Нолькен договор в пользу третьего лица

Сделки, касающиеся покупки и продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (сына, дочери, матери, отца, подруги и т.п.) – не самое распространенное явление на квартирном рынке. Обычно договор купли-продажи подобного типа заключается между родственниками: например, когда родители хотят купить квартиру детям или наоборот.

Отметим, что соглашения о покупке квартир в пользу других лиц могут заключаться еще и в целях отмывания денег, что влечет за собой проблемы с законом. Имейте в виду и то, что применить темные схемы, особенно если вы привлекаете к работе профессионального риелтора, вряд ли получится. А вот так называемые «черные риелторы» запросто могут согласиться на подобное.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.

Стоит ли использовать такой вариант сделки?

Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров. Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.

Конец XIX — начало XX века

Литература по гражданскому праву досоветского периода очень незначительно касается договоров в пользу третьего лица. В учебниках по гражданскому праву указывается на такую возможность и приводится все та же основная характеристика таких договоров, позволяющая отграничить их от договоров другого типа, — наличие у третьего лица права требовать исполнения договора в свою пользу. В некоторых случаях дается очень краткое описание правового положения третьего лица и стороны договора, выговорившей для третьего лица право требовать исполнения в свою пользу. Как правило, этим все и ограничивается. Дело в том, что регулирование таких договоров в гражданском праве того периода отсутствовало и на практике не приходилось иметь дело с большим разнообразием договоров такого типа. В частности, Ю. А. Дубовицкий в 1885 г. писал: «В русской кассационной практике было всего два случая наших договоров, и Сенат признал их действительными»[1].

Правда, в 1903 г. была издана первая редакция Проекта Гражданского уложения, в ст. 1589—1592 которого появилось соответствующее регулирование, но основные аналитические работы, посвященные договорам в пользу третьего лица, написаны до публикации Проекта. Приведем текст ст. 1589 Проекта: «По договору, заключенному в пользу третьего лица, исполнения обязательства могут требовать как сторона, возложившая обязательство на должника, так и третье лицо»[2].

Наиболее полным исследованием договоров в пользу третьего лица того времени является, на наш взгляд, книга А. М. Нолькена[3]. Но прежде чем перейти к этому важному исследованию, приведем краткий обзор мнений других известных цивилистов того времени. В учебнике Г. Ф. Шершене- вича договорам в пользу третьего лица посвящен небольшой самостоятельный кусок в параграфе «Договоры». В нем приведены точки зрения автора по нескольким важным проблемам регулирования договоров в пользу третьего лица. Существенный для данного раздела тезис Г. Ф. Шершеневича целесообразно процитировать: «Например, дама-благотвори- тельница покупает платье и провизию для бедной семьи и приказывает отправить все выбранное последней; одно лицо нанимает для другого квартиру, в которой само не живет, но платит. В этих и подобных случаях выгода третьего лица не связана с правом требования; таким договором право требования приобретается контрагентом, а не посторонним. Напротив, по договору в пользу третьего лица последнее приобретает самостоятельное право, а не только выгоду»[4]. Г. Ф. Шерше- невич не указывает, как должно устанавливаться наличие этого «самостоятельного права», как определить, в каких случаях выгода третьего лица порождает право, а в каких не порождает. «Наше законодательство не говорит ни слова о договорах в пользу третьих лиц», — замечает Г. Ф. Шершеневич[5]. Из текста книги можно сделать вывод: наличие или отсутствие у третьего лица права требовать исполнения по договору в свою пользу ее автор связывает с существованием соответствующего указания в тексте договора, хотя прямо об этом и не сказано.

К. П. Победоносцев в своем учебнике гражданского права в отличие от Г. Ф. Шершеневича приводит много примеров договоров в пользу третьего лица, в том числе договоров купли-продажи в пользу третьего лица. Он приводит и такой пример: «Дарится имение на условии, чтобы одаренный уплатил третьему лицу положенную сумму или производил ему ежегодное содержание»[6], т. е. договор ренты или пожизненного содержания с иждивением.

В отношении права третьего лица требовать исполнения по договору, заключенному другими, К. П. Победоносцев пишет: «Вопрос о праве третьего лица предъявить самостоятельный иск по контракту, в котором оно само не участвовало, но в коем установлено в пользу его обязательство, разрешен, хотя и косвенно, в Касс. р. 1873 г. № 1623. Сказано: третье лицо, если права его положительно выговорены в контракте (между двумя другими лицами), может требовать осуществления договора во всем, что касается его интересов, самостоятельным иском»[7].

Теперь видно, каковы истоки нормы современного п. 1 ст. 430 ГК РФ и соответствующей позиции российских судов.

