Строительство в пользу третьих лиц
Чтобы стать владельцем жилья в новостройке, необязательно покупать его за свои средства. Существует вполне законная схема, по которой вносит свои деньги и оплачивает застройщику строительство объекта один человек, а владеть недвижимостью будет совсем другой. Данную схему нельзя назвать очень распространенной. На практике достаточно редко встречаются альтруисты, покупающие квартиры не для себя, а для других людей, но, тем не менее, в законодательстве такой порядок покупки жилья предусмотрен, значит он имеет место быть. Подобные сделки имеют свою специфику и особенности. В статье подробно рассмотрены детали и правовые аспекты сделки, описано, как правильно заключить ДДУ в пользу третьего лица, образец договора можно также посмотреть на сайте.
Суть сделки и особенности ее заключения
Суть сделки и особенности ее заключения
Данные сделки на юридическом языке называются сделками в пользу третьих лиц. Они регулируются ГК РФ, в частности статьей 430, и применяются в разных сферах жизни. Например, подобные договоры нередко оформляются при грузоперевозках, в страховании и т.д. Суть их заключается в следующем: между двумя контрагентами, один из которых является кредитором, другой – должником, подписывается договор, по которому последний должен исполнить обязательство не перед кредитором, а перед другим лицом. Между тем лицо, в пользу которого заключается договор, не принимает участия в сделке, но получает право требовать исполнение обязательства от должника.
В долевом строительстве это выглядит так: инвестор, он же кредитор, заключает ДДУ со строительной фирмой и производит оплату. Но в документе указывается, что объект, который будет построен в соответствии с договором, должен быть передан не инвестору, а третьему лицу. При этом законодатель оставляет на усмотрение участника сделки, указывать или нет в документе данные этого лица, т.е. можно написать в пользу кого подписывается договор, а можно и не написать.
Однако когда речь идет о долевом строительстве, невозможно передать квартиру по акту безымянному лицу. Поэтому, чтобы в дальнейшем избежать проблем с оформлением договора и регистрацией собственности на объект строительства, в ДДУ необходимо указать сведения о лице, в пользу которого заключается договор.
Обязательные условия сделки
Обязательные условия сделки
Чтобы сделка состоялась, гражданин, в пользу которого заключается ДДУ, обязан вступить в договор долевого строительства. Для этого он должен выразить свое намерение принять предоставляемое ему право, в данном случае требование квартиры у застройщика. Согласие на получение жилья должно быть оформлено письменно. Если он не согласен принять такой подарок, он должен выразить свой отказ. Однако просто молчание законодатель не расценивает как отказ от вступления в ДДУ.
После получения согласия, инвестор и застройщик все свои действия в рамках данного договора должны согласовывать с третьим лицом. Без согласования с ним они не могут поменять условия договора или прекратить его действие. До этого момента такое возможно.
Застройщик вправе выдвигать свои возражения против претензий, выставленных в отношении него третьим лицом, точно такие же, как он может адресовать инвестору, например при задержке оплаты.
Если согласие о вступлении в ДДУ не получено, то всеми правами по договору может воспользоваться сам инвестор, т.е. жилье, которое он оплатил, будет передано ему, и соответственно он сможет стать полноправным владельцем квартиры.
Правила оформления договора
Правила оформления договора
Чтобы договор долевого участия в пользу третьего лица был признан правомерным и прошел необходимую регистрацию в Росреестре, его нужно правильно составить и оговорить в нем ряд моментов.
В документе должны быть прописаны все существенные условия, характерные для обычного ДДУ. Договор должен содержать подробное описание объекта строительства, его стоимость, предусмотренный порядок оплаты, конечный срок передачи жилья дольщику, гарантии застройщика.
Вместе с тем в договоре необходимо отразить специфические условия, предусмотренные для такого рода документов:
- Обязательно указать, что соглашение составляется не в пользу лица, производящего оплату, а в пользу другого гражданина;
- Указать данные дольщика, которому будет передаваться жилплощадь;
- Отразить в документе условия, касающиеся участия в отношениях третьего лица:
- Каким образом должны выполняться обязательства по договору;
- Порядок принятия квартиры другим лицом;
- Какие наступают последствия в случае отказа от участия в договоре постороннего лица;
- Другие важные условия.
