Ипотека в силу закона обременение в пользу продавца

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

• реквизиты участников;
• дата и место заключение сделки;
• подробное описание предмета договора;
• цена продаваемого объекта недвижимости;
• ответственность сторон;
• порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

• совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
• правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
• справка о численном составе семьи;
• выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
• отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
• доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
• разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник

Банковские заемщики, впервые решившие оформить жилищный кредит, задаются вопросом – что значит ипотека в силу закона и в силу договора. Зачастую, получение такого вида займа происходит один раз в жизни. Поэтому перед подписанием документов нужно как следует разобраться с условиями предоставления займа. Что такое ипотека в силу закона, когда она возникает и как оформляется, расскажем в нашей статье.

Ипотека в силу закона, что это значит

Когда говорят об ипотеке в силу закона и договора, имеют в виду причину возникновения залога. Ипотека в силу закона наступает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства. Происходит это при получении целевого кредита на покупку недвижимого имущества. Когда вы покупаете квартиру по ипотечному займу, она становится предметом залога банка на период выплаты долга. Это правило и называется ипотекой в силу закона.

В статьях об ипотеке в силу закона Федерального закона N 102-ФЗ (ФЗ «Об Ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) подробно рассказано обо всех возможных вариантах залога недвижимости и случаях его возникновения.

Но как быть, если вы не хотите закладывать приобретаемую недвижимость или берете нецелевой кредит под залог своего имущества? Законодательство предлагает другой вариант регистрации обременения – ипотека в силу договора. Она применяется, когда у вас уже есть в собственности квартира и вы добровольно отдаете ее в залог по кредиту. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Процедура регистрации залога и его снятие после выплаты долга по обоим видам ипотеки практически ничем не отличаются. В период погашения кредита на имущество будет наложено ограничение его использования. Продать, обменять или подарить недвижимость вы не сможете, потому как сделки проводить запрещено. Ограничения по ипотеке в силу закона распространяются и на регистрацию новых жильцов. Чтобы прописать кого-нибудь в залоговую квартиру или дом, вам нужно сначала получить письменное разрешение от банка.

Теоретически кредитор может дать согласие на продажу заложенной недвижимости. К примеру, вашу квартиру решил купить другой его клиент. В этом случае происходит переоформление залога и права собственности на нового владельца. Вырученные средства идут на погашение задолженности, а остаток – вам на руки. При прочих обстоятельствах получить разрешение на продажу от банка крайне сложно.

Кто такой залогодержатель

Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.

Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.

Залогодержателем может быть Продавец – физическое лицо, если до подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию деньги переданы не в полном объеме, т.е. расчет полностью не произведен.

Когда возникает ипотека в силу закона

Выше мы уже упомянули один из вариантов возникновения ипотеки в силу закона. Однако в законодательстве описано еще несколько вариантов ее наступления. Причем, касаются они не только недвижимости, но и других материальных ценностей.

Итак, разберем основные случаи когда возникает ипотека в силу закона:

1. Если вы взяли целевой кредит на покупку или строительство недвижимости, она автоматически переходит в залог банка. Обременение возможно только в том случае, когда требование прописано в кредитном договоре.
2. Возведение строений на земельном участке, который уже находится в залоге. К примеру, вы купили землю по ипотечному займу, а потом построили на ней дачный домик. При оформлении права собственности на него автоматически регистрируется ипотека в силу закона.
3. Приобретение на ипотечные средства квартиры, офисного помещения в строящемся доме. Когда он будет сдан, и собственник пойдет регистрировать право собственности на объект, в Росреестре сразу же зарегистрируют ипотеку в силу закона.
4. При любой другой покупке в кредит предмет сделки может находиться в залоге у продавца, пока покупатель полностью не расплатится за него. То же правило действует при оформлении рассрочки.
5. Ипотека имущества в силу закона предусмотрена при договоре ренты, то есть пожизненного содержания владельца недвижимости. Право обременения возникает у рентополучателя, а при невыполнении обязательств он вправе аннулировать сделку.
6. Ипотека в силу закона по материнскому капиталу. После регистрации права собственности с использованием средств сертификата жилье находится в законной ипотеке. Залог оформляется в пользу продавца имущества, потому как тот еще не получил деньги за него в полном объеме. Процесс согласования выплаты с ПФР происходит в течение 1,5 месяцев, на этот период и накладывается обременение в пользу бывшего собственника. После перевода денег ограничение снимается.

Если говорить о банковском кредитовании, то ипотека в силу закона на недвижимость возникает при регистрации права собственности. Ограничения, накладываемые позже – ипотека в силу договора.

Ипотека квартиры или прочей собственности – важное условие кредитования в банке на крупные суммы. Так финансовая организация может быть уверена в возврате выданных денег даже при отказе заемщика выплачивать долг. Имущество реализуется через суд, а полученные средства идут на закрытие займа.

На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:

• квартира;
• комната в многокомнатной квартире или общежитии;
• жилой дом;
• земельный участок;
• коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
• дачный, садовый дом;
• гараж, машиноместо.

Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.

