Договор в пользу третьего лица налоги
Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.
Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Источник
Согласно п.п.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В то же время в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, а частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз.22 п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Если продажа жилого дома и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных п.п.1 и 2 п.1 ст.220 Кодекса.
Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст.220 Кодекса РФ с 1 января 2014 г. изложена в новой редакции. Согласно внесенных изменений налогоплательщику предоставлено прав заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости до полного использования его права на вычет в размере 2 000 000 руб. При этом, положения новой редакции ст. 220 Кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физического лица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г.
Кроме того, следует учитывать, что в Письме ФНС России от 22.11.2012 №ЕД-4-3/19630@ размещенном на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами» приведен подробный перечень документов, который должен представляться в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета. В данном перечне, среди подаваемых в инспекцию документов заявление на вычет и справка о доходах по ф.2-НДФЛ не поименованы.
Источник
Здравствуйте.
1. Должен ли платить НДФЛ законный представитель ПРОДАВЦА (отец несовершеннолетнего ребенка) и в каком размере? Основание (статья из Налогового кодекса)?
ДА, ст.26, ч.2.ст.27 ст.28 НКРФ, письмо минфин:(сумма налога 1260х13%: 100)
Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
11.08.2011
№ 03-05-06-01/62
Вопрос: Каков порядок уплаты налога на имущество физических лиц малолетним гражданином РФ, являющимся собственником недвижимости на территории РФ?
Ответ: В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено Ваше письмо по вопросу об уплате налога на имущество физических лиц несовершеннолетними гражданами и сообщается следующее.
Порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон).
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, независимо от их возраста, имущественного положения и иных критериев.
При этом объектами налогообложения являются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, а также доли в праве общей собственности на указанное имущество (статья 2 Закона).
Пунктом 2 статьи 27 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законными представителями налогоплательщика – физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Так, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя, за исключением тех сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (пункты 1 и 2 статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации).
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, за исключением сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (пункты 1 и 2 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, родители (усыновители, опекуны, попечители) как законные представители несовершеннолетних детей, имеющих в собственности имущество, подлежащее налогообложению, осуществляют правомочия по управлению данным имуществом, в том числе и исполняют обязанности по уплате налогов.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. При этом уплата налога производится на основании платежного извещения, которое направляется налоговыми органами каждому налогоплательщику (пункт 8 статьи 5 Закона).
Заместитель директора департамента
С.В.Разгулин
2. Должен ли платить НДФЛ 3-е ЛИЦО и в каком размере? Основание (статья из Налогового кодекса)?
Константин
НЕТ
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, независимо от их возраста, имущественного положения и иных критериев.
С Уважением
Источник
#1 HitAction
Отправлено 05 November 2009 – 15:30
Поиском пользовался, но ответа не нашел.Дано: договор к-п квартиры в пользу третьего лица (все физики). Покупатель и 3-е лицо в родстве не состоят. Вопрос: Облагается ли доход 3-го лица НДФЛ? Я так понимаю, что под ст.ст. 211,212 НК такой доход не подпадает, а под п. 1 ст. 21О?
Спасибо всем, кто уделит время и ответит или даст ссылку, если это уже обсуждалось.
#2 HitAction
Отправлено 16 November 2009 – 14:28
Тема уже обсуждалась или никому не интересна?
#3 Сатир
Отправлено 16 November 2009 – 16:36
HitAction
договор к-п квартиры в пользу третьего лица
Что конкретно? Не понять же нифига.
#4 HitAction
Отправлено 19 November 2009 – 05:01
Что конкретно? Не понять же нифига.
Есть договор к-п, по которому собственником квартиры становится не покупатель, а 3-е лицо. Вопрос: должно ли это 3-е лицо, как выгодоприобретатель, уплатить налог? Так понятнее?
Сообщение отредактировал HitAction: 19 November 2009 – 05:02
#5 ксюн
Отправлено 19 November 2009 – 12:44
Есть договор к-п, по которому собственником квартиры становится не покупатель, а 3-е лицо. Вопрос: должно ли это 3-е лицо, как выгодоприобретатель, уплатить налог? Так понятнее?
Я, конечно, так и не поняла толком что вы хотите, но когда такое было, чтобы после того как купить квартиру нужно было еще и НДФЛ платить???? Насколько мне память не изменяет НДФЛ уплачивается с продажи квартиры и возвращается с покупки.
А стороны по договору у вас случайно не продавец и представитель покупателя по доверенности?
