Новые законы в пользу добросовестных покупателей 2017
Sobesednik.ru узнал, кому новый закон о защите покупателей приватизированной недвижимости поможет, а кому – нет.
В начале августа Правительство внесло в Госдуму законопроект о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений. Законопроектом предлагается установить, что государственные органы или органы местного самоуправления не вправе истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно или выбыло из владения этих органов помимо их воли.
В сообщении Правительства уточняется, что «это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения». Законопроект, подготовленный Минэкономразвития по поручению президента, вносит изменения в статью 302 Гражданского кодекса РФ.
Sobesednik.ru узнал у экспертов, чем обернутся для покупателей недвижимости эти нововведения.
Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград», поясняет, что поступление в Госдуму законопроекта о защите прав добросовестных приобретателей не стало неожиданностью. Причиной этому послужила жалоба россиянина, поступившая в Конституционный суд РФ по вопросу ущемления его прав как добросовестного приобретателя жилья, и признания п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции РФ:
– Заявитель ссылался на то, что он нанял агентство недвижимости, которое занималось проверкой приобретаемого имущества и проверило все документы, а также все этапы перехода права собственности недвижимого имущества от одного собственника к другому. Там подтвердили, что сделка «чистая». Получается, он проявил должную осмотрительность при проверке приобретаемого имущества. В данной ситуации добросовестный покупатель приложил все необходимые усилия для выяснения истории имущества, но он не знал (не мог знать) о незаконности предыдущих сделок.
История вопроса на сайте Конституционного суда РФ:
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А. [Александра] Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
– Благодаря внесённому законопроекту добросовестный покупатель будет защищён от рисков утраты своего законно приобретённого имущества, – добавляет Азизбаев.
По мнению Ольги Балбек, заместителя директора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», появление такого законопроекта является сигналом для всех покупателей жилья в нашей стране:
– Для большинства наших сограждан недвижимость – самый ценный и иногда единственный актив, поэтому потеря жилья – самое страшное, что может случиться, – объясняет свою позицию эксперт. – На данный момент в Гражданском кодексе прописано, что если сделка по купле-продаже жилья оспаривается в суде, но покупатель признается добросовестным приобретателем, он имеет право на компенсацию в размере одного миллиона рублей. Но тут есть два серьезных камня преткновения. Во-первых (и в главных), несмотря на наличие положения о компенсации, в законе не прописано, как эта компенсация будет выплачиваться, инструментарий для этого полностью отсутствует. И во-вторых, цены на недвижимость везде разные. Если это какой-нибудь крошечный городок, условно, в Забайкалье, то миллион рублей может помочь тому, кто потерял квартиру. А вот если оспаривается сделка с квартирой в Москве, то миллион никак не поможет тому, кто потерял жилье.
Кроме того, проблемы бо́льшей части населения, пострадавшей от афер с недвижимостью, нововведение не решает, подчеркивает эксперт: – Закон не имеет обратной силы. Поэтому неясно, как же быть с теми, кто уже потерял добросовестно приобретенное жилье до момента вступления в силу этого закона. А ведь основной объем оспоренных сделок приходился на 2000-е годы, и получается, что права тех добросовестных приобретателей никак не защищены и этот законопроект не решает их проблем.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
Источник
В Госдуму внесен законопроект о запрете на изъятие у добросовестных приобретателей приватизированного ранее жилья по иску государственных органов.
Важный для многих граждан документ вносит изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса. Ее первый пункт сейчас предусматривает возможность истребовать у нового владельца недвижимость по иску госоргана, в случае если последний лишился имущества помимо своей воли или же гражданин купил или получил жилье “у лица, которое не имело право его отчуждать”.
22 июня этого года Конституционный суд признал именно эту норму не соответствующей Конституции, после чего министерство экономического развития подготовило новый законопроект.
“Законопроектом предлагается установить запрет на истребование по иску государственных органов или органов местного самоуправления приватизированного ранее жилого помещения от гражданина – добросовестного приобретателя. Это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения”, – говорится в сообщении на сайте правительства. Сам законопроект разработан Минэкономразвития России. Заместитель министра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко, комментируя законопроект, говорила, что поправки запретят отбирать любое жилье у добросовестных приобретателей, а не только единственное.
Компетентно
Алексей Куприянов, почетный адвокат России:
– В российских судах не редкость иски государственных и муниципальных органов против граждан. Основания разные. Могут вернуть в госсобственность даже квартиру, зачастую с выселением бывшего собственника. К сожалению, бывают случаи, когда выселение граждан из жилья нельзя назвать справедливым.
Речь идет о так называемых “добросовестных приобретателях” квартир. Человек уверен, что купленная им квартира “чистая”. А на поверку оказывается, что это совсем не так. Обычно в основе недействительных сделок такого типа лежат преступления.
