Сервитут в пользу арендатора участка

Ãðèöåíêî Èâàí, ïàðòíåð CMS, Russia.

Ìåäâåäåâ Êèðèëë, þðèñò CMS, Russia.

Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ÷àñòíûé ñåðâèòóò óñòàíàâëèâàåòñÿ â èíòåðåñàõ ñîáñòâåííèêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Òàêèì ñåðâèòóòîì, îáû÷íî îáåñïå÷èâàþùèì ïðîõîä è ïðîåçä, îáðåìåíÿåòñÿ ñîñåäíèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ïðèíàäëåæàùèé äðóãîìó ëèöó. Îäíàêî íà ïðàêòèêå ðàñïðîñòðàíåíû ñèòóàöèè, êîãäà çåìëåïîëüçîâàòåëè ñîñåäíèõ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ âîâñå íå ÿâëÿþòñÿ èõ ñîáñòâåííèêàìè. Îáñóäèì þðèäè÷åñêóþ âîçìîæíîñòü óñòàíîâëåíèÿ ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà â èíòåðåñàõ àðåíäàòîðà çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.

Î íåîáõîäèìîñòè ñåðâèòóòîâ

 õîçÿéñòâåííîé ïðàêòèêå íåðåäêè ñèòóàöèè, êîãäà âëàäåëåö íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, íàïðèìåð çäàíèÿ, íå ìîæåò ïîëíîöåííî åãî èñïîëüçîâàòü, ïîñêîëüêó ê ýòîìó çäàíèþ íåò óäîáíîãî ïîäúåçäà. Íî ïðè ýòîì ñóùåñòâóåò âîçìîæíîñòü ïðîëîæèòü ïîäúåçäíóþ äîðîãó ÷åðåç ñîñåäíèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ïðèíàäëåæàùèé äðóãîìó ëèöó. Ñõîæàÿ ñèòóàöèÿ âîçíèêàåò è ïðè ïðîêëàäêå èíæåíåðíûõ êîììóíèêàöèé. Òðóáû è êàáåëè ïðîêëàäûâàþòñÿ ïî òåððèòîðèè ñîñåäíèõ ó÷àñòêîâ, ïðèíàäëåæàùèõ ðàçëè÷íûì ñîáñòâåííèêàì, ïðè÷åì è ïîñëå îêîí÷àíèÿ ðàáîò íåîáõîäèì äîñòóï íà ýòè ó÷àñòêè äëÿ îáñëóæèâàíèÿ êîììóíèêàöèé.

 ýòèõ ïðèìåðàõ è ñîáñòâåííèê çäàíèÿ, è ñîáñòâåííèê êîììóíèêàöèé íå ìîãóò ïîëüçîâàòüñÿ ñâîèì èìóùåñòâîì áåç äîãîâîðåííîñòè ñ ñîáñòâåííèêàìè ñîñåäíèõ ó÷àñòêîâ, ïðåäîñòàâëÿþùèõ äîñòóï ê íåìó. Òàêîå îãðàíè÷åííîå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ñîñåäíèìè çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè îáåñïå÷èâàåòñÿ óñòàíîâëåíèåì ñåðâèòóòà. Âîïðîñ îá óñòàíîâëåíèè ñåðâèòóòà ÷àñòî âîçíèêàåò ïðè èíòåíñèâíîì çàñòðàèâàíèè îãðàíè÷åííîé òåððèòîðèè. Ðàññìîòðèì òèïè÷íóþ ñèòóàöèþ, â êîòîðîé ó÷àñòâóþò äâà þðèäè÷åñêèõ ëèöà: Äåâåëîïåð À è Äåâåëîïåð Á.

Äåâåëîïåð À ïðèîáðåë ïðàâà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ïðåäïîëàãàÿ ïîñòðîèòü íà íåì íåñêîëüêî çäàíèé òîðãîâîãî öåíòðà. Ó÷àñòîê ïðèìûêàåò ê êðóïíîé àâòîìîáèëüíîé äîðîãå. ×åðåç íåêîòîðîå âðåìÿ Äåâåëîïåð À ïî ôèíàíñîâûì ñîîáðàæåíèÿì ðåøèë ðàçäåëèòü çåìåëüíûé ó÷àñòîê íà ó÷àñòîê À è ó÷àñòîê Á. Íà ó÷àñòêå À îí ñàì ñòðîèò òîðãîâûé öåíòð, à ïðàâà íà äðóãîé ó÷àñòîê ïåðåäàë (íå áåçâîçìåçäíî) èíîìó þðèäè÷åñêîìó ëèöó – Äåâåëîïåðó Á äëÿ ñòðîèòåëüñòâà èì ñâîåãî òîðãîâîãî öåíòðà.

