Договор аренды в пользу арендатора

– Как правильно согласовать порядок возврата
имущества при прекращении договора аренды?

На рынке коммерческой
недвижимости несмотря на наличие достаточного количества свободных площадей арендодатели,
к сожалению, не всегда стремятся создать максимально комфортные условия для
арендаторов. Поскольку шаблон договора, как правило, предлагает арендодатель,
он стремится включить в него максимальные ограничения для арендатора с выгодой
для себя.

Согласно абз. 1 ст. 622
ГК РФ арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в
котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. При возврате имущества нередко возникают споры,
связанные с наличием износа и неотделимых улучшений.

Понятие «нормальный
износ» является оценочным и не определено на законодательном уровне и в
судебной практике. Так, очень часто в договорах аренды содержится детальное
описание того, что является нормальным износом при возврате арендованных
помещений. При этом, перечень обычно составляется «от противного» путем
перечисления даже малейших повреждений, загрязнений и потертостей, которые
арендатор обязан устранить за свой счет перед возвратом помещений.

В результате это приводит
к тому, что при возврате помещений арендодатель составляет перечень
недостатков, для устранения которых удерживает обеспечительный платеж. Зачастую
такой перечень составляется в одностороннем порядке, потому что такая
возможность предусматривается договором при несогласии арендатора с выявленными
недостатками.

Чтобы избежать таких
неприятных сюрпризов при расставании с арендодателем, мы рекомендуем детально
изучить соответствующие положения в договоре и предложить свою трактовку
понятия «нормальный износ».

Второй спорный момент
касается судьбы неотделимых улучшений. По общему правилу стоимость неотделимых
улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит компенсации
арендатору. На практике данное положение, как правило, договором исключается.

Однако возникает вопрос,
нужно ли устранить все неотделимые улучшения при возврате помещения, если они
были сделаны с согласия арендодателя. С одной стороны, неотделимые улучшения по
своему смыслу являются частью арендованного имущества и соответственно
переходят в собственность арендодателя. С другой стороны, неотделимые улучшения
явно не позволяют вернуть арендованное помещение в том состоянии, в котором оно
было получено. Однозначного решения этого вопроса в судебной практике пока не
найдено. В связи с этим в договоре следует предусмотреть, обязан или нет
арендатор устранять неотделимые улучшения. Если такой обязанности у арендатора
нет, то следует указать, что имущество подлежит возврату с учетом не только
нормального износа, но и всех неотделимых улучшений, выполненных с согласия
арендодателя.

И наконец, как правило,
капитальный ремонт арендованного имущества является обязанностью арендодателя.
Если эта обязанность своевременно не выполняется или в силу иных причин
внешнего характера могут возникнуть недостатки имущества, которые не входят в сферу
ответственности арендатора, то чтобы избежать возможных расходов на устранение
таких недостатков арендатору необходимо зафиксировать, что имущество подлежит
возврату также с учетом этих недостатков. Помимо этого необходимо каждый
недостаток незамедлительно фиксировать с участием арендодателя, не дожидаясь
окончания срока аренды. В противном случае по окончании последнего будет сложно
доказать, кто отвечает за тот или иной недостаток.

– Что делать, если арендодатель не идет на
смягчение условий договора аренды?

– Арендодатели
коммерческой недвижимости зачастую с большим трудом допускают отклонения от
своих шаблонов. Особенно это касается согласования условий, направленных на
повышенную защиту прав арендодателя. Например, договор может содержать обширный
каталог возможных нарушений со стороны арендатора с указанием неустойки за
каждое нарушение. Также часто право на внесудебное расторжение договора
предоставляется только арендодателю, причем перечень оснований для расторжения
содержит нарушения, которые не являются существенными.

Эти и многие другие
недостатки шаблонных договоров аренды можно и нужно исправлять с помощью
консультантов. С учетом вышедшего в 2014 г. Постановления Пленума ВАС о свободе
договоров и ее пределах судам следует обращать внимание на то, какая сторона
предложила договор и была ли у обеих сторон возможность влиять на его условия. У
более слабой стороны договора есть возможность в судебном порядке потребовать
неприменения, признания недействительными или изменения тех условий договора,
которые явно невыгодным образом отличаются от положений гражданского кодекса и
были навязаны другой стороной.

