Договор уступки в пользу третьего лица

Чтобы стать владельцем жилья в новостройке, необязательно покупать его за свои средства. Существует вполне законная схема, по которой вносит свои деньги и оплачивает застройщику строительство объекта один человек, а владеть недвижимостью будет совсем другой. Данную схему нельзя назвать очень распространенной. На практике достаточно редко встречаются альтруисты, покупающие квартиры не для себя, а для других людей, но, тем не менее, в законодательстве такой порядок покупки жилья предусмотрен, значит он имеет место быть. Подобные сделки имеют свою специфику и особенности. В статье подробно рассмотрены детали и правовые аспекты сделки, описано, как правильно заключить ДДУ в пользу третьего лица, образец договора можно также посмотреть на сайте.

Суть сделки и особенности ее заключения

Данные сделки на юридическом языке называются сделками в пользу третьих лиц. Они регулируются ГК РФ, в частности статьей 430, и применяются в разных сферах жизни. Например, подобные договоры нередко оформляются при грузоперевозках, в страховании и т.д. Суть их заключается в следующем: между двумя контрагентами, один из которых является кредитором, другой – должником, подписывается договор, по которому последний должен исполнить обязательство не перед кредитором, а перед другим лицом. Между тем лицо, в пользу которого заключается договор, не принимает участия в сделке, но получает право требовать исполнение обязательства от должника.

В долевом строительстве это выглядит так: инвестор, он же кредитор, заключает ДДУ со строительной фирмой и производит оплату. Но в документе указывается, что объект, который будет построен в соответствии с договором, должен быть передан не инвестору, а третьему лицу. При этом законодатель оставляет на усмотрение участника сделки, указывать или нет в документе данные этого лица, т.е. можно написать в пользу кого подписывается договор, а можно и не написать.

Однако когда речь идет о долевом строительстве, невозможно передать квартиру по акту безымянному лицу. Поэтому, чтобы в дальнейшем избежать проблем с оформлением договора и регистрацией собственности на объект строительства, в ДДУ необходимо указать сведения о лице, в пользу которого заключается договор.

Обязательные условия сделки

Чтобы сделка состоялась, гражданин, в пользу которого заключается ДДУ, обязан вступить в договор долевого строительства. Для этого он должен выразить свое намерение принять предоставляемое ему право, в данном случае требование квартиры у застройщика. Согласие на получение жилья должно быть оформлено письменно. Если он не согласен принять такой подарок, он должен выразить свой отказ. Однако просто молчание законодатель не расценивает как отказ от вступления в ДДУ.

После получения согласия, инвестор и застройщик все свои действия в рамках данного договора должны согласовывать с третьим лицом. Без согласования с ним они не могут поменять условия договора или прекратить его действие. До этого момента такое возможно.

Застройщик вправе выдвигать свои возражения против претензий, выставленных в отношении него третьим лицом, точно такие же, как он может адресовать инвестору, например при задержке оплаты.

Если согласие о вступлении в ДДУ не получено, то всеми правами по договору может воспользоваться сам инвестор, т.е. жилье, которое он оплатил, будет передано ему, и соответственно он сможет стать полноправным владельцем квартиры.

Правила оформления договора

Правила оформления договора Чтобы договор долевого участия в пользу третьего лица был признан правомерным и прошел необходимую регистрацию в Росреестре, его нужно правильно составить и оговорить в нем ряд моментов.

В документе должны быть прописаны все существенные условия, характерные для обычного ДДУ. Договор должен содержать подробное описание объекта строительства, его стоимость, предусмотренный порядок оплаты, конечный срок передачи жилья дольщику, гарантии застройщика.

Вместе с тем в договоре необходимо отразить специфические условия, предусмотренные для такого рода документов:

Обязательно указать, что соглашение составляется не в пользу лица, производящего оплату, а в пользу другого гражданина;
Указать данные дольщика, которому будет передаваться жилплощадь;
Отразить в документе условия, касающиеся участия в отношениях третьего лица:

Каким образом должны выполняться обязательства по договору;
Порядок принятия квартиры другим лицом;
Какие наступают последствия в случае отказа от участия в договоре постороннего лица;
Другие важные условия.

