Договор инвестирования в пользу третьего лица
Понятие договора инвестирования
Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.
Стороны такого договора:
- Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
- Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.
Содержание договора инвестирования
При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.
Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.
Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:
- предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
- порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
- сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.
Правовая основа договора инвестирования
Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:
- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
- Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
- Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:
- Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
- Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
- Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.
Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.
Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.
Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.
Договор инвестирования в пользу третьего лица
По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.
Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.
Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.
На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.
Государственная регистрация права собственности
Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.
Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.
Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:
- Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
- В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
- Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
- Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.
После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.
Риски при заключении договора инвестирования
Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.
Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.
Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.
Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.
Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия
Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:
- Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
- Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
- По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
- Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
- Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
- Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.
Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.
←Вернуться
Источник
Еженедельный обзор интересных дел, переданных на пересмотр экономической коллегии Верховного суда (ВС). Мы выбрали самые интересные и приглашаем коллег писать в блогах на «Закон.ру» комментарии к ним: как правильно его решить, какие последствия решение этого вопроса будет иметь на практике или почему этот вопрос не имеет практического значения, ― все, что вы посчитаете нужным сказать.
Авторы лучших превью смогут написать комментарий к определению ВС для «Вестника экономического правосудия».
Прошу авторов указывать рубрику «Верховный суд РФ»: так все, кто интересуется практикой ВС, смогут найти ваш материал.
***
Всего за неделю с 16 по 22 марта на пересмотр передано 6 дел. Их полный список есть в этом посте.
Мы обратили внимание на следующие дела:
Можно ли квалифицировать спорный инвестиционный контракт в соответствующей части в качестве договора в пользу третьего лица (заявителя)? Может ли такое третье лицо на этом основании требовать признания права на конкретную площадь в еще не достроенном объекте?
А40-71817/2016
В спор между двумя соинвесторами — Правительством Москвы и частной компанией — вклинивается в качестве третьего лица еще одна компания, требующая признать за ней право собственности «на долю в размере 289,2 кв. м». Предмет спора — недостроенная автостоянка. Третье лицо основывает свои требования на указании в инвестиционном договоре, заключенном без участия этого третьего лица, что инвестор должен предоставить третьему лицу компенсацию за утраченную собственность.
Конечно, есть договоры, создающие обязательства в пользу третьего лица. Но чтобы были договоры, создающие право собственности у третьего лица, — такого я не слышал. Хотя, например, в английском праве траст можно создать односторонним распоряжением и даже без ведома бенефициара. Экономическая коллегия передала дело на пересмотр по жалобе этого третьего лица. Посмотрим, какое будет обоснование.
—
Есть ли у заявителя право на однократное продление без торгов договора аренды участка на три года для завершения строительства, если до введения права на однократное продление он уже продлевал договор?
А63-18660/2018
Арендаторы публичных земель, которые не успевают завершить строительство, после 2015 года имеют право однократно продлить договор аренды, чтобы все же закончить стройку. Однако как быть, если арендатор уже продлевал договор один раз до 2015 года? Тогда права требовать продление не было, но не было и лимита на количество продлений. Нижестоящие суды в этом деле применили ограничительное толкование: продлевать нельзя, так как уже один раз продлевали. В жалобе в ВС сказано, что тогда, когда было предыдущее продление, никаких ограничений не было, а новые ограничения не могут распространяться на прошлое время. Эта позиция кажется логичной.
—
Доказано ли, что если бы мировое соглашение в банкротстве не было заключено, то кредиторы бы получили большее удовлетворение?
А41-4420/2009
Дела об оценке выгодности мировых соглашений в банкротстве доходят до Верховного суда довольно редко. В этом деле главный мотив для оспаривания заключается в следующем. У компании-банкрота есть основной актив, недостроенная недвижимость, который в мировом соглашении оценен в четыре раза ниже стоимости. Поэтому кредиторы получили бы намного больше в случае продаже актива. К тому же в мировом соглашении предусмотрена только выплата задолженности по договорам, а это не покрывает реальный ущерб.