Поскольку в большинстве
случаев именно арендатор является более слабой стороной с точки зрения рынка,
опыта в обращении с недвижимостью и т.п., у него есть все основания
воспользоваться предоставляемыми ему привилегиями по последующему изменению
невыгодных условий договора. Однако чтобы обосновать свое право, арендатор
должен будет доказать, что он пытался повлиять на содержание договора
(например, путем составления протокола разногласий), но арендодатель полностью
или в значительной степени отказался идти на уступки.

Для этих целей желательно
подробно документировать ход переговоров и сохранять всю корреспонденцию.
Вполне возможно, что при возникновении судебного спора с арендодателем,
арендатор таким образом сумеет реализовать свое «право слабого» не хуже, чем
заяц из «Ну, погоди!».

Образцы договоров для подготовки сделки по аренде нежилого помещения

Договор об аренде помещений, в том числе нежилых, обязан иметь письменную форму, его нужно составить в виде единого документа (ст. 651 ГК РФ). Если нарушить одно из этих требований, сделка считается недействительной.

Обычно в договор аренды, который заключают в отношении нежилого помещения, входят такие разделы:

1. Предмет договора.
2. Порядок передачи помещения.
3. Права и обязанности сторон.
4. Срок действия договора.
5. Арендная плата и порядок расчетов.
6. Действие непреодолимой силы.
7. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
8. Расторжение договора.
9. Заключительные положения.
10. Адреса, банковские реквизиты сторон.

Важно! Чтобы правильно составить договор аренды, посмотрите следующие советы от экспертов:

Предмет договора аренды нежилого помещения

В договоре аренды нужно указать:

• адрес нежилого помещения,
• основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду:

• в доверительном управлении;
• на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение помещения, которое получает арендатор. Если он будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.

Порядок передачи помещения

В этом разделе нужно прописать срок после подписания договора аренды недвижимости, в который арендодатель должен передать нежилое помещение. Недвижимое имущество передают по акту сдачи-приемки, который подписывают представители арендодателя и арендатора. Арендатор обязан вносить арендные платежи лишь после того, как арендодатель передаст ему помещение по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Это правило стороны не могут изменить, так как оно императивно указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время, если стороны оговорили недостатки в тексте договора либо арендатор заранее о них знал или должен был узнать при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

Или так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Договоры аренды на все случаи есть в Системе Юрист

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендатору

Договор аренды нежилого помещения, выгодный арендодателю

Нужен особый

Срок действия договора аренды помещения

Договор аренды, который стороны заключают сроком на один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды для сторон будет действовать с момента его подписания, а для третьих лиц будет считаться заключенным только после его регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет заключен с момента, когда стороны согласуют все его существенные условия (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата и порядок расчетов по договору

Стороны могут согласовать арендную плату по договору аренды нежилого помещения в твердой сумме. Пример формулировки:

«Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000 руб. за 1 кв. м площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.»

Другой способ: установить в договоре механизма ее исчисления арендной платы. Например, в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Если стоимость коммунальных услуг не включена в сумму арендной платы, то в договоре необходимо прописать, как арендатор будет оплачивать коммунальные услуги. Есть два способа:

• возмещать расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг;
• оплачивать эти услуги самостоятельно по счетам коммунальных служб.

В договоре можно прописать, в какой момент арендная плата считается внесенной. Например, так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя».

Если такое условие не включить в договор, то обязанность арендатора внести арендную плату будет исполнена не в момент списания денежных средств со счета арендатора, а с момента поступления денежных средств в банк арендодателя.

Или так:

«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент списания денежных средств со счета Арендатора».

Такая формулировка выгодна арендатору.

Скачайте документы по теме:

Порядок разрешения споров

Если спор будет разрешать арбитражный суд, то до подачи иска о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения, об изменении или расторжении договора нужно направить претензию контрагенту.

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не указали в дополнительном соглашении. Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения. Ответ на претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10 настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре. Например, в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Заключительные положения договора

Как сторонам договора об аренде нежилого помещения извещать об изменении контактных данных

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа). В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.