Взыскании неустойки в пользу дольщиков
Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.
Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.
Самый главный шаг 1.
Проверка застройщика.
Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам, на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность. Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять. Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.
Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.
Как дольщику взыскать неустойку своими силами
Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:
1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.
2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.
3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.
4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.
Когда требовать неустойку?
Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.
Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки. Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта. Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.
Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.
Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.
Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.
Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.
Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 27 июля 2020 года эта величина установлена в размере 4,25%.
Обратим внимание: в последнее время она постоянно снижается. Поэтому, если просрочка передачи жилья началась до 28.10.2019, разумно рассчитывать неустойку за предыдущий период по ранее действующей ставке, поскольку она была выше. Сложив результаты за прошлый и настоящий периоды, Вы получите большую сумму, чем при едином расчете по текущей ставке. Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 4. Подготовка искового заявления.
Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:
– Копию ДДУ с приложениями.
– Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.
– Копию договора переуступки прав (если есть).
– Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).
– Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.
– Переписку с застройщиком (если есть).
– Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).
– Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией
– Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).
– Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )
Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав. Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию в той части, в которой пропущен срок. Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.
Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:
1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.
2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.
Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.
Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.
Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.
Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.
Выбор судебной инстанции.
В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.
Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:
– Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают. Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.
– В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев. Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.
– Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.
Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
– регулярно посещать судебные заседания;
– эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
– вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
– выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
– получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
– подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
– прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Шаг 6. Получение денег.
Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.
Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.
Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.
После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.
В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.
Трудности самостоятельного взыскания неустойки
Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?
Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:
– Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.
– Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
– Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.
Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.
Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.
За 15 лет судебной практики мы выиграли более 2800 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.
Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
Источник
Миф № 1 “Чем дольше я не принимаю квартиру, тем больше неустойка”
Вроде бы логично: чем больше срок просрочки, тем больше неустойка, но это не так. На этот случай законодатель предусмотрел механизм защиты застройщика. Если дольщик уклоняется от приемки (получил уведомление и не является на приемку, не принимает квартиру по несерьезным причинам и т.д.), застройщик вправе отправить по истечении 2 месяцев с даты наступления срока передачи односторонний акт. Такой односторонний акт может сыграть совсем не в пользу дольщика. Если дольщик не докажет обратное, суд может снизить сильно неустойку или отказать вообще в удовлетворении требований. О том, как принимать объект, когда его можно не принимать и как не стать уклонистом, вы можете прочитать в этой статье.
Миф № 2 “В суде по месту нахождения застройщика снижают сумму неустойки больше”
Данное заблуждение встречается довольно часто и, как правило, сопровождается фразой “там у застройщика все куплено”. Однако зачастую такое мнение ошибочно: при анализе практики судов, исходя из возможной подсудности дольщика, суд по месту нахождения застройщика оказывается самым гуманным судом. Поэтому не отметайте сразу этот вариант, проанализируйте судебную практику всех судов.
Миф № 3 “В региональных судах неустойку снижают меньше, чем в Москве”
Достаточно давно была такая практика: многие суды в регионах не снижали неустойку по ст. 333 ГК РФ. Однако затем практика в большинстве случаев изменилась. При этом сейчас региональные суды, как правило, снижают сумму неустойки больше (в регионах иной уровень дохода, поэтому некоторые суммы неустойки, рассчитываемые исходя из цены недвижимости в Москве, являются для региональных судов несоразмерными нарушению, тоже самое происходит со снижением возмещаемых расходов на оплату услуг юриста). Единственный плюс регионального суда перед московским – это отдаленность от места нахождения застройщика и слабая надежда на то, что застройщик по “техническим” причинам не заявит о снижении неустойки (а в этом случае суд должен взыскать 100%), но, как правило, юридический отдел внимательно за этим следит и редко забывает отправить соответствующее заявление в суд. Практика сейчас настолько изменилась, что нередко дольщики, проживающие в Москве и приобретающие недвижимость в регионе, предпочитают взыскивать неустойку в Москве (сумма взыскания больше).
Миф № 4 “Лучше обратиться в арбитражный суд, там можно взыскать 100 % неустойки и штрафа”
Данное утверждение перестало быть правдой уже больше 1,5 лет назад, однако подобное мнение до сих часто можно услышать.
Во-первых, арбитражные суды уже давно снижают неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, ориентируясь на практику судов общей юрисдикции (с целью единообразия практики).