Ïîíÿòíî, ÷òî öåííîñòü ó÷àñòêà Á è öåëåñîîáðàçíîñòü ñòðîèòåëüñòâà íà íåì çàâèñÿò îò íàëè÷èÿ óäîáíîãî ïîäúåçäà ê íåìó ñî ñòîðîíû àâòîäîðîãè.  ðàññìàòðèâàåìîì ñëó÷àå òàêîé ïîäúåçä âîçìîæåí òîëüêî ÷åðåç òåððèòîðèþ ïåðâîãî òîðãîâîãî öåíòðà íà ó÷àñòêå À. Åñòåñòâåííî, ÷òî Äåâåëîïåð Á, îí æå âëàäåëåö áóäóùåãî âòîðîãî òîðãîâîãî öåíòðà, íàñòàèâàåò íà âåñîìîé ãàðàíòèè òîãî, ÷òî íè â ïðîöåññå ñòðîèòåëüñòâà, íè âïîñëåäñòâèè Äåâåëîïåð À íå ñòàíåò ïðåïÿòñòâîâàòü ïðîåçäó íà òåððèòîðèþ ó÷àñòêà Á. Òàêàÿ ãàðàíòèÿ ÿâëÿåòñÿ âàæíûì óñëîâèåì ñäåëêè ìåæäó äåâåëîïåðàìè è îïðåäåëÿåò åå öåíó. Òàêîé ãàðàíòèåé ìîæåò ñòàòü îáðåìåíåíèå ó÷àñòêà À ÷àñòíûì ñåðâèòóòîì íà ïðàâî ïðîåçäà Äåâåëîïåðà Á.

Ïðåæäå ÷åì ïðîäîëæèòü îáñóæäåíèå ñèòóàöèè, ñäåëàåì íåñêîëüêî çàìå÷àíèé:

• ôîðìàëüíîå îïðåäåëåíèå ñåðâèòóòà äàíî â Çàêîíå “Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì”. Ýòî ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ ÷óæèì îáúåêòîì íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, íàïðèìåð äëÿ ïðîõîäà, ïðîêëàäêè è ýêñïëóàòàöèè íåîáõîäèìûõ êîììóíèêàöèé è èíûõ íóæä, êîòîðûå íå ìîãóò áûòü îáåñïå÷åíû áåç óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà;
• äëÿ öåëåé íàñòîÿùåé ñòàòüè ïîä “÷óæèì îáúåêòîì íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà” ïîíèìàåòñÿ “÷óæîé çåìåëüíûé ó÷àñòîê”. Îáðåìåíåíèå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ñåðâèòóòîì íå ëèøàåò åãî ñîáñòâåííèêà ïðàâ âëàäåíèÿ, ïîëüçîâàíèÿ è ðàñïîðÿæåíèÿ ó÷àñòêîì. Ñåðâèòóò ñîõðàíÿåòñÿ â ñëó÷àå ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, îáðåìåíåííûé ñåðâèòóòîì, ê äðóãîìó âëàäåëüöó;
• ñåðâèòóò ìîæåò áûòü ïóáëè÷íûì è ÷àñòíûì. Ïóáëè÷íûé ñåðâèòóò óñòàíàâëèâàåòñÿ, åñëè ýòî íåîáõîäèìî äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èíòåðåñîâ ãîñóäàðñòâà, ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ èëè ìåñòíîãî íàñåëåíèÿ, ò.å. â èíòåðåñàõ íåîïðåäåëåííîãî êðóãà ëèö. ×àñòíûé ñåðâèòóò óñòàíàâëèâàåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó îïðåäåëåííûì ôèçè÷åñêèì èëè þðèäè÷åñêèì ëèöîì, òðåáóþùèì óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà, è ñîáñòâåííèêîì ñìåæíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà;
• ñåðâèòóò ôîðìàëüíî âîçíèêàåò òîëüêî ïîñëå åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè â Åäèíîì ãîñóäàðñòâåííîì ðååñòðå ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì (äàëåå – ÅÃÐÏ);
• ïðàâà ëèö, èñïîëüçóþùèõ îáðåìåíåííûé ÷àñòíûì ñåðâèòóòîì ó÷àñòîê, îïðåäåëÿþòñÿ ñîãëàøåíèåì î ñåðâèòóòå (ñò. 274 ÃÊ ÐÔ). Ñîáñòâåííèê çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, îáðåìåíåííîãî ÷àñòíûì ñåðâèòóòîì, âïðàâå òðåáîâàòü ïëàòó îò ëèöà, â èíòåðåñàõ êîòîðîãî óñòàíîâëåí ñåðâèòóò.

