Проекты домов и их польза
Вы решили построить дом. Вы вполне понимаете, чего хотите и у вас есть красивая картинка будущего дома с планом этажей. Возникает вопрос: нужно ли делать проект дома, перед тем как приступить к строительству? Проект стоит денег и хотелось бы понимать, насколько целесообразны эти затраты.
На многочисленных сайтах и форумах посвященных строительству эти вопросы достаточно активно обсуждаются. При этом нет единого мнения о необходимости проектирования. Одни уверены, что проект дома необходим, другие считают, что вполне можно обойтись и без него. И каждая из сторон приводит свой набор аргументов. Надо отметить, что эти аргументы вполне обоснованны и логичны.
Мы тоже внесем свой вклад в дискуссию. Начнем сначала. Существует «Градостроительный кодекс Российской Федерации» принятый 29.12.2004. Там, в статье 48 части 3 сказано «… осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства …». В переводе на русский язык это звучит так: «Если вы решили построить себе частный дом не выше трех этажей, то делать проект вам не обязательно». То есть если вы построите дом без проекта, то сможете без особых проблем его зарегистрировать (получить «зеленку»), и вопросов к вам со стороны государства не возникнет.
С этим все ясно: с точки зрения закона проект дома — вещь не обязательная. Теперь попробуем разобраться, а сможем ли мы построить дом без проекта, и чтобы при этом он удовлетворял всем нашим требованиям. На первый взгляд, что в этом может быть сложного – фундамент, четыре стены, крыша. Ну, разумеется окна, двери, всякие там коммуникации. Конечно, на счет коммуникаций лучше со специалистами посоветоваться, а так в целом все понятно. Надо только найти хорошую бригаду опытных строителей, которые со всеми нюансами разберутся по ходу дела.
Подобный подход к проектированию и строительству частных домов очень распространен и объясняется, в частности, вполне понятным желанием построить дом с наименьшими затратами. На практике же подобный подход более или менее удачно срабатывает при строительстве небольших дачных домиков. А вот при строительстве чего-нибудь более серьезного приводит к неожиданным сложностям и неприятным последствиям. И вот об этих сложностях и последствиях стоит поговорить. Но сначала несколько слов о том, что такое проект.
Что такое проект дома и из чего он состоит?
Проект дома – это документ, по которому будет происходить строительство дома. В нем содержатся чертежи и вся необходимая информация о строительных конструкциях, используемых материалах, коммуникациях и дизайне дома.
Условно проекты можно разделить на эскизные (дизайн проекты) и рабочие (архитектурно-строительные проекты). Основное отличие между ними в том, что в эскизный проект входит только архитектурная часть и основные строительные чертежи, а в рабочий проект помимо архитектурной части входит полное и подробное описание строительной части. Это многостраничный документ, который описывает все этапы строительства, узлы и конструкции, а также все инженерные системы (отопление, канализация, электросети и т.д.). Подготовка рабочего проекта требует больше времени и как следствие стоимость такого проекта существенно выше эскизного.
Полноценный проект частного дома (имеется ввиду рабочий проект) должен включать в себя следующие разделы.
- Архитектурные решения (АР)
- Конструктивные решения (КР)
- Инженерный раздел (ИР)
В зависимости от выбранного проекта дома состав проектной документации может различаться. Минимально необходимым для строительства является архитектурно-строительный раздел (АР + КР).
При строительстве индивидуальных домов и коттеджей часто используются эскизные проекты. Конечно рабочий проект предпочтительней, но все определяется «ценой вопроса».
Обобщая можно сказать так: проект дома – это подробное описание этапов строительства, используемых материалов и их количество, чертежи отдельных конструкций и общие планы здания. Это комплексное решение множества задач от удобства внутренней планировки до прочностных характеристик здания. В грамотно составленном проекте учтены все нюансы от правильного расположения дома по сторонам света до требований к пожаробезопасности.
А из этого проистекают все плюсы от наличия проекта и минусы от его отсутствия.
Что дает проект? Несколько слов о плюсах.
1. Правильный расчет прочности.
Первое и самое главное, что дает проект — это возможность правильного расчета всех нагрузок, которые впоследствии будет нести Ваш дом и его фундамент. Это даст Вам уверенность в том, что через пару- тройку лет Ваш дом не «поплывет», фундамент не даст трещину, а стены соответственно не «разойдутся» и Вам не придется проводить ДОРОГОСТОЯЩУЮ реконструкцию дома.
