоимостью свыше 4 тысяч рублей от юридического лица или индивидуального предпринимателя.
7.
Можно ли отказаться от подарка?
Да. Отказаться от подарка можно до тех пор, пока он не получен. При этом важно помнить: если договор дарения заключен в письменной форме, отказ также нужно совершить в письменной форме; если договор дарения зарегистрирован, отказ также нужно регистрировать.
Но учтите: если даритель докажет, что отказ от подарка принес ему реальный ущерб, он может потребовать его возмещения.
8.
Можно ли забрать подарок* обратно?
Да, но строго в определенных случаях.
Если подарок еще не подарен (в договоре дарения содержится обещание подарить вещь в будущем), даритель может отказаться от вручения подарка:
- если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- если человек, который должен получить подарок, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников, умышленно нанес дарителю телесные повреждения.
Если подарок уже подарен, даритель может забрать его обратно только в следующих случаях:
- если человек, получивший подарок, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников, умышленно нанес дарителю телесные повреждения;
- если подарок имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а одаряемый создает угрозу его безвозвратной утраты;
- если даритель — ИП или юридическое лицо и подарок был сделан в нарушение положений закона о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению дарителя банкротом;
- если даритель переживет одаряемого, при условии что в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае смерти одаряемого.
Отменять дарение нужно через суд, у нотариуса — только если даритель и одаряемые подпишут взаимное соглашение о расторжении договора дарения. Если договор дарения был нотариально удостоверен, то и соглашение о его расторжении необходимо удостоверить у нотариуса. Для исключения вероятности последующих судебных споров рекомендуется удостоверить такое соглашение даже в том случае, если договор дарения был заключен в простой письменной форме, поскольку нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой.
*
Речь не идет о подарках небольшой стоимости (до 3 тысяч рублей).
9.
Что делать с обещанным подарком в случае смерти дарителя или одаряемого?
В случае смерти дарителя, обещавшего подарить вещь в будущем, обязанность передать дар одаряемому переходит к его наследникам (правопреемникам), за исключением случаев, когда в договоре дарения предусмотрено иное.
Права человека, которому по договору дарения обещан дар, в случае его смерти не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Источник