Переуступка в пользу третьего лица

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Как заключить договор долевого участия, чтобы квартиру по нему получило третье лицо – например, дети или родственники.

Купить квартиру в новостройке по ДДУ можно не только для себя, но и, например, для детей, родителей или других лиц. В этом случае дольщик вносит деньги на оплату строительства, а получателем недвижимости становится другой человек. Законодательство предусматривает такой порядок покупки жилья – то есть это абсолютно легальная сделка.

Особенности сделки в пользу третьих лиц

Сделки в пользу третьего лица регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности, статьей 430. Подобные договоры используются в разных сферах, например, в страховании. Допустим, при страховании рисков причинения ущерба третьим лицам.

Суть заключается в следующем: две стороны подписывают договор, по которому первая сторона выплачивает второй определенную сумму денег, а вторая сторона должна исполнить свои обязательства, согласно внесенным средствам. Но эти обязательства возникают у нее не перед первой стороной-кредитором, а перед другим лицом. Это третье лицо, в пользу которого заключается договор, само в сделке не участвует, но получает право требовать исполнение обязательств от стороны-должника.

В случае с долевым строительством это выглядит так: человек заключает ДДУ с застройщиком и производит оплату за жилье, но в договоре прописывается, что построенный объект должен быть передан не инвестору, а третьему лицу.

Поскольку передать квартиру безымянному лицу невозможно, в ДДУ обязательно указываются сведения о том человеке, а пользу которого заключается договор.

Условия сделки

Третье лицо, в пользу которого заключается ДДУ, должно в письменном виде выразить свое намерение принять предоставляемое ему право на требование квартиры. Если же человек не согласен его принять, отказ также должен быть выражен письменно. Отсутствие же письменного согласия или отказа не расценивается автоматически как отказ от вступления в договор.

Если третье лицо соглашается и вступает в ДДУ, и инвестор, и застройщик все свои действия в рамках этого договора обязаны согласовывать и с ним тоже. То есть без одобрения этой третьей стороны нельзя поменять условия ДДУ или расторгнуть его.

Если согласие третьего лица не получено, то инвестор имеет право получить оплаченную им квартиру в свою собственность.

Оформление ДДУ

В ДДУ на третье лицо должны быть прописаны все пункты “обычного” договора долевого участия, как то описание объекта, стоимость, сроки передачи и так далее.

Также должны быть указаны и специфические условия:

• пункт о том, что ДДУ составляется в пользу другого лица, а не того, кто производит оплату,
• данные о лице, которому будет передаваться квартира,
  • а также условия, касающиеся этого лица:
  • а) порядок выполнения условий по договору,
  • б) порядок принятия квартиры третьим лицом,
  • в) последствия в случае отказа третьего лица от участия в ДДУ

и другие пункты, в зависимости от ситуации.

Признание сделки недействительной

В том случае, если все документы были оформлены верно, оспорить сделку после согласия на нее третьего лица очень сложно. Имеющиеся прецеденты говорят о том, что суд редко встает на сторону инвестора, если тот передумывает и хочет сам получить оплаченную им квартиру. Фактически, такое соглашение приравнивается к дарению, и вернуть такой подарок назад можно, лишь договорившись с третьим лицом об отказе от сделки.

Есть и другой вариант – признание сделки недействительной. Это возможно, например, в том случае, если инвестор предоставит суду доказательства, что он заключал договор под давлением или в неадекватном состоянии, не понимая, что подписывает.

Суд может признать сделку притворной и недействительной и в том случае, если такой договор заключался с тем, чтобы жилье не считалось совместно нажитым имуществом супругов, и денежные средства на него предоставлялись лицом, в чью пользу подписано соглашение.

Но в целом оспаривание таких договоров – дело достаточно проблематичное, поэтому перед его заключением нужно взвесить все “за” и “против” и рассмотреть другие, более простые схемы покупки и передачи жилья третьим лицам. Желательно также проконсультироваться с юристом.

О том, как оформить ДДУ в пользу ребенка, можно прочитать здесь.

Договор цессии между физлицами – это переуступка права требования долга, закрепленная письменным соглашением. Цессия регулируется ст. 382-390 ГК РФ.

В каких случаях заключается

Физические лица могут заключать договор цессии в следующих случаях:

• при бракоразводном процессе;
• при изменении получателя алиментов;
• в целях продажи невозвратных долгов.