Юридические тонкости сделки
Юридические тонкости сделки
Прежде чем заключать подобное соглашение, инвестору необходимо все хорошо обдумать, поскольку если дольщик передумает и пожелает сам получить оплаченную им квартиру, оспорить сделку после получения согласия третьего лица, вряд ли удастся. По сути, данный договор приравнивается к дарению, в судебной практике много прецедентов, когда суд оставлял все за лицом, в чью пользу совершалась сделка. Единственный вариант в этом случае – договориться с посторонним лицом об отказе от сделки.
Признать сделку недействительной возможно, если инвестор сумеет найти и представить в суде доказательства, что на него оказывалось давление, он заключал договор в неадекватном состоянии и не понимал, что подписывал.
Иногда подобные договоры используются для того, чтобы жилплощадь не стала общим достоянием супругов. В таком случае обычно денежные средства предоставляет лицо, в чью пользу подписывается договор. Такие сделки суд квалифицирует как притворные и также признает их недействительными.
Оспаривать подобные договоры достаточно сложно, необходимо очень тщательно проанализировать условия ДДУ, постараться отыскать в нем возможные нюансы в пользу дольщика. Нужно собрать доказательства, свидетельствующие о мнимости сделки или неадекватности инвестора в момент подписания договора. Все это может выполнить только высококвалифицированный юрист.
Если вы желаете заключить подобное соглашение, или вам необходимо оспорить непродуманно совершенную сделку, все вопросы вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы проведем тщательную проверку обстоятельств дела, проанализируем договор, поможем собрать необходимую доказательную базу и сделаем все возможное, чтобы помочь вам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».
Источник
Как заключить договор долевого участия, чтобы квартиру по нему получило третье лицо – например, дети или родственники.
Купить квартиру в новостройке по ДДУ можно не только для себя, но и, например, для детей, родителей или других лиц. В этом случае дольщик вносит деньги на оплату строительства, а получателем недвижимости становится другой человек. Законодательство предусматривает такой порядок покупки жилья – то есть это абсолютно легальная сделка.
Особенности сделки в пользу третьих лиц
Сделки в пользу третьего лица регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности, статьей 430. Подобные договоры используются в разных сферах, например, в страховании. Допустим, при страховании рисков причинения ущерба третьим лицам.
Суть заключается в следующем: две стороны подписывают договор, по которому первая сторона выплачивает второй определенную сумму денег, а вторая сторона должна исполнить свои обязательства, согласно внесенным средствам. Но эти обязательства возникают у нее не перед первой стороной-кредитором, а перед другим лицом. Это третье лицо, в пользу которого заключается договор, само в сделке не участвует, но получает право требовать исполнение обязательств от стороны-должника.
В случае с долевым строительством это выглядит так: человек заключает ДДУ с застройщиком и производит оплату за жилье, но в договоре прописывается, что построенный объект должен быть передан не инвестору, а третьему лицу.
Поскольку передать квартиру безымянному лицу невозможно, в ДДУ обязательно указываются сведения о том человеке, а пользу которого заключается договор.
Условия сделки
Третье лицо, в пользу которого заключается ДДУ, должно в письменном виде выразить свое намерение принять предоставляемое ему право на требование квартиры. Если же человек не согласен его принять, отказ также должен быть выражен письменно. Отсутствие же письменного согласия или отказа не расценивается автоматически как отказ от вступления в договор.
Если третье лицо соглашается и вступает в ДДУ, и инвестор, и застройщик все свои действия в рамках этого договора обязаны согласовывать и с ним тоже. То есть без одобрения этой третьей стороны нельзя поменять условия ДДУ или расторгнуть его.
Если согласие третьего лица не получено, то инвестор имеет право получить оплаченную им квартиру в свою собственность.
Оформление ДДУ
В ДДУ на третье лицо должны быть прописаны все пункты “обычного” договора долевого участия, как то описание объекта, стоимость, сроки передачи и так далее.