Потратив деньги на создание проекта, примерно 20 000 руб., Вы экономите на более дорогостоящем – реконструкции (примерно от 100 000 руб).
2. Возможность предварительно оценить стоимость строительства.
В проекте содержится перечень всех материалов, необходимых для строительства, с указанием количества. На основании этого можно определить стоимость материалов, а также планируемые объемы работ и оценить общую стоимость строительства.
3. Надежность и продуманность конструкции дома.
Все конструкции дома проектируются на основе расчетов. Строя дом по хорошо сделанному проекту вы будете уверены в прочности конструкций, их безопасности и долговечности. У вас гарантированно не будет трещин на фасаде, проблем с неравномерной осадкой фундамента и прогибом перекрытий. Кроме того в проекте комплексно увязываются инженерные системы, поэтому в процессе строительства не возникает проблем с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочих похожих проблем.
4. Экономия при строительстве.
Без точных расчетов прочности конструкций легко ошибиться в необходимой толщине фундамента, стен и перекрытий. Если их сделать на «всякий случай покрепче», то это приведет к увеличению материала и соответственно стоимости строительства. Ошибка в меньшую сторону может привести к недостаточной прочности конструкции и проблемам, решить которые за разумные деньги может и не получиться.
5. Возможности при последующей перепланировке.
Через некоторое время может возникнуть необходимость в перепланировке или капитальном ремонте. Наличие проекта поможет определить, какие конструктивные изменения можно делать, а какие нельзя. Проект поможет быстро найти скрытые коммуникации и разобраться в них. Вам не придется копать траншеи вдоль фундамента в поисках водопроводных труб или долбить стены в поисках электропроводки.
6. Облегчает процесс строительства.
На основании проекта заключается договор со строительными организациями. При этом сразу определяется окончательная цена и сроки строительства. Ни одна серьезная строительная организация не заключит с вами договор подряда на основании чертежей сделанных в какой-нибудь программе или нарисованных от руки.
Наличие проекта, страхует вас как застройщика от необоснованного увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно будете знать, что должно получиться в итоге, и избежите конфликтных ситуаций, которые неизбежно возникают при отсутствии четкого проекта.
Что происходит, если строительство ведется без проекта?
Несколько слов о минусах.
1. Перерасход материалов
Если у вас нет проекта, то вы не сможете точно сказать, какой материал и в каких количествах необходим для строительства. А это значит, что вы не застрахованы от внезапного увеличения стоимости материалов или работ.
2. Непредсказуемое увеличение сроков строительства.
При отсутствии проекта трудно оценить объем и порядок выполнения работ. Поэтому согласованные со строителями сроки будут достаточно условны. Отсутствие четкого плана дома приведет к постоянному согласованию конкретных элементов планировки, конструктивных решений или используемых материалов. А это приведет к потере вашего времени и приостановки работ из-за отсутствия необходимых на текущий момент материалов. К тому же непредвиденные затраты могут выйти за рамки запланированного бюджета и работы придется приостанавливать до появления средств.
На практике, строительство без проекта нередко приводит к приостановке строительства на один два, а иногда и три сезона. В конечном итоге это приводит к финансовым и материальным потерям, ведь цены на строительные материалы и работы постоянно растут.
3. Отсутствие гарантии надежности конструкции дома.
Отсутствие проекта это, как правило, отсутствие каких-либо расчетов нагрузок на конструкции и правильного подбора материалов. В этом случае нет никаких гарантий качества и надежности вашего дома. И если через два три года в фундаменте или стенах возникнут трещины, или прогнутся перекрытия, вам будет сложно предъявлять претензии строителям. Без проекта будет трудно доказать, что повреждение конструкции произошло по вине строителей, а не вследствие неправильных расчетов или неверного подбора материалов. Более того, высока вероятность, что повреждения возникли именно из-за не правильного расчета и строители здесь ни причем.
4. Низкая ликвидность дома.
Дома построенные без проекта, как правило, не отличаются архитектурным изяществом и продуманностью внутренней планировки. И если возникнет необходимость продать дом, то низкое архитектурное и строительное качество ощутимо снизят ликвидность и соответственно стоимость вашего дома.
Теперь давайте вернемся к нашему основному вопросу: Стоит ли платить за проект? Когда задаем себе такой вопрос, то мы хотим знать: будет ли стоимость дома построенного без проекта меньше чем стоимость проекта плюс стоимость дома построенного по этому проекту.