Юридические тонкости сделки

Прежде чем заключать подобное соглашение, инвестору необходимо все хорошо обдумать, поскольку если дольщик передумает и пожелает сам получить оплаченную им квартиру, оспорить сделку после получения согласия третьего лица, вряд ли удастся. По сути, данный договор приравнивается к дарению, в судебной практике много прецедентов, когда суд оставлял все за лицом, в чью пользу совершалась сделка. Единственный вариант в этом случае – договориться с посторонним лицом об отказе от сделки.

Юридические тонкости сделки Признать сделку недействительной возможно, если инвестор сумеет найти и представить в суде доказательства, что на него оказывалось давление, он заключал договор в неадекватном состоянии и не понимал, что подписывал.

Иногда подобные договоры используются для того, чтобы жилплощадь не стала общим достоянием супругов. В таком случае обычно денежные средства предоставляет лицо, в чью пользу подписывается договор. Такие сделки суд квалифицирует как притворные и также признает их недействительными.

Оспаривать подобные договоры достаточно сложно, необходимо очень тщательно проанализировать условия ДДУ, постараться отыскать в нем возможные нюансы в пользу дольщика. Нужно собрать доказательства, свидетельствующие о мнимости сделки или неадекватности инвестора в момент подписания договора. Все это может выполнить только высококвалифицированный юрист.

Если вы желаете заключить подобное соглашение, или вам необходимо оспорить непродуманно совершенную сделку, все вопросы вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы проведем тщательную проверку обстоятельств дела, проанализируем договор, поможем собрать необходимую доказательную базу и сделаем все возможное, чтобы помочь вам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

Источник

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования, который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель. Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор.

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов.

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было?..

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял. Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.

Опасность №3.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?..А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

А вы покупали квартиру по переуступке? Все ли прошло хорошо? Пишите свои истории в комментариях! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте советы юристов дольщикам, лайфхаки, смотрите панорамы и аэротуры новостроек с коптера! Новострой-М – только полезное о новостройках и рынке недвижимости!

Источник

Договор цессии между физлицами – это переуступка права требования долга, закрепленная письменным соглашением. Цессия регулируется ст. 382-390 ГК РФ.

В каких случаях заключается

Физические лица могут заключать договор цессии в следующих случаях:

при бракоразводном процессе;
при изменении получателя алиментов;
в целях продажи невозвратных долгов.

При разделе имущества супругов обязательства третьих лиц по частному займу могут переуступаться родителю, с которым остаются дети. Если в отношении детей платятся алименты, то изменение их законного опекуна может являться основанием для переуступки новому опекуну права требования алиментной задолженности, например, если ребенок переходит от одинокой матери на попечение к бабушке, то мать может переуступить право требования долга по алиментам в пользу бабушки.

Также частные лица, одолжившие по расписке деньги и не имеющие возможность взыскивать долг, могут продать право взыскания третьим лицам, чтобы уменьшить свои убытки.

Стороны договора

В соглашении о переуступке участвуют три стороны: первичный кредитор называется цедентом, тот, кому переуступается право требования – цессионарием, а лицо, имеющее финансовые обязательства перед цедентом, является должником. Важно учесть, что в большинстве случаев договор цессии подписывают только цедент и цессионарий, а должник получает письменное уведомление о переуступке.

Виды соглашений

В зависимости от условий переуступки различают следующие виды соглашений:

возмездное;
безвозмездное;
трехстороннее;
переуступка по исполнительному листу.

Возмездное соглашение

Возмездное соглашение заключается в случаях, когда первоначальный кредитор не может или не имеет возможности взыскать с должника средства и передает право требования долга профессиональному частному взыскателю или иному заинтересованному лицу.

Комиссия за передачу прав обычно составляет 10-50% и выплачивается после того, как цессионарий взыскивает долг с должника, но часть комиссии может быть выплачена цеденту сразу после подписания договора цессии.

Безвозмездная передача прав

Безвозмездная передача права истребовать долги происходит при разделе имущества супругов или смены получателя алиментов на несовершеннолетнего ребенка.

Трехстороннее соглашение

Трехстороннее соглашение предполагает, что передача права требования долга происходит с согласия должника. Такое согласие необходимо в двух случаях:

когда личность первичного кредитора имеет для должника принципиальное значение;
если должник имеет неимущественные обязательства.

Личность может иметь значение для должника, состоящего в родстве с цедентом или являющегося его бывшим супругом, а также в иных случаях.