Äî ñèõ ïîð íå óòî÷íÿëîñü, êàêèå èìåííî ïðàâà íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè èìåþòñÿ ó äåâåëîïåðîâ. Âàðèàíòîâ íåìíîãî (ïðàâî ñîáñòâåííîñòè; ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû; ïðàâî ïîñòîÿííîãî (áåññðî÷íîãî) ïîëüçîâàíèÿ), îäíàêî èìåííî îò âèäà ïðàâà íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè çàâèñèò óñïåøíîñòü ïðîöåäóðû îáðåìåíåíèÿ ó÷àñòêà À ÷àñòíûì ñåðâèòóòîì.

Èäåàëüíàÿ ìîäåëü

 ñîîòâåòñòâèè ñ äåéñòâóþùèì Ãðàæäàíñêèì êîäåêñîì ÐÔ (äàëåå – ÃÊ ÐÔ) ñîáñòâåííèê íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà âïðàâå òðåáîâàòü îò ñîáñòâåííèêà äðóãîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïðåäîñòàâëåíèÿ ïðàâà îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ èì. Òàêèì îáðàçîì, ÃÊ ÐÔ îïèñûâàåò êîíêðåòíóþ èìóùåñòâåííî-ïðàâîâóþ ìîäåëü, óêàçûâàÿ ïðèíöèï âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí â íåé:

• Äåâåëîïåð À ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì îáðåìåíÿåìîãî ó÷àñòêà À;
• Äåâåëîïåð Á ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì ó÷àñòêà Á è (èëè) óæå ïîñòðîåííîãî èì çäàíèÿ òîðãîâîãî öåíòðà íà íåì;
• â ýòîì ñëó÷àå ñòîðîíû çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé ñîãëàøåíèå î ñåðâèòóòå, óñòàíîâèâ ñðîê åãî äåéñòâèÿ (ñðî÷íûé èëè áåññðî÷íûé), îïðåäåëèâ ðàçìåð ïëàòû çà ñåðâèòóò è òî÷íî óêàçàâ ãðàíèöû ÷àñòè ó÷àñòêà À, íà êîòîðûé ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ åãî äåéñòâèå;
• ïðè íåäîñòèæåíèè ñòîðîíàìè ñîãëàøåíèÿ îá óñòàíîâëåíèè ñåðâèòóòà ñïîð ðàçðåøàåòñÿ ñóäîì. Åñëè Äåâåëîïåð Á äîêàæåò, ÷òî ïðîåçä íà åãî ó÷àñòîê ìîæíî îáåñïå÷èòü òîëüêî ïóòåì îáðåìåíåíèÿ ó÷àñòêà À ñåðâèòóòîì, âåðîÿòíîñòü óäîâëåòâîðåíèÿ òàêîãî òðåáîâàíèÿ ñóäîì áóäåò âåñüìà âåëèêà;
• ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ íà îñíîâàíèè ñîãëàøåíèÿ ñòîðîí î ñåðâèòóòå ëèáî ñóäåáíîãî ðåøåíèÿ.

 äàííîé ìîäåëè âîçìîæíîñòü è ñðîêè óñòàíîâëåíèÿ ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà çàâèñÿò òîëüêî îò âîëè äîãîâàðèâàþùèõñÿ ñòîðîí. Ó÷àñòèå îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñâîäèòñÿ â îñíîâíîì ê ðåãèñòðàöèè äîñòèãíóòîãî ñîãëàøåíèÿ.

Ðåàëüíàÿ ñèòóàöèÿ

 ðàññìîòðåííîé èäåàëüíîé ìîäåëè, ïîëíîñòüþ óðåãóëèðîâàííîé çàêîíîäàòåëüñòâîì, Äåâåëîïåð À ÿâëÿëñÿ ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà À. Îäíàêî íà ïðàêòèêå òàêàÿ ñèòóàöèÿ ÿâëÿåòñÿ ñêîðåå èñêëþ÷åíèåì, íåæåëè ïðàâèëîì. Ìîæíî ïðåäïîëîæèòü, ÷òî Äåâåëîïåð À è Äåâåëîïåð Á àðåíäóþò äàííûå çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ÷òî îñîáåííî âåðîÿòíî â ñëó÷àå ðàñïîëîæåíèÿ òàêîâûõ â Ìîñêâå èëè Ìîñêîâñêîé îáëàñòè. Òîãäà íåîáõîäèìî îïðåäåëèòü, êòî ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì ó÷àñòêà À è ñ êåì Äåâåëîïåð Á äîëæåí çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå î ñåðâèòóòå.

