Договор купли продажи недвижимости с залогом в пользу продавца
ПРОЕКТ
ДОГОВОР № 201_-_____/8
купли-продажи нежилого помещения с условием о залоге
г. Нижний Новгород _________________ 201_ года
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», внесенная в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером января 2004 года (свидетельство серии 77 № , выданное межрайонной инспекцией МНС №46 по г. Москве), , место нахождения: г. Москва, Верхний Таганский тупик, дом 4, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице ________________________________________________________________, действующего на основании _____________________________________, с одной стороны, и
для физического лица: __________(Ф. И.О.), пол: _______, дата рождения: _________, место рождения: ___________________, паспорт ________ ___________, выдан ____________________, дата выдачи __________, код подразделения ____________, адрес регистрации по месту жительства: ___________________________,
для юридического лица: ______________________ (ОГРН _________, ИНН __________, место нахождения: __________________,в лице _____________________, действующего на основании ______________________,
именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор купли-продажи нежилого помещения с условием о залоге (далее – Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью _____ кв. м., расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Тимирязева, дом 3, корпус 2, __ этаж, номер помещения ______, кадастровый номер _____________ (далее – Объект), и уплатить Продавцу цену, определенную Договором.
1.2. Право собственности Продавца на Объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия ____ № ____, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области __ апреля 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ апреля 2010 года сделана запись о регистрации № _______________________________.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект не находится в споре или под арестом, не отчужден, не заложен и не обременен какими-либо правами третьих лиц.
2. ЦЕНА ОБЪЕКТА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
2.1. Цена Объекта по соглашению Сторон составляет _____________ (__________) рублей, в том числе НДС 18 % – _________________ (_______________) рублей.
2.2. Оплата Покупателем установленной в пункте 2.1 Договора цены Объекта производится в следующие сроки:
2.2.1. Часть цены Объекта в размере ___________ (двадцать пять и более процентов от цены Объекта, определенной в пункте 2.1 Договора), – не позднее 3 (Три) календарных дней с даты подписания Договора;
2.2.2. Оставшаяся часть цены Объекта в размере _____________(семьдесят пять и менее процентов от цены Объекта, определенной в пункте 2.1 Договора) выплачивается Покупателем Продавцу равными ежемесячными платежами в срок не позднее «__» числа месяца в течение трех лет с даты подписания Договора в соответствии с графиком, установленным в Приложении 2 к Договору.
2.3. Датой оплаты (частичной оплаты) цены Объекта Стороны считают день поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в разделе 10 Договора.
3. ЗАЛОГ ОБЪЕКТА
3.1. Объект, приобретаемый Покупателем по Договору, в обеспечение обязательства Покупателя по выплате Продавцу цены Объекта находится в залоге у Продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3.2. Продавец принимает на себя права и обязанности залогодержателя, а Покупатель – права и обязанности залогодателя, предусмотренные Законом от 01.01.01 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским кодексом Российской Федерации.
3.3. Залоговая стоимость Объекта устанавливается Сторонами равной стоимости Объекта, определенной в пункте 2.1 Договора.
3.4. Право залога возникает у Продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и прекращается в момент прекращения обязательства Покупателя по выплате Продавцу цены Объекта, в соответствии с разделом 2 Договора, а также в других случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3.5. Покупатель сохраняет право пользования предметом залога и вправе использовать его в соответствии с его назначением, с учетом ограничений, предусмотренных Договором.
3.6. Продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения Покупателем обязательств по оплате стоимости Объекта, определенных разделом 2 Договора, по истечении 20 (Двадцать) рабочих дней после истечения срока исполнения указанных обязательств.
3.7. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется в следующем порядке:
3.7.1 Удовлетворение требований Продавца за счет предмета залога осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке) на основании соглашения между Продавцом и Покупателем.
3.7.2. Соглашение об удовлетворении требований Продавца за счет предмета залога во внесудебном порядке заключается Сторонами по письменному требованию Продавца.
3.7.3. Предмет залога приобретается Продавцом в собственность с зачетом в счет покупной цены Объекта, определяемой в соответствии с Законом от 01.01.01 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательства Покупателя по оплате цены Объекта, указанной в пункте 2.1 Договора.