Также должны быть указаны и специфические условия:
- пункт о том, что ДДУ составляется в пользу другого лица, а не того, кто производит оплату,
- данные о лице, которому будет передаваться квартира,
- а также условия, касающиеся этого лица:
- а) порядок выполнения условий по договору,
- б) порядок принятия квартиры третьим лицом,
- в) последствия в случае отказа третьего лица от участия в ДДУ
и другие пункты, в зависимости от ситуации.
Признание сделки недействительной
В том случае, если все документы были оформлены верно, оспорить сделку после согласия на нее третьего лица очень сложно. Имеющиеся прецеденты говорят о том, что суд редко встает на сторону инвестора, если тот передумывает и хочет сам получить оплаченную им квартиру. Фактически, такое соглашение приравнивается к дарению, и вернуть такой подарок назад можно, лишь договорившись с третьим лицом об отказе от сделки.
Есть и другой вариант – признание сделки недействительной. Это возможно, например, в том случае, если инвестор предоставит суду доказательства, что он заключал договор под давлением или в неадекватном состоянии, не понимая, что подписывает.
Суд может признать сделку притворной и недействительной и в том случае, если такой договор заключался с тем, чтобы жилье не считалось совместно нажитым имуществом супругов, и денежные средства на него предоставлялись лицом, в чью пользу подписано соглашение.
Но в целом оспаривание таких договоров – дело достаточно проблематичное, поэтому перед его заключением нужно взвесить все “за” и “против” и рассмотреть другие, более простые схемы покупки и передачи жилья третьим лицам. Желательно также проконсультироваться с юристом.
О том, как оформить ДДУ в пользу ребенка, можно прочитать здесь.
Источник
Покупаю квартиру по ДДУ, дольщиком делаю себя и третье лицо (девушку). Не придёт ли девушке налог 13?
Насколько знаю, недвижимость, полученная в подарок от третьего лица, облагается налогом 13% для одобряемого.
Но является ли ДДУ недвижимостью?
13 Сентября 2019, 14:04, вопрос №2509044
Сергей, г. Москва
389 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Сергей, доброго дня!
1. На момент пока квартира на этапе стройки- это не недвижимость, а право требования передать недвижимость. На нее не начисляется никакой налог.
2. как только вы зарегистрируете права собственности, то и на вас и на девушку начнет начисляться налог на имущество физлиц, пропорционально вашим долям в праве на квартиру.
3. По условиям ДДУ, чтобы девушка стала дольщиком — она должна что-то оплатить застройщику и по документам застройщика нигде не будет видно, что доля ей подарена вами. Так что здесь налога на сумму «подарка» не будет.
В случае же если вы в договоре указываете, что всю стоимость квартиры оплачиваете вы, а она просто получае долю, то здесь действительно девушка получает доход в натуральной форме (часть квартиры). Налог на такую долю ей будет начислен в размере 13% от стоимости ее доли (кадастровая стоимость квартиры* доля девушки* 13%= налог).
избежать такого налога можно в том случае, если вы с девушкой будете в браке. В данной ситуации, даже если налоговая будет 100% знать о дарении вами ей доли, она не сможет начислить НДФЛ поскольку это запрещено п. 18.1 ст. 217 НК РФ:
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Сергей! Поддерживаю свой вчерашний ответ и добавлю, что по сути оплата по ДДУ за девушку это безвозмездная уступка прав требования.
При безвозмездной уступке прав требования другому лицу налог не уплачивается ни кем из сторон, так как это не является налогооблагаемым доходом (ст.212 НК РФ).
Завтра приложу это письмо, сейчас оно в закрытом доступе.
Вопрос:… Является ли облагаемым НДФЛ доходом безвозмездная оплата одним физическим лицом имущественных прав, приобретаемых другим физическим лицом?
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
16.05.2018
В ныне действующей законодательной базе нашего государства существует схема приобретения жилья в новостройке без расхода собственных средств. Основой ее является привлечение к оплате стороннего лица. То есть квартирой пользуется один человек, а выплаты застройщику производит другой. Альтруизм сегодня не в моде, но такая схема законна, а значит имеет место быть. Рассмотрим особенности данной сделки. И уточним все «подводные камни» заключения ДДУ в пользу стороннего человека.