Эскизные проекты стоят порядка 150 – 200 руб./кв.м. В эти проекты не входит описание строительной части и инженерных систем. По таким проектам можно построить дом, но устройство инженерных систем, внутренняя и внешняя отделка ляжет на ваши плечи. Стоимость рабочих проектов, которые включают в себя строительные чертежи порядка 300 руб./кв.м.
Итак, возьмем за основу расчета стоимость рабочего проекта — 300 руб./кв.м. Например, строительство дома из газобетона (без инженерных систем) будет стоить от 23 – 25 тыс. руб./кв.м. Получается, что стоимость проекта составляет 1,2 — 1,3 % от стоимости дома.
Практика показывает, что при строительстве без проекта небольших домов, до 50 – 80 кв.м. из-за простоты конструкции ошибки и перерасход материала не велики. И если использовать вольнонаемные бригады строителей, то, скорее всего дом без проекта обойдется дешевле. А вот если строить дома более 100 кв.м., то из-за более сложной конструкции и более высоких требований к комфортности и надежности, увеличение затрат сверх запланированных может составлять 20 – 30 %, а в случае серьезных просчетов и больше. Конечно, процент перерасхода можно снизить, но насколько это удастся сделать, будет зависеть исключительно от вас.
В конечном итоге все определяется тем, что вы хотите: небольшой дачный дом, в котором будете отдыхать летом по выходным, или красивый, надежный и комфортный дом, в котором будет жить постоянно.
Можно ли строить без проекта?
Если вопрос ставить именно так, то ответ: Да, можно строить без проекта. Но перед тем как приступать к строительству стоит еще раз все обдумать и ответить для себя на вопрос: А стоит ли строить без проекта?
Достоинства и недостатки типовых и индивидуальных проектов, параметры выбора оптимального варианта
С тем, что строительство дома достаточно специфичный и сложный процесс, требующий серьезной подготовки, вряд ли поспоришь. И одним из важнейших ее этапов является проектирование. За исключением примеров стройки вообще «из головы» или, по примитивному эскизу (наброску), в основном частные дома возводят по проектам двух видов: типовым и индивидуальным. При помощи специалиста компании Dom.Team рассмотрим, какой вариант предпочтительнее и почему.
Содержание:
- Зачем нужен проект при строительстве дома
- Достоинства и недостатки типовых проектов
- Достоинства и недостатки индивидуального проектирования
Зачем нужен проект при строительстве дома
Тема проектирования неоднократно поднималась в статьях, на форуме ей посвящена отдельная ветка, но все равно, находятся приверженцы, пожалуй, самого известного в строительстве постулата – «раньше так все строили и ничего». И пресловутое «так» поистине, универсально – это и без проекта, и без расчетов, и без утепления, и без многого другого, что сегодня считается обязательным. Да, у кого-то действительно получается и так, а кто-то и с проектом попадает на долгострой или переделки, но это те самые исключения, подтверждающие правило – дом должен строиться по проекту.
И, тем не менее.
spacewalker
Участник FORUMHOUSЕ, архитектор
…Я на форуме почти 10 лет. Миллион раз озвучено, что проект – неотъемлемая часть предприятия «постройка своего дома». Если у людей денег нет (а перманентное денег нет – стандарт: население планировать и распределять траты не умеет, в парадигме среднестатистического обывателя проще оплатить сомнительные несколько лишних м², чем озаботиться качественным, прогнозируемым, строительством, эстетически состоятельного гармоничного дома), проект, последнее, о чем они думают, ведь «деды как-то строили и без этих ваших проектов».
Кроме того, сомнения возникают просто из-за непонимания, зачем проект вообще, нужен.
СергейКочкин
Участник FORUMHOUSЕ
Пишу здесь первый раз, в основном читал комментарии других. В прошлом году взял участок, и буду планировать строить своими силами. Смотрел самострои других без проекта и склоняюсь к тому, что он нужен. Вопрос в другом, для чего проект больше нужен? Только для строительства или же для оформления других документов, например, для получения разрешения или ввода в эксплуатацию? Я новичок и хотел бы иметь на каждую бумажку свою достоверную бумажку. Как-то так.
Виктория Лохтина
Руководитель клиентского сервиса компании Dom.Team
Основное назначение проекта:
- точное понимание бюджета и снижение рисков возникновения непредвиденных расходов;
- оптимальный по цене и в то же время надежный фундамент, его расчет делает опытный инженер;
- визуализация проекта помогает четко понять, как будет выглядеть дом (современные технологии позволяют провести прогулку по дому на мониторе или в очках виртуальной реальности);
- рабочие чертежи позволяют проводить точную приемку работ, опираясь на документы, а не на слова (меньше споров с подрядчиком, больше конкретики);
- оформление разрешения для строительства (как правило, хватает эскизного проекта/архитектурного паспорта.