4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Продавец обязуется:
4.1.1. Передать Покупателю Объект по Акту приёма-передачи, оформленному в соответствии с формой, утверждённой Сторонами в Приложении № 1 к Договору (далее – Акт приёма-передачи), в течение 5 (Пять) календарных дней с момента подписания Договора, но не ранее внесения Покупателем части цены Объекта, определенной в подпункте 2.2.1 Договора.
4.1.2. Принять от Покупателя денежные средства в счет оплаты цены Объекта на условиях, оговоренных Сторонами в Договоре.
4.1.3. В течение 15 (Пятнадцать) рабочих дней с момента подписания Договора, однако не ранее выполнения Покупателем обязательства по оплате части цены Объекта, установленной в подпункте 2.2.1 Договора, обеспечить предоставление Покупателю всех необходимых со стороны Продавца документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а также обременения Объекта залогом, в том числе доверенность на Покупателя и (или) его представителя с правом представления интересов Продавца в регистрирующем органе по вопросу внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на Объект и обременения Объекта залогом.
4.1.4. При прекращении залога в течение 10 (Десять) рабочих дней с такого прекращения обеспечить предоставление Покупателю всех необходимых со стороны Продавца документов для проведения государственной регистрации снятия обременения в виде залога с Объекта по Договору.
4.2. Покупатель обязуется:
4.2.1. Оплатить стоимость Объекта в размере и в порядке, установленном разделом 2 Договора, посредством перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в разделе 10 Договора.
4.2.2. Принять от Продавца Объект по Акту приема-передачи в срок, предусмотренный подпунктом 2.1.1 Договора.
4.2.3. Обеспечить предоставление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области всех документов (как со своей стороны, так и документов, переданных Продавцом), включая заявления на осуществление регистрационных действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а также обременения Объекта залогом.
4.2.4. В течение 7 (Семь) рабочих дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области перехода права собственности на Объект к Покупателю, а также обременения Объекта залогом предоставить Продавцу соответствующий документ (документы), подтверждающий произведенную регистрацию.
4.2.5. В течение 10 (Десять) рабочих дней с даты подписания Договора заключить договор страхования Объекта от рисков утраты и повреждения (далее – Договор страхования) в пользу Продавца в размере стоимости Объекта, указанной в пункте 2.1 Договора. На заключение Договора страхования с выбранным Покупателем страховщиком должно быть получено письменное согласие Продавца.
В течение 3 (Три) рабочих дней после заключения Договора страхования передать Продавцу нотариально заверенные копии Договора страхования, страхового полиса и правил страхования, с обязательным предоставлением для ознакомления Продавцу подлинников указанных документов.
4.2.6. Не отчуждать, не обременять правами третьих лиц и не распоряжаться Объектом, являющимся предметом залога, до момента полной выплаты цены Объекта в соответствии с разделом 2 Договора.
4.2.7. Принимать меры к обеспечению сохранности Объекта, включая текущий и капитальный ремонт, а также не совершать действий, влекущих ухудшение, утрату Объекта, прекращение прав на него или уменьшение его стоимости, за исключением его ухудшения или уменьшения его стоимости, имеющих место в результате нормального износа Объекта.
4.2.8. Сообщать Продавцу в письменной форме об изменениях, произошедших с Объектом, о посягательствах на него третьих лиц, а также о возникновении угрозы утраты или повреждения Объекта в течение трех рабочих дней с даты, когда Покупатель узнал или должен был узнать о наступлении вышеперечисленных обстоятельств.
4.2.9. Предоставлять Продавцу возможность осуществления проверки фактического наличия и состояния Объекта и проведение его независимой оценки при условии сообщения Продавцом Покупателю о таких действиях не позднее, чем за 3 (Три) рабочих дня.
4.2.10. В течение 3 (Три) рабочих дней предоставлять любую запрашиваемую Продавцом информацию относительно Объекта.
4.2.11. Предоставить в течение 5 (Пять) рабочих дней с даты подписания Договора нотариально удостоверенное согласие Залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на Объект.