#6 HitAction
Отправлено 19 November 2009 – 16:21
Насколько мне память не изменяет НДФЛ уплачивается с продажи квартиры и возвращается с покупки.
По договорам в пользу 3-х лиц НДФЛ не возвращается. Об этом Минфин уже высказывался. Мой же вопрос состоит в том, что по договору в пользу 3-го лица деньги уплачивает покупатель, а собственником становится другое лицо, которое соответственно этих денег не платило. Таким образом у этого 3-го лица возник доход – квартира… можно ли считать, что 3-е лицо должно уплатить НДФЛ в данном случае.
#7 ксюн
Отправлено 20 November 2009 – 01:57
По договорам в пользу 3-х лиц НДФЛ не возвращается. Об этом Минфин уже высказывался. Мой же вопрос состоит в том, что по договору в пользу 3-го лица деньги уплачивает покупатель, а собственником становится другое лицо, которое соответственно этих денег не платило. Таким образом у этого 3-го лица возник доход – квартира… можно ли считать, что 3-е лицо должно уплатить НДФЛ в данном случае.
Ну, естественно, если он денег не платил, то ему никто ничего не вернет! По поводу уплаты налога, я думаю, что нужно будет платить налог. Получается, что 3-е лицо получает доход безвозмездно, в ст. 217 “доходы не подлежащие налогообложению” подобного упоминания нет. Даже по дарению если не родственники дарят, то налог уплачивается.
Мне кажется такой как у вас случай бывает крайне редко, поэтому надо покопаться в практике. Может что и найдется.
#8 HitAction
Отправлено 20 November 2009 – 03:57
Я тоже считаю, что налог придется заплатить, но может быть у кого-то есть другое мнение? А если предположить, что 3-е лицо и покупатель родственники, допустимо ли в таком случае применять аналогию закона о дарении с учетом того, что это публично-правовые отношения.
Сообщение отредактировал HitAction: 20 November 2009 – 04:07
#9 Сатир
Отправлено 20 November 2009 – 10:31
HitAction
по договору в пользу 3-го лица деньги уплачивает покупатель, а собственником становится другое лицо, которое соответственно этих денег не платило.
Теперь до меня наконец-то дошло, что имеется в виду.
Я тоже считаю, что налог придется заплатить, но может быть у кого-то есть другое мнение?
Лицо безвозмездно получает в собственность имущество. Какие ещё другие мнения…
Кстати, а зачем такие сложности? Особенно с учётом того, что третье лицо будет платить налог.
#10 ксюн
Отправлено 20 November 2009 – 12:55
Кстати, а зачем такие сложности? Особенно с учётом того, что третье лицо будет платить налог.
Ну, на пример,муж с женой в браке, она хочет приобрести квартиру так, чтобы квартира не стала общей совместной собственностью супругов. Заключается такой договор в ее пользу, получается, что денег она не платила, получила безвозмездно, поэтому эта квартира будет только ее имуществом.
#11 Сатир
Отправлено 20 November 2009 – 14:09
Ну, на пример,муж с женой в браке
В вопросе автора темы видно, что у него не родственники и не муж-жена.
#12 HitAction
Отправлено 20 November 2009 – 14:18
Кстати, а зачем такие сложности? Особенно с учётом того, что третье лицо будет платить налог.
Это мне так… в голову пришло А вообще, в СПБ, например, встречался с такой практикой для обхода ст. 250 ГК в коммунальных квартирах.
А если муж и жена… Допустимо ли говорить об аналогии закона к п. 18.1 217 НК- о дарении между родственниками?
Сообщение отредактировал HitAction: 20 November 2009 – 14:23
#13 Сатир
Отправлено 20 November 2009 – 15:42
HitAction, так а где Вы в своей схеме дарение увидели?
#14 ксюн
Отправлено 20 November 2009 – 15:55
если муж и жена… Допустимо ли говорить об аналогии закона к п. 18.1 217 НК- о дарении между родственниками?
Я не имела ввиду родственников. Ситуация в деталях: Находясь в браке, жена оформиляет квартиру по договору купли продажи в пользу третьего лица, в котором участвует как третье лицо. По этому договору Покупатель приобретает квартиру и передает ее в собственность третьему лицу. Покупатель квартиры по договору и жена абсолютно чужие люди (не родственники). На квартиру тратятся совместно нажитые в браке деньги. Муж о такой сделке ничего не знает. При разделе имущества суд признает право собственности полностью за женой, ссылаясь на то, что квартира получена ею безвозмездно!!! Никаких расписок в получении денег она естественно не показывает.
