Залог в пользу продавца при ипотеке

Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена 03.01.2020 г

Обременение в пользу продавца

Как снять обременение
Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Любое регистрационное действие, в том числе и обременение обязательствами ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

Госпошлина за регистрацию обременения в пользу продавца не уплачивается.

Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.

В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.

Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней

Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки

С заявлением о погашении записи об ипотеке в пользу продавца документ о полной оплате в Росреестр не передается (Расписку о получении денег продавцом или платежное поручение о переводе средств продавцу к заявлению не прикладываются)!

Обременение в пользу продавца. Как прописать обременение в договоре купли продажи

В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.

Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Договор купли продажи квартиры с залогом у продавца до полной оплаты

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь

Обременение в пользу продавца

Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать в сделках с рассрочкой платежа. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.

И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще в предварительном договоре купли-продажи.

Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи с помощью Юридического конструктора договоров.

Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.
Всегда рада разъяснить. Автор

Источник

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

реквизиты участников;
дата и место заключение сделки;
подробное описание предмета договора;
цена продаваемого объекта недвижимости;
ответственность сторон;
порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
справка о численном составе семьи;
выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

заявление с указанием сути заявляемых требований;
выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник

Как осуществляется покупка.

Приобретение недвижимости в ипотеку осуществляется не один день и несет в себе несколько различных этапов.

Сначала лицо обращается к кредитору с документами и справками. Банк рассматривает представленные бумаги, делает запросы и принимает решение, стоит ли выдавать потенциальному заемщику деньги на реализацию ипотеки или у него нет гарантий на точный возврат.

Если банк одобрил заявку, можно начинать работу с рынком предложений. Подобранная недвижимость должна нравиться не только покупателю, но и кредитору.

Залог — это что?

Одной из форм полного возврата ипотечных средств банку является залог. Этот метод считается правильным для того, чтобы были выполнены все требования предварительно составленных условий.

О всех нюансах залога прописано в гражданском кодексе и ФЗ “Об ипотеке” №102.

В законе прописано, что залогом может являться квартира или другое недвижимое имущество. Если покупатель не сможет вернуть заемные денежные средства, то банк вправе продать квартиру любым удобным способом, а вырученные деньги зачислить на ипотечный счет должника. Таким образом заем будет погашен полностью или частично.

Для чего нужен залог?

Лицо не имеет средств на приобретение новой недвижимости;
У покупателя есть ценное имущество, при реализации которого, банк вернет заемную сумму;
Банк приобретает страховочный вариант возврата своих денег.

Как оформляется договор.

Регулируется главой 23 гражданского кодекса и нормой ФЗ “Об ипотеке”. В этих актах указано:

Договор составляется в письменной форме. При необходимости заверяется у нотариуса;
Когда предметом договора выступает недвижимость, после подписания договоров, накладывается государственное обременение в установленные сроки.

Содержание договора о залоге.

Регламентируется ст. 339 ГК РФ. В договоре должны быть указаны следующие моменты:

Предмет отношения. Какое именно имущество является гарантом возврата ипотечных средств банку;
На каких условиях кредитор может выставить квартиру на продажу, а полученные деньги отправить на счет для его погашения.

Должны соблюдаться следующие условия:

При покупке квартиры в ипотеку, залогом может являться имущество, которое только будет приобретено;
Банк может составить договор перезалога, если все три стороны отношения на это согласны.

Главные правила договора о залоге:

Оценку залогового имущества осуществляет эксперт-оценщик, которого предоставляет банк. Если кредитора устраивает оценочная стоимость, то они выдают денежные средства на приобретение другой квартиры в ипотеку;
Указание пунктов о том, кто вправе пользоваться имуществом, а кто отвечает за его сохранение.

Характерное отличие этого вида от аванса или задатка — это возможность возвращения залога, в случае полного возврата денежных средств по ипотечному договору.

Как снять обременение.

Для осуществления процесса нужно выполнить все залоговые обязательства перед банком. Когда погашена ипотека (и все штрафы, неустойки, если таковые были), нужно исключить запись о том, что имущество находилось в залоге из ЕГРН.