 íàñòîÿùåå âðåìÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè áîëüøèíñòâî çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ íàõîäèòñÿ â ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Ïðè ýòîì äàëåê îò çàâåðøåíèÿ ïðîöåññ ðàçãðàíè÷åíèÿ çåìåëü íà íàõîäÿùèåñÿ â ôåäåðàëüíîé ñîáñòâåííîñòè, â ñîáñòâåííîñòè ñóáúåêòîâ Ôåäåðàöèè è â ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè. Îäíàêî è â îòñóòñòâèå çàðåãèñòðèðîâàííîãî ñîáñòâåííèêà ñóùåñòâóþò ïðàâîâûå ìåõàíèçìû, ïîçâîëÿþùèå ââîäèòü òàêèå çåìëè â õîçÿéñòâåííûé îáîðîò. Òàê, Çàêîíîì “Î ââåäåíèè â äåéñòâèå Çåìåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè” óñòàíîâëåíî, ÷òî îòñóòñòâèå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ãîñóäàðñòâåííàÿ ñîáñòâåííîñòü íà êîòîðûå íå ðàçãðàíè÷åíà, íå ÿâëÿåòñÿ ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ðàñïîðÿæåíèÿ èìè. Ðàñïîðÿæåíèå òàêèìè ó÷àñòêàìè îñóùåñòâëÿþò îðãàíû ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ ìóíèöèïàëüíîãî ðàéîíà, â ãðàíèöàõ êîòîðîãî ýòè ó÷àñòêè ðàñïîëîæåíû. Îáû÷íî çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïðåäîñòàâëÿþòñÿ íà âðåìÿ ñòðîèòåëüñòâà â àðåíäó, ïðè÷åì àðåíäîäàòåëåì ÿâëÿåòñÿ óïîëíîìî÷åííûé îðãàí ìåñòíîé âëàñòè.

Òàêèì îáðàçîì, â ðåàëüíîé ñèòóàöèè ïðè óñòàíîâëåíèè ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà ïîÿâëÿåòñÿ òðåòèé ó÷àñòíèê – ìåñòíàÿ âëàñòü â âèäå ãëàâû ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ ëèáî ìóíèöèïàëüíîãî îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ðàñïîðÿæàòüñÿ çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè. Åùå ðàç çàìåòèì: ñàìî ìóíèöèïàëüíîå îáðàçîâàíèå ìîæåò è íå áûòü ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, íî ïðè ýòîì îíî îáëàäàåò âñåìè ïîëíîìî÷èÿìè ñîáñòâåííèêà (Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè) ðàñïîðÿæàòüñÿ èìè.

 ýòîì ñëó÷àå ñîãëàøåíèå î ÷àñòíîì ñåðâèòóòå çàêëþ÷àåòñÿ ìåæäó Äåâåëîïåðîì Á, ìåñòíûìè ìóíèöèïàëüíûìè âëàñòÿìè è Äåâåëîïåðîì À, àðåíäíûå ïðàâà êîòîðîãî îáðåìåíÿþòñÿ. Ïðîöåäóðà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî ñîãëàøåíèÿ çàâèñèò îò ìåñòíûõ ïðàâèë, ðåãóëèðóþùèõ çåìëåïîëüçîâàíèå. Âïîëíå âîçìîæíî, ÷òî ìåñòíûå ïðàâèëà íèêàê íå ðåãóëèðóþò ïðîöåäóðó çàêëþ÷åíèÿ ñîãëàøåíèÿ î ÷àñòíîì ñåðâèòóòå. Îäíàêî â ëþáîì ñëó÷àå ïðè çàêëþ÷åíèè òðåõñòîðîííåãî ñîãëàøåíèÿ î ñåðâèòóòå ïðåäñòàâëÿþòñÿ íåîáõîäèìûìè ñëåäóþùèå äåéñòâèÿ:

• ãëàâà ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ èçäàåò ðàñïîðÿäèòåëüíûé àêò îá óñòàíîâëåíèè ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà;
• â ñîãëàøåíèè î ñåðâèòóòå óñòàíàâëèâàåòñÿ ðàçìåð ïëàòû Äåâîëîïåðà Á çà ñåðâèòóò â àäðåñ ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ;
• â äîãîâîðå àðåíäû çåìåëüíîãî ó÷àñòêà À äîïîëíèòåëüíî óêàçûâàåòñÿ, ÷òî åãî ÷àñòü îáðåìåíåíà ñåðâèòóòîì;
• ðàñïîðÿäèòåëüíûé àêò îá óñòàíîâëåíèè ñåðâèòóòà è ñîãëàøåíèå î ñåðâèòóòå ÿâëÿþòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñåðâèòóòà.