Но вот В. Л. Исаченко и В. В. Исаченко вопрос ставят по- иному: «Какую силу и значение должен иметь договор, по которому третьему лицу предоставляется известная выгода — предоставляет ли он третьемулицу права кредитора, возлагая, следовательно, на контрагентов обязанности должников?»[8]. Здесь видно, что главным квалифицирующим признаком в договоре в пользу третьего лица авторы считают не предоставление третьему лицу прав по договору, а предоставление ему выгоды, право же требовать получения этой выгоды может, по их мнению, из договора вытекать, а может и не вытекать. Для целей настоящего раздела важна именно эта постановка вопроса, так как именно в ней содержится квалифицирующий признак. Ответ же, который дают авторы комментария (право третьего лица возникает лишь при изъявлении им согласия), будет подробнее рассмотрен в разд. II.

Рассмотрим теперь две работы того периода, посвященные договорам в пользу третьего лица, в которых проведено более подробное исследование. Прежде всего это уже упоминавшаяся работа Ю. А. Дубовицкого, в которой весьма подробно изучены история договоров такого вида, современное им иностранное законодательство, а также немецкая доктрина. Он показывает, что правопорядки пришли к возможности предоставлять третьим лицам права по договору, в заключении которого они не принимали участия, из потребностей практики. Соглашения, по которым выгоды предоставляются третьим лицам, не участвующим в соглашении, необходимы людям — отсюда возникли и права. Поэтому, согласно Ю. А. Дубовицкому, договором в пользу третьего лица является «такой договор, который стороны заключили с намерением предоставить третьему лицу известные выгоды, которым вообще вносится в положение третьего лица какое-нибудь улучшение в юридическом смысле»[9]. То есть именно намерение предоставить третьему выгоду является, по мнению данного автора, квалифицирующим признаком договоров в пользу третьего лица. А за выгодой следует и право. Значит, позиция Ю. А. Дубовицкого та же, что и авторов Комментария к Своду законов, и отличная от позиций Г. Ф. Шершене- вича и К. П. Победоносцева.

В работе Ю. А. Дубовицкого также содержится анализ этой позиции. Он приводит возражение к данному определению, высказанное немецким автором Гарейсом. Процитируем этого автора по Ю. А. Дубовицкому: «Теория, которая из каждого выражения, по буквальному смыслу слов, обещающего третьему лицу какую-нибудь выгоду и подхваченного другим, давала бы первому непосредственное право иска против говорящего… грозила бы опасностью гражданскому обороту, сделала бы его непрочным; с точки зрения такой… безусловной возможности создавать права для лиц посторонних ничто не мешает тому, чтобы в конце концов самые невинные, хорошенько даже не обдуманные слова могли рождать обязательство»[10]. То есть идея здесь такая: когда люди дают обещания друг другу в отношении них самих, они гораздо обдуманнее подходят к этим обещаниям. Необдуманные обещания в отношении других лиц давать проще. И вот что возражает на это Ю. А. Ду- бовицкий: «Если кто-нибудь, давая обещание, не хочет, чтобы оно имело юридическое значение, то ему стоит только не давать его в форме, выражающей желание принять на себя обязательство; тогда для него возникнет обязанность чисто нравственного характера»[11].

Этой полемике отведено много места, так как именно позиция, аналогичная позиции Ю. А. Дубовицкого, будет в фокусе нашего внимания далее. Нет нужды выговаривать в соглашении специального права для третьего лица. Достаточно ясно выраженного намерения сторон соглашения предоставить третьему лицу выгоду и, если не доказано иное, это третье лицо должно получить право требовать предоставления такой выгоды.

Наконец, наиболее полная работа того периода, посвященная договорам в пользу третьего лица, — книга барона А. М. Нолькена.

Базовая идея А. М. Нолькена, которую он тщательно обосновывает в своей книге, звучит так: основной характеристикой договора в пользу третьего лица является главная цель этого договора, которая состоит в наделении третьего лица правом требовать исполнения этого договора в свою пользу[12]. То есть А. М. Нолькен, как и Г. Ф. Шершеневич и К. П. Победоносцев, считает, что для предоставления третьему лицу правовой защиты его интереса из договора, в заключении которого оно не принимало участия, необходимо, чтобы главной целью договора являлось предоставление ему такой защиты. Воля сторон договора должна быть направлена на предоставление ему права требовать исполнения договора в свою пользу.

Также А. М. Нолькен показывает тесную связь направленности воли сторон договора на предоставление третьему лицу права требовать исполнения договора в свою пользу с направленностью воли сторон договора на предоставление этому лицу имущественной выгоды[13].