Для этого нужно:

Обратиться в МФЦ и подать заявление;
Иметь с собой необходимый пакет документов: выписка с банка о закрытии ипотечного счета, паспорт собственника и договор о приобретении квартиры, выписка о праве собственности.
Специалист заполнит все необходимые документы, которые нужно будет подписать;
Документы отправляются о Росреестр.

Весь процесс занимает около 30-ти рабочих дней. В итоге, лицо получает подтверждающий документ об отсутствии обременений.

При приобретении квартиры в ипотеку, залог — это хорошее условие для банка. Когда у лица есть недвижимость в собственности, повышается процент положительного результата по заявке. Задаток или аванс не возвращается, а идет в оплату первоначального взноса — это главное отличие этих 3-х понятий. Залог возвращается при условии, что все обязательства перед банком погашены.

Если у заемщик нет личного имущества в пользовании, то залогом является ипотечная квартира. После полного возврата денег кредитору, квартира становиться собственностью должника, и банк не имеет на нее прав. Если заемщик не платит продолжительное время и нарушает все сроки, которые прописаны в договоре с банком, то последний вправе (на основании ипотечного обязательства) осуществить право собственника. Кредитор вправе выселить лицо, не смотря на внесенные ранее платежи и реализовать недвижимость в счет непогашенного долга.

Источник

Краткое содержание:

Советы юристов:

1) В договоре купли-продажи указано, что деньги за квартиру выплачиваются продавцу после подписания договора и передачи всех необходимых документов в регистрирующий орган. Регистратор в регпалате сказал, что раз в договоре нет пункта о том, что залог квартиры в пользу продавца не возникает, то такой залог возникает автоматически. Даже если деньги получены и имеется расписка продавца, что претензий по оплате не имеет. Прав ли регистратор?

1.1. Да, прав. Если оплата не произошла до подачи документов на регистрацию, в свидетельстве о праве собственности будут указаны обременения.

1.2. Инна, здравствуйте! Да, регистратор прав. Обычно, все-таки, передавать деньги ДО гос. регистрации перехода права собственности – глупость.. Но если деньги переданы либо находятся в банковской ячейке – то в первом случае, нужно так и написать в договоре, что деньги переданы. В ячейке – что деньги передаются в течение одного дня (например) после гос. регистрации. И о втором случае прописывается пункт о том, что право залога у продавца не возникает. Вам лучше обратиться для сопровождения сделки КП к СВОЕМУ юристу (не к маклерам..).

С уважением,
Харченко О.В.

1.3. Инна, на Ваш доп. вопрос: стороны договорились, что, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, право залога у Продавца не возникает.

С уважением,
Харченко О.В.

2) При покупке дома с использованием материнского капитала, можно ли указать в договоре, что право залога в пользу продавца не возникает?

2.1. Да, стороны могут договориться о таком условии в договоре купли-продажи под средства материнского капитала, когда право залога в пользу продавца не возникает.

3) Продаем дом, покупатели хотят взять целевой займ на покупку жилья, после подписания договора купли продажи на их счет будут переведены денежные средства, которые они должны передать нам. Организация, в которой они оформляют заем и составляют договор отказывается регистрировать в пользу продавца обременение, как в этом случае быть? И если обременение в пользу продавца не возникло недвижимость можно будет вернуть в случае если покупатель не передаст ден. средства продавцу?

3.1. Здравствуйте! Если залог недвижимости в пользу продавца не возникает по условию договора, то не вправе требовать возврата квартиры. Можете только взыскать неуплаченные средства по договор купли-продажи.

4) Если расчет за участок проходит в полном объеме до подписания договора, надо ли прописывать в дкп, что залог в пользу продавца не возникает? Обязателен ли такой пункт в договоре при полной оплате?

4.1. Нет, такой пункт в договоре при его полной оплате не обязателен. Но для подтверждения оплаты до подписания договора, в целях самостраховки необходимо от продавца получить расписку в получении полной суммы денежных средств именно за продажу участка.

5) Что означает для продавца квартиры по ипотеки следующий пункт указанный в договоре купли-продажи квартиры по соглашению сторон настоящего договора, залог в пользу продавца в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, в связи с неполным расчетом по предстоящей сделке не возникает.
Спасибо. Елена.

5.1. Елена этот пункт означает что при определенных условиях задержка выплаты и т.д. квартира становится как бы залогом у продавца. В вашем случае этот эти условия отменены договором.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Источник