Îòìåòèì, ÷òî âîïðîñ î êîìïåíñàöèè Äåâåëîïåðó À çàêîíîäàòåëüíî íå óðåãóëèðîâàí. Òàêàÿ êîìïåíñàöèÿ æåëàòåëüíà, ïîñêîëüêó îáðåìåíåíèå ÷àñòè ó÷àñòêà À îãðàíè÷èâàåò åãî õîçÿéñòâåííîå èñïîëüçîâàíèå.  ýòîì ñëó÷àå âîçìîæíà êîìïåíñàöèÿ ïóòåì ïðîïîðöèîíàëüíîãî óìåíüøåíèÿ àðåíäíîé ïëàòû ëèáî ñîîòâåòñòâóþùèìè ïëàòåæàìè Äåâåëîïåðà Á, ëèáî îáîèìè óêàçàííûìè ñïîñîáàìè.

Èòàê, åñëè îáðåìåíÿåìûé ó÷àñòîê ïðèíàäëåæèò Äåâåëîïåðó À íà ïðàâå àðåíäû, óñòàíîâëåíèå ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà òàêæå âîçìîæíî. Îäíàêî â äàííîì ñëó÷àå â ïðîöåäóðå óñòàíîâëåíèÿ ÷àñòíîãî ñåðâèòóòà ó÷àñòâóåò òðåòüÿ ñòîðîíà â ëèöå ìóíèöèïàëüíûõ âëàñòåé, îò êîòîðîé çàâèñèò ñðîê çàâåðøåíèÿ âñåé ïðîöåäóðû. Ïðè ýòîì åñëè Äåâåëîïåð À è Äåâåëîïåð Á óæå äîãîâîðèëèñü ìåæäó ñîáîé îá óñòàíîâëåíèè ñåðâèòóòà, òî èì âñå ðàâíî ïðèäåòñÿ äîêàçàòü íåîáõîäèìîñòü ýòîãî ìåñòíûì âëàñòÿì.

Ñåðâèòóò â ïîëüçó àðåíäàòîðà ó÷àñòêà

Îáðåìåíåíèå ñîñåäíåãî ó÷àñòêà À ÷àñòíûì ñåðâèòóòîì âîçìîæíî, åñëè Äåâåëîïåð Á ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì çäàíèÿ èëè èíîé íåäâèæèìîñòè, ðàñïîëîæåííîé íà ó÷àñòêå Á. Íî êàê áûòü â òîì ñëó÷àå, åñëè Äåâåëîïåð Á åùå òîëüêî ñîáèðàåòñÿ ñòðîèòü è ïðè ýòîì îñòðî íóæäàåòñÿ â ãàðàíòèÿõ òîãî, ÷òî íå áóäåò èñïûòûâàòü íèêàêèõ ïðîáëåì ñ äîñòóïîì ê ñâîåìó áóäóùåìó çäàíèþ? Èíûìè ñëîâàìè, âîçìîæíî ëè óñòàíîâëåíèå ñåðâèòóòà â ïîëüçó àðåíäàòîðà çåìåëüíîãî ó÷àñòêà åùå äî íà÷àëà ñòðîèòåëüíûõ ðàáîò è çàäîëãî äî îôîðìëåíèÿ èì ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà åùå íå ïîñòðîåííóþ íåäâèæèìîñòü?

Êàê óæå ãîâîðèëîñü, àðåíäàòîð íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, â îòëè÷èå îò ñîáñòâåííèêà, íå èìååò ïðàâà òðåáîâàòü óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà.  ðàññìàòðèâàåìîé ñèòóàöèè ýòî îçíà÷àåò, ÷òî Äåâåëîïåð Á íå ìîæåò òðåáîâàòü íè îò Äåâåëîïåðà À, íè îò ìóíèöèïàëüíûõ âëàñòåé óñòàíîâèòü ñåðâèòóò â ñóäåáíîì ïîðÿäêå. Íî îçíà÷àåò ëè ýòî, ÷òî ñîáñòâåííèê çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ëèáî îðãàí ìóíèöèïàëüíîé âëàñòè, óïîëíîìî÷åííûé ðàñïîðÿæàòüñÿ çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè, íå âïðàâå ñàìè ñ ñîãëàñèÿ âñåõ ñòîðîí çàêëþ÷èòü ñ àðåíäàòîðîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ñîãëàøåíèå î ñåðâèòóòå è çàðåãèñòðèðîâàòü åãî â ÅÃÐÏ?

