Обременение собственника недвижимости в пользу других лиц это сервитут
КонсультантПлюс: примечание.
Публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются. Правообладатели таких земельных участков вправе использовать меры защиты, предусмотренные ЗК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 341-ФЗ).
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ |
Арбитражные споры:
– Лицо, заинтересованное в установлении сервитута, хочет установить сервитут и определить размер платы
– Лицо, в пользу которого установлен сервитут, хочет устранить препятствия в пользовании сервитутом
– Лицо, заинтересованное в установлении сервитута, хочет признать недействительным отказ органа местного самоуправления в установлении сервитута
– Правообладатель недвижимости хочет взыскать задолженность по оплате сервитута
– Правообладатель недвижимости хочет прекратить сервитут
См. все ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
– Истец хочет установить частный платный сервитут в отношении своего земельного участка
– Истец хочет установить частный сервитут в отношении смежного земельного участка
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.
2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.
4. Публичный сервитут может устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.
5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.
Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.
6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.
7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.
Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.
Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.
10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.
11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.
12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.
13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.
16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.
17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”, за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.
19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Ст. 23 ЗК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)
Земельный и Гражданский кодекс предусматривают определенные ограничения при использовании земель для собственника участка и третьих лиц. В их числе можно выделить общие ограничения, которые указывают на невозможность нанесения ущерба окружающей среде и третьим лицам при использовании участка.
Но есть в законодательстве и указания на конкретные ограничения. Одним из таких является сервитут, который подразумевает право на ограниченное пользование чужим участком.
Что такое обременение земельного участка сервитутом?
Сервитут можно рассматривать в качестве ограничения, обременения или временного стеснения собственника недвижимости.
Он может вводиться через соглашение или принудительную административную резолюцию. В результате установления земельного сервитута определенная часть участка переходит в пользование другого лица под обременение.
Собственник вправе сам ограничить себя в правах на пользование участком в пользу другого лица, которое претендует на эту землю. На первый взгляд сложно понять, чем мотивируется добровольное желание собственника ограничить себя в правах и его согласие на установку обременений.
На практике основные причины установки сервитута такие:
- третье лицо вынужденно использовать данный участок, даже несмотря на препятствия собственника;
- собственнику представляется более целесообразным узаконить ограничения, чем позволить распоряжаться землей бесконтрольно;
- ущерб от сервитута незначителен;
- собственник получает денежное вознаграждение за установление обременения.
Но не всегда вопросы установки сервитута решаются в добровольном порядке.
В некоторых ситуациях ограничения вводятся без согласия землевладельца в принудительном порядке.
Гражданин (группа лиц), который становится обладателем сервитута, получает только право свободного пользования частью участка. Он не вправе иметь какие-либо имущественные притязания на землю, продавать/сдавать в аренду и пр.
Обычно сервитут устанавливается в тех случаях, когда на участке соседа требуется установить свой имущественный объект или произвести определенные работы (проложить канализационные трубы, ЛЭП и пр.) Право требовать установки сервитута у граждан и госструктур зафиксировано в Гражданском кодексе (ст.274).
Законодательно прописаны следующие разновидности сервитутов:
- сервитут перемещения (например, через данный участок будет осуществляться прогон скота или проезд);
- строительный;
- мелиорации (на участок будет подводиться или отводиться вода);
- горный (используется для добычи полезных ископаемых);
- коммунальный (для размещения и ремонта коммунальных объектов).
Сервитут может иметь срочный характер (когда необходимо только выполнить определенные работы) или же устанавливаться бессрочно (обычно когда речь идет об обеспечении доступа на какой-либо объект). Сервитут на неопределенный срок может действовать пока в нем есть необходимость (по умолчанию срок обременений составляет 49 лет).
Вводится ограничение на безвозмездной основе. Но Земельный кодекс закрепил за собственником право на истребование платы за сервитут, если такое обременение существенно ущемляет права собственника. Размер такой платы может определяться по соглашению сторон, решением суда или на основании рекомендаций региональных нормативно-правовых актов.
Согласно готовящимся поправкам, частный сервитут планируется сделать исключительно платным.
При определении размера платы учитываются такие показатели, как:
- номинальная стоимость участка земли;
- размер ущерба собственника;
- процентное отношение размера сервитута к общей площади участка;
- размер упущенной выгоды.
Данные показатели определяются экспертным путем и суммируются.
Если установка сервитута ведет к невозможности его использования собственником, то он вправе требовать его выкупа государством или физлицом на рыночных условиях.
В качестве объекта сервитута выступает обремененный сервитутом земельный надел. Обычно на таких участках располагаются лесополосы, водоемы и места прохода к ним.
Субъектом сервитута становится непосредственный инициатор установки обременения. Это может быть владелец соседнего участка, юрлицо, городские и муниципальные власти и пр.
Субъект вправе пользоваться частью земли исключительно по целевому назначению, он не вправе нарушать плодородный слой и свойства земель.
Важно понимать, что сервитут — это только обременение земли. Ее владелец остается полноправным собственником участка. Он также может проводить абсолютно любые сделки с землей: продавать ее, дарить, сдавать в аренду и пр.
При этом будущий владелец участка получит его вместе с зарегистрированным обременением (сервитут не привязан к личности владельца, а только к конкретному участку). Скрыть факт установки сервитута не получится: он будет отображаться в выписке из ЕГРП.