Если Верховный суд прислушается к жалобе, что весьма вероятно, то исправит явную несправедливость. Смущает только одно: не является ли это выходом за пределы полномочий второй кассации?
—
Нужно ли исключать суммы НДС из платы за превышение допустимой концентрации вредных загрязняющих веществ в системы канализации?
А53-14638/2019
Принципиальный вопрос в основе этого дела: чем является плата за превышение предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах — штрафом или повышенной платой. Коллегия собирается сказать, что повышенной платой, а потому она должна облагаться НДС. Насколько я понимаю, это соответствует старой практике, на которую есть ссылка в определении. Но все равно интересно, ведь вопрос, судя по всему, давно не обсуждался на уровне высшего суда. (Любопытно что превышение нормы загрязняющих веществ выявили в сточных водах детского сада.)
***
Все дела экономической коллегии ВС за 2020 год можно посмотреть здесь.
Источник
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отметила значение для формирования последующей судебной практики определения Верховного Суда РФ по спору о разделе долей в недостроенном торговом центре между сторонами инвестконтракта и третьим лицом, которое должно было получить эквивалентную площадь в новом объекте в компенсацию за снос его магазина.
Суд вернул на новое рассмотрение спор о разделе долей в недостроенном ТЦ между сторонами инвестконтракта и третьим лицом, которое должно было получить эквивалентную площадь в новом объекте в компенсацию за снос его магазина.
По мнению одного из экспертов «АГ», действующее законодательство не запрещает конструировать инвестиционный контракт таким образом, чтобы отношения его сторон строились по модели простого товарищества, а часть созданного имущества передавалась третьему лицу. Второй напомнил, что ранее ВС уже указывал на необходимость учета при решении вопросов в отношении возводимых объектов интересов третьих лиц. Третья заключила, что позиция Суда имеет значение для формирования последующей судебной практики.
Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-27017 по спору о разделе долей в праве собственности на недостроенный торговый центр между сторонами инвестиционного контракта и бывшим арендатором земельного участка, чей магазин должен был быть снесен для строительства торгового комплекса.
На месте магазина стали возводить торговый комплекс
В 1998 г. Московский земельный комитет предоставил в аренду обществу «Веснянка» земельный участок под собственный магазин арендатора сроком на один год, впоследствии договор был продлен на неопределенный срок. В 2000 г. арендодатель уведомил общество о прекращении арендных отношений на основании постановления Правительства г. Москвы от 18 апреля 2000 г. № 292 об упорядочении рыночной торговли в столице и предложил освободить земельный участок.
В дальнейшем ООО «Альянс-Сити» стало возводить на участке торговый комплекс в соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным с московскими властями. В п. 2.3 контракта значилось, что на момент его заключения объект не был свободен от текущих имущественных обязательств и подлежал освобождению от принадлежащих обществу «Веснянка» помещений за счет средств инвестора. В п. 3.1 и 3.2 контракта предусматривалось, что в качестве компенсации за уничтожение объекта, принадлежащего «Веснянке», в связи со строительством нового здания оно получит недвижимое имущество общей площадью 289,2 кв. м в многоэтажном гараже-стоянке с торговым комплексом из торговых площадей данного объекта.
Впоследствии «Альянс-Сити» уступил свои права и обязанности по инвестиционному контракту ООО «Стройтехинвест», с которым Департамент земельных ресурсов г. Москвы в 2007 г. заключил договор аренды участка. Спустя семь лет «Стройтехинвест» был признан банкротом, строительство торгового комплекса было приостановлено, на объект незавершенного строительства был оформлен кадастровый номер.
Суды не признали право бывшего владельца магазина на долю в недострое
Далее общество-банкрот обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по инвестиционному контракту со степенью готовности объекта 70% в размере 21 совокупной доли на общую торговую площадь и сопутствующие территории. Впоследствии суд заменил истца на ООО «Стройсибирь».