Во-вторых, во многих случаях арбитражный суд отказывает во взыскании штрафа, не признавая возможность его уступки потребителем.
Кроме того, в настоящее время рассматривается в Госдуме законопроект, прямо предусматривающий запрет уступки штрафа по Закону о защите прав потребителей, а также снижение ставки неустойки при уступке права требованию юридическому лицу (вместо 1/150 – 1/300). Если закон будет принят, то практика изменится повсеместно.
Поэтому в настоящее время арбитражный суд не является “волшебной таблеткой” от снижения неустойки, при этом сохраняется ряд рисков, связанных с данным вариантом. И встает логичный вопрос: зачем рисковать, если не гарантирована большая сумма взыскания?
Поэтому вариант с “переходом” в арбитражный суд стоит рассматривать в каждом случае индивидуально, взвешивая все “за” и “против”. Конечно, по-прежнему остается альтернатива – продать неустойку юридической компании и получить меньшие деньги, но сразу.
Миф № 5 “Рискованно предоставлять доверенность на ведение дела в суде, юрист может взыскать деньги в свою пользу”
Если в доверенности будут перечислены конкретные действия, необходимые для ведения дела по взысканию неустойки в суде и исполнения решения суда, вы ничем не рискуете. Мы, как правило, дополнительно указываем, что доверенность выдана “без права получения денежных средств и имущества”. Более того, исходя из положений ст. 8 ФЗ “Об исполнительном производстве”, вы даже если захотите, чтобы деньги были взысканы вашему представителю, а не вам, банк (отдел приставов) вам откажет в этом.
Миф № 6 “Если я буду взыскивать, я не получу ключи и право собственности”
Застройщик в первую очередь заинтересован в том, чтобы побыстрее передать вам квартиру, так как с каждым днем растет период просрочки и размер неустойки. Подписав передаточный акт по ДДУ, вы можете самостоятельно обращаться для регистрации права собственности (участие застройщика в этом вопросе не требуется, он уже не сможет вам препятствовать).
Миф № 7 “Если все дольщики будут взыскивать неустойку, то застройщик обанкротится”
Этот миф, как правило, распускают сами застройщики, пытаясь запугать дольщиков и снизить размер своей ответственности.
Во-первых, сумма взыскиваемой дольщикам неустойки – это “капля в море”с точки зрения расходов на строительство и оборота застройщика. К тому же судьи, стремясь сохранить баланс интересов сторон и не навредить рынку долевого строительства, существенно уменьшают взыскиваемые суммы. Застройщики банкротятся, как правило, из-за вывода активов и неверной оценки финансовых рисков.
Во-вторых, суммы взысканной с застройщика неустойки застройщик может взыскать со своего подрядчика, задержавшего сроки выполнения работ, в качестве убытков. На этот счет есть обширная судебная практика. При продуманном менеджменте и наложенной юридической работе в компании застройщики ничего не теряют, а компенсируют с лихвой убытки.
В-третьих, финансовые риски застройщика, с учетом возможных задержек строительства, застройщики также учитывают в цене недвижимости.
Миф № 8 “Я уже продал (а) квартиру, поэтому неустойку уже не взыскать”
Продажа, дарение недвижимости после регистрации права собственности никак не влияет на процесс взыскания неустойки с застройщика. Вы можете заниматься этими процессами одновременно, одно другому не мешает. Распорядившись объектом недвижимости по договору купли-продажи или дарения, вы не теряете права требования неустойки.
Другое дело – договор уступки по ДДУ (заключается до подписания передаточного акта). Новому дольщику перейдут все права по ДДУ, включая неустойку за прошлый период, если иное условие вы не включите в договор. Если ваше дело ведет юрист, обратитесь к нему для получения текста соответствующего условия в договоре уступки, чтобы не потерять неустойку.
Миф № 9 “Я купил (а) квартиру в кредит (ипотеку), поэтому мне не взыщут неустойку”
Покупка новостройки за счет кредитных средств не лишает вас права требовать законной неустойки за просрочку строительства (собственно застройщика не касается, за счет каких средств вы купили недвижимость, он деньги свои по договору получил, а потому вы вправе требовать от него исполнения им своей обязанности). Неустойка будет взыскана вам, а не банку, так как стороной ДДУ (дольщиком) являетесь вы. А вы уже можете распорядиться неустойкой по вашему рассмотрению (например, погасить досрочно кредит).