Эти два тезиса — целью договора является предоставление права и целью договора является предоставление имущественной выгоды, по А. М. Нолькену, тесно связаны. Воля сторон такого договора, направленная на предоставление права, всегда направлена и на предоставление имущественной выгоды. Вопрос: справедливо ли обратное утверждение, всегда ли воля, направленная на предоставление имущественной выгоды, направлена и на предоставление права?

Г. Ф. Шершеневич, как было показано, прямо дает на этот вопрос отрицательный ответ: не всякая выгода для третьего лица, которой его наделяют стороны договора, дает третьему лицу право требовать исполнения договора, т. е. получения этой выгоды. По Г. Ф. Шершеневичу, это справедливо и в том случае, когда воля сторон договора направлена на предоставление выгоды, — это видно из приведенных им примеров (см. выше). Лишь если в намерения сторон договора входило предоставление третьему лицу такого права, это право у него возникает.

А. М. Нолькен также неоднократно повторяет, что воля сторон договора в пользу третьего лица должна быть направлена на создание правовых последствий этого договора не только для его сторон, но и для третьего лица. Однако на вопрос, возможно ли, чтобы воля сторон, направленная на предоставление третьему лицу имущественной выгоды, не создавала для этого лица правовых последствий, А. М. Нолькен отвечает несколько по-иному, чем Г. Ф. Шершеневич.

Согласно идее А. М. Нолькена, предоставление имущественной выгоды третьему лицу должно быть главной целью договора. Он приводит пример сделки кумулятивного принятия на себя лицом А долга лица Б перед лицом В. Если А и Б без участия В заключат между собой договор о том, что А солидарно с Б отвечает по долгу Б перед В, то такой договор не будет являться договором в пользу третьего лица В. Основной целью такого договора является выгода для Б, а выгода для В будет лишь побочным следствием такого договора[14]. Истинным договором в пользу третьего лица был бы договор между А и В, заключенный без участия Б, о том, что А становится вместо Б должником В, а Б освобождается от долга.

Нам не удалось найти в книге А. М. Нолькена какое-либо обоснование этого последнего тезиса. Более того, на наш взгляд, позиция А. М. Нолькена по этому вопросу противоречива. Приведем два его высказывания: «Конечной целью, руководящей промиссаром при заключении договора в пользу третьего лица, должно быть возникновение права не для себя, а именно для третьего лица. Если же цель договора является эгоистической и забота об интересе третьего лица служит только средством удовлетворения собственного интереса про- миссара, то мы имеем дело не с договором в пользу третьего лица, а с договором о совершении третьему лицу исполнения, идущего в пользу промиссару»[15]. Казалось бы, позиция ясна.

Однако рассмотрим с этой точки зрения кредитное страхование жизни. Договор страхования заключается в пользу банка-кредитора. Важной целью этого договора является исполнение страховщиком обязательства заемщика по возврату кредита в случае его смерти, т. е. предоставление выгоды наследникам заемщика, а не банку. Но в силу структуры сложившихся отношений у договора имеется и другая цель — возвратить деньги (т. е. предоставить выгоду) банку. По поводу кредитного страхования жизни А. М. Нолькен пишет прямо противоположное тому, о чем писал несколькими страницами ранее: «Так, возьмем, например, один из наиболее несомненных и общепризнанных в последнее время таковым случаев договора в пользу третьего лица — страхование жизни в пользу другого. Основанием застрахования одним лицом своей жизни в пользу другого весьма часто является необходимость обеспечить ему удовлетворение долговой претензии, оно вызывается существующим между застрахованным и выгодоприобретателем долговым отношением и, может быть, является необходимым условием получения застрахованным ссуды от выгодоприобретателя»[16].

Действительно, какая из целей договора кредитного страхования жизни является главной? Видимо, главным здесь является не интерес банка, а интерес заемщика, который состоит в том, чтобы на его наследников не перешел его долг перед банком. То есть главная цель такого договора — погасить долг банку. Однако совершенно неясно, почему банк не должен получить право требовать исполнения такого договора страхования в свою пользу. В современных правовых системах банк такое право, естественно, получает.

Также А. М. Нолькен нигде прямо не говорит о том, что договор, главной целью которого является предоставление третьему лицу имущественной выгоды, может и не являться договором в пользу третьего лица. Он не обсуждает примеры, аналогичные примеру с договором аренды жилого помещения для проживания в нем третьего лица, приведенному Г. Ф. Шершеневичем.

Обсуждению этой важной проблемы — цели, на достижение которой направлено заключение договора в пользу третьего лица, и ее связи с предоставляемой третьему лицу правовой защиты — посвящена гл. 3 настоящей книги.