Застройщик изменил проектную документацию в свою пользу
Проектная декларация — основной документ, презентующий будущий объект, который включает в себя характеристики конкретной квартиры и всего проекта в целом. При первом «знакомстве» с объектом потенциальный покупатель должен изучить именно её.
Мы разобрались, может ли девелопер изменять и корректировать положения в проектной декларации постфактум, и что делать, если изначально прописанные критерии изменились не в пользу покупателя.
Проектная декларация должна представлять собой максимально точную «биографию» будущего проекта. Застройщики обязаны «осветить» в ней практически все детали. «Проектная декларация должна включать в себя данные о том, когда и где зарегистрировано юридическое лицо, кто его учредитель, какие дома строились ранее данным лицом. Также в ней необходимо отразить данные о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности застройщика. Сама информация о проекте строительства включает в себя сведения о характеристиках объекта, экспертизы, разрешения на строительство, документов на землю и тд. Это очень объемный документ, в котором также описаны жилые и нежилые помещения объекта», — комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».
Эти сведения должны быть достоверными и в полном объёме размещены застройщиком в проектной декларации. В противном случае, по ч.2 ст.14.28 КоАП РФ застройщику «светит» штраф в размере до 400 тысяч рублей.
Может ли застройщик изменять пункты в проектной декларации?
Может. Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. Точно также закон не содержит четко прописанных норм, которые определяют, какие изменения в проектной декларации существенные, а какие нет.
Например, в проектной декларации четко прописана жилая площадь вашей будущей квартиры. Это, вроде как, существенный пункт, потому что вы платите строго определеную сумму за 1 кв. м. Однако закон 214-ФЗ допускает изменение застройщиком площади квартиры или нежилого помещения, но не более, чем на 5% от указанной в договоре. На деле, если такая погрешность имеет место быть при финальных обмерах квартиры, то застройщики обычно регулируют этот вопрос с покупателями в досудебном порядке. В случае, если погрешность превращается в грубое нарушение — вы вправе расторгнуть договор. «Изменения проектной документации, касающиеся характеристик возводимого объекта, могут быть чреваты для застройщика риском расторжения договора. Это возможно, если существенно нарушены требования к качеству объекта или превышено допустимое изменение площади квартиры больше, чем на 5%, или изменено назначение общего имущества или нежилых помещений дома», — поясняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group.
«Застройщик актуализирует декларацию. После первичной подачи ПД и её подписи ей присваивается определённый номер, а после любого изменения она заново подписывается и отправляется в контролирующий орган на проверку», — отмечает Евгений Реснов, директор службы технического заказчика ЖК «Мечта».
Что делать, если застройщик внес существенные изменения в проектную декларацию?
Важно помнить, что застройщик обязан уведомлять покупателя о любых изменениях, которые касаются объекта. При раскладе «на бумаге – одно, на деле – совершенно другое», особенно, когда это «другое» отличается в худшую сторону, например, изменилось расположение квартир на этаже, либо материал дома совершенно другой — покупатель имеет право предъявить претензию девелоперу.
Сначала придётся доказать, что застройщик действительно внёс существенные изменения, которые негативно влияют на качество дома.
Далее, есть несколько возможных вариантов урегулирования несостыковок:
1. Покупатель может потребовать пересмотр цены недвижимости;
2. Потребовать устранить недостатки;
3. Потребовать компенсацию денежных средств на устранение недостатков;
4. Крайний вариант — расторгнуть ДДУ в судебном порядке.
Как самостоятельно нивелировать риски и избежать неприятных сюрпризов?
Во-первых, тщательно проверяйте, что подписываете.
Во-вторых, не ориентируйтесь только на проектную декларацию. На иллюстрациях в буклетах всегда все идеально, а на деле вид на сквер может загородить детская площадка. Поэтому прописывайте в договоре всё, что вам важно, так как при неблагоприятном исходе можно будет получить хотя бы компенсацию.
В-третьих, своевременно следите за любыми изменениями проекта, которые должны быть официально зарегистрированы. Следить за этим можно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Добрый день.
