Как правильно оформить дарственную на квартиру в пользу жены

Договор дарения между супругами заключается с учетом норм СК и ГК РФ. Нюансы оформления зависят от режима имущества супругов – законного или договорного. Рассмотрим, каковы особенности составления дарственной между мужем и женой, нужно ли выделять долю при отчуждении недвижимости, потребуется ли согласие на сделку, когда необходимо нотариальное удостоверение договора и как все правильно оформить.

Особенности составления договора дарения между супругами

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения (далее – ДД) – это устная или письменная сделка, означающая намерение дарителя передать имущество или ценные вещи в пользу одаряемого на безвозмездной основе. Допускается передача имущественного требования или освобождение от обязательств перед дарителем или третьим лицом.

Для сделки характерно несколько правовых качеств:

1. Недопустимость встречного требования. Нельзя просить одаряемого передать взамен на подарок деньги, ценности, иные вещи, либо требовать оказания определенной услуги.
2. Указание конкретного предмета для отчуждения. Сведения о нем должны содержаться в ДД, в противном случае она признается ничтожной.
3. Консенсуальная сторона: собственник вправе оформить договор обещания дарения в будущем.
4. Реальный договор вступает в силу с момента подписания: с этого времени одаряемый может заняться переоформлением права на подаренную недвижимость.

Важно! Дарение – это двусторонняя сделка, согласие одаряемого на нее обязательно. Он вправе отказаться в любой момент (ст. 573 ГК РФ). Если подарок передан устно, достаточно устного отказа. При составлении письменной дарственной оформляется отказ в письменном виде. Если регистрация произведена, отказ тоже подлежит регистрации.

Мужчина и женщина, состоящие в официальном браке, вправе дарить друг другу любые вещи, недвижимость и иные ценные предметы. Но важно учитывать: имущество, приобретенное после регистрации брака, является совместной собственностью.

Исходя из этого многие юристы и Росреестр считают, что нельзя подарить недвижимость, собственником которой уже является одаряемый супруг. Пусть и номинально, но сторонам принадлежат по 50% в общей собственности.

Как выделить долю в квартире?

Для выделения доли в квартире нужно составить с супругом соответствующее соглашение о разделе, и зарегистрировать изменения в Росреестре. После этого можно свободно распоряжаться своей частью, в т.ч. и подарить супругу.

Если составлен брачный договор

Брачный контракт отменяет законный режим собственности и устанавливает договорный. Согласно нему, конкретное имущество распределяется между супругами и принадлежит им единолично. Они вправе дарить его друг другу или третьим лицам по дарственной. Предварительное выделение долей не требуется – ценности и так закрепляются между супругами по договору.

Кратко: супругу можно подарить недвижимость, но после выделения доли. Допускается отчуждение имущества, принадлежащего гражданину лично на основании брачного контракта. Без него или соглашения об определении частей заявление могут не принять в Росреестре, т.к. дарение общенажитого теряет практический смысл – у каждого на него равные права.

Если имущество куплено до брака, получено в наследство или в дар

Если супруг приобрел даримую недвижимость до регистрации брака, получил в наследство или по ДД от другого человека, такое имущество признается его единоличной собственностью (ст. 36 СК РФ). Он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, не получая согласия второй половины.

Много вопросов вызывает определение собственника имущества, купленного в браке на деньги, отложенные до него. Если супруг успел сделать накопления до свадьбы, но, например, квартира куплена в браке, официально она считается общей собственностью.

Признать единоличное право владения можно только в брачном договоре или в судебном порядке, представив доказательства покупки на добрачные средства.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Что могут дарить супруги?

Муж и жена могут дарить друг другу любые ценности, принадлежащие им на праве долевой собственности, либо приобретенные в наследство, по дарственной или до оформления брака. Сюда относится как движимые, так и недвижимые предметы ДД.

Важно! Согласно ст. 575 ГК РФ, дарителем вправе выступать только дееспособное лицо. Дарение от имени недееспособного супруга законом запрещено. Допускаются сделки с имуществом ограниченно дееспособного, но только с разрешения органов опеки, при этом одаряемый не может выступать законным представителем, т.к. является заинтересованной стороной.

Рассмотрим особенности отчуждения в дар движимого и недвижимого имущества между супругами подробно.

Недвижимость

К недвижимому имуществу относятся квартиры, дома, здания, сооружения, земельные участки и иные объекты, перемещение которых без разрушения невозможно.

Супруг вправе подарить жене недвижимость, купленную до брака, полученную в браке в наследство или по дарственной. Также допускается отчуждение жилья, принадлежащего ему единолично на основании брачного контракта. Альтернативный вариант – оформление соглашения о разделе с последующим отчуждением части по ДД.