Распространенный пример. Умирает старушка, владеющая приватизированной квартирой. Не было у нее наследников. Квартира должна отойти к государству как “выморочное” имущество. И вдруг наследники объявляются. Приносят нотариусу липовые справки и вступают в наследство. Вступают и получают свидетельство о праве собственности. А получив материальную видимость своего липового “права”, тут же наследственную квартиру продают ничего не подозревающему покупателю. Через некоторое время обман раскрывается, мошенники получают по заслугам в уголовном суде, а квартира признается принадлежащей государству. В этом случае по действующим правилам семья приобретателя может быть другим судом выселена на улицу.
Подобных правовых коллизий складывается в жизни немало, а страдают добросовестные граждане, лишившиеся одновременно и сбережений, и квартир. Действующее законодательство представляется особенно несправедливым из-за того, что, как правило, в преступлениях с квартирами участвуют государственные служащие – участковые полиции, работники социальных служб. Но страдают от несовершенства законодательства добросовестные граждане.
Возможно уже осенью можно ждать закона, запрещающего изъятие жилья у добросовестных приобретателей, если их право собственности зарегистрировано, даже в тех случаях, когда юридически право собственности должно было бы принадлежать государству.
Источник
- 12.3.2020
- 5948
Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.
С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья. Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.
Ольга Паченкова
юрист Уральской палаты недвижимости
Важно, что в Гражданском кодексе закрепляется презумпция добросовестности. Если раньше человеку приходилось доказывать, что он участвовал в сделке честно и открыто, что он не аффилирован с продавцом, то теперь человек, полагавшийся на данные Росреестра, по умолчанию считается добросовестным приобретателем. Лишить его этого статуса можно только через суд – то есть если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право продавать объект.
Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину. Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству. Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.
Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.
Слабые места в системе защиты покупателя
Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми. То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст. 302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.
Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
В законе присутствуют достаточно общие формулировки. Неясно, что будет, если покупатель посмотрел только в ЕГРН, но пренебрёг другой информацией. Например, продаётся квартира, приобретённая в браке. В ЕГРН эта особенность объекта никак не отражается. И сделку с такой квартирой Росреестр зарегистрирует, даже если нет согласия супруга. Но риск признания такой сделки недействительной будет высок.
Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Есть вероятность, что новые защитные нормы не станут действовать, если в судебном порядке будет доказано, что прежний собственник получил квартиру в результате шантажа или угроз. Либо ещё вариант – прежний собственник может быть признан недееспособным. Есть вероятность, что в подобных случаях сделка будет расторгнута, а покупатель – у которого квартиру изымут – не будет признан добросовестным приобретателем и не получит предусмотренную законом защиту.
Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики. То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя. А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Практика показывает, что нелишними будут любые действия покупателя, демонстрирующие его желание по максимуму выполнить требование закона и как можно более тщательно проверить объект. Был, например, такой прецедент. Человек купил квартиру, которую прежний собственник получил в наследство. Но потом объявился ещё один наследник, который не вступил в наследство, так как отбывал наказание на зоне. Суд признал эту сделку недействительной, а покупателя недобросовестным. Причём о недобросовестности покупателя, по мнению суда, говорило, во-первых, то, что человек совершил сделку без помощи риэлтора, во-вторых, то, что он не поговорил с соседями – жильцами дома, в котором находилась квартира. Напомню, что проблема квартиры в наличии нарушений наследственного права. Понятно, что разговор с соседями никак не помог бы выявить эту проблему. Тем не менее, отсутствие переговоров с соседями суд расценил как признак недобросовестности покупателя.
Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.
Ксения Шашкова
юрист Агентства недвижимости «Драже»
Замечу, что размер компенсации, присуждённой добросовестному приобретателю, лишившемуся жилья, может ощутимо отличаться от реальной стоимости этого жилья. По закону человек, получивший слишком маленькую компенсацию, имеет право взыскать с виновного лица недостающую сумму, но мы вспомним, что потерпевший уже не смог получить с него никакого возмещения. Можно, конечно, попытаться второй раз направить судебного пристава по тому же адресу. Но смысла в этом мало.
Как сегодня защититься от оспаривания сделки
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.
Ольга Паченкова
юрист Уральской палаты недвижимости
Покупателю надо будет подтвердить, что он действительно запрашивал перед сделкой информацию в ЕГРН. Но напомню – по закону выписку с информацией об объекте может получить только владелец – то есть продавец – жилья. Значит, покупателю надо настоять, чтобы продавец получил выписку из ЕГРН, взять у него эту выписку и сохранить. Выписка может предоставляться в электронном виде или бумажном – с синей печатью. Для подстраховки лучше взять бумажную справку. Хоть это и дороже. Также рекомендую, помимо обычной выписки об объекте недвижимости, заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это также может сделать собственник (продавец) объекта.
Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.
Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
При вынесении решения о законности сделок суды в последнее время стали обращать большое внимание на участие в сделке риэлтора. По мнению суда, обращение покупателя к представителю профессионального риэлторского сообщества свидетельствует о предусмотрительности человека и о его честных намерениях.
Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии. Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена. Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.