Основополагающие компоненты
Юридически сделка по оформлению ДДУ относится к разряду сделок в пользу третьих лиц. Регулирующим законодательным актом здесь выступает ст.430 ГК РФ. Такое действо возможно в разных сферах деятельности и жизни современного человека, к примеру в ходе оказания услуг грузоперевозки, при оформлении страхового полиса и т. п. Суть подобного действия заключается в подписании договора сотрудничества между кредитором и кредитополучателем, но на условиях выполнения закрепляемых обязательств не в пользу кредитодателя, а в отношении стороннего или третьего лица. Последний в сделке личного участия не принимает.
В системе долевого строительства кредитор производит заключения ДДУ с застройщиком и производит выставленную оплату. Но выкупаемый им объект, о котором идет речь в договоре, переходит во владение третьего лица. По закону личные данные третьего лица в договоре можно и не указывать. В отношении долевого строительства передать недвижимость неизвестному не запрещено, но это в будущем может привести к осложнениям в прохождении процедур оформления права собственности. Поэтому в случае с оформлением ДДУ личные данные третьего лица рекомендуется прописывать.
Обязательно к исполнению
Сделка подобного рода считается действительной только после подписания договора о долевом строительстве третьим лицом, в пользу которого оно оформляется. Это выражается в изъявлении намерения воспользоваться имеющимся у него правом, что в данном случае выражается в получении недвижимости от застройщика. Все должно иметь письменное оформление. При несогласии оформляется письменный отказ, без которого действия третьего лица законодательно будут расцениваться скорее как согласие, нежели как отказ.
Письменно согласие делает обязательным согласование действий кредитора и застройщика с будущим владельцем в обязательном порядке. Если до составления данного договора они могли изменять условия сотрудничества и даже аннулировать договор, то с момента его подписания все вносимые без согласия будущего владельца изменения не имеют законной силы.
С подписанием ДДУ и договора о долевом строительстве третье лицо имеет право выдвигать претензии застройщику, как и застройщик адресовать свои в адрес кредитора, при возникновении просрочек платежей.
Особенности в заполнении договора
Для прохождения процедуры регистрации составляемого вами договора в Росреестре, необходимо максимально точно и досконально провести его составление. В ходе подготовки данного документа нужно учесть ряд законодательных требований и тонкостей.
Составляемый вами договор должен содержать все условия, требуемые при составлении обычного ДДУ. То есть:
– подробное описание объекта,
– прописанный порядок осуществления погашения требуемой оплаты,
– точный срок передачи жилья в пользование,
– полный гарантийный список обязательств со стороны застройщика.
К спектру узкоспециализированных требований относят следующие обязательные к указанию данные:
– обязательный акцент на то, что договор составляется в отношении одного лица, а пользоваться недвижимостью будет иной человек,
– личные данные дольщика, который будет пользоваться построенным жильем,
– условия участия в данном обязательстве для третьего лица, а именно, как будут осуществляться обязательства, прописанные в составляемом ДДУ,
– процедура передачи недвижимости третьему лицу,
– последствия в случае отказа от участия исполнения данного договора со стороны третьего лица,
– иные важные моменты.
Юридические особенности
Заключение подобного договора для инвестора должно начинаться с тщательного осмысления своих действий. В ситуации, если дольщик передумает и предпримет решение о самостоятельном владении отстроенной недвижимость, оспорить составленный договор после подписания его третьим лицом практически невозможно. ДДУ — это практически дарение, поэтому в судебном разбирательстве недвижимость остается за лицом, в пользу которого была совершена сделка. Единственная возможность возврата недвижимости — это полюбовное соглашение о передаче недвижимость в вашу пользу со стороны третьего лица.
Признать сделку недействительной можно лишь в случае предоставления неопровержимых доказательств об оказании давления со стороны или неадекватного состояния лица, подписывавшего данный договор.
Такого вида договора составляют некоторые супруги, дабы при разводе общая жилплощадь не подлежала разделу. А плательщиком является лицо в пользу которого совершалась сделка. В таких случаях суд признает, что сделка является «притворной» и признает ее недействительной.
Источник