Если планируете строить своими силами, то мы настоятельно рекомендуем заказать полный пакет документации (АР плюс КР либо общий альбом АС), чтобы избежать ошибок в строительстве.
Если же не просчитать, например, фундамент и не принять во внимание геологию участка, да еще и без водостока обойтись, может получиться так.
А когда архитектурный раздел разрабатывается отдельно от инженерного, итог как в известном афоризме – было бы смешно, если бы не было печально.
Не в последнюю очередь негативное отношение к проектированию базируется на проблемах с квалифицированными специалистами. От этого никто не застрахован, но минимизировать риск реально.
Проектировщик_
Участник FORUMHOUSЕ
Выше плюсы уже изложили – проект позволяет получить надежные конструкции за минимально возможные деньги. Минусы – можно нарваться на проектировщика низкой квалификации, в результате чего и конструкции будут ненадежные и стройка дорогая. Избежать минусов – сложно. Частично в этом может помочь сбор сведений о проектировщике; общение с ним, задавайте ему «дурацкие» вопросы и наблюдайте за тем, как он на них отвечает, чем обосновывает; собственная интуиция; экспертиза проектных решений сторонними специалистами.
Проект, однозначно – нужен, разберемся, какой именно.
Достоинства и недостатки типовых проектов
Типовые проекты разрабатываются профессионалами и ориентированы на удовлетворение усредненных потребностей большинства застройщиков. Его основная характерная черта – многократность применения. По сравнению с отсутствием проекта как такового, использование типового, благо. К преимуществам этого вида можно отнести:
- Доступность – в сети масса источников типовых проектов за небольшие деньги, если поискать, можно найти бесплатно, на форуме многие выкладывают свою документацию или делятся в личку. Да и при условии покупки в профильной компании, стоимость ТП на порядок ниже.
- Скорость – все уже придумано и неоднократно опробовано, не придется тратить время на разработку и подгонку.
- Вариативность – при желании типовой проект можно доработать под свои нужды.
Казалось бы – бери, экономь, строй и радуйся; но не все так однозначно. Например, распространенная ситуация, когда заказчик вроде бы платит меньше, но не понимает, что покупает и этим пользуются.
jafar2000
Участник FORUMHOUSЕ
Что должна содержать документация для постройки дома? Вот мне дом проектируют, задаю им вопросы, про место прокладки водопровода, отопления, электропроводки, как укладывается утеплитель под фундаментом. А они мне отвечают, что это относится к монтажным схемам. И тут я в недоумении – зачем тогда проект? Как по нему строить? Заранее спасибо.
Виктория Лохтина
Скорее всего, вы приобрели эскизный проект (ЭП). Он содержит планировки, фасады, разрезы, визуализацию и привязку к участку. Для того чтобы были все нужные узлы и схемы, необходимо подготовить разделы АР и КР. С ЭП можно сделать вот что:
- понять, как будет выглядеть ваш будущий дом, утвердить планировки и высоту этажей;
- сформировать примерный бюджет на строительство перед подготовкой рабочей документации.
Очень жаль, что проектировщики об этом не сообщили. Иногда это делается для того, чтобы «схватить» заказ и допродавать полный комплект документации уже в процессе проектирования.
Что касается экономии времени на подготовку, то, хотя ТП уже разработан, его еще необходимо «привязать» к участку с учетом его габаритов и формы, рельефа, солярности и видов, а на это тоже нужно время. Да и с доработкой не все так просто.
Thunderstorm
Участник FORUMHOUSЕ
Хочу понять, стоит ли покупать типовой проект, ведь при этом, на 100% вы себя не обезопасите от недостатков – в нем они тоже могут быть. Одному типовая планировка хорошо, другому, вообще, никак. Да и если опыта строительства нет, проект от ошибок не спасет, а если опыт есть, то и без проекта голова работает. И я не говорю что можно совсем без проекта, я говорю, что некоторые моменты проработать со специалистом.