Миф № 10 “Не буду подписывать акт, пока застройщик не уберет фразу про отсутствие претензий, иначе я могу лишиться неустойки”
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.
Миф № 11 “Надо ходить по судам и тратить очень много времени, а взыщут копейки”
Если в вопросе взыскания неустойки вас смущают только трудозатраты, то вы можете доверить дело юристу, от вас потребуется только подписать договор и выдать доверенность, а далее ожидаете приятное смс от банка о зачислении денежных средств. К тому же вы можете найти юридическую компанию, которая работает за % от поступившей суммы, и в этом случае ваш риск сводится фактически к нулю (не получили деньги-ничего не заплатили).
Миф № 12 “Можно взыскать неустойку за 2-3 месяца”
Есть другая крайность. После прочтения рекламных лозунгов, объявлений юристов с обещаниями невозможного многие дольщики уверены, что весь процесс длится не более 3 месяцев. Однако это не так. Не верьте рекламным заголовкам. Давайте посчитаем примерные сроки, исходя из идеального расклада:
- после направления претензии необходимо подождать 10 дней до подачи иска в суд
- принятие иска занимает по закону 5 дней (а на практике это может быть и намного больше дней)
- рассмотрение дела в суде первой инстанции, исходя из определенного законом срока, – 2 месяца (это если ответчик является, не затягивает процесс, график у судьи не загружен другими заседаниями и т.д.)
- изготовление решения в полном объеме по закону должно произойти в течение 5 дней (но опять же на практике, это скорее исключение из правила)
- вступление решения в законную силу (1 месяц с даты изготовления решения суда)
- рассмотрение апелляционной жалобы (20 % дольщиков и 90 % застройщиков обжалуют решение суда; а это в среднем 4-6 месяцев с учетом путешествия материалов дела из одного в другой суд)
- получение исполнительного листа для взыскания (а здесь срок законом вообще не определен и на практике может быть 1-3 дня, а может быть полгода)
- предъявление исполнительного листа к взысканию (если исходить из того, что счет нам известен, у застройщика на нем лежат деньги, банк в предусмотренный законом срок исполняет требование, то до 7 дней с даты подачи)
Итак, если исходить даже из идеальных сроков без учета времени на подготовку, доставку документов и других “подводных камней”, то срок взыскания составит 4 месяца (без обжалования) и 8 месяцев (с обжалованием). Но это крайне редкая ситуация. Как показывает наша учетная программа, средний срок от поступления дела к нам в работу до фактического взыскания составляет 5-6 месяцев (это средний показатель по такой категории дел, вычисляемый программой исходя из нашего опыта ведения дел за 10 лет).
Миф № 13 “Успею позже взыскать неустойку с застройщика, пока есть более важные дела”
К сожалению, деньги застройщика имеют свойство уменьшаться. Кроме того, в России застройщики практикуют такую оптимизацию бизнеса: под каждый проект регистрируют отдельное юрлицо. После продажи всех квартир и сдачи дома, как правило, такая компания становится неплатежеспособной, “сливается” и дольщики, затянувшие с взысканием неустойки, не могут исполнить решение суда. Кроме того, даже если застройщик будет платежеспособен по истечении нескольких лет, не стоит забывать о сроках исковой давности (то есть установленном сроке судебной защиты вашего права). Срок исковой давности (согласно ст. 196 ГК РФ) составляет 3 года. Многие, кто слышал о сроке исковой давности, считают, что исчисление его начинается с момента подписания передаточного акта. НЕТ! Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. При этом срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43). Поэтому по требованию о взыскании неустойки с застройщика срок исковой давности определяется для каждого дня просрочки, начиная со даты наступления срока передачи объекта долевого строительства, указанного в договоре. При пропуске срока исковой давности вы можете подать иск в суд, но если застройщик заявит об истечении его срока (а это происходит в 90 % случаев), суд откажет во взыскании неустойки за период, по которому истек срок исковой давности.
Не теряйте Ваше время! Тем более, обращаясь к юристу, вы избавляете себя от забот по ведению дела: вам достаточно оформить доверенности и заключить договор (на это вы потратите не более 1 часа).
