Залог в пользу продавца при продаже квартиры образец
Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.
Что такое обременение в пользу продавца
Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.
Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.
Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.
До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.
В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.
Особенности заключения договора
Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.
В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:
- реквизиты участников;
- дата и место заключение сделки;
- подробное описание предмета договора;
- цена продаваемого объекта недвижимости;
- ответственность сторон;
- порядок осуществления расчетов.
При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.
Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года
Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.
При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.
В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:
- Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
- Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.
Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.
В жизни ипотечные отношения могут быть растянуты на 20 и более лет. Подобные длительные отношения могут возникать при использовании варианта рассрочки, при котором средства выплачиваются в соответствии с установленным графиком выплат.
Перечень необходимых документов
Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.
В число обязательных для оформления бумаг входит:
- совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
- правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
- технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
- справка о численном составе семьи;
- выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
- отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
- доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
- разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
- согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.
Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в территориальное представительство Росреестра.
Важные моменты
Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.
Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
- Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
- Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
- Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.
Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.
Подводные камни
«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.
При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.
Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:
- заявление с указанием сути заявляемых требований;
- выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
- документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.
Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.
Заключение
Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.
Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):
- сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
- наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
- цену договора;
- порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
- момент перехода права собственности, рисков;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- перечень приложений;
- подписи сторон, дату подписания договора;
- иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).
Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.
Скачать образец
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
После того как продавец и покупатель пришли к решению оформить договор купли-продажи жилья, может возникнуть необходимость во внесении предоплаты в виде задатка. Когда соглашение о задатке составлено – стороны принимают на себя определенные обязательства – продавец не должен продавать свою недвижимость до получения полной суммы по договору, а покупатель не получит права заселиться в квартиру до осуществления полного взаиморасчета.
Отличие от задатка
Определения «Залог» и «Задаток» нередко путают, однако, это совершенно разные понятия, а ошибка при оформлении документов может привести к существенным финансовым потерям.
Важно! Главное различие между понятиями состоит в том, что залог должен быть возвращен при условии, что обязательства участниками сделки были исполнены в полном объеме.
Задаток возврату не подлежит, после исполнения обязательств покупатель доплачивает оставшуюся часть стоимости приобретаемой недвижимости.
Понятие залога предполагает гарантию в вопросе возврата средств при проведении сделки, он обеспечивает возврат независимо от сложившейся ситуации.
Например, если арендатор заселяется в квартиру и предполагается, что он будет использовать имущество владельца – с него при подписании договора аренды взимается залог, гарантирующий арендодателю сохранность его имущества, либо компенсацию, в том случае, если оно будет повреждено в процессе эксплуатации.
Если после того, как арендатор решит съехать, владелец квартиры не обнаружит факта порчи своего имущества – деньги будут возвращены арендатору в полном объеме.
Задаток – это сумма, которая призвана подтвердить исполнение некоторых условий основного соглашения, заключённого между сторонами для оформления покупки. Передаваемые деньги в такой ситуации включаются в счет будущего платежа. Например, если совершение сделки по покупке квартиры планируется через некоторое время – приобретатель может передать продавцу оговоренную сумму для подтверждения своих намерений.
Остаток суммы он обязуется оплатить после фактического подписания итогового договора. Если владелец квартиры по каким-либо причинам отказывается заключать сделку – на него ляжет обязанность по выплате компенсации в адрес покупателя в размере удвоенной суммы задатка. Если же покупатель после внесения средств отказывается от принятия жилья – владелец вправе не возвращать полученные ранее средства.
Правила заключения соглашения физическими лицами
При покупке в текст типового документа должны быть внесены следующие разделы:
- Персональные данные участников сделки — физических лиц, совершающих продажу-покупку.
- Подробное описания объекта недвижимости, являющегося предметом договора.
- Сведения об имеющихся обременениях.
- Итоговая стоимость квартиры и порядок взаиморасчетов между участниками сделки.
Важно! Если залог является условным – в этом пункте необходимо описать возможные материальные расходы участников сделки.
Например, обязательство полностью закрыть имеющиеся долги по услугам ЖКХ. Если собственник не сделает этого – покупатель будет вправе обратиться с исковым заявлением в суд, причем все расходы на адвокатов, сбор документов и др. понесет продавец.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Порядок передачи жилья.
- Ответственность сторон
- Порядок разрешения спорных ситуаций.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Дополнительные условия соглашения (при необходимости).
При передаче залога в обязательном порядке должна быть составлена расписка, свидетельствующая о получении средств. Документ может быть заверен нотариально.
Существенные условия типового документа
Важными положениями договора являются:
- Регулирование ответственности гражданина, приобретающего объект недвижимости. Согласно статье 334 Гражданского Кодекса РФ, если покупатель откажется от исполнения взятых на себя обязательств по приобретению указанного объекта недвижимости, у продавца появляется право реализовать свое имущество через суд, возместив при этом убытки с вырученных за сделку денег и вернув оставшуюся часть покупателю.
Внимание! Требование владельца квартиры внести в текст соглашения пункт об отказе покупателя от оставшейся суммы, вырученной за принудительную реализацию жилья, противоречит законам Российской Федерации.
- Если объект недвижимости был приобретен несколькими лицами – оформление залога допускается лишь при наличии письменного согласия всех покупателей (согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ №102), но, при этом, любой из них вправе отдельно заключить договор на свою долю, если она выделена.
- В тексте соглашения необходимо отметить, что действие залога прекращается в случае полного исполнения обязательств участниками сделки, смерти одного из участников, а также при обнаружении существенных недостатков в объекте недвижимости, которые могут значительно снизить ее стоимость.
Возвращается после покупки или остается в пользу продавца?
При полном исполнении обязательств, описанных в договоре купли-продажи, всеми участниками сделки, а также в том случае, если истек указанный срок, возможен возврат переданного в пользу продавца залога.
Если покупатель решил отказаться от приобретения жилья, то он должен составить письменное заявление с требованием расторжения и заверить его нотариально.
Если другой участник сделки не против – он дает свое согласие и договор расторгается. Если согласия достигнуть не удалось – аннулировать соглашение можно в присутствии нотариуса или после обращения в судебные инстанции.
Суд при рассмотрении иска с большой долей вероятности встанет сторону владельца квартиры и откажет в возврате средств покупателю.
Даётся до проверки объекта сделки или после?
Справка: Передавать средства продавцу следует лишь после того, как покупатель уверится в законности сделки и проверит все доступные документы, подтверждающие юридическую чистоту.
Соглашение между продавцом и покупателем о внесении залога может стать гарантом безопасной сделки. Если один из участников предложил оформить подобный договор, а другая сторона отказывается – это повод провести дополнительные проверку объекта недвижимости и его владельца – возможно, владелец квартиры скрывает какие-либо неприятные особенности жилья или является мошенником.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.