В свою очередь Правительство г. Москвы предъявило встречный иск, требуя признать за ним право собственности на ряд спорных помещений. Общество «Веснянка» также обратилось в суд с требованием признать за ним право собственности на долю в размере 289 кв. м.
Суды трех инстанций удовлетворили иск «Стройсибири» и встречный иск московского правительства в полном объеме. При этом в удовлетворении требований общества «Веснянка» было отказано. Суды исходили из того, что условия контракта не содержат положений о праве общества на предоставление ему торговых площадей и предусматривают распределение долей только между сторонами контракта, каковой третье лицо не является.
Суды также сочли, что предусмотренные контрактом условия о выделении обществу «Веснянка» торговых площадей нельзя расценивать как участие общества в реализации и создании инвестиционного объекта под предлогом того, что это противоречит как правовой природе самого контракта, так и положениям гражданского законодательства. Они добавили, что само по себе упоминание в соглашении двух сторон третьего лица не может являться основанием для возникновения какого-либо права у последнего.
В этой связи общество «Веснянка» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой сослалось на нарушение норм материального права.
ВС вернул дело на новое рассмотрение
После изучения материалов дела № А40-71817/2016 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что выводы нижестоящих инстанций были сделаны без учета ст. 430 Гражданского кодекса. Согласно ей договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Как пояснил Суд, стороны инвестиционного контракта прямо предусмотрели, что в качестве компенсации за уничтожение принадлежащего объекта недвижимости «Веснянка» получит помещения в возводимом комплексе. При таких обстоятельствах судам следовало разрешить вопрос о квалификации контракта в соответствующей части в качестве договора в пользу третьего лица с учетом ст. 431 ГК РФ о толковании условий договора. Им также нужно было оценить условия контракта о праве требования общества «Веснянка» на предоставление соответствующих площадей в собственность и соответствующие обязанности сторон контракта.
«Однако, как следует из материалов дела, фактически, выделяя доли в объекте незавершенного строительства и признавая право собственности истца и ответчика на них, суды окончательно распределили между сторонами более недействующей сделки полученные в результате площади в объекте, созданном в процессе ее исполнения, без учета положений п. 3.2 контракта о том, что при окончательном разделе возведенных площадей из числа распределяемых площадей исключается площадь, принадлежащая на праве собственности обществу “Веснянка” (289,2 кв. м)», – отмечено в определении.
Таким образом, заключил ВС, суды фактически признали право собственности общества «Стройсибирь» и Правительства г. Москвы на площади, возможность передачи которых в собственность указанных лиц не предусмотрена инвестиционным контрактом в противоречие положений ст. 430 ГК РФ.
Верховный Суд добавил, что нижестоящим инстанциями следовало оценить доводы общества заявителя и определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права применяются при разрешении дела. Однако они сочли, что надлежащим способом защиты прав общества «Веснянка» является предъявление его требований в деле о банкротстве общества «Стройтехинвест» как неденежных требований имущественного характера, возникших до возбуждения дела о банкротстве. При этом «Веснянка» указывала, что все права и обязанности инвестора по контракту уступлены в пользу общества «Стройсибирь» по договору уступки прав (цессии), в соответствии с которым к нему перешли все права и обязанности инвестора, в том числе в отношении общества «Веснянка». «Договор уступки прав не содержит каких-либо изъятий, связанных с порядком удовлетворения прав требования общества “Веснянка”», – подчеркнул ВС.
Судебная коллегия также не согласилась с выводами судов об отсутствии у инвестора каких-либо обязательств перед обществом «Веснянка» ввиду утраты принадлежащего ему имущества по обстоятельствам, не зависящим от сторон контракта, со ссылкой на установленные обстоятельства в рамках дела № А40-60688/2010. Как следует из решения АС г. Москвы по этому делу, принадлежащий обществу «Веснянка» объект недвижимости был уничтожен неизвестными лицами путем поджога, по факту которого было возбуждено уголовное дело, а общество «Веснянка» признано потерпевшим, заявившим соответствующий гражданский иск.