В ст. 10 Пленума ВС №54 сказано, что важность личности кредитора для должника стороны определяют сами и закрепляют в долговой расписке: если в условиях займа сказано, что переуступать долг третьим лицам нельзя без согласия должника, то договор цессии может быть только трехсторонний, с участием должника.

Неимущественные обязательства между физлицами также запрещено передавать без согласия лица, обязанного выполнить работу или предоставить услугу цеденту, так как изменение получателя услуги может существенно усложнить ее выполнение и принятие, например, из-за особых требований цессионария к результату работы или качеству оказанной услуги.

Переуступка по исполнительному листу

Переуступка по исполнительному листу отличается от других видов цессии тем, что право истребования долга уже возложено на судебных приставов, и изменяется только лицо, в пользу которого происходит исполнительное производство. Смена получателя долга между физлицами происходит на основании решения арбитражного суда, без соглашения между такими лицами.

Заключение договора

Передача права требования долга происходит в следующем порядке:

Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
Заключается соглашение о переуступке.
Должнику направляется уведомление о передаче долга.

В договоре указываются следующие сведения:

предмет договора;
представление сторон;
размер долга и комиссии;
права и обязанности сторон;
ответственность;
список прилагаемых документов;
банковские реквизиты;
дата и подписи сторон.

Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.

Образец договора цессии между физическими лицами можно посмотреть здесь.

Размер долга приводится детализировано: с указанием суммы процентов, штрафов, пеней и т. д. Размер комиссии зависит от вероятности взыскания долга с конкретного должника и возможностей сторон, здесь же указывается способ и сроки выплаты комиссии цеденту.

К обязанностям цедента относятся: передача документации о долге цессионарию, сообщение всей известной информации о должнике и его местонахождении, а также передача цессионарию всех средств, полученных цедентом от должника в рамках исполнения обязательства.

Обязанности цессионария: уплата комиссии цеденту, направление должнику уведомления о переуступке и соблюдение законодательства при взыскании долга – так как цессионарий является физическим лицом, он может взыскивать долг только путем переговоров от своего имени или через суд общей юрисдикции. При этом цессионарий имеет право требовать с должника возмещения убытков, связанных с истребованием просроченного долгового обязательства, например, судебных расходов.

Если соглашение трехстороннее, то должник закрепляет документ своей подписью и указывает, что не собирается оспаривать наличие или размер долгового обязательства и согласен на передачу права требования указанному в договоре цессионарию.

В зависимости от вида договора к нему могут прилагаться следующие документы:

документ, подтверждающий наличие долга перед цедентом;
письменное согласие должника на переуступку (при необходимости);
справку об изменении опекуна несовершеннолетнего;
постановление суда.

Подтверждающим обязательство документом может быть долговая расписка, договор частного займа или гражданско-правовое соглашение о неимущественном обязательстве.

Юридические последствия

Наличие комиссии за переуступку долга предполагает налоговые последствия – цедент должен уплатить подоходный налог в размере 13% с полученных комиссионных. Декларацию подавать не нужно, так как для физлиц сотрудники ФНС рассчитывают сумму подлежащего к уплате налога и рассылают уведомления.

Соглашение о цессии может быть признанным судом недействительным по заявлению цессионария, если цедент ранее переуступил долг другому лицу и умолчал об этом, а также при недействительности самого обязательства в отношении цедента – в таком случае цессионарий вправе взыскать с цедента уплаченную комиссию и убытки, понесенные в связи с попытками взыскать долг.

Если долговое обязательство отсутствовало в принципе, то цедент может привлекаться к ответственности за мошенничество, подделку договора первичного займа и т. д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник

ВС РФ разъяснил правила замены кредиторов и должников в обязательствах

Scott Maxwell LuMaxArt / Shutterstock.com

Гражданский кодекс предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: переход прав кредитора к другому лицу, то есть замена кредитора, и перевод долга – замена должника (гл. 24 ГК РФ). В любом из этих случаев должны соблюдаться права как новых, так и предыдущих кредиторов и должников. На обеспечение защиты их прав и направлено Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 “О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки” (далее – Постановление). К наиболее важным разъяснениям Суда можно отнести следующие.

