Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника при ипотеке

В данной ситуации сошлись две проблемы: первая связана с семейными отношениями (расторжение брака и раздел совместно нажитого имущества), вторая – с гражданскими отношениями (ипотека – кредит под залог недвижимости, который пока выплачивается).

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В п. 2 этой статьи указано: «К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся… приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения… и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно п. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Согласно п. 2 ст. 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Итак, вклад в ипотеку (кредит, взятый в банке под залог недвижимости), как и сама приобретаемая квартира, являются совместно нажитым имуществом, которое может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения (если нет детей – совместно поданным в орган загса заявлением, при наличии детей – в судебном порядке). До расторжения брака – раздел можно дополнительно урегулировать брачным договором.

Фраза «один из супругов откажется от своей доли в квартире и снимет с себя обязательства по выплате ипотеки» в переводе на юридический язык означает перемену лиц в обязательстве (кредитном договоре), в котором банк является кредитором-залогодержателем, а супруги – должниками-залогодателями, и такая перемена регулируется Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, доли в квартире, оформленной в ипотеку, т.е. обремененной правами банка-кредитора-залогодержателя, могут быть отчуждены (проданы или подарены) должниками-залогодателями только с согласия банка. Это обусловлено тем, что кредитор-залогодержатель должен убедиться, что кредит будет погашен оставшимся должником.

Автор вопроса и ее муж (должники-залогодатели) вправе заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества (выплаченного кредита) с обязательством остающегося в договоре ипотеки должника выплачивать оставшуюся часть кредита с последующим оформлением на его имя права собственности (если оно не оформлено). Если право собственности уже оформлено, но обременено правами (требованием) банка, разделить и квартиру. Это соглашение следует представить банку-кредитору-залогодержателю с просьбой заключить трехстороннее дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве, в которое включить аналогичный пункт об обязательстве остающегося в договоре ипотеки должника выплачивать оставшуюся часть кредита с последующим оформлением на его имя права собственности. Это позволит банку в случае невыплаты кредиты обратить взыскание на квартиру, находящуюся в собственности оставшегося супруга-должника.

Что касается момента переуступки – до расторжения брака или после, – то следует помнить: кредит, выплачиваемый супругами в период брака, является совместно нажитым имуществом обоих супругов, а кредит, выплачиваемый после расторжения брака является расходом только того супруга, кто выплачивает кредит, следовательно, и доля в квартире в силу закона увеличивается пропорционально доле выплаченного кредита после даты расторжения брака. Значит, расторжение брака приостановит увеличение долей обоих супругов.

В любом случае не стоит «привязывать» расторжение брака с иными, чем семейными, отношениями: если брак фактически распался, то чем раньше распад будет оформлен юридически (расторжение брака), тем лучше, поскольку невозможно предсказать, как в будущем формально нерасторгнутый брак сможет повлиять на юридическую судьбу обоих «супругов».

— У дочери с отцом комната 13 м в собственности. У отца — 7 м, у дочери — 6 м. За коммунальные платежи долги списывают с карточки дочери. Дочь выписалась из комнаты, но долги высчитывают. Дочь хочет отказаться от доли. Как это сделать?

serezniy/Depositphotos

Отвечает независимый эксперт Николай Яблоков:

Есть несколько вариантов разрешения ситуации:

1. Подарить свою долю отцу.
2. Подарить ее кому-нибудь еще.
3. Продать долю. При этом нужно получить согласие всех сособственников коммунальной квартиры, обязательно нотариально заверенное.
4. Отказаться от собственности. Такой вариант тоже возможен по закону. Тогда собственником становится поселение, на территории которого расположено имущество.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В данном случае у дочери есть несколько вариантов отчуждения принадлежащего ей имущества:

Дарение. Она может отказаться от своей доли в пользу, например, отца, подарив ему долю (причем при дарении близкому родственнику не нужно уплачивать НДФЛ). Необходимо понимать, что дарение — это сделка, и на нее требуется согласие обеих сторон.