«Вместе с тем контракт с условиями сноса принадлежащего обществу “Веснянка” объекта был заключен ранее факта поджога, который по существу не изменил его правовую судьбу, не повлиял на права и обязанности сторон и третьего лица, а также на исполнение контракта. Как отмечало общество “Веснянка”, фактический снос поврежденных при пожаре конструкций был впоследствии осуществлен привлеченными обществом “Стройтехинвест” подрядными организациями, строительство объекта без демонтажа данных конструкций не представлялось возможным. Между тем данные обстоятельства не были предметом исследования судов, равно как и доводы общества “Веснянка” о том, что условия контракта не ставят необходимость осуществления предоставления в пользу общества от каких-либо действий сторон контракта», – указал Верховный Суд, отменив судебные акты нижестоящих инстанций и вернув дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда
Адвокат практики разрешения споров юридической фирмы «Инфралекс» Михаил Гусев пояснил, что сложность рассматриваемой Судебной коллегией ситуации заключается в том, что в инвестиционном контракте было предусмотрено право третьего лица, не являющегося стороной инвестиционного контракта, на часть площадей в возводимом объекте.
«Верховный Суд, направляя дело на новое рассмотрение, посчитал, что нижестоящие суды необоснованно отказались принимать во внимание правопритязания третьего лица на спорный объект, поскольку в инвестиционном контракте прямо было предусмотрено распределение площадей в построенном объекте и в пользу данного третьего лица. Таким образом, ВС в силу ст. 430 ГК РФ квалифицировал спорный контракт в том числе как договор в пользу третьего лица. Позиция Судебной коллегии соответствует разъяснениям, которые содержатся в абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 ноября 2016 г. № 54, о возможности по договоренности сторон распространения обязательств должника на третье лицо», – отметил Михаил Гусев.
Он отметил, что Судебная коллегия в аналогичных спорах уже высказывалась по вопросу о притязаниях третьих лиц на объекты, реализуемые в рамках инвестиционных контрактов, подтверждая необходимость учета при решении вопросов в отношении возводимых объектов интересов третьих лиц, вопросы о правах которых разрешены таким инвестиционным контрактом (Определение от 5 августа 2019 г. № 305-ЭС19-5533 по делу № А40-51902/2017).
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что действующее законодательство не запрещает конструировать инвестиционный контракт таким образом, чтобы отношения его сторон строились по модели простого товарищества и чтобы при этом при распределении долей в созданном имуществе часть его подлежала передаче третьему лицу, а примеры такого рода смешанных договоров можно найти в судебной практике.
«Такого рода условие о передаче имущества квалифицируется в качестве условия договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). При этом, поскольку контракт прекращен, возведенный в результате его исполнения объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и доли в праве на него уже зарегистрированы за отдельными лицами, представляется, что требование о признании права собственности на долю в недострое является надлежащим способом защиты, который позволяет распределить доли товарищей. Данный подход нашел отражение в судебной практике (см. например, Определение ВАС РФ от 19 апреля 2013 г. № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66). С учетом изложенного следует признать, что при распределении долей в имуществе между товарищами является справедливым привлечение к такому распределению и того лица, которое вправе претендовать на долю наряду с указанными лицами в силу указания на это в договоре (в данном случае п. 3.1, 3.2 инвестиционного контракта)», – отметил эксперт. Павел Лобачев добавил, что при этом не имеет правового значения довод о том, что имущество, ранее принадлежавшее ООО «Веснянка», сгорело, поскольку данное обстоятельство, как установлено судом, на исполнение инвестиционного контракта не повлияло.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отметила, что определение ВС имеет значение для формирования последующей судебной практики. «В рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала на возможность признания права собственности на результат инвестиционной деятельности за лицом, не являющимся стороной инвестиционного контракта и фактически не участвовавшем в реализации инвестиционного проекта», – подчеркнула она.
Зинаида Павлова
Материал опубликован на сайте «Адвокатской газеты» 30.06.2020
Источник