Обязанности третьего лица в договоре в пользу третьего лица

Добрый день, дорогие коллеги.

В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?

Начнем с того, что дадим определение тому, что такое “договор в пользу третьего лица”.

В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  

Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.

По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.  

Плюсы такого вида договоров:

•  избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;

Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов. 

• возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;

Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика. 
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость. 

Минусы:

• сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
• уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
•  отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;

Права и обязанности кредитора, возникающие из договора в пользу третьего лица

Интерес кредитора в договоре в пользу третьего лица

В упомянутой выше статье Ю. Ю. Захарова и Ю. Б. Фо- гельсона[1] обращалось внимание на довольно странную ситуацию, сложившуюся в отечественном правопорядке благодаря нормам ст. 430 ГК РФ, которые при их буквальном толковании не позволяют кредитору предъявлять какое-либо требование к должнику, пока третье лицо не отказалось от своего права. В результате исполнение договора зависит исключительно от воли третьего лица. Если оно предъявит требование к должнику — договор будет исполнен, если третье лицо откажется от своего требования — кредитор сможет потребовать исполнения в свою пользу. Но при молчании третьего лица ст. 430 ГК РФ в ее буквальном толковании не позволяет кредитору получить выгоду из этого договора[2].

В связи с этим встает вопрос: должны ли предоставляться какие-либо выгоды из договора кредитору, выговорившему не только исполнение договора третьему лицу, но и выгоду из этого договора, подкрепленную правом третьего лица потребовать исполнения договора? Может быть, регулирование ст. 430 ГК РФ правильное и роль кредитора в таких договорах сводится лишь к заключению договора в пользу третьего лица, а все дальнейшее должно определяться волей третьего лица? Повторимся: ведь выгода-то предназначена третьему лицу.

Этот вопрос уже частично рассматривался в гл. 3 настоящей работы при обсуждении так называемых главной и второстепенной целей договора в пользу третьего лица. Здесь он будет рассмотрен подробно.

В известной монографии по договорному праву авторов М. И. Брагинского и В. В. Витрянского можно найти следующее высказывание: «Договор в пользу третьего лица составляет особую договорную конструкцию, принципиально отличную от всех остальных договоров, для которых характерно то, что они всегда заключаются в интересах самих сторон»[3]. Следует ли понимать это так: договор в пользу третьего лица заключается не в интересах сторон, в частности, одна из сторон (кредитор) заключает его не в своем, а в чужом интересе? Но нам хорошо известна как минимум одна разновидность договоров в пользу третьего лица, которые, без сомнения, заключаются в интересах кредитора: это договоры страхования ответственности. Да и большинство других договоров такого типа заключается не только в интересах третьего лица.

Есть, правда, примеры, когда интерес кредитора в заключении договора в пользу третьего лица отыскивается с трудом. Таков рассмотренный выше пример с обязательством банка расторгнуть договор поручительства при предоставлении ему залога. Этот пример взят из судебного решения, поэтому трудно судить, какой интерес имелся у заемщика для включения этого условия в кредитный договор. Однако такие примеры являются исключениями. Возможно, ознакомившись с материалами этого дела более подробно, можно найти такой интерес. Но в большинстве рассмотренных выше примеров интерес кредитора, руководствуясь которым он выговорил право требовать исполнения не себе, а третьему лицу, как говорится, лежит на поверхности.

Действительно, договоры перевозки заключаются не только в интересах грузополучателя; грузоотправитель заключает этот договор для выполнения своих обязательств, например по договору поставки. Заемщики страхуют свою жизнь или предмет залога в пользу банка не столько в интересах банка, сколько в своих интересах. Страховой интерес в таких договорах — это интерес самого заемщика. Балансодержатель здания сдает его в аренду с условием выплаты арендной платы собственнику, так как в силу договора с собственником он должен часть арендной платы отдавать ему. Никто не заключает договоры, не имея в этом собственного интереса.

Правда, имеются случаи, когда интерес, ради удовлетворения которого кредитор выговаривает исполнение договора и право требовать исполнения не для себя, а для третьего лица, является неюридическим. То есть этот интерес не вытекает из какого-либо юридического отношения, связывающего кредитора и третье лицо. Таково, например, накопительное страхование жизни в пользу детей до наступления ими совершеннолетия. Интерес родителей, заключающих такой договор, вытекает не из юридических отношений между ними и детьми, а из фактических отношений: родители хотят обеспечить своих детей в период, когда они уже полностью отвечают за себя, но еще «недостаточно крепко стоят на ногах». Таков же, например, интерес мужа, когда он страхует автомашину жены в ее пользу. Он предпочитает, чтобы в случае необходимости страховая компания занималась ремонтом, а иначе бегать по автосервисам пришлось бы, конечно, ему. Договоры доверительного управления имуществом, ренты часто заключаются в пользу детей или других близких родственников, хотя сторона договора и не связана с получателем выгод юридическими отношениями.

Некоторые вообще считают, что интерес кредитора в заключении договора в пользу третьего лица не может быть юридическим. Выше уже приводилась цитата из работы В. В. Кулакова, касающаяся отношений между кредитором и третьим лицом, не являющихся гражданско-правовыми[4]. Но этот тезис представляется довольно странным, так как имеются очевидные контрпримеры, приведенные выше: страхование ответственности, перевозка грузов, страхование жизни заемщиков, ремонт машин в автосервисе по направлению страховой компании и проч. Вспомним первый Свод договорного права США[5]. Этот нормативный акт делил всех третьих лиц на две категории — кредиторов и одаряемых. При этом третьи лица — кредиторы — это те, кто связан с кредитором по договору в пользу третьего лица другим обязательством, интерес такого кредитора в заключении договора в пользу третьего лица вытекает из этого обязательства.

Практически во всех работах, которые мы изучили, утверждается, что у кредитора должен иметься интерес в том, чтобы заключить договор в пользу третьего лица. Весьма лаконично и емко это записано в упоминавшемся уже учебнике: «Как правило, кредитор в этих случаях заинтересован в том, чтобы должник исполнил обязательство в пользу третьего лица: без всякого основания и смысла никто в договоры не вступает»[6]. Этот тезис закреплен и в современном российском гражданском законодательстве (п. 2 ст. 1 ГК РФ): «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе».

Если взять этот тезис за основу, несложно вывести из него следующее: неверно утверждение о том, что договоры в пользу третьего лица заключаются исключительно к выгоде третьего лица. В таких договорах исполнение в пользу третьего лица приносит выгоду и кредитору. Но в гл. 3 настоящей работы довольно подробно обсуждался тезис о том, что соглашения, заключенные к чьей-либо выгоде, должны предоставлять этому приобретателю выгоды[7] право требовать получения этой выгоды. Во всяком случае, должна действовать презумпция наличия у него такого права, пока не доказано иное.

Таким образом, если продолжать руководствоваться этим правилом, кредитор должен иметь возможность предъявить иск об исполнении договора третьему лицу, пока не доказано, что ему такое право не предоставлено[8].

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.