Налог в пользу государства с продажи квартиры
3 года или 5 лет? Сколько теперь ждать, перед тем как можно будет продать квартиру и не платить налоги? С 1 января 2020 года вступили изменения в закон, и некоторые немного запутались. Сейчас разберёмся, как считались налоги в 2019 году и что изменилось в 2020 году.
Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года
Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку.
Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная
Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.
Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года
Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года.
Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года
Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет.
Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:
- квартира получена в наследство;
- жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- квартира приватизирована после этой даты;
- недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
Какое жильё считается единственным
Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений. При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком. Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.
Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.
Пример
Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру.
С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения.
Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.
Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.
Как считать срок владения
Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра.
По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.
Для других квартир действуют отдельные правила:
Приватизация
До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х.
Наследство
Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.
Жилищно-строительный кооператив
Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи.
Получение жилья по долям
Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.
Получение жилья через суд
Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда.
Реновация в Москве
Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.
Пример
Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги.
Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать. Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.
Налог на продажу недвижимости 13%
Ставка налога осталась прежней — 13%.
Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.
Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)
Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства.
Пример
Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.
Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.
Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.
Как считается налог на продажу квартиры
Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.
При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:
- дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
- цена квартиры в договоре купли-продажи;
- имущественный вычет;
- расходы на приобретение продаваемой квартиры.
Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)
Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).
Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше.
Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.
Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.
Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.
Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.
Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.
Пример
Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.
Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей
Цена в договоре купли-продажи — 6 млн
В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.
Как можно уменьшить налог на продажу квартиры
«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:
- использовать вычет 1 млн рублей;
- уменьшить цену на размер расходов на квартиру.
Имущественный вычет
Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.
Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей.
Расходы на квартиру
Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей.
Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.
Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.
Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.
Особые случаи для применения имущественного вычета
Продажа долей
Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.
Налоги при «продаже» по ДДУ
Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре. Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.
Почему не стоит занижать цену в договоре
Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение.
1. Риск может быть больше экономии на налоге.
Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.
2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.
Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите.
3. Заниженная цена напугает покупателя.
Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости.
Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений
Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.
Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену.
Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы.
Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.
Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе. Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги. А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так. Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш
Источник
Какая продажа не облагается налогом
Налог с продажи жилья, купленного до 1 января 2016
года
Налог с продажи жилья, купленного после 1 января 2016
года
Налог при продаже наследства
Налог при продаже недвижимости, полученной в
подарок
Налог при продаже приватизированной квартиры
Продажа жилья, полученного по договору пожизненного
содержания
Как уменьшить налог с продажи жилья
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты
налога
Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с
продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы
получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы,
как уменьшить налог или не платить его вовсе.
Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по
оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как
рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Какая продажа не облагается налогом
Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если
квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности
дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее
продаже.
Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо
Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.
Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5
лет. Срок зависит от того, когда и как была получена
недвижимость.
Трехлетний срок владения применяется, если:
- недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
- квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок
от близких родственников; - это приватизированная квартира;
- квартира была получена по договору пожизненного содержания с
иждивением.
Для всех остальных случаев действует срок в пять
лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные
ситуации.
Налог с продажи, если недвижимость была куплена до
1 января 2016 года
Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она
находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи.
Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены
изменения, это правило действует и на сегодняшний день.
Пример:
В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и
оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019
году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен
до 01.01.2016.
В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не
обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию
о проведенной сделке.
Налог с продажи, если недвижимость была приобретена
после 1 января 2016 года
С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.
Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно,
чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается
жилья, купленного после 01.01.2016 года.
С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным
после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны быть
соблюдены условия:
- Продается единственное жилье. То есть на момент совершения
сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном
случае минимальный срок составляет 5 лет. - Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после
покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой
квартирой составляет 3 года.
Пример:
В марте 2017 года вы купили первую квартиру. В мае 2020 года
покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2020 года. То есть в
течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой
будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это
было не единственное ваше жилье.
В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный
предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет
три года».
Ниже рассмотрим каждый случай.
Какой налог с продажи наследства
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права
собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от
19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2017 года вы получили в наследство от мамы земельный
участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок
в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас
распространяется правило о минимальном периоде собственности 3
года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять
налоговую инспекцию о сделке.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной в
подарок
Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого
родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после
получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14
Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и
нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;
полнородные и неполнородные братья и сестры.
Пример:
В феврале 2017 года брат подарил вам комнату в коммунальной
квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете
право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.
Так как комната получена в подарок от близкого родственника,
то на вас распространяется 3-летний срок владения.
Какой налог с продажи приватизированной
квартиры
Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после
приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Пример:
В мае 2020 года вы решили продать квартиру, которую
приватизировали в январе 2017 года. С момента приватизации прошло
больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного
налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый
орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи недвижимости, полученной
плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с
иждивением
Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы
имеете право на 3-летний минимальный срок владения.
Пример:
Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с
иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей
ренту.
После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях
стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления
квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.
Как не платить или уменьшить налог
с продажи жилья
Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный
срок владения, то должны заплатить налог с продажи.
Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие
налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за
квартиру.
После применения льготы вы можете существенно, а иногда
и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о
способах уменьшения налога мы расскажем ниже.
!!! Важно:
- Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам
все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по
месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет
налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,
продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у
налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат
штраф. - Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016
года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в
Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы.
Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и
продажей)
Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не
весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?
Законодательством определено, что налог можно заплатить не со
всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То
есть берется разница между деньгами, что вы получили за
недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же
недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.
2 ст. 220 НК РФ.
Пример:
В 2018 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2019
продали за 5 млн. В 2020 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3
млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.
Пример:
В 2018 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2019
году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была
меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не
забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны
оповестить налоговые органы о сделке.
При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.
Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.
Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи
– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны
сделки.
Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже,
максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете
уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним:
налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи
недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона
рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,
невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?
Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с
двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была
куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть
стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и
70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Продавайте доли по отдельным договорам
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила
продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и
воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость
½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс.
рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору
купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы
имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так
как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27
июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо
ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по
31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается
другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный
вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет
на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они
учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый
вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней
подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке
жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2019 году вы продали его
за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2020 году вы
должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при
продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким
образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
Правила применения вычетов при продаже
недвижимости
По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за
счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на
приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 №
ЕД-4-3/2254@.
Пример:
В 2018 году вы за 2 млн рублей купили квартиру, в 2019
продали ее за 3 млн. В 2020 году вы должны подать декларацию
3-НДФЛ.
Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
– Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между
стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) =
130 тыс. рублей.
– Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход
уменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс.
рублей.
Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов
на приобретение.
Имущественный вычет используется только раз в
году. Если вы в одном календарном году продаете несколько
квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета
можно только по одной из них.
Пример:
В 2018 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2019
году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2020 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.
Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект.
Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом,
выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В
результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3
млн + 2 млн – 1 млн).
Если вы не единственный собственник жилья, то
имущественный вычет распределяется на всех собственников.
Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при
реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета распределяется между совладельцами этого
имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними
(в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».
Пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Пара
решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн и
воспользоваться имущественным вычетом.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость
половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) =
0.
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны
отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля
следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую
инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК
РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов
остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2019 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2020 года вы
должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую
инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть
срок до 15 июля 2020 года, чтобы оплатить налог с продажи
квартиры.
Источник