Ñ ïðàêòè÷åñêîé òî÷êè çðåíèÿ Äåâåëîïåð Á, áóäó÷è àðåíäàòîðîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ïðåäîñòàâëåííîãî åìó äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, çàèíòåðåñîâàí â îáåñïå÷åíèè ïðàâà ïðîõîäà è ïðîåçäà òàê æå, êàê â ñëó÷àå, åñëè áû ñàì ÿâëÿëñÿ åãî ñîáñòâåííèêîì. Î÷åâèäíî, ÷òî îí íå ñìîæåò ïîñòðîèòü çäàíèå, åñëè Äåâåëîïåð À áóäåò ïðåïÿòñòâîâàòü ïðîåçäó ïîäðÿä÷èêîâ, ñòðîèòåëüíîé òåõíèêè è ðàáî÷èõ ïî ó÷àñòêó À.

 ñâîþ î÷åðåäü, è Äåâåëîïåð À, õîòÿ áû íà ñòàäèè ïåðåóñòóïêè ïðàâ àðåíäû íà ó÷àñòîê Á, çàèíòåðåñîâàí â îôîðìëåíèè ñåðâèòóòà, ïîñêîëüêó ýòî äåëàåò ó÷àñòîê Á áîëåå ïðèâëåêàòåëüíûì äëÿ ïîêóïàòåëåé è óâåëè÷èâàåò öåíó ñäåëêè. Îäíàêî ïðè îôîðìëåíèè äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé íåîáõîäèìî ó÷èòûâàòü íå òîëüêî ýêîíîìè÷åñêèå èíòåðåñû ñòîðîí, íî è áóêâàëüíûå ôîðìóëèðîâêè çàêîíà, êîòîðûå ÷àñòî íå ñîâïàäàþò ñ èõ âîëåé. Ñîãëàñíî ñò. 274 ÃÊ ÐÔ ñåðâèòóò ìîæåò áûòü óñòàíîâëåí òîëüêî â èíòåðåñàõ è ïî òðåáîâàíèþ ëèöà, êîòîðîå ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì ñàìîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ëèáî âëàäååò íàõîäÿùåéñÿ íà íåì íåäâèæèìîñòüþ ëèáî êîòîðîìó ó÷àñòîê ïðåäîñòàâëåí íà ïðàâå ïîæèçíåííîãî íàñëåäóåìîãî âëàäåíèÿ èëè íà ïðàâå ïîñòîÿííîãî ïîëüçîâàíèÿ.

 ïîñëåäíåé ðåäàêöèè ÃÊ ÐÔ îò 17 èþëÿ 2009 ã. äàííàÿ ñòàòüÿ ðàñøèðåíà. Ê ïåðå÷íþ ëèö, â èíòåðåñàõ êîòîðûõ ìîæåò áûòü óñòàíîâëåí ñåðâèòóò, äîáàâëåíû “èíûå ëèöà â ñëó÷àÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ ôåäåðàëüíûìè çàêîíàìè”. Îäíàêî äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè òàêèå “èíûå ëèöà” (íàïðèìåð, àðåíäàòîðû íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) çàêîíîì íå óêàçàíû.

