Обременение в пользу продавца по материнскому капиталу

Под обременением квартиры следует понимать, что собственник объекта недвижимого имущества ограничен в реализации права собственности. Обычно это касается управления имуществом и его распоряжения (реализации в виде обмена, продажи, дарения, сдачи в аренду).

Фактически владелец жилья не может на свое усмотрение совершить с квартирой никаких гражданских сделок до тех пор, пока обременение не будет снято.

Почему возникает обременение?

Обычно это связано с кредитными обязательствами собственника в виде наличия невыплаченной ипотеки на приобретаемую квартиру. Важно понимать, что сама процедура снятия обременения проста, куда сложнее выплатить ипотечный заем.

До полной выплаты кредитных денежных средств, квартира будет залоговым имуществом у банковского учреждения. Залог – это не просто ограничения права.

В случае если заемщик не сможет погасить кредит, то банк может инициировать процедуру реализации квартиры в счет залогового имущества, что для собственника означает ее автоматическую утрату.

Во всех остальных параметрах права собственности, ограничений нет: можно жить, делать ремонт. Однако для осуществления перепланировки, требуется разрешение не только из Жилинспекции, но и из банка.

Что такое обременение на квартиру по материнскому капиталу

Определение обременения мы обозначили выше, повторять его нет смысла. Действия собственника по отношению к залоговому имуществу лимитированы, ограничены.

Эти ограничения указаны в ипотечном договоре и (или) залоговом документе – закладной.

Ограничения по некоторым действиям по недвижимости наступают в двух формах:

• Добровольная – заемщик сознательно подписывает договор залога и ипотечный договор при покупке жилья частично за счет банковских средств;
• Принудительная – возникает при неисполнении заемщиком своих платежных обязательств и проявляется в аресте имущества, выставлении его на торги с дальнейшей реализацией.

Как уже было сказано, обе эти формы подразумевают невозможность заключения сделок, объектом которых выступает залоговое имущество.

Реализация такого имущества осуществляется с разрешения банковского учреждения-кредитора. Вместе с имущественными правами, к новому владельцу переходят и обязанности в виде уплаты задолженности по кредиту ежемесячных платежей.

Чтобы не попасть в такую «ловушку», потенциальному покупателю достаточно зайти на сайт Росреестра, где в справочно-информационном разделе найти интересующий объект недвижимости и посмотреть наличие или отсутствие обременений.

Давайте рассмотрим виды обременений на недвижимое имущество:

• Ипотечный кредит – собственник недвижимости может реализовать свою квартиру только при наличии разрешения от кредитного учреждения. Для покупателей квартиры с обременением, банк может устанавливать свои условия, которые обычно предусматривают повышенную процентную ставку и расширенную страховку;
• Рента – для того, чтобы совершить сделку с квартирой, в которой зарегистрирован получатель ренты, плательщик должен получить его письменное согласие;
• Арест недвижимости – радикальная мера, применяемая банковскими учреждениями в судебном порядке при наличии существенной суммы задолженности по кредитным обязательствам (в т. ч. ипотеке). Также инициатором может выступать обслуживающая организация при задолженности по коммунальным платежам;
• Аренда недвижимости является в какой-то мере обременением, так как собственник имеет действующий договор аренды с арендатором, который не позволяет свободно продать жилье новому собственнику. В этом случае, вопрос решается между арендатором, продавцом и покупателем квартиры в индивидуальном порядке;
• Лица, постоянно зарегистрированные в квартире. Это может стать серьезным препятствием как для продавца, так и для покупателя. Если жильцы не желают выписываться из квартиры при ее продаже другому лицу, то покупатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выселении. Главная проблема заключается в том, что некоторые категории граждан выписать принудительно нельзя;
• Объект недвижимости находится в непригодном для проживания, небезопасном, аварийном состоянии. Речь может идти как о частном доме, квартире, так и о многоквартирном доме;
• Сервитут – право пользования квартирой третьими лицами (обычно – родственниками собственника). При продаже объекта недвижимости, от них также требуется согласие.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что аварийное жилье не может быть продано, квартиру под арестом можно реализовать при снятии ареста путем выплаты всей суммы задолженности или ее части (по согласованию с взыскателем).

Документы для снятия обременения с квартиры по материнскому капиталу

Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие дополнительных обязательств для заемщика. Именно ипотека является самым распространенным обременением в наши дни.

Такой вид обременения снимается достаточно просто: основанием для его аннулирования является полная выплата задолженности, а также «тела» кредита.