Особенности ипотеки в силу закона

При получении жилищного кредита заемщикам следует учитывать важные последствия регистрации сделки:

1. При регулярных просроченных платежах банк может передать право на залог третьим лицам (например, коллекторскому агентству) или продать его по решению суда. При этом обязательно письменное уведомление заемщика о предстоящих процедурах.
2. Ипотека в силу закона несовершеннолетними собственниками законом допускается, но при одном условии. Если новыми владельцами недвижимости становятся дети, следует сначала получить согласие органов опеки и попечительства на залог. Дело в том, что такая сделка задевает интересы ребенка, поэтому государство должно оценить ее правомерность.
3. Заложенное имущество должно находиться в неизменном состоянии, а заемщик обязан предпринять все возможные меры для его сохранения. Именно по этой причине банки требуют оформлять страхование залога в период выплаты ипотечного займа. Что будет если не делать страховку по ипотеке?
4. При возникновении ситуации, когда есть угроза повреждения или разрушения имущества, его владелец обязан сразу же поставить в известность залогодержателя.
5. Банк имеет право любой момент проверить состояние объекта залога. Хотя на практике представители кредитной организации редко сами выезжают на его осмотр. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке?
6. Владелец недвижимости не имеет права сдавать ее в аренду без согласия залогодержателя. Дело в том, что арендаторы могут нанести залогу вред, что отразится на его стоимости. Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку?

Конечно, имущество по документам принадлежит заемщику и членам его семьи. Они могут им распоряжаться для личного проживания и бытовых нужд, но не совершать сделки и не использовать для заработка (за исключением коммерческой ипотеки). В любом случае банк выступает потенциальным собственником данного имущества. Он имеет право отобрать его и пустить с молотка, если клиент не выполняет существенные условия кредитного соглашения.

Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:

1. Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
2. Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
3. Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.

Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.

Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.

Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.

С 2018 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.

После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:

1. Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
2. Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
3. Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.

Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.

Читайте также:

• Что делать с закладной после погашения ипотеки
• Что делать после выплаты банку ипотеки
• Снятие обременения по ипотеке – инструкция

Риски ипотеки в силу закона

Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.

Риски банка

У банка существуют следующие риски:

1. Сделка может быть оспорена в суде. Тогда залоговое имущество возвращается прежнему владельцу, который в свою очередь должен передать его стоимость покупателю. При этом данные об ипотеке остаются в Росреестре до тех пор, пока заемщик не расплатится с банком. На практике задолженность остается непогашенной, а сделки с имуществом запрещены.
2. Реализация залога в случае просроченной ссудной задолженности. При выдаче ипотеки банки просят предоставить оценочный отчет на кредитуемое имущество. Но бывают ситуации, когда сумма в документе окажется завышенной или цены на рынке недвижимости значительно падают. К тому же залоговое имущество часто продается по заниженной стоимости, которой может не хватить на погашение имеющегося ипотечного долга.
3. Перенос сроков сдачи многоквартирного дома. К примеру, застройщик обанкротился, поэтому получить планируемый залог не представляется возможным. Как правило, на период строительства банки просят заложить другое имущество или добавить поручительство. Если в первом случае для банка особенных проблем не возникнет, то поручитель – это не очень надежное промежуточное обеспечение, которое должно быть заменено на вполне конкретный объект недвижимости. В случае уклонения от выплаты взыскать долг будет гораздо труднее, чем при наличии залога.

Все риски банка тщательно просчитаны и заложены в стоимость выдаваемых займов. Иными словами, ипотечные заемщики заранее платят за вероятный невозврат долга. К тому же, в каждой финансовой организации есть хороший штат юристов.

Риски заемщика

По-другому обстоит дело с ипотечными заемщиками. Ведь у них также есть определенные риски, разрешить которые будет сложнее:

1. Если банковский клиент потеряет работу или не сможет выплачивать долг по другой причине, имущество может быть реализована в погашение кредита. При этом заемщик рискует остаться без квартиры, даже если это его единственное жилье и у него есть несовершеннолетние дети. Такие прецеденты уже есть в судебной практике РФ. На этот случай существует страхование жизни и здоровья. При наступлении инвалидности или смерти основного заемщика долг покроет страховая компания, а квартира останется в собственности семьи плательщика ипотеки.
2. Кредитор после выплаты задолженности или в этот период ликвидируется, если это МФО или потребительский кооператив. Процедура урегулирования подобных вопросов с банками отлажена, но в отношении небольшой компании она может не действовать. Даже после полного погашения кредита заемщик не может подтвердить свое право на снятие обременения в силу отсутствия нужного пакета документов. Залог так и остается на недвижимости, мешая совершать с ней сделки.
3. Признание сделки недействительной – риск не только для банка, но и для клиента. Он останется без квартиры и должным крупную сумму денег. Правосудие находится не на стороне клиента, потому как тот обязан вернуть ипотеку, несмотря на аннулирование купли-продажи. Чтобы свести риск к минимуму, следует оформить страхование титула.

Это может быть интересно:

• Что делать если нет денег платить ипотеку
• Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
• Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности

Законодательство предлагает два вида ипотеки, которыми граждане России могут воспользоваться. На практике, конечно, никакого выбора в банке нет. Заемщики просто оформляют ипотеку в силу закона, не особенно вдаваясь в подробности сделки. В этом и заключается их основная ошибка, которая становится понятна, когда кредитор направляет иск о принудительной реализации имущества или передает закладную третьим лицам.

Источник