Более того, сокрытие такого существенного факта, как наличие обременений, позволит покупателю в дальнейшем признать договор ничтожным.
Сам по себе сервитут не может выступать субъектом экономических отношений, т.е. он не продается/арендуется и пр.
Какие участки могут быть обременены сервитутом?
Земельный кодекс различает две разновидности сервитутов: частный и публичный. Установление частного сервитута регулируется ГК. Цели установки сервитутов следующие:
- обеспечение прохода через участок;
- прокладка и эксплуатация ЛЭП, трубопроводов;
- налаживание водоснабжения и мелиорации;
- другие нужды собственника, которые невозможно обеспечить без установки сервитута.
Таким образом, указанный перечень не является исчерпывающим и подлежит расширительной трактовке.
Публичный сервитут может затрагивать только земельный участок (не иную недвижимость).
Установить публичный сервитут власти вправе только в закрытом перечне случаев. Обременение может быть установлено:
- обеспечение прохода/проезда через участок;
- размещение межевых/геодезических знаков;
- использования земли для ремонта коммунальных/инженерных/электрических сетей и транспортной инфраструктуры;
- проведение дренажных работ;
- забор воды;
- прогон скота;
- сенокос и выпас скота;
- использование земли в целях охоты и ловли рыбы;
- временное пользование для проведения изыскательских/научно-исследовательских работ;
- доступа к прибрежной полосе.
Публичный сервитут обычно устанавливается с опорой на общественное мнение и с учетом результатов проведенных слушаний.
Жильцы часто не знают, что входит в текущий ремонт многоквартирного дома и нужно ли за него платить.
Согласно законодательству РФ имеет право на бесплатное получение земельного участка. Как его получить в пользование, вы узнаете, прочитав нашу статью.
Какие документы понадобятся для заключения сделки купли-продажи? Мы рассказали об этом здесь.
Особенности обременения земельного участка сервитутом
При установлении сервитута его осуществление должно быть как можно менее обременительным для собственника участка.
В противном случае землевладелец может обратиться в суд и ходатайствовать об ущемлении его интересов фактом установки обременений.
При желании оспорить установку публичного сервитута гражданин может указать на следующие причины:
- постановление местных властей не соответствует законодательству, обладающему большей юридической силой;
- были нарушены его права и предпринимательские интересы;
- незаконно возложены какие-либо обязанности или созданы препятствия для экономической деятельности.
Частный сервитут может быть установлен по соглашению сторон или в судебном порядке. Истцом в этом случае будет выступать лицо, требующее установки сервитута.
На судью будет возложена обязанность определить целесообразность установки сервитута и создать условия, чтобы такое обременение наносило минимальный ущерб собственнику. При необходимости суд может назначить проведение независимой экспертизы.
В своем резолютивном решении судья может изменить первоначальные условия сервитута, например, его маршрут.
Если же сторонам удалось договориться, то они заключают соглашение об установке сервитута. Такой документ можно подписать только с собственником участка (не с землепользователем/арендатором). Он имеет простую письменную форму и не подлежит обязательному заверению у нотариуса.
Минэкономразвития указал на следующие обязательные составляющие соглашения:
- данные сторон;
- информация об участке, на который устанавливаются обременения (его кадастровый номер, площадь и точное месторасположение);
- цели и задачи установки сервитута;
- пределы действия (месторасположения) обременения на участке;
- величина платы за сервитут, порядок и периодичность ее внесения;
- права и обязанности сторон.
Какие документы понадобятся сторонам для заключения соглашения? Это паспорта; подтверждение прав собственности владельца; документ, определяющий положение сервитута на земле (кадастровый паспорт или выписка). Таким образом, чтобы обременить землю сервитутом, предварительно необходимо выполнить кадастровые работы для определения конкретных параметров сервитута (его точные пространственные характеристики).
Объектом сервитута земля становится только после получения официального статуса и регистрации ограничений в Росреестре.
Только после прохождения таких регистрационных действий можно приступать к работам на участке и установке там объекта.
Заявление об установке сервитута может подать как инициатор обременений при наличии у него подписанного соглашения, так и собственник участка. После выполнения указанных регистрационных отметка об установке сервитута появляется в ЕГРП.
В законодательстве содержатся основания для прекращения сервитута. Стоит сказать, они отличаются для частных и публичных сервитутов. В последнем случае прекращение сервитута возможно при отсутствии общественного интереса в нем (иначе он так и продолжит свое действие). Отменяется он через принятие соответствующего акта.
Перечень условий для прекращения частного сервитута более широк. Это может быть соглашение сторон; аннулирование обстоятельств, обусловивших необходимость установки обременений; истечение срока действия сервитута и пр.
Таким образом, установка сервитута является своего рода компромиссом между возможностью и необходимостью. Публичный сервитут исходит из преобладания нужд населения перед интересами собственника. Частный сервитут устанавливается по согласию сторон или при невозможности решить определенные задачи без установки сервитута.
Условно все сервитуты разделяются на сервитуты прохода, дающие право на проведение определенных работ, необходимые для размещения публичных объектов.
При установке сервитута четко определяются его границы и правила пользования. Собственник участка вправе рассчитывать на компенсацию или защиту своих интересов в суде.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.