Çàêîíîäàòåëü íå âêëþ÷èë àðåíäàòîðîâ íåäâèæèìîñòè â ïåðå÷åíü ëèö, â ïîëüçó êîòîðûõ ìîæåò áûòü óñòàíîâëåí ñåðâèòóò. Ïîýòîìó âîïðîñ î âîçìîæíîñòè óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà â ïîëüçó àðåíäàòîðà íåçàñòðîåííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, à òàêæå î âîçìîæíîñòè ïîñëåäóþùåé ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè òàêîãî ñåðâèòóòà îñòàåòñÿ äèñêóññèîííûì. Ìû ïðåäâèäèì âîçðàæåíèÿ ñî ñòîðîíû Ôåäåðàëüíîé ðåãèñòðàöèîííîé ñëóæáû ïî ïîâîäó òîãî, ÷òî ñîãëàøåíèå, óñòàíàâëèâàþùåå ñåðâèòóò â ïîëüçó àðåíäàòîðà íåçàñòðîåííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íè÷òîæíî, òàê êàê ïðîòèâîðå÷èò ñò. 274 ÃÊ ÐÔ (äàííàÿ ñòàòüÿ íå óïîìèíàåò àðåíäàòîðîâ â êà÷åñòâå ëèö, â èíòåðåñàõ è ïî òðåáîâàíèþ êîòîðûõ ìîæåò áûòü óñòàíîâëåí ñåðâèòóò). Èç òåêñòà óêàçàííîé ñòàòüè ñëåäóåò, ÷òî ïåðå÷åíü ëèö, ïî òðåáîâàíèþ è â èíòåðåñàõ êîòîðûõ ìîæåò áûòü óñòàíîâëåí ñåðâèòóò, ìîæåò áûòü ðàñøèðåí èñêëþ÷èòåëüíî çàêîíîäàòåëåì ïóòåì ïðèíÿòèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî ôåäåðàëüíîãî çàêîíà. Ñëåäîâàòåëüíî, äàííîå ïîëîæåíèå ÿâëÿåòñÿ èìïåðàòèâíîé íîðìîé, à àðåíäàòîð íåçàñòðîåííîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü ñòîðîíîé ñîãëàøåíèÿ î ñåðâèòóòå.

Îäíàêî öåëüþ èìïåðàòèâíûõ íîðì ÿâëÿåòñÿ çàùèòà ïóáëè÷íûõ èíòåðåñîâ ëèáî áîëåå ñëàáîé ñòîðîíû äîãîâîðà. Ïðè çàêëþ÷åíèè ñîãëàøåíèÿ î ñåðâèòóòå ñ àðåíäàòîðîì íåçàñòðîåííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ñîáñòâåííèê îáðåìåíÿåìîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå òîëüêî ðåàëèçóåò ñâîå ïðàâî íà ðàñïîðÿæåíèå ïðèíàäëåæàùèì åìó èìóùåñòâîì, íî è ó÷èòûâàåò èíòåðåñû áîëåå ñëàáîé ñòîðîíû ãðàæäàíñêîãî îáîðîòà, çàèíòåðåñîâàííîé â óñòàíîâëåíèè ñåðâèòóòà.

 ðàìêàõ ñèñòåìàòè÷åñêîãî òîëêîâàíèÿ ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà ïîëàãàåì âîçìîæíîé àðãóìåíòàöèþ òîãî, ÷òî ñò. 274 ÃÊ ÐÔ íå çàïðåùàåò ñîáñòâåííèêó çåìåëüíîãî ó÷àñòêà çàêëþ÷èòü ñ àðåíäàòîðîì ñîñåäíåãî íåçàñòðîåííîãî ó÷àñòêà ñîãëàøåíèå î ñåðâèòóòå, à ëèøü ðåãëàìåíòèðóåò îäèí èç ñëó÷àåâ, êîãäà ñîáñòâåííèê çåìåëüíîãî ó÷àñòêà îáÿçàí çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå ïî òðåáîâàíèþ äðóãîãî ëèöà. Îäíàêî äî òåõ ïîð, ïîêà äàííàÿ ïîçèöèÿ íå áóäåò ïîäòâåðæäåíà ñóäåáíîé ïðàêòèêîé, ñóùåñòâóåò ðèñê îòêàçà â ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè òàêèõ ÷àñòíûõ ñåðâèòóòîâ.

Ïðè âíèìàòåëüíîì èçó÷åíèè ðåãèîíàëüíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà î çåìëåïîëüçîâàíèè ìû îòìåòèëè íåñêîëüêî ñëó÷àåâ, êîãäà ìóíèöèïàëüíûå âëàñòè ñîçíàòåëüíî ïîøëè íà ðàñøèðåíèå ïåðå÷íÿ ëèö, â èíòåðåñàõ êîòîðûõ ìîæåò óñòàíàâëèâàòüñÿ ñåðâèòóò, âêëþ÷èâ â íåãî àðåíäàòîðîâ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ.

Äðóãèå ñïîñîáû îáåñïå÷åíèÿ èíòåðåñîâ àðåíäàòîðà ó÷àñòêà

Äî òåõ ïîð ïîêà ñóùåñòâóåò ïðàâîâàÿ íåîïðåäåëåííîñòü â îòíîøåíèè âîçìîæíîñòè ïðåäîñòàâëåíèÿ ñåðâèòóòà â ïîëüçó àðåíäàòîðà íåçàñòðîåííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, îñòàåòñÿ îòêðûòûì âîïðîñ, ìîæåò ëè áûòü îáåñïå÷åíî ïðàâî ïðîõîäà è ïðîåçäà ïî ÷óæîìó çåìåëüíîìó ó÷àñòêó áåç ðåãèñòðàöèè ñåðâèòóòà.