Вот и получается, наверное, что из типового можно оставить крышу (если без переделки). Фундамент считать, планировку доработать, перекрытия, может конструктив изменить, кому по профлисту, кому пустотки (ищем вариант, как правило, подешевле, у кого-то плиты не привезти, кому как.) А несущие стены во всех проектах одно и тоже, все посчитано. Хотелось понять полезность именно типового проекта, что это действительно деньги, не выброшенные на ветер… Или стоит потратиться на создание того, что хочешь, а не на то, что под себя переделывать нужно.
Виктория Лохтина
Все верно, в типовых проектах часто встречаются технические ошибки и недоработки. А также закладываются экономически нецелесообразные решения (в частности, фундаментная лента глубокого заложения). Дело в том, что они разрабатывались, как правило, под конкретных клиентов. Конструктивные же решения закладываются либо «под клиента», либо под конкретные условия на участке. Как итог покупки готового проекта следует:
- переделка планировок (дополнительные $);
- адаптация фундамента (дополнительные $);
- привязка к участку и паспорт проекта (дополнительные $);
- а возможно, вы захотите такой же дом в другой технологии (заплатите еще $$$).
Итого, его стоимость можно умножать примерно на 2.
Очень часто готовый проект складывается в стол и люди начинают проектироваться заново, уже индивидуально. А деньги, потраченные на готовый проект, становятся выброшенными. Таких примеров я видела достаточно много.
Достоинства и недостатки индивидуального проектирования
Индивидуальный проект разрабатывается профессионалом с ноля под требования и условия конкретного заказчика. Второй дом по такому проекту может появиться только с согласия заказчика, если он решит поделиться, а в раздел типовых у исполнителей он не «перекочует». Достоинств у ИП достаточно.
- Эксклюзивность – в большинстве случаев дом будет в единственном экземпляре.
- Оригинальность – это и особая геометрия, и специфичная компоновка планировок, и уникальные объемно-планировочные решения.
- Удобство – дом, полностью спроектированный под себя, с учетом потребностей всех домочадцев, всегда выигрывает у стандартизированного.
- Идеальная «посадка» – в отличие от типового, подстраиваемого под участок насколько это возможно, индивидуальный сразу разрабатывается под все особенности, что позволяет нивелировать недостатки.
Недостатков у индивидуальных проектов два.
Виктория Лохтина
Индивидуальное проектирование позволяет учесть все интересы клиента и построить дом по его идеям и под его потребности. Однако и тут есть «подводные камни».
- Первое – проектировщики зачастую не имеют строительного опыта, и есть риск нарваться на ошибки и экономически необоснованные решения. В итоге, изменения в уже «идеальный» проект дома приходится вносить уже на стройплощадке.
- Второе – высокая цена данной услуги на рынке, в среднем, проектирование обойдется от 100 до 300 тысяч рублей.
Немалые суммы, особенно, если стройка в режиме экономии, но они себя оправдают.
И789
Участница FORUMHOUSE
Не удалось подобрать типовой проект. Заказали индивидуальный. Жаба душила страшно. По завершению стройки стоимость проекта составила менее 2%. Получили дом, подошедший нам как хорошая перчатка для руки. Результат радует глаз и душу. Рискуйте, игра стоит свеч.
Плюс, существует возможность сократить затраты.
Виктория Лохтина
Зачем покупать типовой проект и тратиться на переделку, если можно сразу сделать под себя – достаточно быстро и по доступной цене. Мы, например, предлагаем услугу индивидуального проектирования по доступной фиксированной цене, чтобы не раздувать из мухи слона (обычно, в ходе проектирования, цена проекта увеличивается, так как фактическая площадь вышла больше планируемой). Еще мы понимаем, что проект – это инструмент, который должен сформировать четкий и оптимальный бюджет на строительство и избавить подрядчика и клиента от проблем в ходе реализации.
Выводы
Типовой проект – лучше, чем никакого, вполне жизнеспособный вариант, но нужно понимать, что дополнительные траты все равно будут, а дом полностью «под себя» построить вряд ли получится. Индивидуальное проектирование, это реальная возможность обеспечить себе желаемый уровень комфорта. Риски существуют, но их вполне можно минимизировать, как и затраты – в масштабах общестроительного бюджета разница между «штамповкой» и эксклюзивом практически нивелируется. А удобный, презентабельный и ликвидный дом – останется.
Подробнее о специфике строительства по типовым проектам – в материале «…Допиливаем под себя». Также будет полезно почитать о нюансах проектирования коммуникаций в частном доме. В видео – о BIM проектировании.
Подписывайтесь на канал! Присоединяйтесь к FORUMHOUSE и экономьте с пользой, а не во вред!