Ранее по теме:
Выросли цены на выписки из ЕГРН. Информация для граждан подорожала на 16-18 процентов
Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю
Узнать всё о недвижимости перед её покупкой, защитить жильё от мошенников, упредить рост налога на недвижимость, проверить законность заборов. Рассказываем обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра
comments powered by HyperComments
Источник
Во вторник стало известно, что Комиссия правительства по законопроектной деятельности поддержала идею запрещать местным властям отнимать жилье у добросовестных приобретателей.
Это очень серьезная и больная проблема, которая касается немалого числа граждан, что подтверждает судебная статистика. Покупка квартиры на вторичном рынке – серьезный риск. И вариантов для покупателя попасть в ловушку мошенников много. Один из самых распространенных – семья покупает жилье, чаще в ипотеку. А позже выясняется, что несколько лет назад квартира была муниципальной, но мошенники ее “увели” и продали. Как правило, такое жилье не раз меняет хозяев, пока не попадает в руки честных граждан. Если афера раскрыта, то квартиру заберут у тех, кто купил ее последним. Попытки в судах доказать, что этот покупатель – добросовестный приобретатель, тянутся годами, стоят неимоверных нервов и денег. Но в итоге квартиру местная власть все равно отнимет, оставив семью и без денег, и без жилья.
Столь долгожданный законопроект фактически о выходе из правового тупика разработало минэкономразвития.
По этому документу в Гражданский кодекс будут внесены поправки, которые запрещают госорганам изымать квартиры у добросовестных граждан.
Речь в законопроекте идет о так называемых “нехороших” квартирах, которые были приватизированы с серьезными нарушениями или попросту “ушли” благодаря мошенникам.
Изменения будут внесены в статью 302 Гражданского кодекса – “Истребование имущества от добросовестного приобретателя”. По сути, эти поправки запретят госорганам и местным властям отбирать квартиры у добросовестных приобретателей любых жилых помещений.
По действующей сегодня статье 302 Гражданского кодекса жилье у добросовестных покупателей обязательно отберут, если оно “выбыло из владения собственника помимо его воли”.
Но, исправляя одну несправедливость, тут же, по сути, совершали другую – забирая когда-то незаконно приватизированное имущество у добросовестных приобретателей, нарушали уже их права. И первое – право на жилище. А вот если законопроект превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом. Это будет непросто по сравнению с сегодняшним днем, когда суд устанавливает лишь факт “выбытия имущества”. То есть “ушла” квартира по воле собственника или нет.
Законопроект, разработанный министерством, появился не на пустом месте. Начало было положено, когда жалобы на изъятие у честных покупателей их квартир дошли до президента страны.
Это было в 2015 году, президенту пожаловались, что отнимают жилье, купленное на вторичном рынке. Интересно, что никаких обременений в госреестре за этими квартирами не числилось. Поэтому банки спокойно давали людям ипотеку.
Но чиновники спустя годы в суде говорили, что когда-то была незаконной самая первая приватизация. Точно такая же история случилась у Александра Дубовца. В отличие от собратьев по несчастью этот человек смог дойти до Конституционного суда и “засудить” неправильные нормы.
Дубовец в 2008 году купил для своего выросшего ребенка квартиру. Позже оказалось, что последний законный хозяин квартиры умер еще в 1994 году и не оставил наследников. Точно дата неизвестна, но где-то в то время мошенники подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец оказался последним звеном в цепочке покупателей. Надо подчеркнуть, что каждая сделка с новым хозяином этой квартиры была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности.
Чиновники “проснулись” в 2015 году. Департамент городского имущества в суде победил и получил на руки решение, по которому квартиру у Дубовца забрали и отдали в собственность города.
Вот только Конституционный суд, разобравшись, решил, что квартиру действительно первый раз продали мошенники. Но ее просто так нельзя отнять у того, кто ее купил.
По мнению главного суда страны, государство сначала должно доказать, что собственник знал о махинациях. Если это не подтверждается, то власти берут всю ответственность на себя, решил Конституционный суд.
Раз чиновники сразу не хватились и государство вовремя не предприняло меры и не вступило в права наследования, Дубовец не должен нести за это ответственность.
Государство, прежде чем отнять жилье, должно будет доказать, что собственник жилья знал о махинациях
Итог – Конституционный суд признал положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса не соответствующими Основному Закону “в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов, которые, по сути, проигнорировали принципы разумности и осмотрительности”.
Дело Дубовца Конституционный суд велел пересмотреть.
На сложившуюся ненормальную практику обратил внимание и Верховный суд РФ.
Еще до жалобы Дубовца Верховный суд в своем обзоре рассмотрения судами страны похожих исков разъяснил, когда покупателя можно отнести к недобросовестным.
По мнению Верховного суда, покупатель вторички должен интересоваться не только тем, есть ли запись о квартире в ЕГРП, но и самому проявлять “разумную осмотрительность”. Это значит, его должна насторожить низкая цена, череда перепродаж и прочие подозрительные моменты. Такого невнимательного покупателя можно признать недобросовестным.
Что будет с законопроектом дальше? Правительственная комиссия его одобрила. Теперь, если правительство тоже даст о нем положительный отзыв, депутаты рассмотрят законопроект скоро – уже осенью.
Источник