#15 HitAction
Отправлено 20 November 2009 – 16:14
Я не имела ввиду родственников.
Я Вас понял, что Вы имели ввиду с самого начала…
HitAction, так а где Вы в своей схеме дарение увидели?
То есть я правильно Вас понял, если покупатель предположим – отец/мать, а 3-е лицо его/ее совершеннолетний ребенок, то этот ребенок попадает под налог?
Сообщение отредактировал HitAction: 20 November 2009 – 16:17
#16 Сатир
Отправлено 23 November 2009 – 10:41
HitAction
То есть я правильно Вас понял, если покупатель предположим – отец/мать, а 3-е лицо его/ее совершеннолетний ребенок, то этот ребенок попадает под налог?
А у Вас есть ещё какие-то сомнения?
#17 HitAction
Отправлено 24 November 2009 – 16:28
Сомнения есть. ИМХО между покупателем и 3-м лицом по факту складываются отношения дарения и в случае, если эти субъекты родственники, доход 3-го лица должен освобождаться от уплаты налога.
#18 HitAction
Отправлено 24 November 2009 – 20:46
И вот еще какой момент. Если субъекты не физики, а юрики получается, что ст. 575 ГК не действует в данном случае, так?
#19 ксюн
Отправлено 24 November 2009 – 21:13
Сомнения есть. ИМХО между покупателем и 3-м лицом по факту складываются отношения дарения и в случае, если эти субъекты родственники, доход 3-го лица должен освобождаться от уплаты налога.
Ну это же не дарение. надо вам, чтобы налог не платить, так и делайте дарение. И хватит уже усложнять задачу. Устроили тут рамашку
#20 Сатир
Отправлено 25 November 2009 – 12:27
HitAction
Если субъекты не физики, а юрики получается, что ст. 575 ГК не действует в данном случае, так?
Действует, причём в любом случае. Есть отношения, к которым эта статья не применяется. Вы вообще про что хотели спросить?
#21 HitAction
Отправлено 25 November 2009 – 16:58
Вы вообще про что хотели спросить?
Сначала я задал вопрос про то, когда 3-е лицо и покупатель не родственники, чтобы так сказать утвердиться в своем мнении, что налог 3-му лицу платить надо. Затем я спросил, если 3-е лицо и покупатель родственники, Вы ответили, что все равно платить. И соответственно в конце я спросил, а если субъекты не физики, а юрики.. Говоря, действует ли статья 575 ГК я, естественно, имел ввиду применяется ли к данным отношениям с юриками, а не действует вообще в целом. Так применяется или нет?
#22 HitAction
Отправлено 25 November 2009 – 17:22
такое уточнение к вышенаписанному, чтобы было понятнее: то есть поскольку п.п. 4 п. 1 575 ГК запрещает дарение между ком. Юриками, а в договоре к-п в пользу 3-го лица 3е лицо фактически получает, в данном случае квартиру, безвозмездно, то являетя ли подобная сделка ничтожной. Понимаю, что это уже вопрос за рамками налог. Правоотношений.
#23 Сатир
Отправлено 26 November 2009 – 09:17
HitAction если юрики коммерческие и будет доказано, что получение имущества одним из них было без встречного предоставления с его стороны, то суд может и применить ст. 575.
#24 HitAction
Отправлено 26 November 2009 – 14:54
Сатир, я к этому и вел, поэтому еще раз спрошу, почему в таком случае, по Вашему мнению, к отношения с физиками-родственниками нельзя применить ст. 217 18.1 НК по аналогии? (понимаю, что с аналогией в налоговом законодательстве не все так однозначно).
#25 chigir*
Отправлено 04 December 2009 – 22:41
Налоговым Кодексом, а именно ст. 217,не предусмотрено, что третье лицо освобождаются от налогообложения при получении им дохода в свою пользу. ст. 38 НК РФ определяет, что объектом налогообложения является обстоятельство, имеющее стоимостную оценку, физическую характеристику, в частности, доход. Статья 42 устанавливает, что к доходами налогоплательщика могут быть доходы от источников в Российской Федерации. Исходя из положений п. 10 ст. 208 НК РФ к доходам, кроме перечисленных в данной статье, относятся и иные. В эти “иные” как раз и входят доходы третьего лица в договоре в пользу последнего.
Сообщение отредактировал chigir*: 04 December 2009 – 22:41
Источник