Образец договора купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца
Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.
Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца
Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.
Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.
В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.
Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.
Сюда можно отнести:
- информация о сторонах сделки;
- наименование предмета сделки, детальное описание;
- цена договора;
- наименование предмета сделки;
- момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
- подписи сторон;
- дата подписания договора;
- иные условия.
Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.
Основания установления обременения
Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.
Условия должны быть сформулированы следующим образом:
- потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
- расчет после заключения договора, государственной регистрации;
- поэтапное внесение оплаты по данному договору.
В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.
Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.
Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.
Нюансы регистрации обременения
К нюансам регистрации обременения можно отнести:
- Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
- Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
- Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
- Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.
Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.
Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.
Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.
Что такое обременение в пользу продавца
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.
Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.
До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
Особенности заключения договора
Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.
В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:
- реквизиты участников;
- дата и место заключение сделки;
- подробное описание предмета договора;
- цена продаваемого объекта недвижимости;
- ответственность сторон;
- порядок осуществления расчетов.
При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.
Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года
Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.
При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.
В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:
- Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
- Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.
Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.
В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.
Перечень необходимых документов
Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.
В число обязательных для оформления бумаг входит:
- совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
- правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
- справка о численном составе семьи;
- выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
- отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
- доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
- разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
- согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.
Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.
Важные моменты
Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.
Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
- Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
- Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
- Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.
Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.
Подводные камни
«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.
При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.
Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:
- заявление с указанием сути заявляемых требований;
- выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
- документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.
Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.
Заключение
Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.
Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.
Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида сделки и способа расчета. Заключение договора с условием залога недвижимости у продавца позволяет покупателю рассрочить платеж и является средством дополнительной гарантии для продавца.
Правила составления договора с залогом
Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.
Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.
В тексте договора должны быть следующие разделы:
- представление сторон;
- предмет сделки;
- данные об обременениях;
- описание объекта купли-продажи;
- цена и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи имущества;
- способы разрешения споров;
- дополнительные условия.
Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.
В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.
К обременениям на недвижимость следует относить:
- наличие прописанных посторонних жильцов;
- судебный запрет на сделки;
- претензии наследников или иных лиц;
- наличие долей в собственности несовершеннолетних;
- обременение залогом.
К последнему относится только залог, оформленный до заключения сделки, так как новый залог в пользу продавца указывается в описании порядка расчетов. Перезакладывать недвижимость нельзя, поэтому в данном пункте продавец должен подтвердить отсутствие обременения залогом.
В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.
К обязанностям продавца относятся:
- передача квартиры покупателю по акту;
- участие в регистрации перехода прав;
- предоставление покупателю полных сведений о недостатках квартиры;
- устранение обременений и задолженностей по коммунальным услугам.
Также важно упомянуть, что на время подготовки к сделке продавец не должен ухудшать состояние жилого помещения.
К обязанностям покупателя относятся: принятие недвижимости по акту, участие в государственной регистрации и своевременная оплата всех платежей согласно графику, приведенному в разделе «Цена».
Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.
Способами решения споров указываются переговоры, заключения дополнительных соглашений и обращение в суд.
В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.
Если продавец состоит в браке, здесь также приводятся реквизиты свидетельства о браке из ЗАГСа и подтверждение наличия письменного согласия супруга на продажу жилья.
Существенные условия
Важной частью договора с залогом является регулирование ответственности покупателя в случае просрочки платежей или отказа от оплаты. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, при отказе покупателя от оплаты залогодержатель (продавец) вправе реализовать проданную квартиру через суд и возместить убытки с вырученных средств, вернув оставшуюся часть покупателю.
Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.
Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.
Важно упомянуть, что действие залога прекращается автоматически в случаях:
- полного погашения обязательств;
- смерти одной из сторон;
- обнаружения в квартире недостатков, существенно снижающих ее стоимость.
Чтобы избежать споров при возникновении у покупателя финансовых трудностей, в договоре следует подробно описать, при каких условиях и сроках пропуска платежей возможна реализация квартиры, а при каких только начисляются пени.
Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.