Погашенная ипотека – единственное основание для дальнейших действий по оформлению отмены ограничений по недвижимости.

Для того чтобы снять обременение на квартиру, в орган Росреестра следует подать следующие документы:

• Справку из банка или другого финансово-кредитного учреждения, выдавшего ипотечный заем, об отсутствии задолженности по ипотеке, а также о полном погашении ипотечного кредита;
• Ипотечный договор, заключенный с финансово-кредитным учреждением;
• Копию документа о залоге недвижимого имущества;
• Гражданский паспорт, как документ, удостоверяющий личность гражданина;
• Документы, на основании которых возникли правоотношения по поводу недвижимости (например, договор долевого участия);
• Решение суда, вступившее в законную силу (если процедура снятия обременения осуществляется в судебном порядке);
• Расчетный документ (чек, квитанция) об уплате государственного сбора в размере двухсот рублей за внесение изменений в кадастровый реестр, а также 350 рублей – за выдачу новой выписки из ЕГРП;
• Документы следует подавать в отделение Росреестра – Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии.

Важно помнить, что каждый территориальный отдел Росреестра может выдвигать собственные требования к перечню документов. Поэтому предварительно нужно этот вопрос уточнить.

Документальным основанием для предоставления услуги по отмене обременительной записи являются:

• Заявление собственника, письмо банковского учреждения;
• Решение суда, вступившее в законную силу, о досрочном прекращении действия ипотечного соглашения.

Если заемщик полностью выполнил свои платежные обязательства, то он должен получить соответствующую справку об этом в банке-кредиторе. Вместе со справкой, он получает в банке залоговую закладная на квартиру.

Отдельным вопросом снятия обременения является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала или погашения суммы задолженности за счет этих средств.

В таком случае, дети также являются собственниками объекта недвижимости, и при его дальнейшей реализации, нужно обращаться в отдел органа опеки и попечительства за получением соответствующего разрешения.

Обойти этот пункт закона никак нельзя. Получатель сертификата о праве на материнский капитал обязан оформить общую долевую собственность на приобретаемую квартиру.

Срок такого оформления – шесть месяцев со дня снятия ограничений по сделкам с квартирой. Эта норма является следствием государственной политики в отношении защиты прав детей и закреплена в ФЗ 256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Размер доли ребенка или детей в приобретаемой квартире определяется в индивидуальном порядке, с участием органа опеки и попечительства.

При оформлении права собственности, любой взрослый собственник может «пожертвовать» своей долей или ее частью в пользу ребенка, в целях обеспечения выполнения предписаний указанного закона.

Если подобная процедура была проведена до подачи заявления на снятие ограничений, то повторять ее совсем не обязательно.

Как снять обременение с квартиры по материнскому капиталу

Первый вопрос, который волнует собственника по поводу снятия обременения: «Куда обращаться?».

Уполномоченным органом, который осуществляет государственную регистрацию права собственности на недвижимость, сделок с ним, а также переход права, является Росреестр.

Именно в территориальный отдел этой организации следует подать соответствующее заявление. Важно помнить, что автоматически данная процедура не проводится. Внесение соответствующих корректировок в реестр осуществляется по инициативе собственника.

Перед обращением в госструктуру, нужно обратиться в банковское учреждение за справкой о полной выплате ипотечного кредита.

Выдается этот документ достаточно быстро – в течение трех рабочих дней со дня подачи запроса заемщиком. Далее осуществляется сбор документов, список которых можно уточнить, обратившись в территориальный отдел Росреестра (не по месту регистрации заявителя, а по месту нахождения недвижимого имущества).

Есть несколько способов обращения в регистрационный орган:

• Личное обращение в кадастровое управление – наиболее подходящий вариант, в котором все этапы находятся под контролем заявителя. Недостатками этого способа являются значительные затраты времени и некоторые бюрократические «проволочки»;
• Почтовое отправление соответствующего запроса. Отправление осуществляется средствами почтовой связи, а именно заказным письмом с уведомлением о получении. С точки зрения времени, этот способ является более экономным (особенно, если отделение Росреестра находится далеко), однако, имеются свои особенности. Каждый отправляемый документ (в том числе и заявление), нужно предварительно нотариально заверить. Также и факт отправления подлежит нотариальной регистрации. А вот готовая справка по почте не придет: за ее получением все равно нужно обращаться лично;
• Многофункциональный центр – набирающий популярность среди населения сервис, который позволяет заявителю в обход очередей подать необходимые документы и попутно решить другие вопросы;
• Предоставление услуги через интернет. Достаточно новый способ, позволяющий без выхода из дома снять обременение. Предварительно нужно зарегистрироваться на портале государственных услуг, что потребует электронной подписи от получателя услуг. Однако после прохождения процесса, все документы в отсканированном виде можно отправить на сервер сайта, в том числе и заявление, бланк и образец которого можно найти там же. Этот способ не пользуется популярностью у старшего поколения, а молодые люди вполне могут сэкономить очень много времени, выбрав его;
• Обращение к лицам, которые предоставляют подобную услугу в возмездной форме по сети интернет. Такой способ является наиболее опасным с точки зрения сохранности персональных данных и может быть использован злоумышленниками с целью получения личных данных и денежных средств.