Важно учитывать, что передача частного жилого дома производится вместе с земельным участком, на котором он построен. Раздельное отчуждение запрещено.

Движимое имущество

Движимым признается имущество, которое можно перемещать без угрозы утраты: деньги, автомобили, дорогостоящие ювелирные изделия, прочие ценные вещи. Для этого достаточно выделить часть в праве, оформив соглашение.

Важно! В отличие от недвижимости, где регистрация изменений в количестве владельцев или перехода права обязательна, регистрировать соглашение о выделении долей в праве на транспортные средства и иные движимые вещи не нужно. Более того, для отчуждения движимого имущества необязательно составлять все письменно – договор считается заключенным в момент передачи вещи, ключей или правоустанавливающих документов. Достаточно устной формы.

Следует учитывать, что при определении долей в праве автомобиль ставится на учет на одного собственника, но в СТС в особых отметках указывается, что транспорт находится в долевой собственности.

Нужно ли согласие второго супруга?

Согласно ст. 35 СК РФ, отчуждение общенажитого имущества в пользу третьих лиц производится с согласия супруга. Если сделка подлежит госрегистрации, согласие удостоверяется нотариусом. Как говорилось ранее, подарить общие ценности, купленные в браке, не получится – они и так принадлежат обеим сторонам в равных пропорциях, хоть и без фактического выделения долей в праве.

Все иначе, если квартира находится в долевой собственности, либо принадлежит человеку единолично на основании брачного контракта, и отчуждение производится в пользу второго супруга. В этом случае его согласие не потребуется. Кроме того, этот супруг выступает и в качестве одаряемого, что уже подтверждает факт отсутствия разногласий по поводу сделки – это подкрепляется его подписью.

Кратко: нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение в его адрес не потребуется. Дарить можно как движимые вещи, так и недвижимость, предварительно выделив доли, заключив брачный контракт или соглашение о разделе.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Договор подлежит нотариальному удостоверению, если дарится часть в недвижимости, у которой несколько владельцев. При отчуждении имущества в единоличной собственности подпись и печать нотариуса не понадобятся.

Стоимость услуг нотариуса

Удостоверение сделки с недвижимостью обойдется в 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб. При отчуждении движимого имущества ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» устанавливается нотариальный тариф в размере 0,3% от суммы договора, минимум 200 руб.

Что лучше: устная передача дара или письменная сделка?

Законодательство позволяет дарить движимые вещи без письменного оформления. Например, для отчуждения автомобиля в пользу супруги достаточно указать ее в качестве новой собственницы в ПТС и передать ключи. Однако лучше составить дарственную: это позволит подтвердить факт совершения сделки при появлении проблем.

Еще один довод в пользу письменного договора – сложное оспаривание. Если даритель или третье лицо решит забрать подарок, ему придется обращаться в суд, и только при наличии оснований. Безосновательно ДД не отменят.

Как оформить дарственную на недвижимость на супруга: пошаговая инструкция

Перед составлением соглашения нужно согласовать сделку с одаряемым супругом, затем оформить дарственную и при необходимости заверить у нотариуса. Если дарится недвижимость, переоформление права регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Заранее нужно определиться, на ком лежат расходы по удостоверению ДД. Это актуально при раздельном бюджете супругов. Обычно все оплачивает даритель, но можно договориться на иных условиях

Шаг 1: согласование сделки

В процессе согласования нужно выяснить, что будет дариться, в какой доле (размере), и требуется ли нотариальное удостоверение. Также на этом этапе распределяются расходы по договоренности.

Шаг 2: составление договора дарения

ДД можно оформить самостоятельно, обратиться к юристу или нотариусу. Услуги юриста обойдутся примерно в 2 000-3 000 руб., нотариусы берут больше – от 5 000 руб.

Образец договора

В дарственной важно отразить следующие моменты:

• Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные сторон;
• действующий в семье режим собственности: общий или договорный;
• размер части, отчуждаемой в пользу одаряемого по ДД;
• адрес, расположение квартиры, площадь, этаж, год сдачи дома, технические данные;
• реквизиты свидетельства о праве собственности;
• при отчуждении автомобиля – марка, модель, цвет, госномер, VIN, реквизиты СТС и ПТС;
• дата вступления сделки в силу – с момента подписания или в будущем.

Обратите внимание! Договор обещания дарения в будущем должен содержать конкретную дату, с которой одаряемый сможет воспользоваться подарком.

Образец договора дарения между супругами:
alt: Договор дарения между супругами

Документы

Перечень документов зависит от предмета дарения, передаваемого по ДД.

В обязательном порядке понадобятся:

• паспорта;
• брачный контракт (если есть);
• соглашение о выделении долей.