 ðàññìàòðèâàåìîé ñèòóàöèè òàêîå ïðàâî ìîæåò áûòü îáåñïå÷åíî ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ ñ Äåâåëîïåðîì À îòäåëüíîãî äîãîâîðà î ïðîõîäå è ïðîåçäå ÷åðåç ó÷àñòîê À.  çàâèñèìîñòè îò òîãî, ÿâëÿåòñÿ ëè Äåâåëîïåð À ñîáñòâåííèêîì èëè àðåíäàòîðîì ó÷àñòêà À, îáÿçàòåëüñòâî ïîñëåäíåãî ìîæåò áûòü ñôîðìóëèðîâàíî àêòèâíî – êàê îáÿçàòåëüñòâî ïðåäîñòàâèòü è îáåñïå÷èòü ïðîõîä è ïðîåçä ëèáî ïàññèâíî – êàê îáÿçàííîñòü íå ïðåïÿòñòâîâàòü ïðîõîäó è ïðîåçäó îïðåäåëåííûõ ëèö.

Îäíàêî äàííûé äîãîâîð ìåíåå ýôôåêòèâíî çàùèùàåò èíòåðåñû Äåâåëîïåðà Á, ïîñêîëüêó â îòëè÷èå îò ñåðâèòóòà îáÿçàòåëüñòâà ïî òàêîìó äîãîâîðó ïðåêðàòÿòñÿ â ñëó÷àå ñìåíû ñîáñòâåííèêà ëèáî àðåíäàòîðà ó÷àñòêà À.

Âîçìîæåí è èíîé âàðèàíò. Åñëè ïðîõîäÿùàÿ ïî ó÷àñòêó À ïîäúåçäíàÿ äîðîãà áóäåò çàðåãèñòðèðîâàíà êàê ñàìîñòîÿòåëüíûé îáúåêò íåäâèæèìîñòè, òî îáðåìåíèòü ñåðâèòóòîì ìîæíî ñàìó äîðîãó, à íå ó÷àñòîê À. Ñîãëàñíî ñò. 277 ÃÊ ÐÔ ñåðâèòóòîì ìîãóò îáðåìåíÿòüñÿ íå òîëüêî çåìåëüíûå ó÷àñòêè, íî òàêæå è çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, îãðàíè÷åííîå ïîëüçîâàíèå êîòîðûì íåîáõîäèìî âíå ñâÿçè ñ ïîëüçîâàíèåì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì. Òàêàÿ ñõåìà ðåàëèçîâàíà â îòíîøåíèè æåëåçíîäîðîæíûõ ïîäúåçäíûõ ïóòåé, âåäóùèõ ñðàçó ê íåñêîëüêèì ïðåäïðèÿòèÿì. Îäíàêî â êà÷åñòâå àëüòåðíàòèâû ñåðâèòóòó â ýòèõ ñëó÷àÿõ ìîæåò áûòü çàêëþ÷åí è äîëãîñðî÷íûé äîãîâîð àðåíäû ïîäúåçäíîãî ïóòè.

Íåîïðåäåëåííîñòü â îòíîøåíèè âîçìîæíîñòè óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà â ïîëüçó àðåíäàòîðà íåçàñòðîåííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü óñòðàíåíà íà çàêîíîäàòåëüíîì óðîâíå. Àðåíäàòîð íåçàñòðîåííîãî ó÷àñòêà çàèíòåðåñîâàí â ïðåäîñòàâëåíèè ñåðâèòóòà íå ìåíüøå, ÷åì åãî ñîáñòâåííèê. Ó÷èòûâàÿ îáúåêòèâíûå ïîòðåáíîñòè äåëîâîãî îáîðîòà, ïîëàãàåì öåëåñîîáðàçíûì ëèáî âêëþ÷èòü àðåíäàòîðîâ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ â ïåðå÷åíü ëèö, èìåþùèõ ïðàâî òðåáîâàòü óñòàíîâëåíèÿ ñåðâèòóòà, ëèáî äîïîëíèòü çàêîíîäàòåëüñòâî ïîëîæåíèåì, ñîãëàñíî êîòîðîìó ñîáñòâåííèêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ âïðàâå ñàìè óñòàíàâëèâàòü ñåðâèòóò â ïîëüçó àðåíäàòîðîâ íà îñíîâàíèè ñîãëàøåíèé î ñåðâèòóòå.

Источник