Практика показывает, что вся процедура аннулирования обременения на квартиру может занять от одного до двух месяцев, в зависимости от индивидуальных особенностей правоотношений заемщика и займодателя, а также правовой культуры заемщика, его ответственности и дисциплинированности.

Логика здесь проста: чем быстрее собственник после погашения ипотеки комплексно займется этим вопросом, тем больше он сэкономит времени, денег и сил.

Если у заемщика появилась возможность погасить ипотечный кредит за счет материнского капитала, то нужно оформить обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность в течение полугода после снятия ограничений с объекта недвижимости.

Такое обязательство подлежит обязательному нотариальному заверению и последующему предоставлению в территориальный орган Пенсионного фонда РФ.

Особенности обращения по данному вопросу:

• Снятие обременения – инициатива не только заемщика, но и банка. Нужно или договориться с сотрудниками банка о визите в регистрационную палату, или оформить доверенность на заявителя;
• Общая совместная собственность подлежит переоформлению на общую долевую до подачи заявления о снятии обременения. Хорошо подойдет для оформления этой сделки нотариально заверенное брачное соглашение;
• После выполнения вышеуказанных пунктов, следует повторное обращение в регистрационный орган, который меняет правовой режим собственности;
• После этого следует процедура оформления долей собственности на детей. Для этого нужно оформить договор дарения, в котором указать долю в недвижимости. Одаряемым, естественно, будет выступать ребенок. Сколько дарить? Практика показывает, что объем не имеет значения. Главное – установление факта наличия права собственности у ребенка;
• Собранные в результате вышеуказанных мероприятий договоры, справки, иные документы подаются в регистрационную палату. Также подаются паспорта собственников, свидетельства о рождении детей, квитанция об уплате государственной пошлины.

Материнский капитал – хорошо контролируемая государством опция. Поэтому к оформлению собственности на ребенка, следует подойти со всей ответственностью.

В случае уклонения от выполнения этого обязательства, в отношении получателя сертификата может быть инициирована прокурорская проверка, на основании результатов которой будет проведено судебное заседание.

Итогом суда может стать признание сделки недействительной и другие нежелательные последствия. Узнать информацию о наличии обременения на квартиру можно путем обращения в Росреестр.

Государство создало механизм, целью которого является прозрачность и юридическая «чистота» сделок с недвижимостью. Продавцу не удастся скрыть обременение на квартиру, потому что все подобные сведения вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Образец заявления на снятие обременения с квартиры

Образец заявления можно скачать здесь.

Руководителю Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного

обеспечения военнослужащих»

ФИО_______________________________

от ________________________________

паспорт: серия ______ номер ________

выдан ____________________________

________________________,_________г.

проживающего по адресу ____________

__________________________________

тел.:_______________________________

e-mail:_____________________________

Заявление

В связи с получением сведений об исключении меня _______________________________________________ из реестра Участников НИС, отсутствием задолженности по целевому жилищному займу и прекращением действия договора ЦЖЗ от _________________ №________________________ прошу снять обременение в пользу Российской Федерации на приобретенную по ипотечному кредиту квартиру по адресу:___________________________________________________(копию паспорта прилагаю).

Доверенность на право представлять интересы Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») в органах росреестра прошу направить на мое имя по адресу:______________________________________________.

После снятия обременения (погашения регистрационной записи в государственном реестре) обязуюсь в течение трех рабочих дней с момента получения документов направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копию выписки из ЕГРП и копию нового свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающие снятие обременения в пользу Российской Федерации.

Приложение: Копия паспорта в 1 экз. на ___л.;

Копия платежного поручения (если есть) в 1 экз. на ___л.

Дата_______________

_________________/расшифровка подписи/