Я купил квартиру в ипотеку в строящемся доме. Все оформлено по ФЗ-214, ДДУ зарегистрирован. Квартира на 3 этаже, подо мной нежилой (офисный) этаж. При покупке квартиры и заключении ДДУ мне показывали рекламные материалы с изображением дома и говорили, что дом будет такой же как соседний (один корпус уже был сдан на тот момент). В ДДУ указан только план моего этажа.
Дом сдается в ноябре 2013, а сейчас я увидел, что застройщик нарастил фасадную стену 2-го этажа до нижней линии моего окна (то есть значительно сократил обзор) и установил на кровле 2-го этажа промышленный кондиционер прямо под моими окнами.
Могу ли я потребовать демонтировать стену и кондиционер и есть ли шансы добиться этого от застройщика?
25 Октября 2013, 09:46, вопрос №271776
Олег, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Выбрать услугу
Ответы юристов (5)
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Олег!
В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве»:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, Вы можете предъявить претензию застройщику, обосновав свои требования указанной статьей.
получен
гонорар 42%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уважаемый Олег!
Согласна с коллегой, хочу дополнить. В соответствии с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Таким образом, составьте акт, в котором укажите несоответствие и не подписывайте акт до исполнения застройщиком обязанностей.
Параллельно с этим предъявите застройщику претензию, где отразите свои требования, сошлитесь на вышеуказанные нормы закона.
Удачи!
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Олег.
Дополню также коллегу:
Все изменения, касаемые строительства объекта по долевому участию граждан, должны согласовываться с участниками долевого строительства.
Такие изменения должны оформляться дополнительным соглашением. поскольку сам договор долевого участия подлежит государственной регистрации, то и доп.соглашение должно быть зарегистрировано.
статья 164 ГК РФ:
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Если таких согласований с Вами не проводилось, то Вы вправе требовать безвозмездного устранения недостатков.
Закон о долевом участии в строительстве на Вашей стороне.
Если недостатки устранены не будут, Вы сможете отказаться от договора и потребовать помимо возврата уплаченной суммы, потребовать уплаты неустойки.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Вы видели рекламный буклет, но не проект самого строящегося дома и говорить о том, что нарушил Застройщик проектную декларацию нельзя. Реклама двигатель торговли и все не блестит то, что золото. При изменении проектной декларации Застройщик на своем сайте всегда указывает данные изменения. Изучите проектную документация и после этого, только дальнейшие движения.
получен
гонорар 25%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Олег!
В соответствии со ст. 4 и ст. 7 Федерального
закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
То есть, договор должен содержать описание объекта согласно проектной документации. Если Вы заключили и зарегистрировали договор УДС, то застройщик обязан выполнять его условия, в том числе передать Вам объект соответствующий проектной документации.
Согласно ст. 19 и ст.21 закона
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется
застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения,
касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов
внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня
изменения соответствующих сведений.Указанные Изменения, подлежат опубликованию в порядке,
установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со
дня внесения изменений в проектную декларацию.В случае нарушения застройщиком установленных настоящим
Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого
строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании
сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае
признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить
проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.По требованию участника долевого строительства
застройщик обязан представить для ознакомления:1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;3) заключение экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;4) проектную документацию, включающую в себя все
внесенные
в нее изменения;5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный
участок.
То есть, если Застройщик вносил изменения в Проектную
декларацию после заключения договора, то он обязан был опубликовать данные сведения в указанный срок.
ПРи этом Вы вправе требовать от ЗАстройщика
ознакомления с проектной документацией и всех внесенных в нее изменений.
Если застройщик не выполнил вышеуказанные требования, то Вы вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
Согласно п. 2 ст. 7 закона и ст.21закона
в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
То есть,, если застройщик существенно изменил проектную документацию, то Вы вправе предъявить застройщику одно из вышеуказанных требований, а также потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Таким образом, Сейчас Вам следует ознакомиться с
проектной документацией и направить застройщику претензию с требованием или расторгнуть договор в суде.
Смогу оказать услугу по составлению обоснованной претензии и проконсультировать по успешному решению
вопроса в чате или по скайпу.
С уважением Ф, Тамара
Все услуги юристов в Иркутске
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы. В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки. LIVING разобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.
Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?
Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).
Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства. Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям. Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.
В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.
Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?
Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.
Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.
При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?
Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.
Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.
Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.
Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?
Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:
1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.
2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).
3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.
4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).
Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?
В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.
Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.