4.2.12. Заключить с Продавцом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет Объекта во внесудебном порядке в течение 10 (Десять) рабочих дней с момента направления ему Продавцом соответствующего требования.
4.2.13. Нести бремя содержания Объекта с момента его получения от Продавца по Акту приема-передачи в соответствии с подпунктом 4.1.1 Договора.
5. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
5.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
5.2. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.
5.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект, а также обременения Объекта залогом несет Покупатель.
5.4. Покупатель несет риск случайной гибели Объекта с момента передачи Объекта к Покупателю по Акту приема-передачи в соответствии с подпунктом 4.1.1 Договора.
6. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
6.1. В случае получения отказа в регистрации перехода права собственности на Объект в связи с обстоятельствами, за которые несет ответственность Продавец и которые не могут быть устранены в течение 6 (Шесть) месяцев с даты подписания Договора, Покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор, при этом Продавец обязан вернуть денежные средства, полученные от Покупателя в соответствии с разделом 2 Договора, в течение 7 (Семь) рабочих дней с даты прекращения Договора.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. В случае несоблюдения Покупателем сроков оплаты цены Объекта, указанных в пункте 2.2 Договора, Продавец имеет право требовать от Покупателя уплаты пени из расчета 0,01 % (Ноль целых и одна сотая процента) от неоплаченной части цены Объекта, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый день просрочки.
7.2. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.3 – 4.2.13 Договора, Продавец имеет право требовать от Покупателя уплаты пени за каждое из таких нарушений из расчета 0,01 % (Ноль целых и одна сотая процента) от цены Объекта, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый день с момента нарушения соответствующей обязанности и до момента устранения этого нарушения.
8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
8.1. Все спорные вопросы, возникающие при исполнении обязательств по Договору, разрешаются Сторонами путем переговоров.
8.2. При недостижении соглашения споры и разногласия между Сторонами передаются на разрешение в судебные органы, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
9.2. Договор составлен в 3 (Три) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
10. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Государственная корпорация
«Агентство по страхованию вкладов»
г. Москва, Верхний Таганский
тупик, д. 4
к/с №
в ОПЕРУ-1 Банка России г. Москва
, ,
,
11. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: __________________________________ ___________ ___________ Главный бухгалтер _____________________ М. П. | Покупатель: ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ |
Приложение
к Договору
купли-продажи нежилого помещения
с условием о залоге
№ 000_-______/8
от «__»________ 201_ года.
АКТ
приема-передачи нежилого помещения
к Договору купли-продажи нежилого помещения
с условием о залоге № 201_-_________/8 от ________ 201_ года
г. Нижний Новгород “__”___________ 201_ года.
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице _______________________________________, действующего на основании________________________________, передала, а _____________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице _______________, действующ__ на основании _____________, принял_ в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Тимирязева, дом 3, корпус 2, __ этаж, помещение номер ____, кадастровый номер __________________, общая площадь ___________ (___________) кв. м. (далее – Объект).
Техническое состояние Объекта удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением. Покупатель не имеет претензий к качеству переданного Объекта.
Настоящим Покупатель подтверждает, что Продавец своевременно и в полном объеме выполнил свои обязательства по передаче Объекта Покупателю.
Одновременно с Объектом передаются:
______________________,
______________________,
______________________.
Продавец: ________________________________ ____________________ Главный бухгалтер _________________ ___________________ М. П. | Покупатель: ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ |
Приложение
к Договору
купли-продажи нежилого помещения
с условием о залоге
№ 000_-______/8
от «__»________ 201_ года.
№ п/п | Дата погашения части цены Объекта | Сумма погашения, руб. | Остаток задолженности по оплате цены Объекта, руб. |
1 | |||
2 | |||
3 |
Продавец: ________________________________ ____________________ Главный бухгалтер _________________ ___________________ М. П. | Покупатель: ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ ____________________________________ |
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):
- сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
- наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
- цену договора;
- порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
- момент перехода права собственности, рисков;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- перечень приложений;
- подписи сторон, дату подписания договора;
- иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).
Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.
Скачать образец
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.