Читайте также: Теплый душ польза и вред

Уступка требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ).Под уступкой требования понимается переход прав, принадлежащих на основании обязательства первоначальному кредитору (цеденту), к новому кредитору (цессионарию) по договору (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ). К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, отметил ВС РФ. Так, при уступке требования по договору купли-продажи цедент, который в этом случае является продавцом, должен передать требование свободным от прав третьих лиц (по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ). В случае неисполнения им этой обязанности цессионарий (покупатель), который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (абз. 3 п. 1 Постановления).

В случае, когда уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, сам договор об уступке тоже должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Значит, именно с момента регистрации он считается заключенным для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Однако отсутствие регистрации договора не влечет никаких негативных последствий для должника, который был письменно уведомлен цедентом об уступке требования и на этом основании предоставил исполнение цессионарию, подчеркнул Суд (п. 2 Постановления).

По общему правилу, новый кредитор может получить меньше прав, чем было у первоначального – в случае уступки права требования в части (п. 2-3 ст. 384 ГК РФ). Уступить же ему больше прав, чем имеет сам, первоначальный кредитор не вправе. Однако объем прав цессионария все же может увеличиться – в связи с его особым правовым положением, например если на него распространяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, считает ВС (абз. 2 п. 4 Постановления).

Составить договор цессии вам поможет сервис “Конструктор правовых документов” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Получить доступ

Поскольку закон позволяет уступать не только уже существующее, но и будущее требование (ст. 388.1 ГК РФ), Суд посчитал нужным разграничить такое будущее требование, которое переходит к цессионарию с момента возникновения, и требование, по которому не наступил срок исполнения (например, требование займодавца о возврате займа до наступления срока возврата), – оно передается в момент заключения договора об уступке (абз. 2 п. 6 Постановления). Причем если впоследствии уступка будущего требования не состоялась из-за того, что уступаемое право не возникло, цедент несет ответственность за неисполнение договорных обязательств. Аналогичное правило действует и в случае невозможности перехода требования по причине того, что оно прекратилось или принадлежит другому лицу – цедент также не освобождается от ответственности за неисполнение договора, отметил ВС РФ (п. 8 Постановления).

Целый раздел Постановления посвящен допустимости уступки требования, в частности – без согласия должника на переход требования к другому кредитору. Оно, напомним, требуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, п. 2 ст. 388 ГК РФ) и при включении соответствующего условия в договор, но и в этом случае признать сделку по уступке недействительной непросто (п. 2 ст. 382, п. 3 ст. 388 ГК РФ).

Тем не менее, если уступка требования по неденежному обязательству без согласия должника делает его исполнение более обременительным, должник вправе исполнить данное обязательство цеденту, отметил Суд (п. 15 Постановления). В случае, когда переход требования не признан обременительным для должника, но требует от него дополнительных затрат, соответствующие расходы должны возмещаться цедентом и цессионарием солидарно.

Помимо перечисленного, в Постановлении уточняются также порядок надлежащего уведомления должника об уступке требования и особенности предъявления возражений должника против требований новых кредиторов.

Перевод долга (§ 2 гл. 24 ГК РФ).Согласно закону перевод долга производится – с согласия кредитора – по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен также по соглашению между кредитором и новым должником, который принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При этом возможны два варианта перевода долга по обязательству сторон, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 26 Постановления):

кумулятивный – первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно;
привативный – первоначальный должник выбывает из обязательства.

В случае, когда из соглашения сторон непонятно, какой вариант перевода долга ими согласован, ВС РФ предлагает исходить из презумпции выбытия должника (п. 27 Постановления). Если же неясно, о чем договорились новый должник и кредитор: о кумулятивном переводе долга или поручительстве, следует считать их соглашение договором поручительства.

Процессуальные вопросы. Поскольку смена лиц в материально-правовых отношениях предполагает процессуальное правопреемство, ВС РФ дал ряд разъяснений, касающихся перемены лиц как в период рассмотрения спора в суде, так и на стадии исполнительного производства.

Также Суд отметил, что содержащаяся в договоре первоначального кредитора и должника арбитражная оговорка сохраняет силу при смене кредитора, а обязательный досудебный порядок считается соблюденным в том числе в случае, когда претензия была направлена должнику первоначальным кредитором до уведомления о состоявшемся переходе права, а исковое заявление подано новым кредитором (п. 31-32 Постановления).

Источник