Миф № 14 “Застройщики часто выплачивают неустойку после получения претензии, главное – составить грамотную претензию”
Объем текста претензии и юридическая грамотность претензии не влияют на исполнение застройщиком ее требований. Закон и последствия направления претензии застройщик и так знает, неустойку может и сам рассчитать, дольщик не откроет ничего нового застройщику. Единственный фактор, который влияет на возможность досудебного удовлетворения претензии, – это добросовестность собственников компании застройщика и политика в отношении своих клиентов и финансов. При этом вероятность удовлетворения требований претензии в 100 % размере фактически равна нулю. Сами посудите: зачем платить всю сумму, если в суде эту сумму снизят, да еще и платить нужно не сразу, а через несколько месяцев? Поэтому застройщики (пример 3-5 % от общего количества застройщиков) предлагают, как правило, значительно меньшую сумму выплаты (до 30 %) и при этом не сразу, что не исключает риска невыплаты неустойки в указанный срок.
Миф № 15 “Если застройщик не выплачивает неустойку по решению суда, то я могу признать его банкротом”
Данный миф основан на незнании Закона о банкротстве. Закон о банкротстве предусматривает право конкурсных кредиторов (кредиторов по денежным обязательствам) обратиться в суд для признания должника банкротом (для должника -юридического лица сумма долга должна быть более 300 тыс руб. и просрочка исполнения более 3 месяцев). При этом при расчете суммы требований к должнику для определения наличия признаков банкротства не учитываются неустойки и иные штрафные санкции. Поэтому, если вы имеете к застройщику требование о возврате цены ДДУ, об уменьшении цены ДДУ в связи с недостатками строительства, например, на сумму более 300 тыс. руб с просрочкой выплаты более 3 месяцев, вы вправе “банкротить” застройщика; если же у вас требования о выплате неустойки, штрафа на эту сумму, то вам откажут в признании застройщика банкротом.
Миф № 16 “Можно рассчитывать неустойку от цены договора уступки”
Нет, нельзя. Это прямо противоречит ФЗ № 214, да и логике (так дольщики могли бы переуступать права своим родственникам по завышенной сумме и взыскивать неустойку в большем размере). Статья 6 ФЗ № 214 предусматривает, что неустойка рассчитывается от цены ДДУ.
Миф № 17 “Юрист ничего не делает, я смогу и сам (сама) взыскать неустойку по формам документов в интернете”
Безусловно, пользуясь формами в интернете и пошаговыми инструкциями, вы можете самостоятельно взыскать неустойку. При наличии свободного времени, конечно, так как вы должны быть готовы, что сроки, указанные в рекламе юристов (2-3 месяца до реального взыскания денег) не соответствуют действительности, они даже не соответствуют идеальным срокам, предусмотренным законом, если все дело движется без задержки и застройщик не затягивает процесс, не обжалует решение суда.
Также важно знать, что судебная система несовершенна, многие процессы неавтоматизированы, суды перегружены делами, а сотрудников всегда не хватает. Поэтому дольщику нужно принимать активное участие в процессе, напоминать о себе, при необходимости жаловаться на сроки принятия иска к производству, рассмотрения дела, изготовления документов. От скорости процесса взыскания денег во многом зависит их реальное получение. Юрист, который “ничего не делает”, как правило, освобождает от этих забот клиента, поэтому для него дело проходит незаметно, кажется, что юрист только написал шаблонную претензию, иск и получил деньги. А ведь получение денег – это не один поход в суд, не один час ожидания в очереди, розыск счетов застройщика. Более того, нередки нестандартные ситуации, во многом связанные с уловками застройщика при заключении ДДУ и ошибками дольщика при приемке недвижимости, когда юрист должен побороться в суде, чтобы получить положительное решение, а тем более, взыскать максимум.
И не стоит забывать, что опытный юрист по долевому строительству может взыскать неустойку в большем размере и быстрее, чем дольщик, занимающийся делом самостоятельно. “Чтобы взыскать неустойку с застройщика не нужно иметь глубоких юридических знаний” – возразите вы. Возможно, с вами можно согласиться, данные дела не относятся к сложной категории дел. Однако опыт юриста поможет выбрать лучший вариант подсудности, а выбор суда напрямую влияет на результат взыскания – присужденную сумму (ведь помним, что процент снижения неустойки зависит от суда и судьи). Кроме того, у юристов есть “свои уловки”: они знают, когда судья, сильно снижающий неустойку, уходит в отпуск, как быстрее получить решение суда и исполнительный лист, в каком банке вчера списывались деньги по данному застройщику и пр.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Источник