При разделе имущества супругов обязательства третьих лиц по частному займу могут переуступаться родителю, с которым остаются дети. Если в отношении детей платятся алименты, то изменение их законного опекуна может являться основанием для переуступки новому опекуну права требования алиментной задолженности, например, если ребенок переходит от одинокой матери на попечение к бабушке, то мать может переуступить право требования долга по алиментам в пользу бабушки.

Также частные лица, одолжившие по расписке деньги и не имеющие возможность взыскивать долг, могут продать право взыскания третьим лицам, чтобы уменьшить свои убытки.

Стороны договора

В соглашении о переуступке участвуют три стороны: первичный кредитор называется цедентом, тот, кому переуступается право требования – цессионарием, а лицо, имеющее финансовые обязательства перед цедентом, является должником. Важно учесть, что в большинстве случаев договор цессии подписывают только цедент и цессионарий, а должник получает письменное уведомление о переуступке.

Виды соглашений

В зависимости от условий переуступки различают следующие виды соглашений:

• возмездное;
• безвозмездное;
• трехстороннее;
• переуступка по исполнительному листу.

Возмездное соглашение

Возмездное соглашение заключается в случаях, когда первоначальный кредитор не может или не имеет возможности взыскать с должника средства и передает право требования долга профессиональному частному взыскателю или иному заинтересованному лицу.

Безвозмездная передача прав

Безвозмездная передача права истребовать долги происходит при разделе имущества супругов или смены получателя алиментов на несовершеннолетнего ребенка.

Трехстороннее соглашение

Трехстороннее соглашение предполагает, что передача права требования долга происходит с согласия должника. Такое согласие необходимо в двух случаях:

• когда личность первичного кредитора имеет для должника принципиальное значение;
• если должник имеет неимущественные обязательства.

Личность может иметь значение для должника, состоящего в родстве с цедентом или являющегося его бывшим супругом, а также в иных случаях.

Неимущественные обязательства между физлицами также запрещено передавать без согласия лица, обязанного выполнить работу или предоставить услугу цеденту, так как изменение получателя услуги может существенно усложнить ее выполнение и принятие, например, из-за особых требований цессионария к результату работы или качеству оказанной услуги.

Переуступка по исполнительному листу

Переуступка по исполнительному листу отличается от других видов цессии тем, что право истребования долга уже возложено на судебных приставов, и изменяется только лицо, в пользу которого происходит исполнительное производство. Смена получателя долга между физлицами происходит на основании решения арбитражного суда, без соглашения между такими лицами.

Заключение договора

Передача права требования долга происходит в следующем порядке:

1. Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
2. Заключается соглашение о переуступке.
3. Должнику направляется уведомление о передаче долга.

В договоре указываются следующие сведения:

• предмет договора;
• представление сторон;
• размер долга и комиссии;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• список прилагаемых документов;
• банковские реквизиты;
• дата и подписи сторон.

Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.

Размер долга приводится детализировано: с указанием суммы процентов, штрафов, пеней и т. д. Размер комиссии зависит от вероятности взыскания долга с конкретного должника и возможностей сторон, здесь же указывается способ и сроки выплаты комиссии цеденту.

К обязанностям цедента относятся: передача документации о долге цессионарию, сообщение всей известной информации о должнике и его местонахождении, а также передача цессионарию всех средств, полученных цедентом от должника в рамках исполнения обязательства.

Обязанности цессионария: уплата комиссии цеденту, направление должнику уведомления о переуступке и соблюдение законодательства при взыскании долга – так как цессионарий является физическим лицом, он может взыскивать долг только путем переговоров от своего имени или через суд общей юрисдикции. При этом цессионарий имеет право требовать с должника возмещения убытков, связанных с истребованием просроченного долгового обязательства, например, судебных расходов.

В зависимости от вида договора к нему могут прилагаться следующие документы:

• документ, подтверждающий наличие долга перед цедентом;
• письменное согласие должника на переуступку (при необходимости);
• справку об изменении опекуна несовершеннолетнего;
• постановление суда.

Подтверждающим обязательство документом может быть долговая расписка, договор частного займа или гражданско-правовое соглашение о неимущественном обязательстве.

Юридические последствия

Наличие комиссии за переуступку долга предполагает налоговые последствия – цедент должен уплатить подоходный налог в размере 13% с полученных комиссионных. Декларацию подавать не нужно, так как для физлиц сотрудники ФНС рассчитывают сумму подлежащего к уплате налога и рассылают уведомления.

Если долговое обязательство отсутствовало в принципе, то цедент может привлекаться к ответственности за мошенничество, подделку договора первичного займа и т. д.