Дополнительно в зависимости предоставляется:

Шаг 3: нотариальное удостоверение

Если сделка требует заверения нотариусом, нужно прийти с готовым пакетом документов и подписать все в его присутствии. Можно заказать оформление дарственной в нотариальной конторе, но услуга оплачивается отдельно от тарифа и госпошлины. Размер платы зависит от установленных региональной нотариальной палатой расценок.

Шаг 4: посещение Росреестра

Идти в Росреестр для регистрации права на одаряемого нужно лишь при передаче в дар недвижимости. Вместо Росреестра можно подать все через МФЦ, предварительно записавшись на прием. Присутствовать должны оба.

Документы

При визите в Росреестр или МФЦ нужно взять с собой те же письменные сведения, что и для составления ДД. Дарственная для регистрации предоставляется сотруднику учреждения, возвращается после процедуры одаряемому с соответствующей пометкой.

Госпошлина

Переоформление права на недвижимость в Росреестре стоит 2 000 руб.

Шаг 5: получение новой выписки из ЕГРН

По прошествии 10 рабочих дней одаряемому необходимо явиться в МФЦ или Росреестр за новой выпиской, где он будет указан в качестве нового собственника.

Оспаривание договора дарения

Возможность отмены предусмотрена ст. 578 ГК РФ.

Даритель вправе оспорить сделку и вернуть подаренное, если:

• одаряемый совершает преступление против его жизни и здоровья, здоровья других родственников;
• одаряемый недобросовестно относится к подаренным ценностям, есть риск безвозвратной утраты, и для дарителя подарок представляет неимущественный интерес.

Правом на оспаривание обладают наследники дарителя, умершего по вине одаряемого – по решению суда имущество отчуждается в их пользу и включается в наследственную массу.

Если у человека до оформления накопились долги и он подал заявление о банкротстве, аннулировать дарственную могут кредиторы при условии, что она была составлена не ранее чем за полгода до обращения в суд.

Рассмотрим практический пример:

Судебная практика

Суды часто удовлетворяют иски об отмене ДД, если истцы предоставляют достаточное количество доказательств.

Ниже представлены несколько примеров решений:

• Решение № 2-846/2019 от 30 мая 2019 г. по делу № 2-846/2019;
• Решение № 2-1941/2018 2-225/2019 2-225/2019(2-1941/2018;)~М-1964/2018 М-1964/2018 от 20 февраля 2019 г. по делу № 2-1941/2018;
• Решение № 2-1238/2017 2-66/2018 2-66/2018 (2-1238/2017;) ~ М-1084/2017 М-1084/2017 от 27 февраля 2018 г. по делу № 2-1238/2017.

Важно! В судебной практике встречаются решения об отмене на основании заключения под влиянием заблуждения, когда одаряемый, воспользовавшись беспомощным состоянием дарителя, «подталкивает» его к оформлению дарственной.

Заключение Эксперта

В заключении отметим важные моменты:

1. При законном режиме имущества для дарения предварительно составляется соглашение о разделе, или брачный контракт. Только после этого можно оформить ДД.
2. При наличии брачного контракта супруг вправе подарить свое имущество, купленное в браке, жене. И наоборот.
3. Предварительное выделение долей требуется при использовании законного режима. По брачному контракту они и так распределяются между сторонами.
4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение ценностей ему не требуется.
5. Дарственная удостоверяется нотариусом при отчуждении части недвижимости, где несколько собственников.
6. Движимые вещи можно подарить устно, без оформления письменного договора.

Ответы юриста на популярные вопросы

Оформил дарственную на жену, подарил квартиру. Нужно ли ей платить налоги?

Нет. Согласно ст. 217 НК РФ, члены семьи освобождаются от НДФЛ по таким сделкам.

У квартиры трое собственников, один – несовершеннолетний племянник, второй – моя сестра, третий – я. Доли каждого выделены. Могу ли я подарить свою долю жене?

Можете, согласие остальных владельцев не потребуется. Документ обязательно удостоверяется нотариусом.

Я являюсь собственником квартиры, купленной в браке. Могу ли я подарить ее жене?

Вне зависимости от того, на кого оформлена недвижимость, фактически при отсутствии брачного контракта она принадлежит супругам. Оформите соглашение о разделе имущества, затем подарите свою часть.

Что лучше: брачный договор или дарственная?

По природе это два разных договора. По брачному можно сразу распределить имущество сразу между супругами, оставив конкретную недвижимость в собственности одного из них. Дарственная оформляется при наличии выделенной доли или брачного контракта, согласно которому гражданин является единоличным собственником отчуждаемой недвижимости.

Квартира приобретена в браке, после развода раздел не проводился. Можно ли оформить дарственную на бывшую жену, чтобы ничего не делить?

Нет. Для раздела нужно составить соответствующий договор, ДД не подходит. Выделение доли понадобится в любом случае. Вы можете поделить все, и при желании подарить свою часть.