Продажа. Принадлежащую ей долю дочь вправе продать. Важно! Перед продажей необходимо письменно уведомить остальных сособственников имущества об отчуждении доли и принадлежащего им преимущественного права на ее приобретение. Заключать сделку можно после получения отказа от выкупа доли от сособственников или же через месяц с момента их уведомления.

Деприватизация (для приватизированных квартир). Этот способ подразумевает возвращение доли в собственность государства. Для этого необходимо с заявлением и комплектом документов обратиться в орган местного самоуправления. Здесь тоже есть нюанс — так как собственность долевая, отказаться можно только при получении согласия от каждого собственника.

Единственный способ распорядиться имуществом в одностороннем порядке — отказ от права собственности в соответствии со ст. 236 ГК РФ. Отказаться от имущества можно или перестав осуществлять полномочия собственника, или уведомив сособственников/госорганы об отказе от права собственности.

Однако указанный способ — далеко не самый удачный вариант, так как собственник продолжает считаться таковым и нести бремя содержания имущества с момента отказа до приобретения права собственности на имущество другим лицом.

С момента отчуждения доли на бывшего собственника перестают начисляться новые задолженности. Старые же все равно придется уплатить. Если задолженность взыскивается только с одного сособственника, можно обратиться в суд к собственнику, не уплачивающему долги, с требованием о пропорциональном возмещении.

Можно ли выписать собственника из квартиры?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Отказаться от доли дочь может разными способами — например, подарить свою долю, продать, поменять. Но долги по коммунальным платежам никуда не денутся — судя по всему, их взыскали по иску УК к обоим собственникам, поскольку они оба зарегистрированы по месту жительства в данной комнате. И долг по оплате ЖКУ с них взыскали солидарно.

В таких случаях долг полностью взыскивается с того, чьи доходы судебным приставам удалось обнаружить. И этот человек, полностью погасивший долг, приобретает право требования уплаты долга пропорционально определенной им доли в долге.

Чтобы было понятнее: в данном случае дочери из 13 кв. м принадлежит доля в 6 м, а отцу — 7 кв. м. Если бы у них были одинаковые доли по 6,5 кв. м (т. е. 50% на 50%), тогда дочь после выплаты долга в судебном порядке могла бы требовать от отца выплаты ей половины выплаченной за долг суммы.

В данном случае у отца в собственности 53% площади комнаты, у дочери — 47%. Поэтому она имеет право требовать от отца после выплаты долга возмещения 53% от уплаченной суммы.

Также при продаже доли и заключении договора мены дочери необходимо учитывать, что у отца возникает право преимущественного выкупа доли. Дочь должна будет известить отца о предстоящей сделке, а у него будет право в течение месяца со дня получения уведомления заключить сделку или отказаться от своего права выкупа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина: 

Как следует из вопроса, у дочери с отцом имеется комната в долевой собственности. Просто отказаться от доли нельзя. Право собственности на нее можно передать другому лицу только путем совершения сделки (например, подарить или продать).

При продаже доли в праве собственности постороннему лицу необходимо соблюсти требования законодательства о праве преимущественной покупки доли другими собственниками данного объекта недвижимости, а именно: направить им уведомление с предложением купить долю, в котором необходимо указать ее цену, а также иные условия предстоящей сделки. 

Могу ли я лишить дочь приватизации?

Могу ли я отсудить квартиру, если только я платил за ремонт?

Как правило, такое уведомление направляется через нотариуса заказным письмом. Если в течение месяца никто из сособственников долю не приобретет, она может быть продана третьему лицу.

Перед тем, как отправлять уведомление, лучше обсудить с другими собственниками, готовы ли они ее выкупить. Если доля будет продаваться кому-либо из собственников, направлять уведомление о продаже доли остальным сособственникам не требуется.

Поскольку и дочь, и отец являются собственниками комнаты, они оба обязаны принимать участие в расходах на ее содержание и сохранение. Обращаю внимание, что снятие с регистрационного учета в жилом помещении не освобождает его собственника от обязанности нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как лучше передать права на квартиру?

Как не платить за квартиру, если я там не проживаю?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?