Ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает что это
Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.
Статья обновлена 03.01.2020 г
Обременение в пользу продавца
Как снять обременение
Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
- Любое регистрационное действие, в том числе и обременение обязательствами ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.
Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения
- Госпошлина за регистрацию обременения в пользу продавца не уплачивается.
- Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
- В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
- На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
- Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
- С заявлением о погашении записи об ипотеке в пользу продавца документ о полной оплате в Росреестр не передается (Расписку о получении денег продавцом или платежное поручение о переводе средств продавцу к заявлению не прикладываются)!
Обременение в пользу продавца. Как прописать обременение в договоре купли продажи
- В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
- Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
- Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»
Договор купли продажи квартиры с залогом у продавца до полной оплаты
Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.
Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь
Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.
Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать в сделках с рассрочкой платежа. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще в предварительном договоре купли-продажи.
Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи с помощью Юридического конструктора договоров.
Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.
Всегда рада разъяснить. Автор
Источник
Планировал продать квартиру и покупатель как выяснилось в последствии соорудил альтернативу из трех квартир, а на входе поставил первого покупателя иностранца.
Сделка через банковские ячейки. В договоре стоят вот такие пункты. Моя реакция резко негативная на это. На сколько это вообще безопасно?
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
5. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает.
Денег у покупателя собственных нет, все идет от продажи квартиры т.е. подвязка на огромное количество людей.
В дополнение еще написано следующее
17. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
25 Февраля 2020, 15:13, вопрос №2696008
Александр, г. Москва
1100 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александр.
Сделка через банковские ячейки.
Александр
Не лучший вариант. Безопаснее использовать для расчёта аккредитив.
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Суть аккредитива в том, что денежные средства покупателя «замораживаются» на специальном счёте, откуда он не может снять их раньше срока. А Вы сможете получить их, предъявив заранее обусловленные документы.
А если уж решились на ячейки, то используйте ячейку с с ответственным хранением. В этом случае деньги проверяются сотрудником банка на подлинность и делается опись вложения (то есть конкретная сумма будет указана в договоре).
С простой арендой ячейки это не делается.
получен
гонорар 50%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте
. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА,которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Александр
исключить однозначно
потом ему еще помещение вы должны искать в случае каких то проблем.
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
Александр
по вашему выбору- но аккредитив надежнее, тем более как раз если без залога — то удачнее вариант с аккредитивом- чтобы деньги были на счете уже безотзывным аккредитивом зафиксированы.
гк
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
но это конечно расходы покупателя, но зато- все перечисления денег проходят после перехода права собственности — и вы уверены, что деньги счете есть
залог при этом не нужен и его можно исключить.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте. Дополнение
В дополнение еще написано следующее
Александр
я бы конечно убрал. Зачем Вам такое, не понимаю. Исходя из принципа свободы договора, ст. 421 ГК РФ Вы вправе просить убрать этот пункт. В остальном лучше через аккредитив, так просто безопаснее. Пункты на самом деле не самые лучше. Дополнение не в Вашу пользу точно. Ст. 871 ГК РФ
2. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты.
3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства.
Если покупателю всё объяснить, так надёжнее.
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
В данном материале вы можете ознакомиться с юридическим разграничением между законной и договорной ипотекой, с определением терминов, порядком действий и т.д.
Что такое ипотека в силу закона
Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.
Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.
Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.
Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.
Как правило, по умолчанию сделка по купле-продажи жилья через банк проводится именно по формату «в силу закона».
Когда возникает такая ипотека?
Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.
Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.
В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).
На какую недвижимость распространяется?
Такая ипотека может быть оформлена на:
- Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
- Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
- Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.
А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:
- Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
- Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
- Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.
В чем отличие от ипотеки в силу договора?
Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.
Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.
Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.
Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:
- Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
- Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
- В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
- То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).
Что лучше для заемщика?
Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.
Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.
Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.
Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к. договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.
Порядок регистрации ипотеки в силу закона
Происходит это в несколько этапов:
- Оформление кредита и договора купли-продажи;
- Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
- После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
- Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.
Прекращение ипотеки в силу закона
В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.
Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора. Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка. Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.
Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.
Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?
Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора. Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.
Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.
Краткое резюме статьи
Законная и она же «легальная» ипотека — простое и понятное оформление залога по простой схеме: получил ипотечный кредит, купил жилье и оформил его в залог. «Договорная» ипотека нужна в случаях, когда что-то в сделке выбивается из указанной выше схемы. Структурно оба формата очень похожи, и даже регистрация/снятие обременения происходят по практически одинаковому сценарию.
Источник